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,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,物业管理基础 李国庆,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,物业管理基础 李国庆,*,相关法律法规知识,物业管理法律法规,第八章相关法律法规知识,物业管理法律法规是调整物业管理关系的法律标准的总称。,物业管理关系是指人们在物业管理过程中形成的社会关系。,物业管理法律关系是物业管理法律标准在调整物业管理及相关活动的过程中所形成的法定权利义务关系。,物业管理法律关系的构成要素,主体、客体、内容,物业管理法律关系,二物业管理法律关系,1、民事性质的法律关系，有三个特点1主体法律地位平等2大多由当事人自愿设立3当事人的权利义务一般是对等，即双方之间享有权利和义务。,2、行政管理性质的法律关系,行政管理性质的法律关系的主体之间有隶属关系，一方接受另一方的管理，在物业管理活动中，国家行政机关依法行使管理的职权，业主、业主大会和物业管理企业等要服从其管理。,物业管理法律标准的含义,物业管理法律标准的含义,法律标准是构成法律的细胞，法律是由许多法律标准构成的。法律标准是物业管理有序运作的根本前提和重要保障。在物业管理领域，没有法律标准，管理效劳行为便无章可循。牧业管理法律标准是指由国家特定政权机关制定或认可而具有普遍约束力，反映执政集团对物业管理社会秩序的利益要求和组控意志，并依靠政权强制力量保证实施的，用以组控物业管理社会关系中某一类具体关系或某一具体活动类型的行为标准。,物业管理法律标准的结构,二物业管理法律标准的结构,法律标准的表达方式不能模糊，必须有一个严谨的逻辑结构，即由假定、处理、制裁3局部组成，法学上称之为法律标准3要素。,1、假定 2、处理 3、制裁,物业管理法律标准的表现形式,三物业管理法律标准的表现形式,目前我国物业管理法律标准的表现形式主要有以下几种：,1、“宪法 2、法律 3、行政法规 4地方性法规 5规章 6司法解释 7政策文件 8其他标准性文件,?民法通那么?中常用的法律规定,?民法通那么?中常用的法律规定有：,1、民法的根本原那么2、对公民和法人民事权利能力和民事行为能力的规定。3、对民事法律行为和代理的规定,4、对民事权利的规定5、对民事责任的规定6、诉讼时效制度,?中华人民共和国合同法?,二、?中华人民共和国合同法?,1合同法的根本原那么,平等、自愿、公平、老实信用、守法和尊重社会公德等根本原那么是从事交易活动的当事人必须遵循的行为模式。在签订物业效劳合同时，双方处于平等地位，应该在权利义务对等的根底上订立合同，一方不得将自己的意志强加于另一方。,2订立合同时要注意的问题,法律法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式，如物业效劳合同，房屋转让合同、房屋租赁合同都应采用书面形式。,3关于合同效力的规定,包括合同生效的时间，无效合同、可撤销和可变更合同的法律后果等。合同生效是指已经成立的合同开始发生以国家强制力保障的法律约束力，即合同发生法律效力。在物业管理领域，民事主体要想使自己签订的合同具备法律效力，就必须使其符合合同法对有效合同的规定。,4、对履行合同的规定,当事人协商一致，可以变更合同。?合同法?对合同转让的几种情形作了规定，以防止由于合同的转让而可能导致的纠纷。合同的终止可能由多种情形导致，无论哪种情形，当事人之间的权利义务关系都会消灭。当事人如果协商一致，可以解除合同。该局部的条款还对解除合同的法定率由作了规定。目前很多物业管理纠纷是在物业效劳合同履行过程中，因一方或双方履行合同不符合约定而引发的，在解决这类问题或追究责任的过程中要适用合同法的这局部规定。,5、对合同的变更、转让和终止的规定,6对违约责任的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、来改补救措施或者赔偿损失等违约责任。?合同法?中规定了违约责任的构成要件、违约行为的种类、承担违约责任的方式等内容。,?物业管理条例?,三、?物业管理条例?,1、告知制度,住宅小区的业主大会会议应当同时告知相关的居民委员会业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主住宅小区的业生大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议好主依法确需改变公共建筑和公共设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业倒主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和本卷须知告知业主。,?物业管理条例?,2业主委员会备案制度,业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。,3招标投标制度,国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相别离的原那么，通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。,?物业管理条例?,4、承接验收制度,物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验；牧业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。,5保修责任制度,建设单位应当技照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任：物业存在平安隐患，危及公共利益及他人合法权利时，责任人应当及时维护养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维护养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。,6交接制度,物业效劳合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业效劳合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。,?物业管理条例?,7、资质管理制度,国家对从事物亚百理活动的企业实行资质管理制度。,8人员资格制度,从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。,9专项维修资金制度,住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。,10报告制度,对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告；物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的平安防范工作。发生平安事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。,业主的,4,项权益,二业主的4项权益,1业主大会有权选聘和解聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权213以上通过。,2业主依法享有的物业共用部位，共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。,3物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。,4专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造、不得挪作他用。,物业管理企业的,7,项权责,三物业管理企业的7项权责,1、从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。,2、一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。建设单位应当按规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。,3、物业管理企业应当按照物业效劳合同的约定，提供相应加效劳。物业管理企业未能履行物业效劳合同的约定，导致业主人身、财产平安受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法利益。,4、物业效劳收费应当遵循合理、公开以及费用与效劳水平相适应的原那么，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业管理收费方法，在物业效劳合同中约定。业主应当根据物业效劳合同的约定交纳物业效劳费用。已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业效劳费用由建设单位交纳。,5物业管理企业可以根据业主的委托提供物业效劳合同约定以外的效劳工程，效劳报酬由双方约定。,6违反物业效劳合同约定，业主逾期不交纳物业效劳费用的，业主委员会应当催促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。,7物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。,4,项禁止行为,四4项禁止行为,1、业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动：物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。,2、物业管理企业可以将物业管理区域内的专项效劳业务委托给专业性效劳企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。,3、物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。,4、业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路及场地，以损害业主的共同利益。,2,项书面合同,五2项书面合同。,1、前期物业效劳合同,在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业效劳合同。,2、物业效劳合同,业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业效劳合同。物业效劳合同应当对物业管理事项、效劳质量、效劳费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。,授权,4,项规定,六授权4项规定,1、物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体方法由省、市、自治区、直辖市制定。,2、业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体方法由省、自治区、直辖市制定。,3、国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体方法由国务院建设行政主管部门制定。,4、专项维修资金收取、使用、管理的方法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。,?前期物业管理招标投标管理暂行方法?,四、?前期物业管理招标投标管理暂行方法?,2003年6月26日，为了标准物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，建设部公布了?前期物业管理指标投标管理暂行方法?建住房2003 130号。业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的，参照该方法执行。该方法自2003年9月1日起施行。,?前期物业管理招标投标管理暂行方法?的主要内容有：,1前期物业管理招标投标应当遵循的原那么和监督管理机构。,2前期物业管理招标的组织实施方式和应该注意的问题。,3投标的程序和本卷须知。,4对开标过程的规定、评标委员会的组成方式、评标委员会委员的任职资格、评标结果的产生过程、本卷须知和中标结果的通知与签约等。,?前期物业管理招标投标管理暂行方法?全文见本书附录2。,?业主大会规程?,五、?业主大会规程?,在?物业管理条例?公布后，为了进一步标准业主大会的活动，保障民主决策，维护业主的合法权利，根据?物业管理条例?，建设部于2003年6月26日公布了?业主大会规程?建住房20031 131号，将?物业管理条例?中的有关规定细化，使其更具操作性。,?业主大会规程?的主要内容包括以下几个方面：,详细规定业主大会的筹备程序和筹备机构,2、进一步明确业主大会的职责。,3、规定了业主大会的议事规那么、业主公约应当具备的主要内容。,4、规定了业主大会和业主委员会会议的召集方式、议程、作出有效决定必须具备的条件。,5、业主委员会的产生方式、机构设置职责和业主委员会委员的任职条件。,6明确规定业主委员会委员的变更和适用资格终止的情形。,7业主大会和业主委员会的经费来源、履行职责时