某地产天竺悦城商业价格建议

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2014/2/27,#,万科天竺悦城商业价格建议,【,报告纲要,】,1,、商业市场,2,、周边环境,3,、项目情况,4,、价格建议,商业市场,北京是中国政治中心、经济中心，作为全国的首都，为之服务的是多元化现代化的商业，经过多年发展，呈商圈形式分布构成；、,按照区域划分类型：,CBD,中关村,金融街,朝青,方庄,新世界,三里屯,五道口,全国地标性,CBD,、金融街、中关村等商圈,北京地标性,朝青、三里屯等商圈,辐射区域性,新世界、方庄等商圈,社区型,项目底商、小型独立商业,商业市场,纵观北京商业市场，主要分为几种类型：中央商业区、地标商业区、区域性商业、社区型商业等，其中每种商业的辐射范围及特点有所不同。,商业类型,辐射范围,特点,代表项目,专业商业区,辐射全国,有独特成熟的产业结构、全国地标,CBD,商圈、国贸、金融街、中关村等,地标商业区,辐射北京,潮流、时尚、成熟的配套环境、城市地标,朝青商圈、三里屯、五道口等,区域性商业,辐射区域性,交通发达、完善的业态消费,区域中心商业、新世界、华联等,社区型商业,辐射项目及周边小范围,关键词：日常、生活、便捷,项目底商、小型独立商业等,商业市场,参考整体商业类型，本项目体量较小，且大部分为住宅底商，所以本项目为典型社区型商业，主要面对本项目及周边社区，满足周边居民日常生活消费。,【,报告纲要,】,1,、商业市场,2,、周边环境,3,、项目情况,4,、价格建议,周边环境,周边存在哪些商业类型？,周边是否有类似于本项目产品？,周边商业状况如何？,相对于本项目的优劣势？,带着问题看周边环境,周边环境,中粮祥云,会展誉景,欧陆广场,荣和广场,荣祥广场,温榆广场,本案,水木兰亭,项目周边较近的商业主要以小型集中商业为主，商业较成熟，主要客户为别墅区业主；如荣和广场、荣祥广场、温渝广场、欧陆广场等；该部分商业主要以出租为主；,周边有出售型商业的项目包括：中粮祥云、水木兰亭三期、会展誉景等；,中粮祥云,本案,周边在售项目,中粮祥云,楼 盘 地 址,顺义新国展西北方向、燕王庄北侧,物业类别,综合体（会所、购物、餐饮、零售、娱乐）,总建筑面积,约,20,万,建筑结构,综合体,单位面积,约,70500,是否有餐饮标准,无,层高,主力层高,4,米,得房率,80-90%,物业费,9,元,/,商业模式,95%,自持、其余出售,租金售价,价格区间,3-5,万、租金待定,优势：,中粮祥云生活区体量约,20,万平米，含商业和写字楼，商业全部自持；其中住宅底商在售，剩余四套，均价,4,万元,/,平米（一层均价,5,万，,260,和,360,各一套；二层均价,3,万，,76,和,130,各一套）；未来商业底商可供应体量约,10,余套，具体供应时间待定；,该项目商业体量较大，且,95%,自持，大悦城团队负责招商；所以增加了投资客的信心，增加了商业价值。,部分商业品牌：,BHT,、华联超市、嘉和电影院、孕婴用品和娱乐场所；,劣势：,项目有自持商业带动，相比其他商业有较大优势，但价格并没有明显优势；,底商均不满足餐饮经营条件；,楼 盘 地 址,天北路国航货运楼对面,物业类别,住宅、商业,商业,筑面积,约,4000,建筑结构,住宅底商,单位面积,约,90600,；主力,300-400,是否有餐饮标准,无,层高,6.09,米,得房率,90%,以上,物业费,待定,商业模式,出售（有可能会部分自持）,租金售价,预计售价约,4.5,万,优势：,商业紧邻天,竺,竺主路，有,较,较好的展示,面,面；,商业层高,6.09,米，后期可,自,自行分割两,层,层经营；,项目自主招,商,商约,1,万平米家乐,福,福超市，增,加,加区域人流,，,，带动商业,价,价值；,劣势：,商业形式为,住,住宅底商，,均,均不满足餐,饮,饮条件；,项目整体体,量,量较小；,本案,水木兰亭,周边在售项,目,目,水木兰亭三,期,期,楼 盘 地 址,顺义新国展西北角裕丰路与安华街交叉口,物业类别,公寓、商业,商业,筑面积,1.4,万平米临街商业,建筑结构,公寓底商,单位面积,120-400,平米,是否有餐饮标准,无,层高,一层,4.5,米，二层,3.5,米,得房率,约,75%,物业费,12.5,元,/,月,商业模式,半租半售,租金售价,售价一层约,4,万,/,、二层约,2.5,万,/,优势：,该项目体量,较,较大，项目,三,三期预计建,设,设,3.5,万平米五星,级,级酒店；,部分商业自,持,持；,具备餐饮经,营,营条件；,劣势：,周边配套较,少,少；,周边在售项,目,目,会展誉景,会展誉景,本案,周边租赁项,目,目,项目,区域,总面积,单位面积,自持,/,半租半售,/,散售型,单价,业态类型,经营品牌,物业费,使用率,停车位,消费人群,经营状况,荣和广场,机场高速杨林出口向西约,900,米、林荫路北侧,约,5000,约,200300,全部自持,目前租金,7,元,/,（可谈）,餐饮、办公、医疗、零售、休闲,婕妮超市、棒约翰比萨、木瓜小馆、和风细雨、素心小筑、新世纪容和儿科门诊部、尤萨洗衣,1,元,/,约,70%,租户缴纳公摊、客户免费停车,周边别墅区、过路散客,有部分空置,荣祥广场,顺义天竺开发区裕翔路,99,号欧陆广场南,约,8000,约,现有,100,左右,全部自持,目前租金,8,元,/,餐饮,、购物、休闲、娱乐、医疗、银行,和睦佳医疗、汇丰银行、红马餐厅、星巴克等,需到现场面谈,约,70%,需到现场面谈,周边别墅区,成熟,欧陆广场,顺义天竺开发区裕翔路,99,号,约,4.7,万,约,100200,全部自持,目前,租金,78,元,/,大型,商场（,餐 饮,、购物、休闲、娱乐等）,KFC,、麦当劳、吉野家、俏江南、多种品牌服装店、零售店、珠宝店等,无,90%,以上,免费、展会适当收费,周边别墅区,成熟,温渝广场,顺义天竺镇花园四街丽高王府对面,约,1.5,万,约,50200,全部自持,目前租金约,4.5,元,/,餐饮、购物、零售、休闲、娱乐,漫咖啡、舞心拉面、福奈特洗衣、瑞和超市、佳星孩趣儿童书店、北京纤舞霓裳布艺店等,19,元,/,月,约,70%,地上车位,150,元,/,月,周边别墅区,成熟,在售情况：,区域在售商,业,业项目不多,，,，且多处于,尾,尾盘期；成,熟,熟商业广场,只,只租不售；,产品情况：,区域周边项,目,目几乎是以,底,底商为主，,以,以,100600,中小型面,积,积为主。区,域,域大部分商,业,业均有自持,部,部分，可带,动,动出售商业,价,价值；,价格情况：,区域周边项,目,目单价区间,在,在,35,万元,/,平米；,经营情况：,周边成熟商,业,业广场租金,约,约为,4.5-8,元,/,天,/,平米；经营,状,状态较好，,主,主要经营较,高,高端品牌，,如,如和睦佳医疗,、,、星巴克、,KFC,、麦当劳、,慢,慢咖啡等品,牌,牌；,客户情况：,项目区域处,于,于中央别墅,区,区，周边消,费,费人群主要,以,以别墅业主,为,为主，消费,档,档次较高；,周边环境,供应情况：,核心区域项,目,目供应量较,少,少，仅水木,兰,兰亭未来供,应,应约,4000,平米；外围,区,区域项目中,粮,粮祥云预计,供,供应底商约,10,余套，会展,誉,誉景供应量,较,较多；未来,水,水木兰亭商,业,业层高,6.09,米，可改为,两,两层经营；,周边环境,周边环境总,结,结：,周边主要分,为,为在售项目,及,及成熟商业,广,广场；,其中在售项,目,目均有较强,的,的优势，如,水,水木兰亭商,业,业层高,6.09,米,，,，,后,后,期,期,可,可,分,分,两,两,层,层,经,经,营,营,，,，,中,中,粮,粮,祥,祥,云,云,和,和,会,会,展,展,誉,誉,景,景,均,均,有,有,自,自,身,身,配,配,套,套,，,，,尤,尤,其,其,中,中,粮,粮,祥,祥,云,云,更,更,是,是,有,有,约,约,15,万,平,平,米,米,自,自,持,持,商,商,业,业,，,，,带,带,动,动,销,销,售,售,商,商,业,业,价,价,值,值,；,；,周,边,边,在,在,售,售,商,商,业,业,大,大,部,部,分,分,有,有,主,主,力,力,店,店,引,引,进,进,，,，,如,如,水,水,木,木,兰,兰,亭,亭,引,引,进,进,家,家,乐,乐,福,福,，,，,中,中,粮,粮,祥,祥,云,云,自,自,持,持,招,招,商,商,，,，,引,引,入,入,众,众,多,多,主,主,力,力,店,店,；,；,周,边,边,商,商,业,业,广,广,场,场,目,目,前,前,基,基,本,本,只,只,租,租,不,不,售,售,，,，,且,且,基,基,本,本,经,经,营,营,状,状,况,况,良,良,好,好,，,，,且,且,基,基,本,本,以,以,较,较,高,高,端,端,品,品,牌,牌,为,为,主,主,；,；,相,对,对,于,于,周,周,边,边,项,项,目,目,，,，,我,我,们,们,项,项,目,目,无,无,论,论,是,是,在,在,体,体,量,量,、,、,产,产,品,品,还,还,是,是,配,配,套,套,均,均,处,处,于,于,劣,劣,势,势,，,，,预,预,计,计,项,项,目,目,售,售,价,价,和,和,租,租,金,金,均,均,低,低,于,于,周,周,边,边,项,项,目,目,；,；,【,报,告,告,纲,纲,要,要,】,1,、,商,商,业,业,市,市,场,场,2,、,周,周,边,边,环,环,境,境,3,、,项,项,目,目,情,情,况,况,4,、,价,价,格,格,建,建,议,议,万,科,科,天,天,竺,竺,悦,悦,城,城,择,择,址,址,环,环,境,境,优,优,质,质,的,的,中,中,央,央,别,别,墅,墅,区,区,，,，,打,打,造,造,整,整,体,体,地,地,中,中,海,海,托,托,斯,斯,卡,卡,纳,纳,风,风,格,格,社,社,区,区,，,，,包,包,括,括,臻,臻,美,美,住,住,宅,宅,、,、,风,风,情,情,商,商,业,业,两,两,种,种,特,特,色,色,产,产,品,品,；,；,其,中,中,商,商,业,业,部,部,分,分,分,分,为,为,两,两,种,种,形,形,态,态,，,，,包,包,括,括,独,独,立,立,商,商,业,业,和,和,住,住,宅,宅,底,底,商,商,；,；,商,商,业,业,类,类,型,型,属,属,于,于,社,社,区,区,商,商,业,业,，,，,主,主,要,要,由,由,独,独,立,立,一,一,、,、,二,二,层,层,商,商,铺,铺,，,，,一,一,拖,拖,二,二,型,型,商,商,铺,铺,组,组,成,成,。,。,项目,情,情况,商铺,类,类型,：,：共,计,计,33,套；,其,其中,住,住宅,底,底商,21,套，,独,独立,商,商业,12,套；,包,包含,独,独栋,商,商业,和,和底,商,商,部,部分,(,独栋,商,商业,可,可做,餐,餐饮,),，户,型,型面,积,积约,为,为,100,-350,；,独立,商,商业,（,（具,备,备餐,饮,饮条,件,件）,：,：一,、,、二,层,层层,高,高均,为,为,4.5,米；,住宅,底,底商,（,（不,具,具备,餐,餐饮,条,条件,）,）：,一,一层,层,层高,4,米,，,，,二,二,层,层,层,层,高,高,3.5,米,；,；,独,立,立,商,商,业,业,（,可,可,满,满,足,足,餐,餐,饮,饮,经,经,营,营,条,条,件,件,）,）,住,宅,宅,底,底,商,商,（,不,不,具,具,备,备,餐,餐,饮,饮,经,经,营,营,条,条,件,件,）,）,项目情,况,况,项目,一拖二户型（套）,独立一层（套）,独立二层（套）,合计,面积,住宅底商,3,10,8,21,3307.06,独立商业,5,5,2,12,2311.56,共计,8,15,10,33,5618.62,12-108,12-107,12-106,12-105,12-104,12-103,12-10