杜邦分析法万科课件

,*,*,万科杜邦分析案例,杨谈宁,分析思路：,利用杜邦分析法并结合国内宏观经济环境解读万科,07,年,-10,年国内经济环境,杜邦分析法,数据纵向比较,与行业平均水平比较,简要分析这几年房地产行业的宏观走势和经济大环境,净资产收益率,用万科的数据横向、纵向对比,分析并购的优缺点，规模经济问题,分析并购的优缺点，规模经济问题,权益乘数,营业净利率,=,净利润,/,营业收入,07-10,年的营业净利率比较,提出疑问,营业净利率,与行业平均水平对比,解释,07-10,年万科总资产周转率下降的原因,万科,07-10,营业收入和总资产周转率,分析万科的资产结构,总资产周转率,07,年高速增长，岁末观望,08,年金融危机，深刻调整,09,年政策利好，,V,型反转,权益净利率，也称权益报酬率,资产净利率具有很强的综合性,权益乘数表示企业的负债程度,利用综合的数据分析万科得出结论,杜邦分析法的分析思路：,2007,2008,2009,2010,16.55%,13.24%,14.26%,16.47%,简要分析这几年房地产行业的宏观走势和经济大环境,2007,年 高速增长，岁末观望。,1.,房价增速超出普通家庭收入增长速度较多，一部分自住需求被挤出市场，投资性购房比例上升。,2.,住宅企业对未来房价预期过高，土地市场的亢奋，造成了“面粉贵过面包”的异常情景。,3.,国家发文要求完善住房保障体系，优先安排其建设用地。,4.,中央经济工作会议首次提出要实行“从紧的货币政策”。,2008,年 金融危机，深刻调整（观望气氛）,1.,商品住宅的成交面积和成交金额大幅下降。,全球金融危机波及实体经济领域，人们对经济前景的信心及收入的预期发生剧变。,2.,宏观经济政策由抑制过热向防范市场,“,硬着陆,”,转变。出台购房优惠政策，刺激消费者购房。,3.,中央政府出台扩大内需的十大举措，提出加大保障性住房的建设力度。,2009,年,政策利好,V,型反转,1.,政策利好、信心恢复，销售大幅增长，创历史新高。价格整体有所上升。,2.,企业的投资意愿普遍恢复，项目开发节奏加快，住房市场成交的回暖也带动了土地市场的回升。,3.,国土资源部加大了对闲置土地的监管和处理力度。,2010,年,调控加强 逐渐平稳,1.,年初，市场延续,09,年的旺销势头，,4,月中旬国务院下发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知以及政府接连出台多项措施对楼市进行调控，成交量放缓。,2.,国家的经济工作重心逐渐由确保经济增长转向管理通胀预期，货币政策也有适度宽松转向稳健，第四季度央行两次加息，,2011,年,2,月央行再次上调金融机构人民币存款基准利率。,3.,政府加大了保障性住房的力度，,2010,年全国保障性住房开工,590,万套，基本建成,370,万套，达历史之最。,4,.,2011,年,1,月，国务院为巩固前期调控的成果再次推出八条政策措施，进一步对楼市进行调控。,2.,分析营业净利率,用万科,07-10,年的营业净利率进行比较，看总体趋势。,结合数据分析万科的管理费用、销售费用、财务费用、营业成本。,提出疑问：营业净利率是否能,准确反映出企业的核心盈利,能力的提高？,A.,用万科,07-10,年的营业净利率比较，看总体趋势。,2008,年全球金融危机。,2009,年政策利好，,V,型反转。,B,.,结合数据分析万科的管理费用、销售费 用、财务费用、营业成本。,一,.,管理费用占销售金额的比例,如图所示呈现逐年下降的趋势,2007,2008,2009,2010,3.37%,3.20%,2.3%,1.7%,B,.,结合数据分析万科的管理费用、销售费用、财务费用、营业成本。,2007,2008,2009,2010,2.3%,3.9%,2.4%,1.9%,B.,结合数据分析万科的管理费用、销售费 用、财务费用、营业成本。,2007,2008,2009,2010,0.69%,1.37%,0.90%,0.47%,B.,结合数据分析万科的管理费用、销售费 用、财务费用、营业成本。,2007,2008,2009,2010,35,950.01,65,725.33,57,368.04,50,422.77,财务报表的附注中对财务费用的说明如下：,1.,在万科的年报中显示，,08,年较,07,年增长的原因是股权投资借款及境外融资借款等非资本化借款增加,2.,与万科持有的货币资金充足，负债率下降也有关系。,3.,还与万科由资本扩张的发展模式变成并购合作开发模式有关。,关于,08-09,年万科的财务费用绝对额和相对额都双双下降的说明：,本集团发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化并计入相关资产的成本。除上述借款费用外，其他借款费用均于发生当期确认为财务费用。,2007,年,2008,年,2009,年,2010,年,78%,61%,71%,59%,B.,结合数据分析万科的管理费用、销售费 用、财务费用、营业成本。,B.,结合数据分析万科的管理费用、销售费 用、财务费用、营业成本。,财务费用 项目,2010,年,2009,年,变动幅度,利息支出,3,003,034,365.22,2,174,111,157.91,38%,减,:,资本化利息,1,877,395,535.63,1,329,102,435.70,41%,C.,营业净利率是否能准确反映出企业的核心盈利能力的提高？,对于房地产企业这种生产型企业而言，经营活动是公司价值的根本源泉，是企业盈利能力的根本保障，投资活动和融资活动服务于生产经营活动。,项目,2009,年,2008,年,经营活动,一,.,营业收入,4888101,4099178,减：营业成本,3451472,2500527,二,.,营业毛利,1436629,1598651,减：营业税金及附加,360258,453387,销售费用,151372,186035,管理费用,144199,153080,三,.,主要经营利润,780800,806149,减：资产减值损失,-52424,126811,加：公允价值变动损益,244,1926,投资收益,92408,20941,四,.,税前经营利润,925876,702205,加：营业外收入,7068,5746,减：营业外支出,13833,9999,五,.,税前营业利润,919111,697952,减：所得税,235216,185733,六,.,营业利润,683895,512219,金融活动,一,.,税前利息费用,190278,213436,减：所得税,16474,17491,二,.,净利息费用,173805,195945,净利息合计,510091,316274,项目,变动幅度,经营活动,一,.,营业收入,减：营业成本,二,.,营业毛利,-10.13%,减：营业税金及附加,销售费用,管理费用,三,.,主要经营利润,-3.14%,减：资产减值损失,-141.34%,加：公允价值变动损益,投资收益,341.28%,四,.,税前经营利润,加：营业外收入,减：营业外支出,五,.,税前营业利润,31.69%,减：所得税,六,.,营业利润,33.52%,金融活动,一,.,税前利息费用,-10.85%,减：所得税,二,.,净利息费用,-11.3%,净利息合计,61.28%,资产减值损失,投资收益,税前利息费用,对净利润增长贡献,56.67%,22.60%,7.32%,对净利润增长总贡献,（以上之和为）,86.59%,年份,2009,2008,变动幅度,毛利率,29.39%,39%,10%,主要经营利润率,15.97%,19.67%,-3.7%,万科主要经营活动创造利润的能力略有下降，并未得到增强。可见营业净利率的提高不代表企业核心盈利能力的提高。,总资产周转率,=,营业收入,/,资产,总额，它反映了企业“周转”的,速度。,万科始终坚信，只有踏踏实实地,做一个农民，努力去付出，总会,收获令自己满意与,欣慰的回报！,让我们一起来看看万科是怎么样,做好一个踏实勤劳的农民的,3.,分析总资产周转率,将万科的,07-10,年的总资产周转率数据进行对比并分析,2007,年,2008,年,2009,年,2010,年,0.35%,0.34%,0.36%,0.24%,08,年较,07,年小幅下降，金融危机。,10,年较,09,年大幅下降，规模扩张，会计核算。,对万科存货的分析,在万科的,10,年财报中显示截至,2010,年末，公司尚有,761,万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计,919,亿元。,08,年万科的发展战略发生重大转变。,从赚取土地增值的高额利润，变为依靠规模赚取平均利润。,万科视“规模”和“快速周转”为安全的同义词，对销售速度几乎有“洁癖”。,2010,年千亿大丰收！,万科的经营战略,万科的速度与规模之路,评价万科的发展战略：,A.,万科依靠规模赚取平均利润率的战略符合自由竞争的市场只能赚取公平收益的经济规律。,B.,符合国家的政策导向。,C.,房地产行业的宏观条件多变，风险高。万科的“规模”、“快速周转”战略能有效地规避风险。,4.,分析万科的权益乘数,收益与风险并存,万科的权益乘数,2007,年,2008,年,2009,年,2010,年,2.95%,3.07%,3.03%,3.95%,28,从数据上分析：,1.,万科的资产负债率较年初时有所上升，至,74.69%,。,2,.,预收账款剔除后，公司的其他各项负债占总资产的比例实际上仅为,40.2%,，其中有息负债占总资产的比重更只有,22.0%,，且有息负债中短期负债的比例也仅为,35.4%,。截止报告期末，公司的净负债率为,17.5%,，较,09,年底的,19.7%,下降,2.2,个百分点。,3.,报告期末，万科所持有的货币资金较期初大幅增长。,万科在,2009,年实现了营业净利率和总资产周转率的双提高！,营业净利率,总资产周转率,净资产收益率,=,营业利润率,*,总资产周转率,*,权益乘数,总结：,万科双增长的原因：,一,.,万科的速度与规模的战略使得营业收入大增。,二,.,伴随着万科规模的不断扩大，产生规模经济效应。,三,.,万科的杠杆率较低，也导致了财务费用较低，从而提高了营业净利率。,四,.,万科优质的物业管理服务，使其主营业务中的房地产和物业管理均大幅增长，提高了营业收入。,谢谢观赏,THANKS!,