第二章房地产开发经营企业课件

,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,房地产开发与经营,第二章,房地产开发经营企业,第二章房地产开发经营企业,1,一、房地产开发企业的设立,（一）房地产开发企业的设立条件,1.,有符合公司法人登记的名称和组织结构；,2.,有适应房地产开发经营需要的固定的经营场所房；,3.,有符合国务院规定的注册资本，注册资本,100,万元上；,4.,有足够的专业技术人员，有,4,名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，,2,名以上持有资格证书的专职会计员；,5.,法律、法规规定的其他条件。,第一节 房地产开发企业,一、房地产开发企业的设立（一）房地产开发企业的设立条件1.有,2,一、房地产开发企业的设立,（二）房地产开发企业设立的程序,1.,申请登记,登记所需材料：,(1,）营业执照复印件；（,2,）企业章程；（,3,）验资证明；（,4,）企业法定代表人的身份证明；（,5,）专业技术人员的资格证书和聘用合同。,2.,依法备案,第一节 房地产开发企业,一、房地产开发企业的设立（二）房地产开发企业设立的程序1.申,3,二、房地产开发企业的资质管理,建设部于,2000,年,3,月发布了第,77,号令,房地产开发企业资质管理规定,。房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质。,第一节 房地产开发企业,二、房地产开发企业的资质管理建设部于2000年3月发布了第7,4,（一）房地产开发企业的资质等级分类,1.,一级资质,注册资本不低于,5000,万元；,2,。从事房地产开发经营,5,年以上；,近,3,年房屋建筑面积累计竣工,30,万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；,连续,5,年建筑工程质量合格率达,100,；,上一年房屋建筑施工面积,15,万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；,有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于,40,人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于,20,人，持有资格证书的专职会计人员不少于,4,人；,工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；,具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了,住宅质量保证书,和,住宅使用说明书,制度；,未发生过重大工程质量事故。,第一节 房地产开发企业,（一）房地产开发企业的资质等级分类1.一级资质注册资本不低于,5,（一）房地产开发企业的资质等级分类,2.,二级资质,注册资本不低于,2000,万元；,从事房地产开发经营,3,年以上；,近,3,年房屋建筑面积累计竣工,15,万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；,连续,3,年建筑工程质量合格率达,100,；,上一年房屋建筑施工面积,10,万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；,有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于,20,人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于,10,人，持有资格证书的专职会计人员不少于,3,人；,工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；,具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了,住宅质量保证书,和,住宅使用说明书,制度；,未发生过重大工程质量事故。,第一节 房地产开发企业,（一）房地产开发企业的资质等级分类2.二级资质注册资本不低于,6,（一）房地产开发企业的资质等级分类,3.,三级资质,注册资本不低于,800,万元；,从事房地产开发经营,2,年以上；,房屋建筑面积累计竣工,5,万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；,连续,2,年建筑工程质量合格率达,100,；,有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于,10,人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于,5,人，持有资格证书的专职会计人员不少于,2,人；,工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；,具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了,住宅质量保证书,和,住宅使用说明书,制度；,未发生过重大工程质量事故。,第一节 房地产开发企业,（一）房地产开发企业的资质等级分类3.三级资质注册资本不低于,7,（一）房地产开发企业的资质等级分类,4.,四级资质,注册资本不低于,100,万元；,从事房地产开发经营,1,年以上；,已竣工的建筑工程质量合格率达,100,；,有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于,5,人，持有资格证书的专职会计人员不少于,2,人；,工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；,商品住宅销售中实行了,住宅质量保证书,和,住宅使用说明书,制度；,未发生过重大工程质量事故。,第一节 房地产开发企业,（一）房地产开发企业的资质等级分类4.四级资质注册资本不低,8,(1),申领,暂定资质证书,新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起,30,日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案；,1),营业执照复印件企业章程；,2),验资证明；,3),企业法定代表人的身份证明；,4),专业技术人员的资格证书和劳动合同；,5),房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。,申报材料时,临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。,1.,申请程序,第一节 房地产开发企业,（二）房地产开发企业资质等级申请和审批,(1)申领暂定资质证书1)营业执照复印件企业章程；1.申,9,(2),申请核定资质等级,房地产开发企业应当在,暂定资质证书,有效期满前,1,个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级并接受核定。,申请核定资质等级时，房地产开发企业应当提交下列证明文件：,1,）企业资质等级申报表；,2,）房地产开发企业资质证书（正、副本）；,3,）企业资产负债表和验资报告；,4,）企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；,5,）已开发经营项目的有关证明材料；,6,）房地产开发项目手册及,住宅质量保证书,、,住宅使用说明书,执行情况报告；,7,）其他有关文件、证明。,1.,申请程序,第一节 房地产开发企业,（二）房地产开发企业资质等级申请和审批,(2)申请核定资质等级申请核定资质等级时，房地产开发企业应,10,国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。,3.,颁发资质等级证书,2.,审定,第一节 房地产开发企业,（二）房地产开发企业资质等级申请和审批,经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书。资质证书由国务院建设行政主管部门统一制作。,资质证书分为正本和副本，资质审批部门可以根据需要核发资质证书副本若干份。,国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；,11,（三）房地产开发企业资质等级的管理,1.,注销与重新申请,2.,变更,3.,年检,4.,处罚,第一节 房地产开发企业,（三）房地产开发企业资质等级的管理1.注销与重新申请2.变,12,房地产企业的性质,房地产企业具有和其他各类国民经济企业相同的属性，即具有普遍意义的社会经济属性，也具有自身的特殊属性。,一、房地产企业的一般属性,1,、经营目的,2,、与政府的关系,3,、与员工的关系,4,、与其他房地产企业的关系,二、房地产企业的特殊属性,1,、知识密集型企业,2,、资金密集型企业,3,、业务运作具备商业企业的特性,4,、业务内容体现服务行业的特色,5,、经营方式具有租赁企业的特点,房地产企业的性质房地产企业具有和其他各类国民经济企业相同的属,13,房地产企业的类型,一、按照企业功能分类,1,、房地产开发企业：是依法设立，以赢利为目的，从事房地产开发和经营的具有企业法人资质的经济实体。按照开发经营对象可以对房地产开发企业进行分类：,（,1,）专门从事土地和城市基础设施开发的企业,（,2,）专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产企业,（,3,）房地产综合开发经营企业,2,、房地产中介服务企业：指在房地产投资、开发、销售、交易、消费等各个环节中，从事服务性经营活动的、具有法人资质的经济实体，包括房地产咨询、房地产估价和房地产经纪三类企业。,3,、物业管理企业：依法成立、具备房地产物业管理资质，依据物业服务合同从事物业管理服务相关活动的经济实体。,房地产企业的类型一、按照企业功能分类,14,二、按照企业所有制性质分类,1,、城镇集体所有制房地产企业,2,、国有独资企业、股份有限公司和有限责任公司,3,、合伙制房地产企业,4,、中外合资经营房地产企业、中外合作经营房地产企业、外资房地产企业,二、按照企业所有制性质分类,15,我国房地产企业发展现状,我国房地产企业发展主要呈现以下特点：,1,、企业数量稳步增加，但大多数企业规模偏小,2,、企业经营业绩普遍提高，但增长缓慢,3,、企业成长性良好，但盈利能力相对滞后,4,、企业的区域分布具有较高的集中性,5,、企业融资渠道比较单一,6,、企业的经济类型具有多样性，民营企业的发展势头远强于国有企业,我国房地产企业发展现状我国房地产企业发展主要呈现以下特点：,16,第二节：房地产企业人员与组织,一、房地产企业人员,（一）房地产企业人事分类,1,、经济管理类,2,、专业类,3,、工程技术类,（二）房地产企业人员构成,具体来说，房地产开发企业主要人员构成如下：,1,、注册建筑师,2,、工程师,3,、财务人员,4,、营销策划人员,5,、项目拓展及发展人员,6,、法律顾问,第二节：房地产企业人员与组织一、房地产企业人员,17,二、房地产企业组织,（一）房地产企业组织的基本概念,房地产企业组织是指围绕企业的开发与经营目标，通过一定的组织形式和组织机构，将企业全体员工组织起来并开展分工协作，从而推动企业的开发与经营各项活动顺利开展。房地产企业组织这个概念表明四个方面的要素。,1,、目标,2,、人员与职务,3,、职责与职权,4,、信息,二、房地产企业组织,18,（二）房地产企业组织的一般原则,1,、目标同一性原则,2,、分工协作原则,3,、统一指挥原则,4,、权责一致原则,5,、机构精简原则,6,、有效管理幅度原则,7,、授权原则,8,、均衡性原则,9,、弹性原则,（二）房地产企业组织的一般原则,19,（三）房地产企业组织结构设计,1,、设计的任务,（,1,）基于对房地产企业基本目标及宗旨的分析与确立，明确房地产企业的战略与核心能力；,（,2,）在明确战略的基础上，对房地产企业的组织结构进行设计，明确各部门的使命、职责及人员编制，建立起明晰的权责体系；,（,3,）考虑房地产企业核心业务的特点，建立起内部协调及控制体系，明确组织决策与冲突解决的规则或制度，建立各部门、各核心责任人的考核与激励机制。,（三）房地产企业组织结构设计,20,2,、房地产企业组织结构设计工作内容,（,1,）为房地产企业设计出一个正式的组织结构，使其能够有效控制并协调企业的内部权力、责任、资源分配以及其他各项职能活动。,（,2,）为房地产企业构建信息交流渠道，以提高管理与决策的效率。,（,3,）为房地产企业建立组织文化与组织管理规则。,2、房地产企业组织结构设计工作内容,21,（四）房地产企业组织结构形式,1,、职能型组织结构,2,、项目型组织结构,3,、矩阵型组织结构,4,、混合型组织结构,（四）房地产企业组织结构形式,22,第三节：房地产企业经营与管理,一、房地产企业经营目标,（一）房地产企业经营目标制定的原则,1,、可行性原则,2,、可量化原则,3,、一致性原则,4,、弹性原则,（二）房地产企业经营目标的内容,房地产企业经营的战略目标是指企业长远发展方向、规划的总目标或基本目标，由成长性目标、盈利性目标和竞争性目标构成。,1,、成长性目标,成长性目标代表房地产企业经营发展水平和未来发展潜力，其内容由四个方面构成：营业总收入及其增长率，资产总额及其增长率，开发规模及其开发范围，土地储备面积