房地产项目市场定位成果报告课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,【,东方威尼斯项目,】,市场定位成果汇报,东莞中原物业顾问有限公司,【东方威尼斯项目】市场定位成果汇报东莞中原物业顾问有限公司,1,成果体系:,项目评价：,SWOT,矩阵分析,区域市场：,空白点,机会点分析,定位分析：,CCTI,推导模型,定位推导体系,宏观定位策略,功能定位,档次定位,客户定位,业态组合,形象定位,经营模式,管理模式,价格定位,发展建议,成果体系:项目评价：区域市场：定位分析：定位推导体系宏观,2,项目评价:,项目评价:,3,地块现状总体评价:,地块的商业价值较高；,地块可进入性、视觉可见性较强；,具备开发中高档商业物业的物理条件；,所处地段具备形成新兴商圈的条件；,主临街面少及烂尾楼形象是项目硬伤。,地块现状总体评价:地块的商业价值较高；,4,项目,SWOT,矩阵分析:,优势S（strength）：,区位地段优势；,市政配套齐全；,商业氛围浓厚；,交通便利优势；,规模优势；,片区认知度高。,劣势W（weakness）：,项目“久建未完”，客户心理障碍存在；,临街面少；,周边环境相对较为杂乱；,开发时机滞后。,机会O（opportunity）：,地段升值潜力较大；,市场需求有望增加；,强劲的经济支撑；,政策利好。,威胁T（Threat）：,区域之间的市场竞争；,同片区市场竞争。,项目SWOT矩阵分析:优势S（strength）：劣势W,5,项目,CCTI,定位推导:,态势（Trend）,消费者（Consumer）,竞争者（Competitor）,自身资源（,Itemself,）,项目CCTI定位推导:态势（Trend）消费者（Co,6,商业形态:,商业形态:,7,大型商场功能定位:,东莞尚缺乏类似深圳铜锣湾、茂业百货、香港青衣城、广州天河城这种真正意义上的大型购物中心。,而经济环境调研显示，东莞经济实力及居民消费能力具备中高档消费能力。,【东莞商业发展现状】,：,大型商场功能定位:东莞尚缺乏类似深圳铜锣湾、茂业百货、香,8,大型商场功能定位:,三级辐射区：500万人口,二级辐射区：100万人口,一级辐射区：10万人口,【大型购物中心的市场支撑】,：,大型商场功能定位:三级辐射区：500万人口二级辐射区：1,9,大型商场功能定位:,从市场竞争态势、市场需求、市场发展趋势综合考虑，本项目大型商场部分定位于以购物与娱乐为主题，购物定位于综合性购物中心（Shopping Center），以百货主力店为主，辅助以娱乐功能。,大型购物中心,Shopping Center,大型商场功能定位:从市场竞争态势、市场需求、市场发展趋势,10,大型商场功能定位:,以商带娱，以娱带商，全新消费体验,大型商场功能定位:以商带娱，以娱带商，全新消费体验,11,大型商场概念提示:,大型商场概念提示:,12,步行街功能定位:,第四重：商业/社会/文化交流的消费及服务功能,第三重：外延辅助型消费及服务功能,第二重：舒适性消费及服务功能,第一重：基本消费及服务功能,【步行街功能元素层次组合】,：,步行街功能定位:第四重：商业/社会/文化交流的消费及服务,13,步行街功能定位:,国际风尚街区,集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务等为一体的步行街；,城区及其周边地区的商业核心及文化中心，复合了广场功能效应的步行街；,东莞商业信息的集散地；,东莞市民社区文化生活的共鸣体。,步行街功能定位:国际风尚街区集购物、休闲、娱乐、餐饮、商,14,步行街概念提示:,步行街概念提示:,15,公寓功能定位:,精装酒店式服务公寓,公寓功能定位:精装酒店式服务公寓,16,写字楼功能定位:,发展型公司创业平台,写字楼功能定位:发展型公司创业平台,17,项目总体功能定位:,集购物、娱乐、餐饮、休闲、商务、居住于一体的主题式商业中心；,以大型百货商场和娱乐城为旗舰店，专卖店、个体独立店为辅助店的多种商业形态的组合；,商业形态将充分满足购物、休闲、文化、娱乐、餐饮等方面的功能。,项目总体功能定位:集购物、娱乐、餐饮、休闲、商务、居住于,18,项目档次定位:,东纵大道商圈地标性商业物业,强调物业的地段价值、发展前景。,项目档次定位:东纵大道商圈地标性商业物业,19,业态组合:,【业态组合的原则】,：,了解不同类型商户对位置、楼层、面积以及其他特殊的要求（如面宽、进深、层高、仓储、消防、煤气、货运等因素）；,了解不同类型商户的价格承受能力、租赁方式等；,考虑不同类型商户之间的关系，将可以相互补充的商户安排在同一区域，尽可能避免在一定范围内存在相互抵触的商户；,需求大、利润高的商户适合安排在位置好、价格高的铺面，而需求小、利润低的商户适合安排在较偏位置；,主题鲜明、无相对竞争的商户适合安排在较偏位置，保证整体的销售或出租均衡，最大程度的体现不同位置的商业价值；,尽可能安排适合当地的新型商业形态。,业态组合:【业态组合的原则】：了解不同类型商户对位置、楼,20,购物中心体验式业态组合:,7F：美食城、特色餐饮,1F：金银首饰、化妆品、皮具皮鞋、娱乐SHOW场,2F：品牌女装、时装T型台,3F：品牌男装、,体育用品及服饰、体育大看台,4F：床上用品、,孕妇及儿童服饰、亲子乐园,5F：电玩城、数码电影城、桌球竞技场、溜冰场,6F：娱乐城：夜总会、酒吧、迪厅、卡拉ok,花样年华,潮流风尚,活力新生代,欢乐家年华,游乐天地,动感不夜城,食神广场,主力百货店,主力百货店,主力百货店,主力百货店,娱乐城,娱乐城,娱乐城,购物中心体验式业态组合:7F：美食城、特色餐饮1F：金银,21,购物中心业态组合概念提示:,购物中心业态组合概念提示:,22,特别企划:,【企划的另类可能性】,：,CEPA主题,特别企划:【企划的另类可能性】：CEPA主题,23,中心广场业态组合:,首选大型酒楼，其次以家居、电器、电脑为主题的专业市场,以不和购物中心业态相重复为原则,中心广场业态组合:首选大型酒楼，其次以家居、电器、电脑为,24,步行街业态组合:,单层及14层联体街铺,24层联体铺位,A区,品牌休闲服饰区,酒吧区，约2400,B区,国内品牌服饰区、精品皮具,美容健体中心，约5680,C区,国外/香港品牌服饰区,休闲区，咖啡厅、茶楼、西餐厅，约12378,D区,眼镜、首饰、装饰品等精品街廊,潮流特区，时尚青年手工艺品，约1536,E区,眼镜、首饰、装饰品精品街廊,潮流特区，时尚青年手工艺品，约1185,步行街业态组合:单层及14层联体街铺24层联体铺位A,25,步行街业态组合:,单层独立铺位,1-4层联体铺位,A区,B区,C区,E区,D区,步行街业态组合:单层独立铺位1-4层联体铺位A区B区C区,26,步行街业态概念提示:,步行街业态概念提示:,27,物业形象及推广主题:,东方威尼斯广场,购物休闲娱乐文化餐饮商务居住,东莞首席情景商业旗舰,購物中心,大型,Shopping Center,消費新體驗,威尼斯風情步行街,國際風尚街區,投資新領地,投資新主張,都心金鑽 財富領地,物业形象及推广主题:,28,经营定位:,购物中心一层街铺单独划出主力店出售；,步行街单层独立商铺及14层联体商铺出售，24层联体商铺可考虑先招商，后销售；,公寓、写字楼出售，裙楼商铺出售；,经营定位:购物中心一层街铺单独划出主力店出售；,29,管理模式定位:,所有者、管理者和经营者分离的管理模式,管理模式定位:所有者、管理者和经营者分离的管理模式,30,价格定位:,【购物中心整体招商价格底线】,：,14层核心承租户租赁期限不低于15年，起点租金不低于30元/.月,【一层街铺销售均价】,：,26,520元/,价格定位:【购物中心整体招商价格底线】：14层核心承租,31,价格定位:,【步行街单层及14层联体铺位均价】,：,【24层联体铺位销售均价】,：,10,080元/,25,200元/,价格定位:【步行街单层及14层联体铺位均价】：【24,32,价格定位:,【公寓销售均价】,：,【写字楼销售均价】,：,毛坯房：3,895元/,毛坯房：3,230元/,价格定位:【公寓销售均价】：【写字楼销售均价】：毛坯房：,33,直接销售收入测算:,以上直接销售收入未包括商场租赁部分，步行街二层以上联体铺位及公寓、写字楼二层商铺销售收入。,总计,66,691万元,直接销售收入测算:以上直接销售收入未包括商场租赁部分，步,34,价格计算说明:,由于本项目步行商业街离正式发售尚有较长时间，本价格只作为当前参考性价格，最终市场销售价格依据正式发售当时市场行情调整执行；,本价格测算制定只考虑市场因素，未结合项目发展成本因素，建议发展商以此定价对比项目发展成本，以实现合理的利润回报。,价格计算说明:由于本项目步行商业街离正式发售尚有较长时间,35,项目发展建议:,【,利用中庭空间的功能与作用,】,：,项目发展建议:【利用中庭空间的功能与作用】：,36,项目发展建议:,【,从不同的层面同时引入人流,】,：,项目发展建议:【从不同的层面同时引入人流 】：,37,项目发展建议:,【,精彩的夜间照明设计能提升物业形象,】,：,项目发展建议:【精彩的夜间照明设计能提升物业形象 】,38,项目发展建议:,【步行街,建筑环境与小品设计,】,：,项目发展建议:【步行街建筑环境与小品设计】：,39,市场切入点建议:,以商场作为市场切入点，先主攻购物中心的招商；,待主力商家确定合作关系及开业时间后，开发步行商业街。,市场切入点建议:以商场作为市场切入点，先主攻购物中心的招,40,预祝东方威尼斯项目开发取得成功！,预祝东方威尼斯项目开发取得成功！,41,