土地储备开发实施方案编制原则

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,房地产开发与经营,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2019/12/28,#,房地产开发与经营,房地产开发与经营,主讲老师：郭平,第 三 章,土地储备开发,主要内容,第一节 土地储备开发准备工作,第二节 土地储备开发行政审批,第三节 土地储备开发实施与交付,第一节土地储备开发准备工作,一、土地储备开发审查与编制,（1）土地储备开发计划编制的指导思想与原则,指导思想,主要原则,规划先导原则,规模适度原则,土地节约集约利用原则,效益优先原则,政府主导与市场化运作相结合原则,第一节土地储备开发准备工作,（,2,）土地储备开发计划内容,年度储备土地规模,年度储备前期开发规模,年度末结存土地储备规模,年度储备土地供应规模,年度储备土地临时利用计划,资金估算,计划执行安排,第一节土地储备开发准备工作,1.,设区市由各区县政府、园区管委会、大型企业集团提出年度土地储备开发计划；不设区市或县，由各乡镇政府、园区管委会、大型企业提出年度土地储备开发计划。将上述计划在每年的下半年（一般在,10,月至,11,月）集中报县、市国土局。,2.,国土局会同计划、规划、建设、财政、交通、环保及当地人民银行等部门提出计划草案和具体意见并反馈给上报计划单位。,（,3,）土地储备开发计划编制与审查程序,第一节土地储备开发准备工作,3.,原计划上报单位按照计划草案和具体意见要求调整计划，并报国土局汇总。,4.,国土局征求相关部门意见并完善后与计划管理部门会同报县、市人民政府批准。,5.,经批准的土地储备开发计划，由国土局下达给土地储备机构，非直辖市城市的土地储备开发计划同时报上级土地管理部门备案。,第一节土地储备开发准备工作,二、土地储备开发实施方案编制与审查,（,1,）土地储备开发实施方案编制原则,系统性原则,效益性原则,可行性原则,第一节土地储备开发准备工作,（,2,）,土地储备开发实施方案编制与审查程序,准备工作阶段,调查分析阶段,方案编制阶段,a.,确定开发方向、目标和规模；,b.,编制土地储备开发实施方案草案；,c.,土地储备开发实施方案草案论证；,d.根据论证意见对开发实施方案草案进行修改，最终提出一个科学合理、切实可行、综合效益较好的方案作为土地储备开发实施推荐方案。,审查报批阶段,第一节土地储备开发准备工作,（,3,）,土地储备开发实施方案的主要内容,项目基本情况,项目区域情况,土地利用现状分析,现状地上物状况,项目规划情况,项目背景,编制依据,法律法规依据,项目依据,第一节土地储备开发准备工作,项目市场分析,宏观经济分析,房地产市场分析,土地市场分析,区域市场分析,土地储备开发实施主要内容及开发进度,前期手续的办理,征地拆迁,市政建设,分期开发的大项目需要对各分期开发地块进行分期安排,第一节土地储备开发准备工作,征地工作实施方案,被征收土地现状,征地补偿方案（征地补偿内容及标准、征地补偿方式、征地费用的支付方式）,征地补偿费用构成与测算,征地工作进度计划,拆迁工作实施方案,现状调查统计,拆迁补偿方案,拆迁费用测算,拆迁工作进度计划,第一节土地储备开发准备工作,市政建设实施方案,市政规划说明,管线综合,实施要求,工程费用估算,开发进度计划,土地供应方案,土地供应模式,土地供应计划,土地储备开发深度,储备开发成本及入市交易底价的确定,资金回收计划,第一节土地储备开发准备工作,投资方案,总投资估算,资金筹措方案,出让金估算,交易底价估算,土地销售收入估算,现金流量和财务指标分析,对于分期开发的项目，还要做项目分期投资平衡分析,注意,交易底价估算,与,土地销售收入估算,的区别,第一节土地储备开发准备工作,项目管理方案,土地储备开发项目计划管理体系图,第一节土地储备开发准备工作,项目进度计划管理,土地储备开发项目各环节衔接关系图,第一节土地储备开发准备工作,子项管理,项目设计管理,项目成本管理,项目质量管理,项目财务管理,项目安全管理,项目进度管理,项目经营管理,重要事项说明,提出项目中工作重点、方案调整措施及可能造成方案变化的因素,最后将方案编制依据文件附在方案最后，以备方案审查,第一节土地储备开发准备工作,三、土地储备开发实施主体的确定,（,1,）土地储备开发实施主体的类型,土地储备中心自主开发模式,社会企业项目管理模式,社会企业带资开发模式,第一节土地储备开发准备工作,直接委托,（一般适用于第一种开发模式，偶尔也运用于第二种、第三种模式,）,招投标,（广泛运用于第二种、第三种模式）,土地储备开发实施主体招投标的流程主要有以下步骤：,前期准备阶段,招投标阶段,通过直接委托或招投标确定土地储备开发实施主体后，由土地 储备开发主体与土地储备开发实施主体签订,土地储备开发委托协议,由土地储备开发机构自主开发的项目则由政府批复给土地储备中心即可，不签署,土地储备开发委托协议,（,2,）土地储备开发实施主体的确定方式,第一节土地储备开发准备工作,土地储备开发资金筹措,土地储备开发手续办理,征地拆迁,基础设施建设,竣工验收与成本核算,（,3,）土地储备开发实施主体的职责,第一节土地储备开发准备工作,四、潜在项目实施主体竞争者前期工作,土地储备开发项目如果确定采用第二种或第三种模式进行土地储备开发实施，对于社会企业来说是一个投资机遇，这些准备参与项目竞争的企业，称之为,潜在项目实施主体竞争者,。,在确定项目实施主体前，这些竞争者需要完成的两项工作：,项目投资分析,参与项目竞争,第二节土地储备开发行政审批,（,1,）建设项目用地预审概念与内容,建设项目用地预审管理办法,于,2009,年,1,月,1,日正式实施，这是建设项目用地预审的标准依据。,建设项目用地预审,，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。,一、建设用地预审,第二节土地储备开发行政审批,建设项目选址是否符合土地利用总体规划，是否符合国家供地政策和土地管理法律、法规规定的条件；,建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定；,建设项目占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行；,征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况；,经省级以上人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地需要改变土地利用总体规划的，规划的调整方案及其对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。,建设项目用地预审的主要审查内容有：,第二节土地储备开发行政审批,符合土地利用总体规划,保护耕地，特别是基本农田,合理和节约集约利用土地,符合国家供地政策,（,2,）建设项目用地预审的原则,第二节土地储备开发行政审批,（,3,）建设项目用地预审申报材料,建设项目用地预审申请表,建设项目用地预审申请报告,项目立项批准文件,单独选址建设项目拟选址位于地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内的，提交地质灾害危险性评估报告,单独选址建设项目所在区域的国土资源管理部门出具是否压覆重要矿产资源的证明材料,第二节土地储备开发行政审批,（,1,）项目立项申请材料,（,2,）项目审查的内容与程序,在实际的操作过程中，一般是实施主体同时递交建设项目用地预审申请和项目立项申请，然后由发展与改革委员会向国土部门发送,项目办理用地预审告知单,，然后由国土部门对建设项目用地进行预审，并将预审结果告知发展改革委员会。,二、项目立项,第二节土地储备开发行政审批,交通影响评价,环境影响评价,林木处理意见,文物保护意见,市政综合咨询,三、专业意见征询,第二节土地储备开发行政审批,控规调整的工作程序主要包括以下几个步骤：,申报材料准备,预审与公示,控规调整审查与报批,控规调整审批通知书领取,四、规划意见申报,第二节土地储备开发行政审批,（,2,）规划意见书办理,规划意见书办理程序的主要步骤有：,申报材料准备,（包括申报委托书、,建设项目规划许可及其他事项申报表,、对项目的相关批复及规划文件、法律法规规定其他需要报送的材料）,申报受理,（由规划管理部门的受理科室对申报材料进行形式审查，同时审查申请事项是否在本规划部门管理职责范围内）,审查与决定,（首先由规划管理部门委托测绘部门钉桩、勘界，并出具钉桩勘界报告。然后由规划管理部门审查确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积并提出规划设计要求。通过审查的项目，由规划管理部门颁发,规划意见书,）,第二节土地储备开发行政审批,（,1,）征地报批,征地审批环节一般分为五个步骤：,征地方案公告,征地调查,征地补偿安置方案公告,征地听证,征地报批,五、征地拆迁报批,第二节土地储备开发行政审批,（,2,）拆迁报批,狭义拆迁的行政审批事项主要有：,申报年度拆迁计划,申报拆迁范围停办事项,开展拆迁招投标,拆迁入户调查、测绘和评估,编制拆迁补偿安置实施方案,筹集拆迁补偿资金及可购安置房、拆迁裁决周转房,申办房屋拆迁许可证,第三节土地储备开发实施与交付,（,1,）征地公告,（,2,）征地补偿安置协议签订,（,3,）征地补偿安置费支付,（,4,）地上物拆除与安置建设,（,5,）征地扫尾事项办理,一、征地实施程序,第三节土地储备开发实施与交付,（,1,）征地工作原则,公开公正原则,切实维护被征地农民合法权益原则,被征地农民生活水平不降低，长期生活有保障原则,征地工作跟踪检查原则,二、征地补偿与安置的原则与方式,第三节土地储备开发实施与交付,根据,土地管理法,第四十七条规定，,征收耕地的补偿费用,包括,土地补偿费,、,安置补助费,以及,地上附着物和青苗的补偿费,。,一般来说，各级国土资源部门需按要求确定年产值标准、年产值倍数、征地区片综合地价，以此为依据确定征地补偿标准。,（,2,）征地补偿的内容与标准,第三节土地储备开发实施与交付,根据国土资源部,关于切实做好征地补偿安置工作的通知的规定，,被征地农民安置途径包括,：,农业生产安置,重新择业安置,入股分红安置,异地移民安置,（,3,）被征地农民安置的途径,第三节土地储备开发实施与交付,（,1,）拆迁公告,（,2,）拆迁补偿安置协议签署与补偿安置到位,（,3,）行政复议,（,4,）强制拆迁,（,5,）拆除和拆迁档案整理归档,三、拆迁实施程序,第三节土地储备开发实施与交付,（,1,）拆迁工作原则,维护社会稳定原则,符合城市规划原则,有利于城市旧区改造,有利于生态环境改善,四、拆迁工作原则与方式,第三节土地储备开发实施与交付,拆迁补偿对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人,拆迁补偿的范围是被拆迁的房屋及其附属物，且这些建筑物是 经合法程序建成的,房屋拆迁补偿方式包括：,货币补偿,房屋产权调换,（,2,）拆迁补偿对象、范围与方式,第三节土地储备开发实施与交付,（,1,）市政基础设施建设开工准备,土地储备开发实施主体组织专业人员对市政建设进行施工预算，将预算结果作为招标的标底，通过招投标方式选择市政建设施工、监理单位。,土地储备开发实施主体向建设管理部门申办市政工程开工许可证。,五、市政基础设施建设,第三节土地储备开发实施与交付,临时用路,临时用电,临时用水,（3）市政基础设施建设实施,场地平整,道路施工,管线施工,（,2,）临时“三通”建设,第三节土地储备开发实施与交付,（,1,）内部验收,（,2,）监理验收,（,3,）正式验收,在监理验收合格后，土地储备开发实施主体向土地储备开发主体提出验收申请。,正式验收,包括：,现场验收 权属验收 资料验收,（4）成本验收,通过上述四项验收后，验收组出具验收意见，验收合格项目,纳入土地储备库,或,直接组织入市交易,；对于不合格项目，验收组提出问题及解决方案，并明确解决期限，待改进后重新组织验收。,六、土地储备开发项目验收,最近几年来，征地、拆迁成为引发群体事件、暴力冲突和大规模上访的主要原因，一方面是因为被征地、被拆迁方的利益得不到有效的保护，而另一方面是因为像“重庆最牛钉子户”类的被征地、被拆迁方置社会公众利益于不顾，漫天要价。如何制定有效政策与措施，保证被征地、被拆迁方的