禹州天伦锦城竞品市场调研报告

*,天伦锦城竞品市场报告,目 录,一、竞品市场分析,二、销售策略建议,竞品市场,竞品区域分布,颍北新区工程分布,坪山,太合公馆,万丰,铂金翰宫,圣帝金苑,颍河湾,维也纳,金域蓝湾,三德江,金海岸,三德江,美之国,项目名称,体量（万）,产品类型,当期开发,主力户型,价格（元/）,优惠,备注,万丰铂金翰宫,50,高层,三期,95两房,130三房,三期会开发109的三房,4600,全款2，按揭1,禹州最佳楼盘，2013年销售额4.5亿，颍北新区第一个项目，外联活动开展较多，目前剩余20多套三房房源,坪山太合公馆,36,多层、高层,一期,130-150三房，170四房，无两房,4100,全款,2，按揭1,15年5月1日交房，人民医院将搬迁至附近,颍河湾,/,高层,一期,/,/,/,正在施工，未找到售楼部,工地有10余栋建筑起到7层,圣帝金苑,36,高层,一期,100.7两房，130以上三房，213四房,4300,1万抵3万,准现房，整体户型面积较大，有建材展示区,维也纳金域蓝湾,28.8,高层,一期,130以上三房,4000,按揭优惠3000元,户型设计有送面积，141的房源赠送12面积,三德江金海岸,15.4,高层,一期,115-140三房,/,/,未开始销售，准现房，但还未取得预售证,三德江美之国,/,高层,一期,暂时无户型展示,/,/,未开始销售，准现房，但还未取得预售证,颍北新区工程概况,颍北新区产品面积特征分析,颍北新区三房面积都偏大，集中在130以上，只有铂金翰宫三期配比有109的小三房，但配比较少，三德江金海岸有115左右的三房，但总量也不大。,颍北新区的两房和四房配比都较少；其中两房产品：圣帝金苑100.7中户，铂金翰宫95中户；四房产品：面积都偏大，均在170以上。,颍北新区单价特征分析,颍北新区工程价格都在4000元/以上，其中铂金翰宫作为颍北新区的明星工程，并且是现房，所以价格比其他工程高出300-600元/左右。,颍北新区总价特征分析,颍北新区工程：,两房总价：43万左右；,三房总价：集中在50万-65万，其中铂金翰宫的价格范围较大；,四房总价：70万-90万。,颍北新区住宅市场总结,市场特征总结,快速发展，品质盘居多；,颍北新区自然风景优美，生态环境宜居，是禹州的新兴发展区域。,建筑风格单一，同质竞争激烈,板块内项目多为欧式和现代风格建筑，且建筑细节打造一般。,主力去化产品差异化不够,三房面积集中在130平米以上，主力去化产品竞争激烈。,市场需求支撑力度大,从各项目销售情况来看，多数项目去化情况良好，其中万丰铂金翰宫更是禹州市明星楼盘，2013年销售额占禹州房地产总销售额的45%，区域认可度高。,老城区客户是主力消费群,从在售项目成交客源来看，首改和首置占据了大部分比例，成交客户区域特征不明显，职业上以企事业单位工作人员、私营业主、公务员等购买力较强的群体为主，同时也有部分乡镇客户在此区域置业。,东区工程分布,御湖湾,上东国际,府东花园,贵府花园,阳光国际,学林雅苑,锦绣东方,尚品1698,项目名称,体量（万）,产品类型,当期开发,主力户型,价格（元/）,优惠,备注,御湖湾,30,小高层、高层,二期,130以上三房,4400,优惠1.5万,内部配套有幼儿园，游泳馆，东区热门楼盘,上东国际,/,高层,一期,/,/,/,售楼部锁门，但里面有人说目前不销售,锦绣东方,30,高层,一期,123-143三房，170以上四房,3900,全款3，按揭2,小区内有村民安置房，一期5栋楼证件齐全，2、3期无证件,尚品1698,/,高层,一期,130以上三房,3700,全款3，按揭2,无证件，禹州较差楼盘,学林雅苑,3.2,3栋高层,尾盘,117两房，140以上三房，190以上四房,4200-4500,全款4，按揭2,学区房，现房发售，周边生活配套比较齐全,府东花园,8,5栋高层,尾盘,140以上三房，200左右四房,4600,无优惠,市政府东临，位置较好，5#还未获得预售证，要求一次性付清,阳光国际,10,高层,一期,113三房，135.140三房,4900,全款2，按揭1,5月17日1#开盘，126套，目前剩余房源不多，10月份开2#，3#，目前排号3万抵5万,贵府花园,16,8栋高层,尾盘,135以上三房,3600,全款3，按揭2,首付40%，交房后办理按揭,东区工程概况,东区产品面积特征分析,东区产品：,两房：只有学林雅苑工程有1套117的两房，其余工程暂时无两房供给；,三房：三房的供给面积段主要集中在130-150之间，阳光国际有113，锦绣东方有123的三房供给，但占总比较小；,四房：学林雅苑和府东花园的四房面积在190以上，锦绣东方有170的四房。,东区单价特征分析,东区工程价格幅度较大，在3600-4900元/之间，其中贵府花园是价格最低的工程，因其目前5证不全；而阳光国际和府东花园因其紧邻市政府的优势售价较高；御湖湾和学林雅苑凭借其学区房和规划的优势售价也紧随其后。,东区总价特征分析,东区工程：,三房总价：分为两个梯度，第一梯度为证件齐全的工程，其主要总价集中在55-65万元，第二,梯度为证件不全工程，其总价集中在45-55万元；其中阳光国际三房户型面积范围,宽，故总价范围较大；,四房总价：各工程因四房户型面积大小不同且价格不同导致四房总价较为分散。,东区住宅市场总结,市场特征总结,稳步发展，行政区域项目火热；,紧邻市政府的项目在定价高于同区域其他项目的情况下依然销售火爆。,建筑风格单一，同质竞争激烈,板块内项目多为欧式和现代风格建筑，且建筑细节打造一般。,主力去化产品差异化不够,三房面积集中在130平米以上，主力去化产品竞争激烈，其中阳光国际推出部分113的小三房，销售状况良好。,市场需求支撑力度大,东区和北区作为发展新区，市场认可度较高，根据调研情况来看，五证齐全的项目销售情况都较好，而五证不全的项目也能销售出去，整体市场氛围良好。,主力消费客户依然是老城区客户和区域客户,从在售项目成交客源来看，首改和首置占据了大部分比例，成交客户区域以本区域客户和老城区区域客户为主，职业上以企事业单位工作人员、私营业主、公务员等购买力较强的群体为主（五证齐全项目），同时也有部分乡镇客户在此区域置业（五证不全项目）。,西区工程分布,东腾南郡,城上城,金桂花苑,锦绣花园,无名工程,玫瑰园,公园世纪,西城禹都,项目名称,体量（万）,产品类型,当期开发,主力户型,价格（元/）,优惠,备注,东腾南郡,25,高层,一期,/,/,/,无证件，售楼部关闭,城上城,14,小高层,尾盘,140以上三房,3800,全款4，按揭2,现房，户型设计较差，名声较差,玫瑰园,/,小高层,尾盘,剩余几套140以上三房,2880,全款2，按揭1,剩余房源不多,无名项目,/,小高层,尾盘,剩余1套143三房，1套顶层,2800,全款,2，按揭1,剩余房源不多,锦绣花园,/,小高层,尾盘,剩余10余套140左右的三房,2800,全款,2，按揭1,剩余房源不多,公园世纪,200,别墅、洋房、小高层、高层,一期,户型区间涵盖范围较广，70两房到300的别墅均有,/,/,占地1900亩，规划较大，目前正在配建学校,西城禹都,/,/,一期,/,/,/,烂尾,西区工程概况,西区产品面积特征分析,西区产品：,两房：只有公园世纪工程有两房供给，但入市时间未定；,三房：三房的供给面积段主要集中在135-150之间，整体面积较大；,四房：目前在售工程无四房供给。,西区单价特征分析,西区工程单价都在2800元/左右，仅有城上城工程价格较高，目前定价3800元/，但知名度和美誉度较差，销量一般。,西区总价特征分析,西区工程：总价主要集中在40万元左右，其中城上城总价较高，在55万元左右。,东区住宅市场总结,市场特征总结,发展缓慢，小产权占据主要市场；,西区作为老城区，房地产发展情况一般；,建筑风格单一，同质竞争激烈,板块内项目多为现代风格建筑，且建筑细节打造一般。,主力去化产品差异化不够,三房面积集中在130平米以上，主力去化产品竞争激烈；,市场需求支撑力度大,西区项目大多为刚需项目，凭借其项目优势，各项目销售情况都比较良好；,本区域客户为主力消费客户,从在售项目成交客源来看，首置占据了绝大部分比例，成交客户区域以本区域客户和辐射的乡镇区域为主，职业上以乡镇农民、外出务工人员以及附近的小商户为主。,禹州住宅市场整体分析,区域：颍北新区和东区依然是未来禹州开展的重点方向，西区有待开展；,户型：整体户型面积偏大，三房产品面积根本在130以上，市场上极少出现小三,房产品；,价格：整体上颍北新区作为宜居区域价位处于最高层，东区次之，西区价格最低，,且与其他区域差距明显；,风格：建筑风格以欧式和现代风格为主，缺乏特色产品；,景观：各工程景观营造一般，缺乏特色景观打造；,产品：目前禹州客户依然喜欢高层产品，对洋房的追捧不大；,营销：各工程营销水平一般，置业参谋总体水平一般；,推广：各工程普遍使用户外大牌、单页等常规推广，其中万丰铂金翰宫经常举办活,动等外联推广，收效显著。,