资源描述
,*,对于本项目商业的理解,项目定位,旅游文化消费区,城市休闲娱乐中心,商业形态,步行街,(,商业联排,),酒店,(,客栈,),主题商场,区位环境,古城边缘,大丽路与才村路叉口,郊区、石材加工区,业态规划,旅游购物,休闲度假,餐饮娱乐,销售方式,独立产权,部分返租三年,对项目本阶段销售目标的理解,高增值率,较高的销售率,较好的投资回报,通过高开业率形成市场热点,短销售周期,较低的投资风险,高销售率,通过持续经营促使物业增值,较合理的销售价格,项目可开发方向,餐饮娱乐,休闲度假,本项目可能功能界定,旅游购物,旅游商品、土特产品,酒楼、快餐、,KTV,、演艺吧,客栈、酒店、茶吧、酒吧、咖啡,集旅游购物、休闲度假、餐饮娱乐为一体的商业文化区,项目资源因子分析与项目功能定位表,影响因子,旅游购物,餐饮娱乐,休闲度假,项目具备情况,对地段及昭示性要求,外,部,因,素,一般,低,低,位于大丽路与才村旅游专线叉口，毗连古城，地段及昭示性好,对公共交通的要求,一般,较高,一般,道路条件和可达性一般,对噪音控制的要求,一般,一般,高,临靠大丽路，局部噪音污染大,对自然景观的要求,一般,一般,高,周边无自然景观,对建筑装修档次及配套设施的要求,内,部,因,素,低,一般,较高,尚未动工，伸缩性大,对公共休闲空间的要求,一般,低,高,公共空间较多，弹性大,对管理服务的要求,较高,一般,高,尚未确定，可灵活安排营运管理,序号,项目特性,旅游购物区,适应性,得分,餐饮娱乐,得分,休闲度假,得分,位置,本项目位于大丽路与才村旅游线交叉口、水陆路可达性好。,非常适应。但离古城较远，,辐射性一般,。,4,比较适应，区域辐射性一般。,3,不太适应,2,区域功能,旅游配套区,.,以石材加工和生态农家乐为主，生活及商业配套不足。,较适应，但周边商业氛围缺失。,3,弥补古城规模和档次不足,栏截游客。较适应,3,本区域内未形成休闲业态度假氛围，空间与风险并存。,2,交通,配套,项目水陆路交通可达性较好，但,公共配套不足,.,对公共配套要求不高，较适应。,4,对公共配套要求不高，不太适应。,2,公共配套影响不大，比较适应。,3,昭示性,展示面大,，商业,昭示性强,：,利于吸引人流。,良好昭示性是零售业的必须,4,有利于吸引过往人流和市民消费。,4,有利于吸引旅游散客消费。,3,环境,周边公共环境及交通轶序较差,.,影响商业环境及消费档次。,2,影响不明显,3,负面影响大于正面影响。,1,项目特性与功能适应性比较分析,序号,项目特性,旅游购物,得分,餐饮娱乐,得分,休闲度假,得分,景观,周围无自然景观资源,附加值作用不明显，,影响不大,3,附加值作用不明显，影响不大,3,附加值非常明显，无优势,1,噪音,大丽路车速快，,汽车噪音较大。,影响较大,2,对噪音,不太敏感,3,对噪音非常敏感,1,消费人群,社团游客较多，散客少，居民及上班族基本没有,非常适应,5,淡旺季明显，旅游基本不吃大餐，适应性一般,3,观光游客流动性大，不太适应。,1,价格,比较价格优势不明显，均价较高。,旅游业售价较高，但市场相对饱和、同质化严重。铺小易售,3,市场潜力较大，商铺规模大不易于销售，市场总量小、竞争激烈,3,市场需求大，但物业面积大单价低、且不易销售。,3,租金,片区内缺乏销售参照物。,租金较高，招商相对容易。,3,租金较高，招商难度较大。,2,租金较低，招商难度大。,1,合 计,33,28,19,从项目自身条件角度分析：旅游购物餐饮娱乐休闲度假,项目区域分析小结,从区域市场空间分析,旅游购物餐饮娱乐休闲度假,从项目特性分析,旅游购物,餐饮娱乐休闲度假,从区域人流结构分析,游客居民、社团游客散客,过境人流固定人流,项目定位建议：,1,、项目初步定位为大理新兴旅游文化商业中心和餐饮休闲配套基地；,2,、旅游商品和省内特色文化消费品为主要业态，层次较高的餐饮娱乐休闲为补充。,3,、充分考虑旅游汪旺季平衡，业态规划要吸引当地消费力量。,社团游客,追求新奇,随机性较强,停留时间短,购买力较弱,旅游散客,追求新奇文化消费,随机性强,停留时间较长,购买力强,居民,追求实惠,规律性强,休闲餐饮为主,购买力一般,建议：,1,、项目整体目标消费者重点针对社团消费和散客为主，以商务和居民消费为辅。,2,、项目应充分规划商业及公共配套，如银行、停车场，以便于商务消费和过境车辆进入。,3,、项目要充分规划内部小环境，营造一定层次感以适应规划业态及目标顾客。,目标顾客消费行为特征分析,商务客,追求档次,规律性强,餐饮娱乐消费为主,消费水平,旅游行业市场规律分析,旅游出行方式,社团,散客自驾车,4,：,3.5,：,2.5,消费能力分析,自驾车散客社团游客,游客分析,整体购买力分析,社团自驾车散客,购买成交率,社团自驾车散客,购买动机可引导性,社团散客自驾车,消费行为分析,社团游客,购物行为分析,消费地点,指定地点自选地点,消费取向,小件、低价商品,方便快速,心理安全,引导因子,线路导游兴趣,机会,(O),区域潜在商业配套需求大,民俗文化消费需求大,有规模效应，建设发挥空间大,配套可优于其它竞争项目,项目优劣势分析,优势,(S),商业昭示性强,区域辐射性强可达性较好,区域内游客和过境人流多,产业政策支持,劣势,(W),主体规划已定，调整空间不大,过境人流大于固定人流,周边自然及人文环境较差,距离古城及下关较远,威胁,(T),区域新项目同业态经营可能,快速通道较难引古城人流,淡旺季明显，经营压力大,业态混杂管理困难,项目战略选择,可选择的,SO,战略,强化旅游配套,突出民俗文,化消费,重点打造以旅游购物和,市民休闲娱乐中心,可选择的,WO,战略,强化内部环境和商业配套,以文化消费和体验消费留住过境人流，延长经营时间，并吸引市民消费。,可选择的,ST,战略,突出经营主题,以文化消费和体验消费为主走差异化路线，避免同质化竞争,.,可选择的,WT,战略,强化内部环境，吸引度假类,游客和居民休闲消费，延长经营,时间，走差异化经营路线。,优 势（,S),劣 势,(W),机 会,(0),威 胁,(T),优势,机会,四大价值点,大理最大旅游购物中心；,滇西北最大民俗文化展示中心；,市内游憩商业公园；,市内最大餐饮娱乐基地；,四大价值点,大理最大旅游购物中心；,滇西北最大民俗文化展示中心；,市内游憩商业公园；,市内最大餐饮娱乐基地；,项目规划概念定位,项目定位调整方案,部分商铺主体基本完工,、预计,10,月底可交付。,项目现状分析,工程进度,已定,400,多套，已签近,400,套，回款约,5000,万，低谷期。,销售进度,前期无准备，基本未启动，方案及队伍组织未完成。,招商进度,较关注,，推出时间较长，观望者、顾虑者较多。,市场反映,有知名度、前期活动及广告多、但目标受众印象不深刻。,市场形象,多家代理、区域优势互补、但统筹整合不到位。,销售组织,代理商与开发商沟通、及组织保障及决策时效有待探讨。,组织协调,州庆前商铺部分,全部交付,的压力。,现阶段面临问题,工程进度,打破客户顾虑,、重起高潮、快速回款化解投资风险。,销售突破,方案及队伍组织快速完成，尽快启动,有效招商活动,。,招商组织,商户入住率、开街基本条件、商业氛围,基本呈现,。,州庆开街,社团合作、导游及,旅行社利益保障,机制、散客及市民吸引。,人流保障,经营与销售,的矛盾、实际规模及经营方式。,配套工程,工作分解、经费,及时投入,、决策时效、,执行力,。,工作时效,调整项目战略定位和业态规划，重新设计营运管理方案。,现阶段重要工作建议,调整定位及运营方案,州庆开街系统策划，,专项工作小组,责任到人。,专项任务、确保开街,政府、旅行社、景区,立体联盟,，共创共享最大利益。,重整旅游资源,市政配套以代建或定向开发为主，,放弃销售利润,。,配套设施定向开发,场地入股、免租优惠、加盟自营（员工风险承包）,主力店战略合作,全面招商、,反推销售,批发式、网络式、定向式,集群客户推介,活动，快速上量。,调整营销策略,、包括包装、推广、销控甚至价格策略。,自然销售、调整策略,项目业态规划,银器及珠宝,旅游商品,皮、木手工艺品,民俗文化饰品,民族服饰,扎柒织物,民族图书音像制品,大理石工艺品,茶叶及茶制品,名优土特产,中药材,民族医药,名牌烟酒类,地方特色副食品,花卉及标本,其它地方工业品,医疗保健,配套功能,快餐小吃店,数码,影像,中心,旅游组织及服务,物流,汽配,票务,银行工商税务,咖啡厅,茶酒吧,酒楼,西餐厅,演艺吧,KTV,保健,运动中心,民俗文化体验,会务及度假,休闲娱乐,规划业态面积比例,商品类,民俗工艺品类,民族服饰类,餐饮休闲类,图书音像类,土特产品类,酒楼,茶酒吧,咖啡,健身,桑拿,运动类,配套服务类,KTV,慢摇吧,演艺吧,会务,度假类,快餐,羔点屋,花店,保健,医疗类,物流,票务,银行,类,数码影像类,居家消费类,民俗文化体验类,旅游服务类,项目运营定位,云南首个厂商直营基地,大理最大旅游购物中心,15,个民俗体验园,滇西北最大民俗文化展示中心,市民周末休闲基地,旅游,VIP,服务中心,市内游憩商业公园,大理最大专业婚庆中心,市内最大餐饮娱乐基地,项目定位,运营方案,社会营销,经营管理,首家厂商直营基地挂牌,商户免税政策扶持,资源整合,带导性产业大客户合作,联合打造专业婚庆中心,统一商业营运管理,统一形象包装和对外宣传,名优特产品评选,联合打造滇西北自驾车服务中心,联合打造旅游,VIP,服务中心,定期组织大型旅游及商业会展活动,整体运营策略总纲,经营定位剖析,云南厂商首个直营基地,15,个民俗文化体验园,民俗文化展示与体验消费,大理最大婚庆中心,经营定位,市场效益,货真：消费安全感,价实：减少中间环节,质优：地方名特优产品,批零兼营,吃住行一体创造更多商机,文化展示,散客自驾车重复消费引导,市民休闲消费引导,可游可憩,市民周末休闲基地,旅游,VIP,服务中心,提高餐饮娱乐业市场信心,向市民集中整体展示商业环境,强制推介,策略,项目运营策略,云南首个厂商直营基地,运营策略,15,个民俗文化体验园,免税与优惠政策,大理最大婚庆中心,省市政府挂牌保护,联合政策媒体评名优,名优商品入场优惠免税,地方政府或旅行社接待基地,联合发行大理旅游,VIP,卡,联合发行南国城贵宾卡,市民周末休闲基地,旅游,VIP,服务中心,婚庆策划组织一条龙业务,专业形象包装与宣传,民族民俗文化展示推介,节庆游赏与商业促销活动,目标客户温情公关,商业形象包装策略,形象包装策略总纲,市场认知,:,旅游文化商业中心,功能定位,:,旅游购物和市内餐饮休闲中心,形象定位,展示面古朴高雅,景观自然，古代园林风格。,购物消费区与休闲度假区分隔,动静分离,.,现场氛围,大众媒体营造声势,建立品牌公众形象,动态宣传,.,目标行业重点诉求,专业杂志重复推荐,强化记忆,.,媒介包装,专业招商手册全面展示,详解优势,深入人心,.,商业海报宣传单广泛投放,吸引关注,.,推广攻略,活动攻略,目标行业定向推广,渠道攻略,目标行业直销渠道,大客户一对一营销,社会活动营销造势,目标客户集群式推广直销活动,整体招商策略总纲,目标客户集群定点宣传,整合攻略,授权与加盟、双向招商,供货加盟资产担保、拆零租用,推广攻略,客户群落定点推广,目的：集中信息、有效投、最低成本,渠道：行业客户定向宣传、客户群落定向推广、大客户重点诉求,行业：茶叶、名优特产农副产品、民族工艺口、休闲文化业、餐饮娱乐业,区域：,大理（鹤庆新华村、大理古城、州内县城）、丽江古城、省内重点旅游城市、昆明（螺蛳湾、昆都、和平路、吴井路、翠湖、茶叶市场、景星、南窑）,形式：海报、招商手册、杂志长期投放、报纸重点突破、短信重复提示,目标行业定向宣传,渠道攻略,目标行业直销渠道,大客户一对一营销,目的：,行业客户集群式直销、品牌大客户一对一公关,渠道：行业客户,行业客户资源整合、重点客户专人拜访,行业：茶叶、名优特产农副产品、民族工艺口、休闲文化业、餐饮娱乐业,区域：,
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