北京大盘定量分析

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,北京大盘定量分析,协成机构光合理想参谋公司,选择标准：,总建筑规模到达80万平米以上,08年前入市，现仍处于在售阶段,位于北京三环外的非城市核心区,分析重点：,开发特点、消化速度、价格走势,选取工程：,东部：富力又一城、远洋一方、泛海国际,西部：远洋山水,南部：万年花城、星河城、中海城,北部：顺义新城,容积率：北京在售大盘容积率集中在2-3之间，郊区工程略低。,项目,顺义新城,星河城,富力又一城,远洋山水,远洋一方,中海城,万年花城,泛海国际,开发商,北京顺义新城建设开发有限公司（鲁能）,北京玺萌置业有限公司,北京华恩房地产,远洋地产,北京中联置地（远洋子公司）,中海地产,北京万年花城房地产（首钢集团、万年基业投资集团）,北京泛海信华置业,地理位置,顺义马坡镇金宝北路,丰台玉泉营环岛东南侧,朝阳区东五环台湖出口,石景山玉泉路路口西南侧,朝阳区八通线双桥站和管庄站之间,朝阳成寿寺路,南三环与南四环之间,丰台万柳桥西南花乡,朝阳区朝阳公园东侧,占地面积,（万）,85,41.3,48,约,41,95,约,85,82,约,113,建筑面积（万）,96,112,115,122,150,170,200,260,容积率,第一期商品房,1.48,整体,2.7,整体,2.38,整体,3,整体,1.58,整体,2,整体,2.5,整体,2.3,目前售价,（元,/,平米）,6900,11000,9500,14000,10500,13000,11000,32000,一、根底信息,“资源型或高形象区域多以“普通住宅+洋房的物业组合如顺义、朝阳区,普通区域的区域多以“普通住宅为主如丰台、石景山,项目,顺义新城,远洋山水,万年花城,星河城,富力又一城,远洋一方,中海城,泛海国际,地理位置,顺义马坡镇金宝北路,石景山玉泉路路口西南侧,丰台万柳桥西南花乡,丰台玉泉营环岛东南侧,朝阳区东五环台湖出口,朝阳区八通线双桥站和管庄站之间,朝阳成寿寺路,南三环与南四环之间,朝阳区朝阳公园东侧,占地面积,（万）,85,约,41,82,41.3,48,95,约,85,约,113,建筑面积,（万）,96,122,200,112,115,150,170,260,容积率,1.48,3,2.5,2.7,2.38,1.58,2,2.3,物业形态,普通住宅、洋房,普通住宅,普通住宅,普通住宅,普通住宅,普通住宅、洋房,普通住宅、洋房,公寓,目前售价,（元,/,平米）,6900,14000,11000,11000,9500,10500,13000,32000,二、开发特点,开发时间：90-150万平米大盘开发时间约3.5-6年如远洋一方、星河城，在售工程中170平米以上大盘还都未开发完毕，预计需要5-8年。,开发分期：一般分为3-6期开发,项目,顺义新城,星河城,富力又一城,远洋山水,远洋一方,中海城,万年花城,泛海国际,地理位置,顺义马坡镇金宝北路,丰台玉泉营环岛东南侧,朝阳区东五环台湖出口,石景山玉泉路路口西南侧,朝阳区八通线双桥站和管庄站之间,朝阳成寿寺路,南三环与南四环之间,丰台万柳桥西南花乡,朝阳区朝阳公园东侧,占地面积,（万）,85,41.3,48,约,41,95,约,85,80,约,113,建筑面积,（万）,96,112,115,122,150,170,200,260,入市时间,2008,年,10,月,2003,年,3,月,2005.6,2003.6,2007,年,9,月,2005,年,8,月,2004,年,1,月,2006.7,开发周期,共,6,期,3,期以上,共,3,期,共,3,期,3,期以上,共,4,期,开发进度,正在开发,（一期）,基本完毕,六期）,基本完毕,（三期）,基本完毕,（三期）,正在开发,（一期）,正在开发,（,三期）,正在开发,（四期）,正在开发,（一期）,已开发年限,0.5,6,3.5,5.5,1.5,3.5,5,2.5,二、开发特点,二、开发特点,启动量：一般以,10-20,万平米启动市场,二期量：一般低于一期开发量,三、产品开展,以“大户型为主的高端工程产品呈上升趋势开展,以“中小户型为主的中端工程产品开展相对平稳,四、价格走势,市场周期,日期,涨幅,高峰期,2007,年,1-12,月,20%-40%,下滑期,2008,年,1-6,月,5-15%,低迷期,2008,年,7,月至今,-15%,左右,复苏期,根据房价的波动房地产市场分为：顶峰、下滑、低迷、复苏四个阶段,社会资产平均回报率,时间,T,房价,P,高峰,下滑,低迷,复苏,大盘的价格走势，吻合房地产市场的波动周期,顶峰期：价格以20-40%大幅上涨,下滑期：价格以5-15%缓幅上涨,低迷期：以15%的幅度下降,预计09年市场逐渐进入复苏期后，大盘价格涨幅可参照与复苏期相对应的下滑期 5-15%,高峰期,下滑期,低迷期,平均去化量：月去化套数为,50-70,套,/,月，去化面积为,6000-8000,平米,/,月,主力畅销户型：约在,120,平米左右，与北京市期房主力成交户型相近,五、消化速度,不同时期去化量：,顶峰期：60-135套/月，7000-15000平米/月,下滑期：25-50套/月，2300-3500平米/月,低迷期：70-80套，6400-8800平米/月,预计09年市场逐渐进入复苏期后，大盘去化量可参照与复苏期相对应的下滑期 25-50套/月，2300-3500平米/月,五、消化速度,谢 谢！,