苏州XX地块全程营销提案报告-49课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,0,11 十一月 2024,1,苏州君地-尊园地块全程营销提案报告-49PPT,营 销 策 略 篇,入市时机及销售节点控制,资源整合及营销推广策略,接待中心及现场包装控制,项目销售周期预判,样板房风格建议,项目执行团队,一、项目销售周期预判,项目基本销售指标,:,总建筑面积,70660,平方米,;,住宅建筑面积：,48105,平方米,;,商业建筑面积,:9550,平方米。,一期 翠景阁,二期御景阁,二、整体销售时间节点控制,商业时间节点,预计招商、销售,周期,(,约,15,个月,),07,年,3,月,07,年,5,月,07,年,3,月,07,年,10,月,前期,准备期,一期住宅,正式销售,一期完成,75%,以上销售率,二期,住宅销售,08,年,6,月,商业,导入期、招商期,07,年,9,月,商业,正式销售,商业完成,80%,以上销售率,商业,销售完成,07,年,9,月,销售进场,（现场售楼处）,07,年,3,月,08,年,4,月,07,年,12,月,08,年,5,月,二期住宅,完成,70,销售,住宅时间节点,预计销售周期,(,约,12,个月,),三、项目销售价格建议,根据我司对苏州及项目区域的研判建议本项目销售价格为：,住宅价格,5600,元,/,平米,可销售面积,48105,平米,总销金额,269388000,元,商铺价格,12800,元,/,平米,可售面积,9950,平米,总销金额,127360000,元,项目总销金额为,住宅销售金额,商铺销售金额,396748000,元,注：以上价格为销售平均价格,住宅销售价格策略,随着项目、产品形象的不断提升，,消费者对本项目接受程度随之提,高，心里可接受总价也相应提高。,项目住宅价格变化分析,(,住宅可售面积,48105 m,2,),开盘初期，消费者对项目以及,产品认知度有一个提升的过程，,因此推出价格以略高于市场平,均价格为准。,5300,（,07/5,）,5500,（,07/7,）,5600,（,07/9,）,5700,（,07/10-12,）,76,套,68,套,92,套,5400,（,07/6,）,5700,（,08/5,）,38,套,92,套,93,套,约,7750,平米,约,6900,平米,约,3870,平米,约,8924,平米,约,10350,平米,约,10311,平米,商铺销售价格策略,项目住宅价格变化分析,(,商铺可售面积,9950 m,2,),一级城市界面商铺,二级区域界面商铺,三级社区界面商铺,14713,元,/,平米,13242,元,/,平米,13242,元,/,平米,部分商铺可以经营餐饮业，面积较小，且体量少,商铺采用先招商后销售策略,一层,一层,二层,二层,11770,元,/,平米,11038,元,/,平米,一层,四、产品推销次序建议,住宅推广,商业推广,招商,一期以南侧,17,层住宅楼二、三房（,184,套）为主推目标,以合适的面积,适度的价格引起上场的关注,.,通过前期商业的推广,营造整体商业氛围,体现未来商业整体配套优势,进一步提升项目价值,拉动项目住宅部分销售。以及招商的培育期，以便创造更高的商业价值。,推广阶段,住宅销售,商业销售,商业的后期销售，有利于获得商业的最大利润,经过前期的推广阶段,先期住宅销售，迅速去化,迅速回笼资金,销售阶段,五、资源整合及通路搭建,资源整合,政府资源,集团资源,合美资源,媒体通路资源,其他辅助资源,品牌优势，树立君地实业品牌和实力，使购房者获得信心,操作苏州吴宫丽都、锦华苑、独墅苑等高档项目，有大量,7000,元,/,平方米以上承受力的客户资源,评判各媒体效果,选择合适的媒体组合,合作伙伴、开发商刊物等资源。,政府整体规划对本区域的支撑作用，集合政府资源为本项目宣传造势,合美有自己的商业运营部门。与江浙沪以及国外知名的品牌商家建立了良好的关系，成为本案商业的最大资源,六、,项目入市时机,入市时机选择以项目快速去化和利润最大化为最终目标,建议本项目分住宅和商业两步运作,来进行互动性营销推广建议:,【,项目公开时间建议,】,2007-03,【,住宅正式开盘时间建议,】,2007-05,理由一,:,关系区域发展,关系开发商品牌，关系商业价值。需要作足前期准备工作,同时也需要一个较长的时,间为项目做前期的客户积累工作,;,理由二,:,公开时间是为了配合项目的工程进度，但此节点并不进入到实质的销售阶段，而是在项目形象、品,牌上、社区氛围培养上着重进行宣传，同时作好项目的内部认购工作,为项目的正式销售做好充足,的准备.,理由三,:,5,月正式开盘销售，正处于传统的销售高峰时期,并且在强销期参加展会。利于产品的快速去化，,【,商业,正式开盘时间建议,】,2007-10,理由四,:,商业放置住宅后正式开盘销售，首先，配合社区时尚精神的培养，同时也便于长时间的招商，,利于商业利润的最大化以及快速去化。,七、整体销售阶段安排,项目二期开盘强销期,07,年,9,月,12,月,尾盘期,08,年,3,月,5,月,项目持续期,07,年,7,月,8,月,项目开盘强销期,07,年,5,月,6,月,项目预热期,07,年,3,月,4,月,具备条件：,现场接待中心正式启用,开盘具备条件：,在,2007,年,4,月底之前，必须 拿到本项目的,苏州商品房预售许可证,。在,2007,年,4,月,31,日之前，样板带及样板房必须交付使用。,开盘具备条件：,在,2007,年,8,月底 之前，必须拿 到本项目的,苏州商品,房预售许可证,。,07,年,3,月,-4,月：,项目预热期（进行客户累积、商业招商）,概念导入,:,“,Hotel Mixture”,国际化社区,（释义：国际知名酒店+住宅的混合型居住区）,“,Re-Luxe,”,新奢华主义,推广目标,:,项目预热,发展商品牌宣传及项目整体形象宣传,为后期销售进行大量的客户的积累，进行,商业招商，培养商业氛围，引爆,君地,尊园,主题形象,;,推广策略,:,围绕君地品牌、酒店高尚社区、,新奢华主义,概念，整体规划进行有效的推广,开展内部认,购与客户累积,为开盘积蓄足够的能量,;,八、销售执行节点建议,推广目的,:,利用宣传、,sp,活动、合美客户资源积累客户，预计累计客户,1280,1700,组，有效客户,280,375,组,阶段推广重点,现场接待中心正式开放，包装将体现项目的整体形象和主题定位；,强化酒店高尚社区概念：新奢华主义概念包括了商业、文化、社交、,休闲、娱乐、信息交流 等方面。项目配套、社区内外环境、文化氛,围，项目卖点的提炼。,提高项目和君地实业品牌的形象与档次，形成周边与其它楼盘的差异,性显著；增强对发展商品牌的认同感,;,结合,宅艺复兴,对项目建筑规划进行宣传，使购房群体对项目总体规划,理念进一步了解,聚集内部认购人气,吸引更多消费者注意,宣传通路选择,软文报道,DM,直邮,及,SP,活动,07,年,4,月,5,月：,住宅内部认购期及项目公开,概念导入,:,“微型城市”混合开发模式,推广目的,1,：进一部进行发展商开发理念及建造经验的宣传,在购房者中树立君地品牌概念,;,推广目的,2,：将新奢华主义延伸到“微型城市”混合开发模式中去，将城市文化和时尚文化在社,会中成为潮流的追求物；,推广策略：,以,sp,活动进行对新客户的积累,同时通过合美资源扩大客户的积累，通过对项目,sp,活,动及宣传启动内部认购,由内而外,引爆购房需求。,阶段目标：完成项目,800,组客户收集工作,有效客户,240,组,阶段推广重点及营销目标,君地集团品牌阐述与微型城市混合开发模式概念导入,（城市总体现状、体现项目酒店高尚社区价值,),商业的展示及招商工作,宣传通路选择,户外,广告牌、道旗、工地围板、公交车身广告、项目宣传导报,07,年,5,月,7,月：,住宅正式开盘强销售期,概念导入：,君地,尊园“,Hotel Mixture,”,国际化社区,推广目的：项目正式公开发售,通过前期大量客户积累,形成热销局面,迅速,回笼资金,;,推广策略：持续多通路广告投放,制造轰动效用,在短时间内吸引购买者眼球,积聚人气,通过开盘前期大量的客户积累,尽可能的转变为实际销,售,广告诉求以本土国际化形象与上阶段衔接,逐步向项目核心卖,点过度,.,阶段目标：通过前期积累的客户促成成交，预计成交套数,92,110,套，成交,金额,5000,万元,阶段推广重点,继续强化提炼酒店高尚社区、新奢华主义,2,大概念；,概念包括了项目衍生出的一系列卖点的提炼。（详见企划篇卖点与价值提升）,提高项目和君地实业品牌的形象与档次，形成周边与其它楼盘的差异性显著；,增强对发展商品牌的认同感,;,对项目建筑规划进行宣传,使购房群体对项目总体规划理念进一步了解,聚集内部认购人气,引爆开盘，吸引更多消费者注意,宣传通路选择,全面广告投放,搭配及,sp,活动,07,年,7,月,-9,月：,持续期,推广目的：持续提高销售率,社区整体氛围初步形成,巩固酒店高尚社区概念，迅速请,盘,同时为二期及商业项目的销售打下基础保障,;,推广策略：经过强销期后,项目面积较小及总价较低的产品基本销售完毕,一般剩余单,价、楼层高型产品,通过对以往成交客户消费特征进行分析,了解客户组成,及来源,准确把握推广通路及消费动机,有针对性的进行媒体的宣传及推广,直击购买群体。,阶段工作重点,针对上阶段出现的问题进行调整，为二期开盘作准备,对项目建筑规划进行宣传,使购房群体对项目总体规划理念进一步了解,进行促销及维系老客户活动,宣传通路选择,减少广告投放,及,sp,活动，利用“老带新”的优惠政策，促进销售,君地置业有限公司,品牌,CI,导入,新闻发布会,邀请对象：,君地置业领导,相关政府领导,各相关单位,各主要媒体代表,发布形式：,公司,CI,系统正式启用揭幕仪式,营销中心正式启用剪彩仪式,活动时间：,项目正式开盘前,九、推广活动建议,君地,尊园产品推介会,邀请对象：,苏州规划相关部门,君地尊园设计师,各年龄段及各区域的典型居住群体代表,各大媒体工作者,研讨议目：,苏州作为一个历史悠久之城、作为一个现代工业发展的城市，如何进行开发建设。,如何建设现代与时尚结合的社区,，,以及城市发展进步的思想战略。新兴开发模式给苏州,人生活所带来的复兴变化。剖析本项目所领导的宅义复兴使命。,准备资料：,酒店高尚社区概念，项目酒店高尚社区细节介绍，项目生活效果介绍。,活动目的：,通过这次活动，预估可以积累客户,150-200,组,君地置业与“,Hotel Mixture”,社区开发模式研讨会,邀请对象：,君地尊园建筑规划公司代表,君地尊园景观规划公司代表,政府现任领导班子成员,君地实业公司领导成员,研讨内容：,从各自角度方面畅谈城市发展建设历程、新区面貌的改变,对“,Hotel Mixture”,社区住宅文化，以及其对苏州城市居住发展的影响进行探讨,.,活动目的：,树立项目发展商开发理念,挑起都市复兴运动的大任,活动时间：,项目正式开盘前,活动目标：,累计客户,50,80,组,十、接待中心及现场包装建议,接待中心建议,项目品质,工作意境,项目卖点,开发商品牌,认可,拉动,体现,市场,接待中心,销售招商,售楼处功能划分,基本功能配备,“,Hotel Mixture”,社区开发模式展示区域,停车区,接待区,洽谈区,展示区,签约区,财务区,办公区,储藏区,卫生间,我们认为，本项目的售楼处不但需要具备通常售楼处所具备的展示与办公功能,还需要展示体现,酒店高尚社区,时尚点发展规划，通过在售楼处的三级商业展示，使购房者对新奢华主义概念的理解，增强购房者的信心,接待动线设置,接待台,基本咨询、资料取阅,外部导示,道旗、围板、看板,接待中心门口,停车场及小广场,门头,精神堡垒,形象,LOGO,墙,销售员形象,中庭,精致景观,进门前导示,展示区,模型、展板及解说,洽谈区,初步洽谈,文化礼品展示区,步行商业休闲区,送客,停车场或门外,现场展示区