房地产开发流程

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,地产开发全流程及要点,2016.3,房地产开发的生命周期,房地产开发,是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出,让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为，再加上物业管理。,房地产项目的整体开发流程,房地产项目的整体开发经营行为,土地整理、获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,交付使用,资源获取,资源加工,资源流通,与管理,物业管理,后期,(,运营期,),：,由销售到售后管,理重在服务,（总结反馈）,前期,(,决策期,),：,由拿地到方案确,定重在决策,(,项,目成败的关键,),中期,(,实施期,),：,由项目设计规划到项,目竣工验收重在执,行（过程管理）,房地产项目的整体开发流程,企业视角的流程控制,?,项目启动,（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；,?,国有土地使用证,(,指国有土地使用证的签发时间,),；,?,建设用地规划许可证,（指建设用地规划许可证的签发时间）；,?,总平图规划设计完成,（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；,?,方案设计完成,（指方案通过集团董事会批准的时间）；,?,方案图报建,（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；,?,桩基施工图完成,（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；,?,主体施工图完成,（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；,?,建设工程规划许可证,（指建设工程规划许可证的签发时间）；,?,精装交楼标准施工图及材料定板,（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；,?,项目开工,（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；,?,施工许可证,（指施工许可证的签发时间）；,?,主体开工,（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；,?,预售证,（指预售许可证的签发时间）；,?,开盘,（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；,?,主体封顶,（指主体屋面结构的完成时间）；,?,竣工验收,（指竣工验收备案证明的签发时间）；,?,售后管理,（售后管理的时间）。,目录,1,土地一级开发,前期投资分析阶段,获取开发土地阶段,可行性研究与立项阶段,规划及建设的报批阶段,销售阶段,物业管理,2,3,4,5,6,7,土地一级开发（生地,熟地）,是指由,政府,或其,授权委托的企业,，对一定区域范围内的,城市国有土地,(,毛地,),或乡村集体土地,(,生地,),进行统一的征地、,拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使,该区域范围内的土地达到,“,三通一平,”,、,“,五通一平,”,或,“,七通一平,”,的建设条件,(,熟地,),，再对熟地进行有偿出让,或转让的过程。房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。,土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。,前序,土地基础知识,获取土地三种方式：,行政命令式：,划拨,/,协议出让。危改项目、工商企业改造、,经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是,控制在政府手里。,资本市场,:,投资参股：,用资金入股或用土地入股，通过土地与资金,的互换共同组成项目开发公司,;,土地收购：,直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳,营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费,;,收购有土地的公司：,为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购,公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等,税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。,2015,年恒大地产共斥资,602,亿元,向新世界、华人置业、信和置地等港资巨头收购了,15,个超大型地产项目。,土地市场：,通过,土地一级整理,，以及土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这,也是自,2002,年,7,月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以,“,价高者得,”,为唯一的衡量标准。,土地一级整理,一、土地一级开发模式,1,）企业主,2,）政府主导,导式,式,3,）政企结合式（较为普遍）,4,）借壳上市,式,释议,政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一,目前国内土地,级开发，根据土地使用权的转移与否及分利,政府授权的企,证券仍为空白，,由土地储备机构,办法不同，在实际操作中又衍生为多种形式：,业，根据自己,可与境外有信,或专门成立由政,委托式，纯整理工程承包；合作开发式，政,意愿拿地，自,誉、有资质机,府主导的国有公,府与一级开发商的分利办法上有固定收益、,行做一级和二,构合作土地一,司承担一级开发。,溢价分成、固定收益,+,溢价分成及完全市场操,级开发。,级开发，借壳,作等；,“,生地出让,-,熟地回购,”,，一级开发成,上市融资。,熟后再由政府收储统一上市。,政府无需投入，,政府收益丰厚，,但收益也低，,盘活资产市场，,城市规划易于实,城市整体规划,满足政府和企业开发需要，收益分配灵活，,资金充裕，缺,特点,施，缺点是政府,也难以实施，,市场认可度高。,点是政府容易,需大量铺垫资金，,缺乏指导，进,陷入被动。,开发进度慢。,度无法掌控。,土地一级整理,二、土地一级开发内容,1,区域整体定位、控制性详细规划制定、塑造城市景观的重要,地块的修建性详细规划、设计、土地征用、土地整理、房屋,拆迁、补偿安置等。,项目范围（区域）内的道路工程及其附属工程。该附属工程,包括,:,必要的桥梁、涵洞等工程；道路雨污排水工程；道路绿,化工程、照明及消防栓、安置房建设等。,2,3,项目范围（区域）内的公共景观、开放空间,(,包括开发水域,),工程,;,项目范围（区域）内供电、供水、供气、通讯等市政公用设,施工程；,项目范围内的行政办公、社会事业、公共公益（学校、医院,等）设施工程。,4,5,土地一级整理,三、一级土地开发运作流程,项目可行性研究,城市概况,城市发展状况及规划,投资环境调查,成立项目公司或项目,部,成立运作团队,确定合作伙伴（法律,/,顾问）,项目定位,与政府签订相关合同,案例研究,规划方案制定,功能定位,形象定位,区域总体规划,控制性详细规划,城市空间设计,景观设计,征地、拆迁及基础工,程建设,区域推广,银行资金,介入,启动盘打造,土地出让,银行资金,退出,前期投资分析阶段,对项目所在地区和区域进行调查，决定项目的可操作性、,投资收益等。,前期投资分析阶段,一、项目初步可行性调查,（一）政治环境,（二）经济环境,（三）社区环境,1,、国家、省、市有关房地产,开发经营的方针政策。例如价,1,、国家、地区或城市的经济特,格政策、房地产税收政府、土,性；,地制度和土地政策、人口政策,等；,繁荣程度、购物条件、文,2,、有关房地产开发经营的法,化氛围、居民素质、交通、,律规定。如房地产开发经营,2,、人口、经济、就业、就学、,教育等等。,管理管理条例、房地产管,基础设施、竞争物业等结构特点；,理条例、土地管理法；,3,、有关国民经济社会发展计,划、发展规划、土地利用总体,3,、生产、生活、消费等水平。,规划等。,前期投资分析阶段,二、项目投资分析及其作用,1,2,项目概况及参与公司介绍：主要对项目宗地描述，项目背景，所具备的,自然、经济、水文地质等基本条件，开发对象的社会经济发展前景以及,开发的宗旨、规模、功能和主要技术指标；,土地手续调查：应对土地权属的合法性进行调查；,项目当地报批、报建调查：应对项目所在地区项目开发环节所需报批、,报建手续调查清楚并列出先后顺序形成内部控制流程图；,3,4,5,6,市场调查分析：市场环境主要包括宏观环境和微观环境、市场需求、项,目所在区域,SWOT,分析（动态分析）四大类；,项目开发方案：主要提出初步的项目经济技术指标、开发进度计划；,投入,-,产出及资金需求分析：主要针对投资估算、现金流量及资金安排分,析、财务评价三部分的分析，掌握对项目的影响；,风险评估：定理分析是指盈亏平衡点分析、敏感性分析和概率分析。定,性分析项目投资对社会、经济、环境的影响；,可行性研究结论及项目建议。,7,8,获取开发土地阶段,获取土地有三种方式：从政府出让获取开发土地、其他企,业转让获取土地、与其他企业合作获取开发土地。,获取开发土地阶段,土地分类,土地,土地,用地性质,用地性质,分类,分类,土地所有权,农用地,农用地,建设用地,建设用地,未利用地,未利用地,居住,用地,工业,用地,公共设施,用地,绿化,用地,道路广场,用地,国家,所有,农村集体组织,所有,土地产权的含义包括土地所有权、地役权,、,地上权、抵押权、典当权和租赁权。,注：宪法规定城市土地归国家所,有、农村土地（主要是指耕地和,宅基地归）归农村集体组织所有,获取开发土地阶段,土地取得方式,国有土地,使用权,取得方式,从政府出让,获取开发土地,其他企业转,让获取土地,与其他企业合作获,取开发土地,招拍挂,出让,1,、办理国有土地使,用权竞投事宜,2,、签订国有土地,使用权出让合同，,缴清土地出让金,3,、办理建设用地,规划许可证,4,、办理建设用地,批准书,5,、办理国有土地,使用权证,协议,出让,1,、办理国有土地使用权,出让金评估,2,、签订国有土地使用,权出让合同，缴清土地,出让金,3,、办理建设用地批准,书,4,、办理拆迁许可证,5,、办理拆迁公告,6,、签订拆迁补偿协议,7,、办理拆迁结案,8,、办理国有土地使用,权证,土地,收购,项目公司,收购,项目公司,收购,用资金入股或用土地入,股，通过土地与资金的,互换共同组成项目开发,公司。,原则上均签订合作开发,协议书，需注意的是要,体现为约定合作双方权,责，避免纠纷，保障各,自权益。,1,、转让、受让人必须以书,面形式协商一致；,2,、已有政府批文的必须,列明；,3,、政府允许转让的条件；,4,、股权变更转让的，办理,工商变更登记、办理房地产,转让手续；,5,、澄清债权、债务关系；,6,、未交或未结清出让金的,，约定责任人和承担方式。,获取开发土地阶段,土地取得方式：招标,招标,由出让人（市、县人民政府土地行政主管部门）在投标截止日前,20,日向社,会发出招标公告或邀请招标通知，由要求使用土地者向其提出申领招标文,件，投标人按招标文件的规定报名并提供有关资料；然后由评标小组按照,招标文件的要求对投标人的投标资格进行审查，经审核合格的，确认其投,标资格，并由其缴纳投标保证金。,?,投标者在规定的投标截止日期前，到出让方指定的地点，将密封后的投标,书投入指定的专用标箱。投标书一经投入标箱，即不得从标箱中取出。投标,者在招标截止日期前如需修改标书，可以另投修改标，原标书无效。,招标方邀请建设、规划、法律等方面的专家或专业人员组成评标委员会。开,标、评标和决标工作由评标委员会主持。评标委员会对投标书实行公开评标,，决定中标者。,?,中标者持中标通知书在规定的日期内与土地行政主管部门签订国有土地,使用权出让合同书，实行净地出让的，中标人还应与土地储备机构签订,土地开发补偿协议书；签订协议时中标人应向土地行政主管部门支付不低,于成交价总额,20%,的定金，其缴纳的保证金可以抵作定金。,?,中标人国有土地使用权出让合同书和土地开发协议书的约定全部,缴付土地使用权出让金和土地开发补偿费后，依法办理土地登记手续，领,取国有土地使用证。,投标,开标、评标和决标,签约,领证,获取开发土地阶段,土地取得方式：拍卖,是指,在指定的时间、公共场合，在主持人的主持下，通过公开竞价而定价的方式买,卖土地使用权的行为。,拍卖公告,竞买人报名,交纳保证金,土地管理部门于公开拍卖前,30,日发出拍卖公告,竞买人报名参加竞买并索取有关文件,竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为,竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌,在约定的时间、地点并按程序公开拍卖：主持人介绍拍卖地块位,置、面积、用途、规划要求及其他有关事项；公布拍卖起叫价；,竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价（或加,价）者即为竞得人；签订拍卖成交确认书；竞得