房地产开发企业所得税政策解析课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,房地产企业所得税政策解析,房地产企业所得税政策解析,1,1,收入,2,成本,目录,Contents,3,税前扣除,4,土增税清算涉及所得税退税,1收入2 成本目录3 税前扣除4土增税清算涉及所得税退税,2,收入,01,收入01,3,01,收入,一、税收收入,在房地产企业所得税范畴，税收收入分为,未完工收入,和,完工收入,，两种收入,转化的时间节点是完工，完工之前确认的收入为未完工收入，完工之后未完,工收入转化为完工收入。,（一）税收收入的范围,开发产品销售收入的范围是销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、,现金等价物等其他的经济利益，这就意味着在销售开发产品过程中收取相关,费用也在所得税收入的范围。,（二）税收收入的确认,根据国税发,2009,31,号文房地产开发经营业务企业所得税处理办法第,六条之规定，企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同,所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认,;,01收入一、税收收入在房地产企业所得税范畴，税收收入分为未完,4,01,收入,01,采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价,的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果,属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以,及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计,算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。,采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开,款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。,02,采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约,定的价款和付款日确认收入的实现。,发产品的，属于由企业与购买方装销售合同或协议，或企业受托方、,购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约,定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价,款手收到受托方已销并发产品清单之日确认收人的实现，企业按规,定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中扣除,;,如果销售合,采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约,03,定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的,实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。,采取委托方式销售开发产品的，总体来讲是遵循孰高原则，,从税收的角度来讲是为了避免房地产企业人为拆分收入，具,体应按以下原则确认收入的实现,04,同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受,托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买,方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收,到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。,采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价,款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。,采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合,同的有关约定，参照上述,1,至,3,项规定确认收入的实现,;,包销期满后,采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或,协议，或企业受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同,或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算,尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付,款方式确认收入的实现。,01收入01 采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际,5,01,收入,（三）未完工收入与完工收入,房地产销售开发产品的收入要包括完工前的收入，还有完工后的收入,.,完工前的收入要按照预计毛利率来计算应税所得额，而完工之后要,按照实际的毛利额来计算应税所得额。企业除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工,;,01,02,03,（,1,）开发产品竣工证明材料已报,（,2,）开发产品已开始投入使用,（,3,）开发产品已取得了初始产权,房地产管理部门备案,证明,开发产品完工的认定标准遵循,竣工、交付使用、产权,三个条件时点确认的孰先原则，只要满足任何一个条件，即可认定为完工产品。,（四）所得税处理,1.,基本处理思路,企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利，计入当期应纳税所得额。完工后再据实计算实,际毛利额，计入当期应税所得额。,2.,成本专项报告,根据国总,2014,年,35,号，房地产开发企业将已确定的成本对象，在完工当年随同年报一起报送，报送主管税务机关后，不得随意调整或相,互混淆。,01收入（三）未完工收入与完工收入房地产销售开发产品的收入要,6,01,收入,3.,预计毛利率,企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务局按,下列规定进行确定：,（,1,）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城,市城区和郊区的,.,不得低于,15%;,（,2,）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于,10%;,（,3,）开发项目位于其他地区的，不得低于,5%;,（,4,）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于,3%,。,全省（不含深圳市）从事房地产开发经营业务企业销售未完工开发产品的计税毛利率，具体标准,（,1,）开发项目位于广州市城区和郊区的，计税毛利率为,15%,。,（,2,）开发项目位于除广州市以外的其他地级市城区和郊区的，计税毛利率为,10%,（,3,）开发项目位于其他地区的，计税毛利率为,5%,。,（,4,）属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为,3%,。,该公告自,2019,年,1,月,1,日起施行，适用于所属期,2019,及以后年度的企业所得税申报，对比其他地,方，目前广东省的预计毛利率是比较宽松的。,01收入3.预计毛利率企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各,7,01,收入,三、其他业务收入,（一）视同销售收入,确认收入（或利润）的方法和顺序为,（,1,）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定,;,（,2,）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定,;,（,3,）按开发产品的成本利润率确定，开发产品的成本利润率不得低于,15%,，具体比例由主管税务机关确定。,根据国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知（国税函,2008,828,号），企业将资产移送他人的下列情形，因资产所,有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收人,（,1,）用于市场推广或销售,;,（,2,）用于交际应酬,;,（,3,）用于职工奖励或福利,;,（,4,）用于股息分配,;,（,5,）用于对外捐赠,;,（,6,）其他改变资产所有权属的用途。,01收入三、其他业务收入（一）视同销售收入确认收入（或利润）,8,01,收入,（二）财产转让收入,各类财产转让收入确认时间规定如下,（,1,）企业发生债务重组，应在债务重组合同或协议生效时确认收入的实现。,（,2,）企业转让股权收入，应于转让协议生效且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得,扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。,（,3,）企业权益性投资取得股息、红利等收入，应以被投资企业股东会或股东大会作出利润分配或转股决定的日期，确定收入的实现。,（三）租金收入,根据国税函,2010,79,号国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知第一条之规定，根据企业所得税实施条例第十九条的规定，企业,提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或,协议中规定的租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据实施条例第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内分,期均匀计人相关年度收入。根据企业会计准则第,3,号,投资性房地产第五条，投资性房地产的租金收入和售后租回，适用企业会计准则第,21,号,租赁,;,根据企业会计准则第,21,号,租赁第二十六条，对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益。,可见，,79,号文给了纳税人选择的权利，纳税人可以选择将一次性收取的租金收入在租赁期内均匀计入相关年度应税收入，这样可与企业会计准则的规定保持一致，,所得税汇算清缴时无需再做调整。,（四）融资性售后回租业务收入,根据国家税务总局公告,2010,年第,13,号关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题之规定，融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的,将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资,产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。,根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原,账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。,01收入（二）财产转让收入各类财产转让收入确认时间规定如下,9,成本,02,成本02,10,02,成本,可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定,可售面积单位工程成本,=,本对象总成本,成本对象总可售面积,已销开发产品的计税成本,=,已实现销售的可售面积,可售面积单位工程成本,四、四种关系的明确区分,（一）期间费用与开发成本,31,号文明确指出，房地产开发企业成本核算按照制造成本法核算，即在生产经,一、成本归集的重要性,营中明确区分期间费用和开发成本。,房地产三大税种都跟成本密不可分，成本能否正确归,集核算，是三大主体税种能否正确计算的核心。,二、成本核算的政策依据,（二）已完工产品和在建未建产品,完工年度需要及时结算已完工产品的计税成本，已完工产品已售部分的成本允,许在完工年度税前扣除，已完工产品未售部分的成本只能留在开发成本的账面,不得税前扣除，而在建未建产品对应的成本就更不得在完工年度税前扣除。,（三）已售产品成本和未售产品成本,会计,-,财会,2013,年,17,号文、所得税,-,国税发,2009,年,31,号,文、土地增值税,-,土地增值税暂行条例实施细则、国税,发,2006,年,187,号、国税函,2010,年,220,号及各地方土增税,已经销售的完工产品，必须要在完工当期结转收入和成本。,（四）会计成本和计税成本,清算规程。,三、计税成本概述,同样的经济业务，会计与税收的处理有可能不一致。从企业所得税的角度来讲，,会计成本与计税成本不一致的地方在年度汇算清缴时需做纳税调整。,计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定,资产，下同）过程中所发生的按照税收制定进行核算,与计量的应归入某项成本对象的各项费用。,02成本可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公,11,02,成本,五、成本核算的基本思路,01,02,03,04,05,（,1,）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间去进行整理、归类，并将其区分为应计入成本,对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。,（,2,）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规,定将其合理地归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。,（,3,）对前期已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产,品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费