第三章2房地产抵押贷款-固定利率抵押贷款

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,School of Environment Sciences&Spatial Informatics,环境 与测绘学院,China University of Mining&Technology,中国矿业大学,房地产金融与投资分析,周天建,中国矿业大学土地资源管理系,二一三年三月,School of Environment Sciences&Spatial Informatics,环境 与测绘学院,China University of Mining&Technology,中国矿业大学,1-1,房地产抵押贷款综述,1-2,固定利率抵押贷款,1-3,可调利率抵押贷款,1-4,个人住房公积金贷款,Chp3,房地产抵押贷款,3,1-2,固定利率抵押贷款,1,、抵押贷款资金的供求,School of Environment Sciences&Spatial Informatics,环境 与测绘学院,China University of Mining&Technology,中国矿业大学,一、抵押贷款利率的确定,贷款利率,在资金市场上表现为,资金的价格。,资金价格的高低，在市场经济国家里，除了受社会平均利润率和国家政策影响以外，,主要应该取决于抵押资金的市场供求关系。,抵押贷款资金的供求关系如右图所示：,4,1-2,固定利率抵押贷款,1,、抵押贷款资金的供求,School of Environment Sciences&Spatial Informatics,环境 与测绘学院,China University of Mining&Technology,中国矿业大学,一、抵押贷款利率的确定,从抵押贷款的供给一方来看，,供给量的多少决定于贷款人所愿意接受的利率水平,。从理论上讲，抵押资金的供应总量是贷款人的资金成本、发放管理贷款的成本和坏帐违约损失三者的函数。,而从贷款的需求这一方来看，抵押贷款资金的需求实际上是由,全社会房地产投资的需求所决定的,，房地产投资需求情况又取决于其它社会经济因素，此抵押贷款的需求又是一种,引致需求。,5,1-2,固定利率抵押贷款,2,、影响抵押贷款利率的因素,School of Environment Sciences&Spatial Informatics,环境 与测绘学院,China University of Mining&Technology,中国矿业大学,一、抵押贷款利率的确定,（,1,）预期的真实利率（,r,）,（,2,）预期的通货膨胀率（,p,）,（,3,）贷款风险（,f,）,住宅抵押贷款的风险主要有以下四类：,坏帐风险,(default risk),，利率风险,(interest risk),，提前付款风险,(prepayment risk),；其他风险，如贷款或投资的 流动性（,liquidity,）或市场可售性（,marketability,）,6,1-2,固定利率抵押贷款,3,、抵押贷款资金利率的因素,School of Environment Sciences&Spatial Informatics,环境 与测绘学院,China University of Mining&Technology,中国矿业大学,一、抵押贷款利率的确定,抵押贷款利率受到,预期的真实利率、预期通货膨胀率、利率风险、坏帐风险、提前付款风险和其他风险,。它们之间的相互关系可以用如下公式表示：,i,r,p,f,若贷款人低估了上式中任何一个部分，他都将遭受经济上的损失。,7,1-2,固定利率抵押贷款,1,、早期抵押贷款模式,School of Environment Sciences&Spatial Informatics,环境 与测绘学院,China University of Mining&Technology,中国矿业大学,二、固定利率抵押贷款模式的演变,一般要求借款人,支付相当大的首期付款额,。贷款比率一般不超过房价的,50,，贷款年限长短不一，但是最长不得超过,5,年。,贷款期内，借款人只付息，,不还款,。贷款到期之后，根据当时的经济情况，在新的利率水平下重新订立贷款合同。,在贷款续期时，可能因为借款人,个人储蓄的增加,，续期贷款总额得以降低。,固定利率抵押贷款,是指在整个抵押贷款合同所规定的,贷款期限,之内，,贷款利率,不随,市场利率,变化而改变的抵押贷款方式。,8,1-2,固定利率抵押贷款,2,、等额本金偿还的抵押贷款,(CAM),School of Environment Sciences&Spatial Informatics,环境 与测绘学院,China University of Mining&Technology,中国矿业大学,二、固定利率抵押贷款模式的演变,每,月还款额,由两部分组成：一部分是,每月清偿的本金,，等于将贷款总额按月均摊，另一部分是,当月应付的利息,，计算公式计如下：,9,1-2,固定利率抵押贷款,2,、等额本金偿还的抵押贷款,(CAM),School of Environment Sciences&Spatial Informatics,环境 与测绘学院,China University of Mining&Technology,中国矿业大学,二、固定利率抵押贷款模式的演变,每月所支付,利息减少额,每月清偿,本经数额,月利率,10,1-2,固定利率抵押贷款,2,、等额本金偿还的抵押贷款,(CAM),School of Environment Sciences&Spatial Informatics,环境 与测绘学院,China University of Mining&Technology,中国矿业大学,二、固定利率抵押贷款模式的演变,At=P/n+,P-P/n,（,t-1,）,i,式中,At,第,t,月的还款额；,P,贷款金额；,n,按月计算的贷款期限；,i,月利率。,简化计算公式为：,1-2,固定利率抵押贷款,2,、等额本金偿还的抵押贷款,(CAM),China University of Mining&Technology,中国矿业大学,二、固定利率抵押贷款模式的演变,例题：贷款,10,万，,30,年，年利率,12%,，按月等额本金偿还，请计算每月还款额？还款模式如下：,每月付款额与贷款余额（等额本金偿还方式）,（,1,）,月数,（,2,）,当月贷款,余额,（,3,）,利息,（,12%12,）,（,4,）,每月偿,还本金,（,3,）（,4,）,每月付款,额,（,2,）（,4,）,月未贷款,余额,1,2,3,4,.,.,.,360,100000,99722.22,99444.44,99166.66,.,.,.,277.78,000,997.22,994.44,991.67,.,.,.,2.78,277.78,277.78,277.78,277.78,.,.,.,277.78,277.78,275.00,272.22,269.44,.,.,.,280.56,99722.22,99444.44,99166.66,98888.88,.,.,.,0,12,1-2,固定利率抵押贷款,2,、等额本金偿还的抵押贷款,(CAM),School of Environment Sciences&Spatial Informatics,环境 与测绘学院,China University of Mining&Technology,中国矿业大学,二、固定利率抵押贷款模式的演变,贷款清偿与贷款余额模式（本金等额偿还）,年份,月付款（元）,30,年,0,年份,余额,30,年,0,100000,1277.78,13,1-2,固定利率抵押贷款,3,、等额本息偿还的抵押贷款,(CPM,，最普遍,),School of Environment Sciences&Spatial Informatics,环境 与测绘学院,China University of Mining&Technology,中国矿业大学,二、固定利率抵押贷款模式的演变,所谓等额本息的抵押贷款,(constant payment mortgage,，简称,CPM),。,它与等额本金偿还法相似，利率在贷款期间内固定不变，所不同的是,每月付款,（,MP,，,A,）是,恒定的,，计算公式为：,以,10,万元、,30,年期、利率为,12%,的抵押贷款为例，每月还款额为,1028.7,元，具体情况如下：,第,1,年每月还款（,1028.7,）情况,月份,贷款余额,偿还的本金,偿还的利息,1,99,971.30,28.70,1,000.00,2,99,942.31,28.99,999.71,3,99,913.04,29.28,999.42,4,99,883.47,29.57,999.13,5,99,853.60,29.87,998.83,6,99,823.44,30.16,998.54,7,99,792.97,30.47,998.23,8,99,762.19,30.77,997.93,9,99,731.12,31.08,997.62,10,99,699.72,31.39,997.31,11,99,668.02,31.70,997.00,12,99,636.00,32.02,996.68,合计,364.00,11,980.40,1-2,固定利率抵押贷款,School of Environment Sciences&Spatial Informatics,环境 与测绘学院,China University of Mining&Technology,中国矿业大学,每月付款额中本金与利息的变化趋势图,每月付款额,金额,年份,1028.6,元,0,5,10,15,20,25,30,本金,利息,0,1028.6,元,1-2,固定利率抵押贷款,School of Environment Sciences&Spatial Informatics,环境 与测绘学院,China University of Mining&Technology,中国矿业大学,贷款余额的变化趋势图（等额本息偿还方式）,余额,年份,100 000,元,0,5,10,15,20,25,30,85 705.7,元,46 241.3,元,1-2,固定利率抵押贷款,School of Environment Sciences&Spatial Informatics,环境 与测绘学院,China University of Mining&Technology,中国矿业大学,17,1-2,固定利率抵押贷款,4,、等额利率对贷款清偿速度的影响,School of Environment Sciences&Spatial Informatics,环境 与测绘学院,China University of Mining&Technology,中国矿业大学,二、固定利率抵押贷款模式的演变,利率与本金清偿百分比的关系（,30,年期抵押贷款）,固定利率,（,%,）,第,5,年,（,%,）,第,10,年,（,%,）,第,15,年,（,%,）,第,20,年,（,%,）,第,25,年,（,%,）,8,4.93,12.28,23.23,39.54,63.85,10,3.43,9.07,18.35,33.61,58.73,12,2.34,6.60,14.34,28.40,53.92,14,1.57,4.72,11.15,23.72,49.15,16,1.04,3.35,8.47,19.80,44.87,结论：贷款利率越高，贷款本金清偿速度就越慢！,18,1-2,固定利率抵押贷款,5,、贷款余额的计算,School of Environment Sciences&Spatial Informatics,环境 与测绘学院,China Univers