铜川新区【商业项目运营方案建议】课件

,*,铜川新区,商业项目运营方案建议,铸造城市商业地标,Commercial Property in lunan,前言,/,Preface,十分感谢贵公司给予我司信任与合作的机会,参与贵方铜川新区项目前期策划及销售代理及招商工作的沟通。,本方案凭借我司对贵司项目的理解,我司将针对该项目的开发提供专业、充分、客观意见。,由于项目接触时间较短，本次仅能提供商业部分的操作大纲，望谅解。,铜川,关中的一个曾经经历辉煌而后没落的资源型城市。,铜川新区,一个城市华丽转型崛起的新起点，选址,西安,与,铜川,两座城市之间，奠定了外联系广泛，职能互补的优势，区内地势开阔、，建设环境优越。是政府重点打造的区域和居民改善型生活的新居所。,铜川新区的二次发育,2005,年完成第一次水电气暖等基础建设，拥有人口,5,万；当前正处于二次发育期，城市配套医、教、商、娱进一步完善，拥有人口,10,余万。,关于铜川,我,们,意 义,有理由从一种高度,想象并感受项目的未来,道上,.,太阳城的使命：,见证过去开启未来，,都是核心区域的帝标级建筑,-,巅峰高度，,代言一个城市,本报告构架,问题界定与解构分析,项目,SWOT,分析与界定,项目整体操盘思路,定位,销售,招商,S,WOT,分析项目优势,1.,区位优势,2.,交通优势,3.,规划优势,4.,规模优势,符合了商业价值黄金理论,“,地段为王,”,，发展潜力商业价值极大,路网发达，项目可达性和昭示性很好。,路网发达，项目可达性和昭示性很好。,提供丰富的产品，集合商业、写字间、酒店、spho、酒店，属典型的城市综合体,总体量40万，商业建面12万，规模可称城区之最。,项目,SWOT,分析,与界定,1.,缺少人气,2.,体量过大,3.,中央街面太宽,4.,缺乏相关资源,区域发展尚且不成熟，入住率较低，居民本地化消费率低，消费力不足。,体量过大，若集中开业，给招商带来很大压力，缺少足够的市场培育空间，会有空城危机。,市政,8,车主干道，完全阻断了两边商街的互动性。,不是做专业商业地产开发，缺乏自带商户资源及运营品牌。,项目,SWOT,分析,与界定,S,WOT,分析项目劣势,S,W,O,T,分析之,项目挑战,1.,城市建设如火如荼,2.,城市化进程提供前景,3.,城市规划推动商业发展,4.,竞品不多,如果前10年的大卖场的时代，未来10年将会是购物中心时代。政府地产干预政策，催生县城经济发展，特别是购物中心热。,新区属于政府资金资源大力投入的板块，随着整体环境的完善，居民的吸纳能力会大大提升。,铜川从资源型城市转型旅游城市，为民众带来了新的信心，增加了客户投资的热情。,目前周边可以与之抗衡的商业项目几乎没有，建议本项目迅速抢占市场资源。,项目,SWOT,分析,与界定,1.,市场培育期长,2.,同质竞争,3.,市场风险变化,城市及商业体都属于新建场域，人们认知、认可、忠诚消费，需要一定的时间周期。,不排除后期有其他项目分瓜客户。,最近三年一直处于政策的不稳定期，鼓励刚需，打击投资、投机仍是政府主调,S,WOT,分析项目机会,项目,SWOT,分析,与界定,根据项目,SWOT,分析，项目的整体发展战略：,“,走区域领跑者发展战略,“,领跑者,挑战者,政府助推品牌切入市场，唯一性,项目规模优势的资源,产品创新及多样化,垄断价格标杆，引领市场潮流,具有持续作战能力市场新进者,具备一定独特资源和生产规模,改变游戏规则,强调新的评估标准,强调产品的特色和价值,追随者,补缺者,缺乏独特资源和资金实力,搭便车，借势,以小博大，杀伤战术,价格战的制造者,规模小，快速灵活,目标客户明确，挖掘细分市场价值,抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品,细节上创新、寻求产品差异化，明确目标客户，主动出击，快速回笼资金,项目,SWOT,分析,与界定,问题界定与解构分析,项目,SWOT,分析与界定,项目整体操盘思路,定位,销售,招商,本报告构架,项目成功开发的判断标准,带来人流,人流保证,标准一,标准二,商业成功开发归根结底由人流决定,问题界定,项目成功开发,成功招商,/,销售,成功经营,/,运行,商业类型,面积,服务范围,业态,区域购物中心,10,万平米以上,200km,购物休闲娱乐为一体,市级购物中心,3,万平米以上,30,万人以上,大型百货公司为主,地区购物商场,2,万平米,10-30,万人,中型百货公司,居住区购物商场,3-5,万人,邻里服务商店,1,万以下,商业辐射范围标准,参考,1）中国的一线城市目前一般都在,10:0.8,的标准，二线城市建议参考数值在,10:0.6-0.7,，三线城市则更低。,2）在,城市居住区规划设计规范,中规定居住区人口规模和商业配套的面积：公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积,700-910,平方米；社区服务每千人指标,59-464,平方米；金融邮电每千人指标,60-80,平方米，以上合计每千人,819-1454,平方米。,3）集中型商业实际情况：新开发的居住区，,10-15,万人要规划建设一个地区级商业圈；处于一个地区级商业中心,1,公里以外的居民区，原则上居住人口,1-3,应该有一个综合性社区商业中心,商业与人口的配比标准,参考,客观,区位、交通、,主观,规模、功能定位、业态组合、环境营造、特色,人流靠什么,来保证,1,）百货,shoping mall,一般为,3,公里，即是你有购物车，主流还是,3,公里，即使你在城域车站，主流还是,3,公里，但后者在报表上稍微可以做大点。,这个理论上，报表上可以做大点（参照,3,点，旅游型商业），但主流还是就近，特别是在一个城市商圈很多的情况下,2,）专业市场,这个辐射一般为周边县镇，了不起隔壁市，能辐射省外的话，就是中国有名的那几个。,3,）旅游型商业,指旅游城市下特点商业圈，如上海，北京之类，这个辐射是看城市旅游辐射能力，但除非北上广等知名城市，一般来讲，主流还是本地。,业种与辐射范围配比标准,参考,问题,1,入口少消费力弱，经营风险如何解决,问题,3,项目变现能力不确定,问题,2,投资客户信心问题如何解决。,人流,是,核心,信心保证,问题界定,问题界定与解构分析,项目,SWOT,分析与界定,项目整体操盘思路,定位,销售,招商,本报告构架,操作原则：保证下列各项能良性循环,开发商,投资者,经营者,消费者,获取现金,获取物业,承租物业,获取投资收益,获取经营收益,购买产品,增强投资者和商户信心,开发商,树立信心,经营管理公司,树立信心,消费者,树立信心,项目整体操盘思路,操作步骤：,项目整体操盘思路,第一步：定位 精准定位，拔高形象 描绘“钱”景,第二步：销售 化整为零，大小通吃，迅速变现,第三步：招商 业态丰富，业种集群，差异经营,商业商圈领跑者 城市升级的推动者,不仅仅是开发铜川首个综合型商业中心街区更要引发出一场铜川商圈新经济和新商机的升级运动,Street Mall,现代都市生活体验中心,整体定位,购物,中心,金融类,及其他,文化,娱乐,休闲,定位篇,家居广场,批发集中地,生活新天地商铺形式,主力百货店,+,内街独立铺面,建议：主力店如果招租不到好的，就自营。,定位篇,20200,平统揽各种购买力的客户,主力铺位在：,50100,平之间,定位篇,生活新天地商铺面积,结合本项目的主题和功能定位，以及该商业现状的分析得出,主题店,购物,餐饮,娱乐休闲,文化交流,社区配套,消费类型,比例,8%,40%,20%,23%,4%,5%,定位篇,业态规模比例定位,国际通行的商业街比例为：购物：餐饮：休闲娱乐服务,30-35%,：,20-25%,；,30-40%,全国商业街的业态比例大致为购物：餐饮：休闲娱乐,50%,：,20%,：,30%,楼层,经营内容,1F,主题百货、中高档知名品牌旗舰店或连锁专卖店（,1F,服饰、珠宝、手表、鞋类、皮具、眼镜、药房）、银行、餐饮等,2F,主题百货、中高档零售商户（服饰、化妆品、皮具、鞋类、各式主题店）、中西餐厅等,3F,主题百货、主题零售店（妇婴用品、宠物用品专卖区、汽车用品专卖）、中西特色餐厅等、家电卖场中高档家居家饰商户、美容美体、,4F,美食广场、娱乐中心等,5F,部分美食健身中心、,KTV,环球影院,购物中心业态定位,项目整体操盘思路,项目整体操盘思路,稀缺性,唯一性,标杆性,专业性,文化性,铜川商圈第一街,项目整体操盘思路,城区：线上广告,+,坐销,+,行销,矿区：巡展,+,行销,铜川外县市：推广老带新政策,销售,市场攻击模式：,扶持客户早期收益，增强客户投资信心,1.,带高返租率销售,(,前,3,年分别提供,6%,、,7%,、,7%,租金回报,),；,2.,客户真实投资回报期,15,年理性承诺；,3.,回租管理,/,前,3,年统一管理；,4.,建议开发商垫付部分首期款冲抵前三年租金回报；,5.,销售价格上提,1000,元,/,平方米；,6.,商管公司招租服务，三年期后提供带租约商铺。,在销售政策内，包含承诺客户前三年分别,6%,、,7%,与,7%,的定额回报，该部分,可灵活使用，我们建议该部分由开发商自行垫付，优点主要有以下,4,点：,1.,降低客户投资门槛，扩大客户群，利于销售回款；,2.,减少客户资金沉淀，利于降低投资成本；,3.,给客户造成反印象，向开发商融资，制造出快速成交的可能；,4.,避免后期向客户分期支付预期租金的麻烦。,缺点主要有：,1.,等值于,20%,的销售资金无法获得三年期投资收益；,2.,提高开发商自有资金准备率，增加财务成本。,商业销售政策,销售节奏：小批量推出、分阶段认筹、分次开盘解筹，形成热销,9,月,1,今年,10,月,1,明年,10,月,1,12,月,25,1,月,25,日,正式展开,市场推广,继续认购,继续认购,第一批次,解筹,第二批次,解筹,第三批次,解筹,继续认购,正式开业,商业销售政策,销售模式：,多点拦截，织网捞鱼,商业销售政策,在新区、老区的川口和北关各设一个接待处，主动出击，接触客户。,机会：,1.,拟定招商政策，确定商户进入与退出机制；,2.,组建招商队伍，确定招商经理负责人；,3.,市场尽职深度调研，租金及目标业态摸底；,4.,细分市场，筛选意向大户；,5.,进行大客户拜访，争取在先期确定大客户，锁定有,“,影响力,”,商家；,6.,启动推广宣传活动，造势；,7.,大型商业租售按照市场现行指导价格，根据实际谈判情况确定主力店租金；,8.,当街区商户进驻率达到,7,成左右，,4,大商业体招商完成时，生活中心正式开业；,9.,商业街开业庆典。,招 商,伟大成就于细节的积累,THE END,