XX年房地产新政后流动性过剩下的房地产市场走势中原课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,学习改变命运,知识创造未来,学习成就理想知识创造未来,10 十一月 2024,XX年房地产新政后流动性过剩下的房地产市场走势47页中原,本报告主要观点,2010年房地产调控的主基调是调结构、抑投机、控风险、明确责任，目标是抑制部分城市房价上涨过快，今年来调控政策步步加码，在4月出台最严厉的信贷政策后9月进一步出台紧缩政策。,市场对新政的反应如历次调控一样，出现了量跌价稳的走势，政策力度加大但成交量下跌幅度要小于上一轮调控。其主要原因是目前国内外流动性泛滥，通胀日趋严重，大量资金进入楼市和股市，造成了资产价格的上涨。同时开发商资金链也较为宽松，短期内价格下调压力不大。,近期的加息及两次上调准备金率，说明未来一段时间紧缩预期将常态化，同时也侧面反应了政府调控房地产市场的决心异常坚决，后市政府或出台进一步的措施以巩固调控效果。开发商应该注意到各种政策叠加对成交量的影响，以及进入加息通道后需求的变化，进而做好中长期资金安排和融资计划。,XX年房地产新政后流动性过剩下的房地产市场走势47页中原,本轮房地产调控政策回顾,新政后深圳房地产市场表现,透过表象看本质深层次原因剖析,政策预期及后市展望,2,1,4,3,XX年房地产新政后流动性过剩下的房地产市场走势47页中原,2007年来宏观调控主脉络,2007,2008,2009,2010,保持政策的稳定,处理好,保持经济平稳较快发展,、,调整经济结构,和,管理通胀预期,三者之间的关系,年初,：防通胀，防过热,年中,：保经济平稳发展，控制物价上涨过快,第四季度,：全力保经济增长，保增长、促内需、调结构，货币政策改为适度宽松,保增长、扩内需、调结构、惠民生,低利率环境，出台多项经济刺激计划，拉动内需,提高宏观调控水平,着力提高政策的针对性和灵活性,处理好保持经济平稳较快发展、推动结构调整和管理好通胀预期的关系,XX年房地产新政后流动性过剩下的房地产市场走势47页中原,房地产调控政策方向,2007,2008,2010,2009,政策平稳,政策先紧后松,政策步步加码，逐步收紧,政策宽松，刺激成交，年底收紧,停止核准用于购买土地等用途的房企IPO,提高土地增值税预征税率,打击假按揭、假首付、假房价等行为,减免房地产交易税收如营业税征收年限改为2年,支持自住型需求，首套普通住宅贷款利率下浮30%,税收优惠收紧，如营业税征收年限改为5年,贷款政策逐步收紧,行政手段强行打压市场需求,XX年房地产新政后流动性过剩下的房地产市场走势47页中原,2010年房地产调控主基调：调结构、抑投机、控风险、明确责任,1月11日：“国十一条”,4月17日：“新国十条”提高二套房贷门槛,9月：双限政策,调整供应结构,对投资投机性需求采取差别化信贷策略,严格开发项目资本金要求,明确地方政府责任,二套房贷首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,大幅提高第三套及以上房贷首付和利率水平,暂停第三套住房贷款,首套房贷首付提高至3成,二套房贷首付比例至少4成，利率上浮10%,各城市纷纷出台限购令，户籍家庭限购2套住房（或限新购一套住房）,2010年，由中央主导，自上而下的出台了系列调控房价的措施,大致可以从三个节点看：,XX年房地产新政后流动性过剩下的房地产市场走势47页中原,多重因素作用下，4月调控政策虽然严厉但经过短期消化对市场并没有起到预期作用,因素一,1,因素二,2,因素三,3,因素四,4,地方政府对调控政策执行力度不够,市场流动性过剩，投资需求旺盛,通胀压力，保值资金进入楼市炒高房价,经历了09年的市场回暖，开发商资金实力大幅提高，抗风险能力增强，价格坚挺,银行对信贷政策的执行较为宽松,二套房贷政策收紧后，市场上存在多种规避政策的手段,XX年房地产新政后流动性过剩下的房地产市场走势47页中原,调控步步加码 9月以来房地产调控政策一览,日期,发布方,名称,关键内容,2010年9月29日,住建部、国土资源部、监察部,联合发文,要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。并将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。,2010年9月30日,央行、银监会,关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知,一、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。二、对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。三、各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房,2010年9月30日,国税总局,关于调整房产契税个人所得税优惠政策的通知,一、对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。二、个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税,2010年10月1日,深圳人民政府,关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知,本市户籍家庭限购2套住房，能提供一年以上纳税证明和社保缴纳证明的非本市户籍家庭限购一套住房,2010年10月20日,央行,加息0.25个百分点,2007年12月来首次加息，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。,2010年11月16日,央行,提高存款准备金率0.5个百分点,大中型金融机构存款准备金率达到17.5%,2010年11月29日,央行,提高存款准备金率0.5个百分点,大中型既金融机构存款准备金率达到18%，创下历史新高,XX年房地产新政后流动性过剩下的房地产市场走势47页中原,新一轮调控政策特点,本轮房地产调控的一个明显特点是：调控的手段已经由市场手段为主变为全方位、多部门联合调控，包括传统的市场手段以及自上而下的行政干预。,VS,行政手段,市场手段,限购令,严格限定购房人的身份，减少市场需求,限定购房人购买数量,限贷令：停止第三套住房贷款,问责地方政府，追究政策执行不力之责任,提高准备金率,加息,提高购房贷款利率,减少购房住房优惠,加大征收市场交易税收,XX年房地产新政后流动性过剩下的房地产市场走势47页中原,本轮房地产调控政策回顾,新政后深圳房地产市场表现,透过表象看本质背后深层次原因,政策预期及后市展望,2,1,4,3,XX年房地产新政后流动性过剩下的房地产市场走势47页中原,新政后，开发商迅速陷入深度观望，市场新批预售量急速回落，回落幅度猛于415调控后,10月新批预售项目从高峰25个下降至8个，环比下降68%；新增供应面积环比9月下跌71%。而根据数据显示，415调控后，5月市场新批预售项目及新批预售面积两指标环比回落44%和55%,2010年各月新批预售项目个数,2010年各月新批预售面积（平米）,数据来源：中原地产数据平台,XX年房地产新政后流动性过剩下的房地产市场走势47页中原,新开盘项目的成交率及整体市场成交量两指标均出现明显下滑,但下滑的幅度少于415调控后,10月新开盘项目成交率急速下滑至35%，与此同时，10月整体市场成交量也出现明显下滑,10月成交面积环比9月份下滑36%；而据数据显示，415调控后，市场新开盘项目成交率为30%，成交量环比则下跌49%。,2010年各月开盘成交率,数据来源：中原地产数据平台,2010年各月开盘成交量,XX年房地产新政后流动性过剩下的房地产市场走势47页中原,从新增供求比来看，本轮调控后，开发商的观望情绪甚于415调控后，而市场需求层面的表现则较415调控后乐观,一手房市场新增供求比（套数）,一手房市场新增供求比（面积）,数据来源：中原地产数据平台,10月市场新增供求下滑至平衡线1以下，而4.15调控后新增供求比则超过1.5,XX年房地产新政后流动性过剩下的房地产市场走势47页中原,10月全市价格仍上涨7%，一手房市场处于调整后价涨量跌的状态,数据来源：深圳市国土资源与房地产管理局。,与4月份调控后，价格马上出现下跌不一样，10月份全市实现成交均价21216元/平米，环比9月上涨了7%，这主要与9月底有较多高档项目开售有关系。,XX年房地产新政后流动性过剩下的房地产市场走势47页中原,从成交结构来看，受限购令影响，90平米以下投资需求明显减少,成交量明显下降，而144平米以上的成交则明显增长,一手房成交结构,数据来源：中原地产数据平台,XX年房地产新政后流动性过剩下的房地产市场走势47页中原,新政后，中原二手成交量迅速下滑，受评估价征税谣传所影响，数据指标的表现均好于415新政后,数据来源：深圳市国土资源与房地产管理局。,2010年中原各月二手买卖成交套数,2010年各月中原二手买卖成交面积（平米）,10月中原二手成交套数及成交面积分别减少50%和51%；而根据数据显示,415调控后的一个月,成交套数与成交面积环比均减少76%,XX年房地产新政后流动性过剩下的房地产市场走势47页中原,11.15-11.21全市总成交面积为58939平米，环比上周增加了40.61%。,数据来源：国土局网站项目销售公示明细,2007年周均,11.5万平米,2008年周均,6.4万平米,2009年周均,12.0万平米,2010年周均,6.027万平米,XX年房地产新政后流动性过剩下的房地产市场走势47页中原,二手房价格小幅下调4%，价格调整幅度少于415后,中原成交二手房月度价格走势,10月中原成交二手房价格小幅下调3.9%，而4月新政后二手价格环比大幅下降13%。,目前处于高位盘整状态，为历史次高位价格,数据来源：中原地产数据平台,XX年房地产新政后流动性过剩下的房地产市场走势47页中原,11月中原三级市场销售概况（同比）,区域,买卖（套）,租赁（套）,1-21日,上月同期数据及同比,1-21日,上月同期数据及同比,全市,569,406,40.15%,371,360,3.06%,罗湖,97,87,11.49%,78,79,-1.27%,福田,72,64,12.50%,95,100,-5.00%,南山,83,58,43.10%,55,54,1.85%,盐田,28,23,21.74%,19,20,-5.00%,宝安,166,87,90.80%,77,50,54.00%,龙岗,123,87,41.38%,47,57,-17.54%,数据取至住宅部办公平台：2010年11月1日-21日,XX年房地产新政后流动性过剩下的房地产市场走势47页中原,从中原的二手房成交结构来看，与一手房明显不同的是,两次调控后，90平米以下、100万以下物业成交比例增加明显，首置刚性需求在每次调整后都集中体现出来,二手房成交结构（面积段）,数据来源：中原地产数据平台,二手房成交结构（总价段）,XX年房地产新政后流动性过剩下的房地产市场走势47页中原,租赁成交逆市上扬，自415政策调控后，市场租金每月都在增长中，10月份的租赁价格创历史新高,数据来源：深圳市国土资源与房地产管理局。,2010年各月中原二手租赁成交面积（平米）,10月份中原二手租赁全市成交76.6万平米，环比增长了10%，但增长幅度少于415后，据数据显示，在415政策调控后,5月该指标增长了24%。10月份中原全二手租赁成交均价增长为46.53元/平米月，环比略有增长，,中原全市二手房月度租金走势,XX年房地产新政后流动性过剩下的房地产市场走势47页中原,而从区域的情况来看,关内租金基平持平，关外租金上扬,数据来源：深圳市国土资源与房地产管理局。,中原各区二手房月