海南市场别墅产品竞争情况分析

02,2011海南市场别墅产品竞争情况分析,市场情况：,海口城市框架向西、东、南拉大，各地产板块功能更加细分，区域价值层级日益明显,海口房价上升的过程中，以外销为主、拥有强势资源、高品质的楼盘处于领涨地位，豪宅价格的走高引发了各板块间价格层级的扩大；,随着海口城市框架向西、东、南拉大，各板块功能更加细分，区域价值层级日益明显。,长流组团,西海岸,海口湾,国贸,南海大道,东海岸,滨江板块,江东组团,二线楼盘,临海、高品质楼盘,一线楼盘,海景、豪宅,比华利山庄，别墅,06,年底,11000,元,/,平方米,07,年初,14000,元,/,平方米,08,年初,18000,28000,元,/,平方米,浪琴湾，公寓、联排,08,年初,公寓：,8000,14000,元,/m2,联排：,13000,20000,元,/,平方米,独栋：,30000,40000,元,/,平方米,新世界花园，多层住宅,06,年初,3600,元,/,平方米,06,年底,4000,元,/,平方米,08,年初,4700,元,/,平方米,长信海岸水城，多层住宅,06,年初,4300,元,/,平方米,06,年底,5000,元,/,平方米,08,年初,7000,元,/,平方米,海甸岛,西海岸,东海岸,盈滨岛,生态环境较好的滨海休闲度假区；,核心价值点：海资源；,独栋,万,/m,2,，联排,7-8,千,/m,2,；,未来腹地高尔夫集群的开发，增强休闲度假功能,城市发展方向，高端休闲度假区；,核心价值：海、城市综合配套；,复合型楼盘为主，高品质楼盘多，多层、高层价格,万,/m,2,，别墅价佫,万,/m,2,未来一居化趋势明显。,成熟生活和养老区；,核心价值：距城市近，成熟配套、投资价值；,小高层和高层为主，特色品质楼盘热销，,千,/m,2,的,2,、,3,房为主；,城市意象更浓，岛外养老和岛内自住为主。,海口城市边缘的滨海休闲度假区；,核心价值：海、高尔夫等休闲配套；,目前有部分度假型别墅和小高开发，别墅,万,/m,2,，公寓,4,千左右；,度假氛围不浓，整体形象有待突破。,新埠岛,国贸、中心组团,市场情况：,在各个板块当中，与本项目直接相关的有东海岸板块、西海岸板块及盈滨半岛板块,滨海核心区，商贸及居住中心；,核心价值点：城市配套，一居；,多层、小高层为主，,5-6,千,/m,2,；,一居价值区域，城市价值为主。,西海岸、东海岸及盈滨半岛是最具休闲度假意象的板块：,国贸填海区、海甸岛依靠城市配套，走居家路线，与本项目可比性不强。,本项目特征：,容积率，限高18m，以低密度产品为主，因此产品研究以独栋、联排、叠加为重点,项目经济技术指标,30000,20000,10000,5000,碧海金沙,溢盈海岸,独栋产品：,单价一般在1-2万之间；大独栋产品单价稍高于中等面积产品，但差别不大,价格(元),浪琴湾,大华西海岸,海蓝椰风,西海岸高尔夫温泉别墅,西海岸,东海岸,盈滨半岛,40000,248 m,2,3-4万,浪琴湾,555m,2,9万左右,200多m,2,万,800多m,2,万,350m,2,左右,万,446、900m,2,万,230、293m,2,万,西海豪园,200-300 m,2,万,蔚蓝海岸,450-550 m,2,万,王府,437-567m,2,万,较之,200-300,平左右的中等面积产品，,350,平以上的大独栋价格稍高,2-3,千左右；,浪琴湾、比华利山庄等高品质楼盘价格明显比其它楼盘高；,从区域价值看，西海岸相对较高，东海岸和盈滨半岛差别不大,300 m,2,以下面积产品,大华西海岸,280-460m,2,万,1000,独栋产品：,大面积产品实现较高价值金额；西海岸的产品价值明显高于其它两个区域，东海岸和盈滨半岛差别不大,800,600,400,300,碧海金沙,溢盈海岸,价格(万元),浪琴湾,大华西海岸,海蓝椰风,西海岸高尔夫温泉别墅,西海岸,东海岸,盈滨半岛,234、248 m,2,500-900万,浪琴湾,555m,2,5000万左右,800多m,2,1000-1600万,446、900m,2,438万左右,230、293m,2,230-300万,蔚蓝海岸,450-550 m,2,510-800万,王府,437-567m,2,400-567万,总价,300,万以上产品是主流：,无论是,200-300,平产品还是,350,平以上大独栋产品，西海岸价值均为最高，东海岸和盈滨半岛差别不大。,西海豪园,200-300 m,2,300-400万,350m,2,左右,400-480万,200多m,2,300万起价,300 m,2,以下面积产品,大华西海岸,280460 m,2,500-800万,独栋产品：,销售速度上，小面积、低总价产品消化相对较快；超过400平的产品销售缓慢,8,6,4,2,碧海金沙,销售速度(套/月),浪琴湾,海蓝椰风,西海岸,东海岸,盈滨半岛,234、248 m,2,3-4套,浪琴湾,555m,2,套,350m,2,1套,蔚蓝海岸,王府,西海豪园,200-300 m,2,套,300 m,2,以下面积产品,大华西海岸,200多m,2,套,销售速度较快的产品面积区间在,200-300,平米，总价一般在,300,万左右；,小面积产品销售上，西海岸较快；,大独栋产品中，东海岸和盈滨半岛的消化速度反而稍快于西海岸的项目。,溢盈海岸,230、293m,2,2套左右,西海岸高尔夫温泉别墅,437-567m,2,套,450-550 m,2,套,446、900m,2,套,800多m,2,套,典型畅销楼盘,位置,户型面积（,m,2,）,单价（万）,总价,附加值,西海豪园,西海岸,二线海景,200-300,1.2-1.4,300-400,水系园林,别墅是纯独栋,大华西海岸,西海岸,二线海景,200多,1.5,300万起,纯独栋别墅盘，纯粹高端,户型设计方正、空间功能实用,私家花园，私密性强，环境安静,浪琴湾,西海岸,一线海景,234、248,3-4,500-900,万科品牌,产品品质、大空间感,西海岸唯一一线海景房，私家海滩营造的高端意象,溢盈海岸,盈滨半岛一线海景,230、293m2,1-1.2,230-300,纯独栋,470,600,平米 的超大花园赠送面积,有很大部分老板私人关系客户因素,核心价值点,内容,1、地段,（1）位于西海岸即海口高端休闲度假板块，虽然目前配套并不成熟，但口碑和区域印象好；,（2）一线海景产品的溢价较高。,2、面积及价格区间,（1）户型面积200-300,m,2,左右；,（2）单价多为1-1.5万左右；,（3）总价300万及以下（浪琴湾价值相对较高）。,3、产品附加值,（1）品牌开发商、纯独栋、高品质楼盘可产生较高溢价或加快消化速度,；,（2）大空间感，私密性较强的园林和私享空间；,独栋产品：,畅销楼盘依托良好的区域意象，以小户型低总价产品为主，并通过品质感和园林空间等产品附加值实现热销,独栋产品小结：,中型独栋别墅是,高价高速产品，,大独栋别墅是,高价低速产品，但能实现较高的总价金额,单价,速度,高价高速,200-300 m,2,中等面积；,单价,万，总价,300,万左右；,月均销售,3-8,套。,10000元,2套,高价低速,400-550 m,2,大独栋；,单价,万，总价,400,万以上；,月均销售不到,1,套，较依赖关系客户,.,面积和总价适中的产品回现速度相对较快；,大独栋单价差别不大，且消化速度慢，但能实现较高总价金额；,区域价值、开发商品牌及产品品质和设计感能实现产品溢价,联排产品：,单价以万左右为主；面积不影响单价，依托区域价值及高尔夫、温泉等高端休闲配套实现溢价,10000,8000,6000,碧海金沙,价格(元),浪琴湾,海蓝椰风,西海岸高尔夫温泉别墅,西海岸,东海岸,盈滨半岛,12000,145-232m,2,万,100-200m,2,万,200-250m,2,6300-9300,294-310m,2,万,龙墅湾,360-390m,2,万,主力面积区间在,150-300,平米左右，有一些小面积产品；,区域价值梯度明显，西海岸,盈滨半岛,东海岸,西海岸高尔夫温泉别墅由于高尔夫、温泉等高端休闲配套实现较高价值。,联排产品：,主流总价在300万左右，面积区间较为分散，东海岸联排为价格洼地，其他区域总价差别不明显,300,200,100,碧海金沙,价格(元),浪琴湾,海蓝椰风,西海岸高尔夫温泉别墅,西海岸,东海岸,盈滨半岛,400,145-232m,2,300-500万,100-200m,2,200-360万,200-250m,2,120-230万,294-310m,2,360万左右,龙墅湾,360-390m,2,460-500万,总价区域价值梯度明显，西海岸,盈滨半岛,东海岸,联排产品：,销售速度与总价关系密切，同时受到资源、地段的影响，为总价敏感性产品,8,6,4,2,碧海金沙,销售速度(套/月),浪琴湾,西海岸,盈滨半岛,145-232 m,2,5套,龙墅湾,360-390m,2,4-5套,西海岸高尔夫温泉别墅,294-310m,2,3-4套,100-200m,2,8-10套,核心价值点,内容,1、地段,（1）位于西海岸即海口高端休闲度假板块，虽然目前配套并不成熟，但口碑和区域印象好；,（2）溢价能力跟随楼盘素质的提高而提高，,2、面积及价格区间,（1）面积跨度较大，主流户型面积180-250,m,2,左右；,（2）单价多为1.2-1.4万左右；,（3）总价跨度较大,3、产品附加值,（1）区域、资源、高品质楼盘可产生较高溢价或加快消化速度,；,（2）特色不明显，主要为独栋的辅助产品；,总价低的产品销售速度较快，总价敏感性产品；,区域价值、资源条件能实现产品溢价，但溢价能力不及独栋,联排产品小结：,大面积联排别墅是,平价低速产品，,小面积联排别墅是,平价高速产品，主要为各区域独栋别墅的辅助产品出现,叠加产品：,偏一居路线，价值实现不高，销售速度与区域成熟度和配套高度相关,项目,别墅产品对比,消化速度,客户特征,叠加,独栋,联排,万科浪琴湾,32套；,户型164-217,m,2,单价1.8万，总价约380万,39栋；,234、248,m,2,单价3-4万，总价500-900万,64套；,145-232m,2,单价1.2万，总价300-500万,销售较慢,海口工作的人；看中离市中心较近、未来商务中心规划,比华利山庄,4层空中别墅；,186-285,m,2,；,单价5000-7000,二期只有独栋在推；,200多,m,2,单价1.5万，总价300万起,销售比独栋产品缓慢,本地新海口人为主,海蓝椰风,少量叠加；250,m,2,左右，单价6000元/,m,2,350m,2,左右,单价1.2-1.4万，总价400-480万,三期全推联排；,200-250,m,2,单价6300-9300，总价120-230万,叠拼剩余较多,东海岸配套缺乏，度假客为主，多选择联排、小独栋等性价比高产品,荣域,小高层公寓为主，少量叠加洋房；,户型160-170,m,2,价格与电梯公寓差别不大，7700元左右,消化相对较快，但比小高产品慢,海口新移民为主，看重海甸岛城市配套,产品本身特性：,一般较为适合走居家路线，而作为度假产品在舒适度和私密性方面较其它产品弱；,市场推售：,推出叠加产品的项目集中在西海岸、海甸岛等成熟区域；价格一般较独栋和联排别墅低，价值低；产品消化速度与区域的城市配套高度相关，纯度假项目的叠加产品销售缓慢；,客户特征：,购买者多为本地客户，有一居倾向，看重城市意象；度假项目的叠加产品吸引力低,小独栋产品：,对比海口与三亚的休闲度假楼盘，海口缺乏小面积独栋产品，建议适当增加小独栋产品，丰富产品线，扩大客群,对比三亚及博鳌，海口别墅产品线不够三亚全面,从海口各片区来看，西海岸作为成熟休闲度假区的产品线较全,盈滨半岛现状项目均为大面积的别墅项目，销售缓慢,900,150,200,250,300,350,500,550,600