《物业管理实务》第一章讲义

*,*,物业服务企业,物业管理实务,内容结构,早期介入,前期物业管理,常规物业管理,房屋及设施设备管理,物业环境管理,公共秩序管理,承接查验,物业入伙,装修管理,人力资源管理,财务管理,档案管理,风险管理,应用文书,物业招投标,客户管理,物业服务企业,物业服务合同,一 大纲要求,1,、,考试目的,测试应考人员对物业管理企业,类型、特征、设立程序,、,内部组织机构设置,以及物业管理相关法规等知识的掌握程度和综合运用能力。,2,、基本要求,掌握：,物业管理企业的,设立程序,，物业管理企业的,组织机构,及其职能。,熟悉：,物业管理企业,主要特性,、,组织结构形式,，物业管 理企业,资质管理制度,。,了解：,物业管理企业,主要类型,，组织结构设计的,要求,和主要,影响因素,。,一 大纲要求,二 内容结构,章 节,主要知识点,第一节 物业管理企业概述,概念、特征、类别、模式,第二节 物业管理企业的设立,工商注册登记、,资质审批与管理,第三节 物业管理企业的组织形式与机构设置,组织形式、,组织机构设置,三 知识学习,1,、物业管理企业,概念：,依法成立、具备专门资质,并具有,独立企业法人地位,，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。,特征：,独立的企业法人,、属于,服务型企业,、具有一定的,准公共管理性质,的职能。,三 知识学习,类型,：,分类方法,类型,投资主体的经济成分,全民所有制、集体所有制、民营、外资、其他,股东出资形式,有限责任公司、股份有限公司、股份合作型,三 知识学习,模式,：,房地产建设单位的,附属子公司或部门,：,房地产开发建设单位投资成立的法人或非法人物业管理企业；,独立的,物业管理企业：,独立注册、自主经营、自负盈亏的物业管理公司；,物业管理,集团公司,：,由集团总公司和下属子公司或分公司构成。,【典型考题,单选题】,物业服务企业应当具有独立的（）的经济实体。,A,企业法人地位,B.事业法人地位,C.机关法人地位 D.非法人地位,【正确答案】,A,按投资主体的经济成分划分，物业管理企业可分为（）。,A.,全民所有制物业管理企业,B.,集体所有制物业管理企业,C.,股份合作型物业管理企业,D.,民营物业管理企业,E.,外资物业管理企业,【,正确答案,】ABDE,【典型考题,多选题】,三 知识学习,2,、物业管理企业的设立,根据,公司法,和,物业管理企业资质管理办法,的规定，物业管理企业的设立程序分为,工商注册登记,和,资质审批,两个阶段。,三 知识学习,工商注册登记,登记内容：,企业名称的预先审核、公司地址、,注册资本,、股东人数和法定代表人、,公司人员,、公司章程。,三 知识学习,资质审批与管理,资质等级：一级、二级、三级,审批与管理主体,资质等级,审批与管理主体,一级资质,国务院建设主管部门,二级资质,省（自治区）人民政府建设主管部门；,直辖市人民政府房地产主管部门,三级资质,设区的市级人民政府房地产主管部门；,直辖市人民政府房地产主管部门,【典型考题,单选题】,应该由省、自治区建设主管部门或直辖市房地产主管部门初审，合格后报住房和城乡建设部审批的是（）级物业服务企业资质证书。,A.,一,B.,二,C.,三,D.,暂定,【,正确答案,】A,三 知识学习,各等级资质的条件,相同条件,不同条件,物业管理专业人员按照国家有关规定取得,职业资格证书,；,建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准；,建立,企业信用档案,系统；,注册资本；,专职管理和技术人员数量；,管理物业的种类；,各类物业的房屋建筑面积；,经营管理业绩；,各等级资质的不同条件,不同指标,一级,二级,三级,注册资本,500,万元以上,300,万元以上,50,万元以上,管理,/,技术人员,专职管理和技术人员不少于,30,人；,具有中级以上职称的人员不少于,20,人,专职管理和技术人员不少于,20,人；,具有中级以上职称的人员不少于,10,人,专职管理和技术人员不少于,10,人；,具有中级以上职称的人员不少于,5,人,管理物业的种类,两种以上,两种以上,有委托的物业项目,管理房屋建筑面积,/,/,/,经营管理业绩,优良,的经营管理业绩,良好,的经营管理业绩,无要求,三 知识学习,管理房屋建筑面积,管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应,计算基数,的百分比之后不低于,100%,三 知识学习,资质等级,计算基数,多层住宅,高层住宅,独立式住宅,（别墅）,办公楼、工业厂房及其他物业,一级资质,200,万,m,2,100,万,m,2,15,万,m,2,50,万,m,2,二级资质,100,万,m,2,50,万,m,2,8,万,m,2,20,万,m,2,某物业服务企业申请一级资质，该企业管理了三种物业类型，多层住宅,50,万平方米、办公楼,25,万平方米，那么高层住宅不得低于（）万平方米,A.15 B.25,C.35 D.45,【,正确答案,】B,【典型考题,单选题】,某物业服务企业管理了四种物业类型，多层住宅,40,万平方米、高层住宅,10,万平方米、别墅,3,万平方米、办公楼,15,万平方米，那么该企业最高可申请几级资质（）,A.,一级,B.,二级,C.,三级,D.,暂定,【,正确答案,】B,【典型考题,单选题】,二级物业服务企业的物业管理人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于（）人。,A.10 B.20,C.30 D.40,【,正确答案,】B,【典型考题,单选题】,申报资质需提供的材料,新设立,的物业管理企业的资质等级按,最低等级核定,，并设,一年的暂定期,。,物业管理企业在领取营业执照之日起,30,日,内，持,以下资料,向当地的房地产主管部门申请资质：,营业执照；企业章程；验资证明；企业法定代表人的身份证明；物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同；管理和技术人员的职称证书和劳动合同。,三 知识学习,三 知识学习,3,、,物业管理企业的组织形式与机构设置,组织形式：,直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制,等,“,三点,”,特点、优点、缺点,特点：,企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构。,优点：,领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时；,适应于,业务量较小的小型物业管理企业的初期；,缺点：,要求领导者通晓各种专业知识，具备各方面的知识和技能；,不能适应,较大规模和较复杂的物业管理。,直线制,特点：,各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋；,优点：,加强了专业管理的职能，,适应于,涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业；,缺点：,机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率,。,直线职能制,特点：,实行分权管理，政策制订与行政管理分开；每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏,；,优点：,强化了决策机制；调动各事业部门的积极性、责任心和主动性；促进了内部的竞争；有利于复合型人才的考核培养；,适应于,规模大、物业种类多、业务复杂多样的大型综合性物业管理公司,；,缺点：,事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多,，工作效率低,事业部制,特点：,在同一组织中既设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统；参加项目的成员受所属职能部门和项目组的双重领导,。,优点：,加强了各职能部门之间的横向联系；有利于调动各方工作积极性；具有较强的机动性和适应性,；,缺点：,组织结构的稳定性较差，机构人员较多，容易形成多头领导；部门之间关系复杂，协调工作量比较大,。,矩阵制,直线制是最简单的企业管理组织形式，其主要优点在于（）。,A.加强了横向协调,B.命令统一,C.责权分明,D.指挥及时,E.集指挥和职能于一身,【,正确答案,】BCDE A,是矩阵制的优点,【典型考题,多选题】,以下属于矩阵制结构缺点的是（）。,A.,组织结构的稳定性差,B.,容易形成多头领导,C.,横向协调困难,D.,对领导者的专业要求高,E.,机构重叠，人员过多,【,正确答案,】AB D,是直线制的，,C,是直线职能制的，,E,是事业部制的。,【典型考题,多选题】,三 知识学习,2,、,物业管理企业的组织形式与机构设置,机构设置,：,影响机构设置的,因素,：企业战略因素、外部环境因素、技术因素、组织规模及所处阶段,组织机构设置的,要求,：按照规模、任务设置；统一领导、分层管理；分工协作；精干、高效、灵活。,物业服务企业组织机构设置要求（）。,A.,分工协作,B.,有效沟通、垂直领导,C.,精干、高效、灵活,D.,按照规模、任务设置,E.,统一领导、分层管理,【,正确答案,】ACDE,【典型考题,多选题】,企业职能机构及职责,职能机构,职责,总经理室,总经理、副总经理（若干）、,“,三师,”,（总会计师、总经济师、总工程师）,人力资源部,制订制度、编制计划、优化人员配置、设计和实施薪酬管理方案、完成日常工作（人员招聘、考核、培训,解聘等）。,行政管理部,建立相关规章制度和标准；编制实施规划和预算（行政管理、,企业文化建设、品牌管理和信息化建设,）；完成日常工作（,对外事务,、,后勤保障,）。,财务部,编制财务计划；督促检查（各项目财务收支、资金和资产的运行）；定期向总经理室汇报财务情况；完成日常工作（财务核算、成本控制、财务分析,）。,品质管理部,质量管理体系的运行维护；各物业项目服务品质监督；客户满意度评价与监督；内外品质审核的协调；,客户关系管理、客户投诉、客户满意度,等。,企业职能机构及职责,职能机构,职责,市场拓展部,市场调研；市场拓展；项目可行性研究分析；,制作标书,和投标管理；,前期介入管理的,组织与协调，顾问项目管理与协调等。,经营管理部,制订和分解企业经营计划和经营目标；制订物业项目考核体系、指标和标准；组织对各项目的目标考核等。,工程管理部,工程维修与运行保障；工程评审（设备运行和维修、合同、预算,）；提供技术支持；物业的接管验收；负责或参与有关工程设备管理文件的编制。,安全管理部,制订实施安全管理制度与计划；监督和指导各项目的工作；安全监督控制、管理指导、检查；完成日常工作；,环境管理部,制订实施环境管理制度与计划；监督和指导各项目的工作；负责对承包方得监督检查与考核；完成日常工作。,以下属于行政管理部的职责内容的是（）。,A.,管理标准和工作标准的制订,B.,监督资金和资产的安全运行,C.,企业文化建设,D.,早期介入管理的组织与协调,E.,品牌管理,【,正确答案,】ACE B,是财务部的，,D,是市场拓展部的。,【典型考题,多选题】,以下属于市场拓展部的职责内容的是（）。,A.,对外事务,B.,后勤保障,C.,标书的制作,D.,项目可行性研究分析,E.,经营计划和经营目标的制订,【,正确答案,】CD,是直线制的，,AB,是行政管理部的，,E,是经营管理部的。,【典型考题,多选题】,公司刚刚意向成立一个物业管理公司，你是行政经理，请你写出物业管理公司设立的程序。,【,正确答案,】,工商注册登记和资质审批,工商注册登记：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员、公司章程。,资质审批：营业执照；企业章程；验资证明；企业法定代表人的身份证明；物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同；管理和技术人员的职称证书和劳动合同。,【典型考题,综合分析题】,内容结构回顾,章 节,主要知识点,第一节 物业管理企业概述,概念、特征、类别、模式,第二节 物业管理企业的设立,工商注册登记、,资质审批与管理,第三节 物业管理企业的组织形式与机构设置,组织形式、,组织机构设置,THE END,谢谢 观看,本课程视频地址：,http:/