--08月25日产品标准化--典型案例（高层化购物中心系列）--商业地产策划

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,2010. 08. 26,Page 1,2010. 08. 12,Page0,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,商业地产研究院,2010,年,08,月,25,日,产品标准化,典型案例,（高层化购物中心系列）,壹 建筑规模特征,贰 楼层空间布局,叁 业态配比情况,肆 商家组合特征,伍 租金分配策略,壹、建筑规模特征,1,图,1.,各类型购物中心分布模型（金字塔结构,-,微笑曲线）,1,单主力店,多主力店,专业店,+,混合区,楼层数,面积（万）,都市核心区,新城或郊区,社区型购物中心,百货型购物中心,主题型购物中心,综合体型购物中心,区域型购物中心,图,2.,各类型购物中心建筑面积与楼层分布,1,单主力店,多主力店,专业店,+,混合区,楼层数,面积（万）,都市核心区,新城或郊区,社区型购物中心,百货型购物中心,主题型购物中心,综合体型购物中心,区域型购物中心,规模：,3-5,万,层数：,2-4,层,主力店：超市,/,卖场,规模：,5-8,万,层数：,6-8,层,主力店：百货,规模：,15-30,万,层数：,3-5,层,主力店：百货,+,超市,+,家电家居,规模：,8-12,万,层数：,8-12,层,主力店：专业店,+,餐饮娱乐,规模：,12-18,万,层数：,6-8,层,主力店：百货,+,超市,+,专业店,事项,/,城市,常熟,郑州,杭州,苏州,合肥,开业日期,2008-6-5,2009-3-28,2009-4-28,2009-6-28,2009-8-28,地理位置,海虞南路,民主路,西湖区,工业园,庐阳区,距离市中心,0.5,0.5,10.0,3.5,4.5,周边人口（万人）,40,250,50,60,25,公交线路（条）,16,34,20,15,15,出租面积,（）,46,000,43,000,29,000,70,000,40,000,超市（沃尔玛）,（）,17,000,20,000,14,000,20,000,15,000,商铺面积,（）,29,000,23,000,15,000,50,000,25,000,店铺比例（,%,）,63.0%,53.5%,51.7%,71.4%,62.5%,商铺数量（个）,150,100,100,180,100,平均商铺面积,（）,193,230,150,278,250,表,1-1.,西蒙集团,-,印象城系列（社区型购物中心）,印象城以沃尔玛为主力店，单店可出租面积集中在万,，可出租店铺占总面积的比例集中在,52%-63%,；单个出租店铺面积平均值在,150-278,。,1,1,表,1-2.,南京金鹰系列（百货型购物中心）,连锁店,建筑面积（）,楼层总数,楼层详况,单层建筑面积,(）,南京新街口,33447,6,1F-6F,5575,南京珠江店,33578,5,1F-5F,6716,南京汉中店,12462,-,-,-,扬州店,41012,7,B1-6F,5859,扬州二店,30000,3,1F-3F,10000,南通店,8795,5,1F-5F,1759,苏州店,14960,3,1F-3F,4987,徐州店,51266,6,1F-6F,8544,泰州店,58347,5,1F-5F,11669,淮安店,49689,5,B1-5F,9938,盐城店,62000,8,B1-7F,7750,西安国贸店,10029,5,B1-4F,2006,西安高新店,27287,4,1F-4F,6822,昆明店,33702,5,1F-5F,6740,上海店,21306,9,1F-9F,2367,其他,:,银泰百货系列,百联系列,1,表,1-3.,部分主题型购物中心概况,编号,项目名称,商业面积（）,经营楼层,楼层概况,单层面积,(,）,备注,1,南京水游城,10.0,万,6,层,B1-F5,16,600,地下负三层,2,西单大悦城,12.5,万,13,层,B2-F11,9,600,地下负四层,3,百联又一城,12.6,万,10,层,B1-F9,12,600,地下负三层,4,香港朗豪坊,5.5,万,15,层,B2-F13,3,600,地下负四层,1),规模：,集中在,10,万左右，即可以形成规模效应，又不易过大；,2),层数：,主题型购物中心,由于低层区以专业店为主，延长了零售楼层的分布范围；同时，高层区增加了餐饮、娱乐等业态的比重，也近一步延长了经营层数；在控制总规模的前提下，可适当降低单层面积。,1,表,1-4.,部分综合体型购物中心,编号,项目名称,建筑面积（）,经营楼层,楼层概况,单层建筑面积,(,）,备注,1,上海港汇广场,13.0,万,7,层,B1-F6,18,500,地下负三层,2,北京新光天地,12.0,万,8,层,B2-F6,15,000,地下负四层,3,天津大悦城,12.5,万,6,层,B1-F5,20,800,地下负三层,4,龙之梦购物中心,22.0,万,13,层,B2-F11,16,900,地下负四层,1,）规模：,以港汇广场为典型代表，面积集中在,12-15,万,；,2,）楼层：,一般在,6-8,个经营楼层，单层面积在,15,000-20,000,之间；但是，由于中心区域用地紧张，也呈现为高层化的趋势。,1,表,1-5.,万达集团购物中心规模情况（区域型购物中心）,城市,位置,购物中心面积（）,福州,新海峡金融商务区,9.5,武汉,江汉区菱角湖,10.0,兰州,兰州万达,11.0,无锡,滨湖区,11.5,宜昌,伍家岗区,14.5,长春,朝阳区红旗街,12,号,15.2,襄樊,樊城区长虹北路,15.4,宁波,江北区,15.9,大庆,东城区东风路,16.0,济南,市中区魏家庄片区,16.1,沈阳,铁西区兴华南街,16.4,淮安,水渡口,16.4,银川,金凤区,16.5,呼和浩特,赛罕区新华东街路,16.8,镇江,黄山西路,16.9,包头,青山区银河广场东侧,17.2,广州,白云新城,17.3,绍兴,绍兴柯桥柯北新城区,17.4,厦门,湖里区,17.4,合肥,芜湖路与马鞍山路,17.7,天津,河东区津滨大道,18.3,太原,杏花岭区,19.0,石家庄,裕华区,20.0,上海,嘉定区（江桥）,21.0,唐山,唐山市路南区,21.3,万达购物中心的规模集中在,16-18,万平方米之间。,1,表,1-6.,部分区域型购物中心,编号,项目名称,建筑面积（）,经营楼层,楼层概况,单层建筑面积,(,）,备注,1,莘庄仲盛,28.5,万,6,层,B3-F5,35,625,地上,16,万，地下,12,万,2,杭州万象城,24.0,万,7,层,B3-F6,26,666,-,3,深圳万象城,18.8,万,6,层,B3-F5,23,500,-,4,正大广场,24.1,万,13,层,B2-F11,16,000,地下负四层,5,朝阳大悦城,23.0,万,12,层,B1-F11,19,000,地下负三层,部分区域型购物中心规模达到,18-28,万平方米。,类型,指标,/,年份,1995,年,2000,年,2005,年,区域型中心,Mall总数,113,168,171,可租面积（百万平方米）,8.79,14.76,15.46,平均,单店可租面积（万平方米）,7.78,8.78,9.04,年总销售额（百万美元）,28185,60996,74880,平均每个,Mall总销售额,（百万美元）,249.42,363.07,437.89,年总底租收入（百万美元）,1955.90,4496.90,5739.10,平均每个,Mall总底租收入（百万美元）,17.31,26.77,33.56,出租率,85,.0,%,92,.0,%,93,.0,%,社区型中心,总数,65,73,71,可租面积（百万平方米）,1.41,1.68,1.80,平均单店可租面积（万平方米）,2.17,2.30,2.54,年总销售额（百万美元）,2831.6,3410,4268,年底租收入（百万美元）,115.84,168.9,221.4,出租率,91.60%,91.50%,91.60%,表,1-7.,美国西蒙集团旗下购物中心情况,美国西蒙集团旗下区域型购物中心的平均单店规模在万；社区型购物中心的平均单店规模在万。,1,类型,指标,数据,总体规模,总数（个）,2759,总建筑面积（）,44,919,370,总营业面积（）,36,538,400,总销售额（亿日元）,268,306,单店平均,平均单店建筑面积（）,16,281,平均单店营业面积（）,13,243,平均单店销售额（亿日元）,97.25,平均单店租户数（个）,48,单店铺,平均单个店铺建筑面积（）,339,平均单个店铺营业面积（）,276,平均每坪销售额（千日元）,2506,表,1-8.,日本购物中心情况（,2006,年）,日本购物中心的规模普遍偏小，平均单店规模在,1.6,万，租户,48,家；单个店铺,339,。,1,贰、楼层空间布局,2,2,楼层,/,项目,西单大悦城,朝阳大悦城,正大广场,百联又一城,香港朗豪坊,L13,餐饮,+,娱乐,L12,零售,（,8,层）,L11,娱乐,娱乐,L10,餐饮,L9,娱乐,+,餐饮,娱乐,+,餐饮,娱乐,L8,娱乐,+,餐饮,L7,餐饮,餐饮,L6,餐饮,餐饮,零售,+,餐饮,L5,零售,（,7,层）,零售,（,6,层）,零售,（,6,层）,L4,零售,（,6,层）,餐饮,L3,零售,（,4,层）,L2,L1,B1,B2,停车库,停车库,B3,停车库,停车库,停车库,B4,1,）地下,3-4,层，地上集中在,9-11,层，合计,12-15,个楼层；,2,）零售业态约占,6-7,个楼层，集中分布于,B2-L5,层；餐饮、娱乐约占,4-6,个楼层。,表,2-1.,参考购物中心楼层业态布局情况,2,2,）香港朗豪坊,L5-L13,也为半层结构；以主题性百货零售为主。,1,）西单大悦城,F6-F11,为半层结构；以餐饮、娱乐业态为主。,2,）低层区采取全层满铺，中高层区半层结构，与酒店、写字楼形成错落格局。,2,超级市场,/,特色食品（,Jasons Market,）,鞋履专区,国际品牌（,H&M,）,美容专层,时尚服饰,美食广场,特色餐厅,/,酒吧,本地原创品牌,运动服饰,潮流服饰,图,2.,香港朗豪坊楼层布局,2,3,）通天扶梯设计：可便捷引导人流通向高层区，有效提升各商业业态的垂直分布区间。,西单大悦城通天扶梯,，可从首层直达第六层,香港朗豪坊分别在,L1-L3,、,L4-L8,、,L8-L12,之间设置通天扶梯。,3,叁、业态配比情况,业态,/,项目,西单大悦城,朝阳大悦城,正大广场,百联又一城,香港朗豪坊,零售,58%,56%,55%,65%,62%,餐饮,25%,15%,26%,16%,21%,娱乐,15%,27%,18%,17%,17%,其他,2%,2%,1%,2%,-,1),业态组合：,理论上，零售、餐饮、娱乐的黄金比例为,52,：,30,：,18,；从实际运行来看，参照香港朗豪坊、西单大悦城的业态组合，,60,：,25,：,15,较为符合国内情况。,表,3-1.,总体业态配比情况,3,3,大类,业态,建筑面积（,M,2,）,占比,零售（,56.9%,）,主题购物区,26353,21.1%,时尚集成店,10573,8.5%,时尚服饰,17420,13.9%,休闲服饰,5354,4.3%,家居家饰,5836,4.7%,超市,4951,4.0%,化妆品集成店,494,0.4%,餐饮（,19.4%,）,餐饮,(,快餐轻食,/,饮品）,24298,19.4%,娱乐（,18.4%,）,电影院,10013,8.0%,电玩,4241,3.4%,儿童世界,3843,3.1%,国际观展中心,4937,3.9%,其他（,5.4%,）,配饰,/,礼品,/,数码,/,音像,/,服务配套,6764,5.4%,-,合计,125077,100.0%,表,3-2.,天津大悦城小业态组合,1),在新一代大悦城中（天津大悦城）：,对零售进行细分，并提出时尚集成店的概念；并丰富娱乐业态，以达到集聚人气的效果。,楼层,/,业态,购物,餐饮,娱乐,配套,F11,-,-,100%,-,F10,-,-,100%,-,F9,-,-,100%,-,F8,-,74%,25%,1%,F7,-,100%,-,-,F6,-,99%,-,1%,F5,95%,5%,-,-,F4,95%,5%,-,-,F3,94%,5%,-,1%,F2,95%,5%,-,-,F1,99%,-,-,1%,B1,85%,10%,5%,-,B2,93%,4%,3%,-,B3,-,-,-,停车场,B4,-,-,-,停车场,表,3-3.,西单大悦城各楼层业态比例,3,1,）业态垂直分布策略：,西单大悦城零售约占,7,个楼层，餐饮与娱乐业态各占,3,个楼层；同时，在零售集中的各楼层布置,5%,左右的休闲餐饮，地下部分布置一定比例餐饮、娱乐等。,楼层,/,业态,购物,餐饮,娱乐,配套,F10,-,100%,-,-,F9,11%,35%,54%,-,F8,-,26%,84%,-,F7,14%,28%,58%,-,F6,3%,75%,22%,-,F5,-,100%,-,-,F4,100%,-,-,-,F3,83%,16%,-,1%,F2,90%,10%,-,-,F1,93%,7%,-,-,B1,85%,-,-,15%,B2,100%,-,-,-,B3,-,-,-,停车场,表,3-4.,正大广场各楼层业态比例,1,）业态垂直分布策略：,正大广场零售约占,6,个楼层，餐饮与娱乐业态各占,3,个楼层；同时，在零售集中的各楼层布置,7%-16%,左右的休闲餐饮，既可聚集人流，也作为休息区。,3,3,表,3-5.,天津大悦城各楼层餐饮布局,F4,：,大型正餐,/,休闲餐饮,/,西餐,/,日韩料理,/,茶餐厅,/,快餐,F3,：,茶餐厅,/,休闲餐饮,/,日韩料理,/,轻食小点,F2,：,茶餐厅,/,咖啡,/,茶,B1,：,快餐,/,轻食小点,F1,：,咖啡,/,茶,/,休闲餐饮,/,日韩料理,F5,：,休闲餐饮,类别,建筑面积,（）,面积占比,（）,快餐,6349,26%,西餐,956,4%,咖啡,/,茶,1735,7%,轻食小点,1300,5%,日韩料理,1523,6%,休闲餐饮,4622,19%,正餐,4106,17%,茶餐厅,2965,13%,泰餐,741,3%,总计,24298,100.0%,通过在各零售楼层布局休闲、特色餐饮，达到聚集人气的效果。,表,3-6.,北京新光天地各楼层业态分布,3,以百货（台北新光三越）为主导的新光天地购物中心在垂直业态布局中采取了类似大悦城的策略：在各零售楼层适当布置餐饮或生活服务业态。,4,肆、商家组合特征,4,业态,/,项目,西单大悦城,朝阳大悦城,正大广场,百联又一城,香港朗豪坊,核心店,首都电影院,永旺,JUSCO,易初莲花,扬族百货,西武百货,建筑面积,10,400,34,000,15,000,30,000,2,000,业态,娱乐,百货,超市,百货,百货,层数,2,层,5,层,1,层,6,层,2,层,楼层分布,F10-F11,B1-F4,B2,F1-F6,F1-F2,单层面积,5,200,6,800,15,000,5,000,1,000,其他,-,综合百货超市,-,营业面积,16,500,-,表,4-1.,各购物中心核心主力商家情况,1,）控制核心主力商家面积或拉长垂直楼层跨度：,香港朗豪坊的核心主力商家西武百,货仅,2,000 ,占,2,个楼层；百联的扬族百货约,3,万,，且占,6,个楼层；,2,）主力商家向高区或地下布置，由零售向餐饮、娱乐为主转变：,西单大悦城的核心,主力商家为首都影院分布于,F10-F11,层,，正大的易初莲花则布置在负一层。（主,力零售商家作用在于聚人气，但对租金贡献有限；而位于高区的餐饮、娱乐同样,具备聚集人气功能，且不用牺牲租金）,4,业态,/,项目,西单大悦城,正大广场,零售,12,个,14,个,餐饮,6,个,12,个,娱乐,3,个,8,个,合计,24,个,30,个,业态,/,项目,西单大悦城,正大广场,零售,12,596,25,400,餐饮,3,599,18,000,娱乐,15,169,13,300,合计,31,364,56,700,表,4-2.,主力商家构成对比（西单大悦城,VS,正大广场）,1,）都非常重视主力店作用：,西单,24,个主力店约占总营业面积的约,45.0%,，正大,30,个主力店约占总营业面积的约,47.0%,；,2,）业态作用各有差异：,西单以零售为主，餐饮为重要支撑；正大是餐饮与娱乐为,主导的策略。,4,编号,主力店,楼层,业态,营业面积,合计,12,西单科技广场,L5,零售,2,000,12,596,11,中国移动营业厅,零售,1,000,10,马克华菲,L4,零售,396,9,G2000,L3,零售,800,8,优衣库,UNIQLO,零售,1200,7,JACK&JONES,零售,1000,6,Zara,L2L1,零售,2000,5,Walker shop,L2,零售,1200,4,ARRTCO,零售,1000,3,VERO MODA classics,L1,零售,800,2,MUJI,零售,600,1,NEXT,零售,600,表,4-3.,零售类主力店分布情况（西单大悦城）,1,）西单大悦城主力店以零售类为主：,总计约,12,家,，合计总营业面积约,12,596 ,；约占零售类总营业面积的,32.0%,；平均单店面积约,1,000 ,，单店营业面积集中在,600-1,200 ,。,4,编号,主力店,楼层,业态,面积,合计,3,首都电影院,L10L11,娱乐,10,369,15,169,2,FAB,音像文化广场,L9,零售,+,娱乐,4,000,1,嘉斯猫电玩城,L8,娱乐,800,6,蕉叶泰国风味,L7,餐饮,547,3,589,5,辣婆婆,餐饮,875,4,豆捞坊,餐饮,529,3,港丽餐厅,L6,餐饮,547,2,大快活,餐饮,529,1,巴贝拉,餐饮,562,2,）西单大悦城餐饮、娱乐主力商家成为聚客的重要部分：,娱乐类主力店约,3,家,，合计总面积约,15,169,；餐饮类主力店约,6,家,，合计总营业面积约,3,589,；约占餐饮类总营业面积的,25.4%,；平均单店面积约,600 ,，单店营业面积集中在,500-800 ,。,表,4-4.,餐饮、娱乐类主力店分布情况（西单大悦城）,4,面积区间,套数,百分比,50,以下,13,6.63%,50-100,33,16.84%,100-300,72,36.73%,300-500,29,14.80%,500-1000,19,9.69%,1000,以上,30,15.31%,合计,196,100.00%,表,4-5.,正大广场各面积段商家分布情况,1,）正大广场重视主力店的作用：,正大面积在,1,000 ,以上的商户数量达到,30,个,，占到总数量的,15.3%,；总使用面积达到,5.67,万,，约占总使用面积的,47.0%,。,4,2,）在正大广场的主力店中 ，餐饮、娱乐居主导地位：,在,1,000 ,以上的商户中，购物类有,14,个，餐饮类,12,个，休闲娱乐类,8,个；餐饮、娱乐的比例较大。,表,4-6.,正大广场主力店分布（中高层区）,所在楼层,店名,经营类型,功能,使用面积,F10,俏江南,特色餐饮,餐饮,1600,F9,小南国,特色餐饮,餐饮,1000,F8,星美正大影院,影院,休闲,2000,大众书局,书城,休闲,1800,ZIYIN BEAUTY SALON,沙龙,休闲,2509,好乐迪,KTV,娱乐,休闲,1500,司凯特正大溜冰场,溜冰场,休闲,1200,F7,正大百货欢乐童趣馆,百货,购物,1500,蕉叶泰式菜,特色餐饮,餐饮,1300,WILLS GYM,健身,健身馆,休闲,1200,F6,唐宫海鲜舫,特色餐饮,餐饮,1800,汤姆熊,游乐,休闲,1500,愉家,特色餐饮,餐饮,1300,F5,拉面,+,满记甜品,特色餐饮,餐饮,1500,4,3,）在正大广场的主力店中 ，零售类主力店：,集中在,1,000-2,000 ,的中型专业店；主要功能是确立购物中心的主题与品牌形象，同时，聚集客流。,表,4-7.,正大广场主力店分布（中低层区）,所在楼层,店名,经营类型,功能,使用面积,F4,玩具反斗城,娱乐,休闲,1600,班尼路,专卖店,购物,1700,名店运动城,专卖店,购物,2000,F3,优衣库,专卖店,购物,1700,正大百货都会仕女馆,专卖店,购物,2500,鼎泰丰,特色餐饮,餐饮,1000,F2,正大百货美鞋苑,百货,购物,2000,ESPRIT SALA,专卖店,购物,1000,ESPRIT,专卖店,购物,1500,NEXT,专卖店,购物,1000,F1,H&M,专卖店,购物,1000,C&A,专卖店,购物,1000,B1,特力屋,专卖店,购物,2000,B2,易初莲花,超市,购物,15000,4,4,）正大广场主力店的作用：,虽然对租金贡献有限，但是，通过餐饮、娱乐等主力店的引入，大大提高顾客的平均停留时间及平均消费额。,指标,2005,年（调整前）,2008,年（调整后）,出租率,60%,98%,日常客流量,3,万,/,天,7,万,/,天,周末客流量,5,万,/,天,11,万,/,天,节假日客流量,7.6,万,/,天,15,万,/,天,最高客流量,8.9,万,/,天,25,万,/,天,平均停留时间,53,分钟,3.2,小时,日常平均消费金额,159.4,元,470.3,元,节假日平均消费金额,269.8,元,1145.6,元,顾客光顾频率,1.8,次,/,月,2.2,次,/,周,运营收入,3,亿元,12,亿元,表,4-8.,正大广场经营绩效对比,5,伍、租金分配策略,5,-,主力店,非主力店,楼层,面积段,租金,面积段,租金,B1,298-358,12-14,45-102,19-36,F1,398-645,7-18,36-113,25-42,F2,215-758,11-16,35-108,21-35,F3,214-365,9-14,32-98,16-33,F4,214-286,8-13,32-98,15-32,F5,222-245,13-14,70-80,25-28,F6,654-720,7-9,81-123,10-11,F7,398-754,7-8,79-105,9-14,F8,325-457,6-7,82-108,9-15,1,）楼层差异：各楼层租金差异相对不明显，同业态租金各楼层变动幅度约在,50%,以内；,2,）业态差异：主力店型零售与餐饮的租金比值在,1.5,非主力店型租金比值约在,2.0,；,3,）主力店与非主力店差异：零售主力店租金集中在,7-14,元,/,日,非主力店租金集中在,25-36,元,/,日,比值约在；餐饮类主力店租金集中在,6-9,元,/,日；非主力店在,9-15,元,/,日；非主力与主力零售的租金比值约在。,表,5-1.,西单大悦城的租金分配情况,5,品牌,楼层,面积,租金,Mannings,B1,358.1,14,MUJI,F1,398.57,7,NEXT,644.9,15,G2 black labe,F2,215.18,15,Arrtco,758.15,1,9,Wagas,F3,218.75,13,Giordano Concepts,215.38,26,Honeys,F4,214.23,20,品味轩,F5,222.92,13.5,港丽茶餐厅,F6,654.73,7,Dolar Shop,F7,753.99,7,表,5-2.,主力店租金情况（西单大悦城）,1,）各楼层比较：各楼层租金差距不明显，主要影响因素来自具体位置及品牌度等；,2,）各业态比较：零售类约,7-19,元,/,日，餐饮类,7-14,元,/,日，比值约为,1.5,：,1,。,5,品牌,楼层,面积,租金,Anubis,B1,97.62,21,The Face Shop,102.35,29,DHC,55.31,36,EACHWAY,F2,113.16,35,7 Days,F4,98.27,22,Onitsuka Tiger,98.19,25,Im David,92.61,33,Lee Cooper,F5,80,25,Onda,70,28,Mango Mango,F6,79.06,11,星奇异水果厨房,F8,81.57,15,表,5-3.,非主力店租金情况（西单大悦城）,1,）各楼层比较：各楼层租金差距不明显，主要影响因素来自具体位置及面积大小；,2,）各业态比较：零售类约,21-36,元,/,日，餐饮类,11-15,元,/,日，比值约为,2,：,1,。,5,业态,物业收入构成比例,出租面积构成比例,效值,百货,27.20%,40.00%,0.68,时装及配饰,19.50%,6.30%,3.10,食品和饮料,14.90%,7.60%,1.96,超市,10.50%,24.50%,0.43,美容与健康,6.40%,4.20%,1.52,家庭用品及家具,3.20%,4.90%,0.65,鞋类及手套,2.90%,1.00%,2.90,休闲娱乐,2.80%,4.30%,0.65,体育用品,2.70%,2.70%,1.00,其他,9.90%,4.60%,2.15,1),百货、超市占总出租面积的约,65%,，总租金收入的约,38%,；,2),百货、超市的效值最低,分别为,0.43,、,0.68,；时装及配饰、鞋类及手套效值最高；分别达到,3.10,、,2.90,；,最大比值可达到,7,倍。,附表,5-1.,嘉茂零售中国业态分布情况（,2009,年）,1-,龙川小勃美发沙龙,2-,佐丹奴,5-,以纯,3-,班尼路,4-Jasonwood,6-I. P. ZONE,7-,美特斯邦威,1,2,3,4,5,6,7,业态,数量,比例,店名,面积,RANK5,零售,21,84%,KOBO、卡玛 、乐扣乐扣、 阿瑟斯、曼迪飞、 阿伊莲 、Jasonwood 、以纯 、热风 、真维斯、 霸狮腾 、I. P. ZONE、 伊韵儿 、美特斯邦威 、NEE 、堡狮龙、优之良品 、佐丹奴 、罗宾汉 、波顿、CROCS 、s&k 、班尼路,佐丹奴、班尼路,餐饮,2,8%,雅酷比 、可口可乐,-,休闲娱乐,3,8%,happy house、凯艺玩具,龙川小勃美发沙龙,附,-1,壹,-,西单大悦城楼层业态布局,1-,万宁,MANNING,S,3-,宝岛眼镜,5-,丁和李朴国际专业美容美发,6-,面包新语,2-,丝芙兰,Sephora,1,2,3,4,5,6,4-Potato & Co,业态,数量,比例,店名,主力店,零售,34,85%,万宁、家美乐 、,SHE,S 、TWICE、 曼古银 、PAICHICHI、 PUCCA 、靓丽金象皮肤医学护理中心 、MICKEY MOUSE 、大明眼镜、2HOME+ 、Hoya Boby 、Nic 、Hello Kitty 、阿努比斯、宝岛眼镜 、MISSY MISSI 、HUGOBOSS香水 、Potato & Co 、Lavinne 、爱特宝斯、爱美菲露 、EXPRESS 、BRILLNT 、Maybe Doll 、Red Earfh 、Q,ggle、Missha 、佰草集 、KORRES 、LEUNUIT 、DHC 、APPLE数码 、Sephora 、THE FACE SHOP,万宁、丝芙兰,餐饮,5,10%,八喜 、 鲜元案 、,COLD STONE、面包新语酒屋,休闲娱乐,2,5%,丁和李朴国际专业美容美发、,INAIL,丁和李朴国际专业美容美发、,INAIL,专卖,-,-,-,-,附,-1,壹,-,西单大悦城楼层业态布局,1,1-Zara,复式店（下）,2-ESPRIT,3- VERO MODA classics,4- MUJI,5-,NEXT,6-,Nike,北京,08,店,2,3,4,5,6,业态,数量,比例,店名,主力店,零售,21,100%,ZARA 、RPOMOD 、B+ab、 ESPRIT 、Best Seller复式店 、Artini 、City Chain 、SWATCH 、MUJI 、NEXT 、HILFIGER DENIM 、GUESS、CK JEANS 、GUCCI GLASS 、TISSOT 、SIBO 、FOLLI FOLLIE 、Sephora,ZARA,餐饮,-,-,-,-,休闲娱乐,-,-,-,-,专卖,-,-,-,-,附,-1,壹,-,西单大悦城楼层业态布局,1,2,3,4,5,6,7,1-Zara,复式店（上）,2-Belle,3-ONLY,4-Ochirly,5- Walker shop,6-ARRTCO,7-,星巴克,FCUK,业态,数量,比例,店名,主力店,零售,26,97%,Zara复式店 、JINAVA 、Ein 、La Pargay 、Eachway 、Belle 、红科 、Best Seller复式店 、Ochirly 、Walker shop 、G2000 BLACK LABLE 、EITIE 、ARRTCO 、COBO 、Prich 、Hiroshima 、Giordano ladies 、MOTIVI 、Les Pallines 、Metallurgy 、COTTON REPUBLIC 、FCUK 、W.Scotfield 修表,ARRTCO、only、Walker One,餐饮,1,3%,星巴克,-,休闲娱乐,-,-,-,-,专卖,-,-,-,-,附,-1,壹,-,西单大悦城楼层业态布局,1,2,3,4,5,1- G2000,2-Mirabell,3- JACK&JONES,4-,优衣库,UNIQLO,5-Wagas,咖啡简餐,业态,数量,比例,店名,主力店,零售,28,97%,G2000 、LEVI,S / DOCKERS、 Adidas Linear 、TAIXAIT 、In Wear 、AZONA、Mind / Bridge 、Belle 、best Seller复式店、Giordano cocept 、Basic House 、爱慕 、受妮芬 、爱美丽 、松山棉店 、CK UNDERWEAR 、UNIQLO 、Love & Love / Ciosi 、Roem 、Bodpops 、Teenie&wennie、LILY、 CASIO 、GARONA 、Edc 、Blanc DE R.G 、E-land,-,餐饮,1,3%,Wagas咖啡简餐,-,休闲娱乐,-,-,-,-,专卖,-,-,-,-,附,-1,壹,-,西单大悦城楼层业态布局,业态,数量,比例,店名,主力店,零售,39,95%,马克华菲 、,So Basic 、Bench Body 、I,M DAVID 、西门盯 、歌莉娅、Honeys、SURFACE 、尚智喜 、VEILOND 、海盗船 、D.TWO 、江南布衣 、E&YOU 、6 & 8 、Mudd 、EXR 、Bauhaus 、必酷 、THE THING 、Couzzle 、Tb2 JEANS 、VISCAP 、COEY 8610 、SOFIYA 、ENO、QUIKSILVER 、味千 、Onitsuka Tige 、Tonv Jeans 、Ebase 、LOVELY 、LACE 、A toZ 、播、百图 、Bossini Style 、UNITED COLORS OF BENETTON包 、SCAT 、星期六,马克华菲,Bauhaus,餐饮,1,5%,味千,-,休闲娱乐,-,-,-,-,专卖,-,-,-,-,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,1-Quicksilver Roxy,2-ENO,3-SAFIA,12-味千,9-马克华菲,10-SO BASIC,11.eBase,4-Viscap,5.TB2 Jeans,6-Bauhaus,8-Honeys,7-Surface,附,-1,壹,-,西单大悦城楼层业态布局,1,2,3,4,5,6,1-西单科技广场,2-中国移动营业厅,3-运动品牌,4-ADDIDAS,5-NIKE,6-龙心大悦,业态,数量,比例,店名,主力店,零售,21,95%,Lee 、Lee cooper 、Nike 、The north face 、哥伦比亚 、Pony 、Adidas 、ONDA 、APPLE、COTTONFELID 、法力滕phiten 、彪马、匡威、锐步、卡帕、KEEN 、乐途 、美津浓 、李宁 、ADIDAS NBA、手机广场,Addidas,Nike,餐饮,1,5%,龙心大悦,-,休闲娱乐,-,-,-,专卖,-,-,-,-,附,-1,壹,-,西单大悦城楼层业态布局,1,2,3,4,5,6,7,1-巴贝拉,2-Mango Mango,3-KFC,4-Mr. Pizza,5-大快活,6-港丽餐厅,7-Java Bob&rsquo,业态,数量,比例,店名,主力店,酒店公寓,1,25%,酒店公寓,-,餐饮,15,60%,港丽餐厅、大快活、,Mr. Pizza、找茶、欧美尔、仙踪林、JAVA BOB,S、DQ、优根芙斯、KFC、芒果 芒果、巴贝拉,-,服务,1,15%,工商银行,-,附,-1,壹,-,西单大悦城楼层业态布局,1-辣婆婆,1,2,2-桂林人,3,3-大长今,4,4-豆捞坊,5,5-蕉叶泰国餐厅,6-麻辣香锅,业态,数量,比例,店名,主力店,酒店公寓,1,25%,酒店公寓,-,餐饮,7,60%,蕉叶泰国风味、豆捞坊、元绿寿司、大长今、桂林人、麻辣香锅、辣婆婆,-,服务,1,15%,工商银行,-,附,-1,壹,-,西单大悦城楼层业态布局,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,1-蒙自源,2-千味久品,3-蒸霸天下,4-吉野家,5.源之味,6-麦吉柯魔术教学,7-卓翼族玩具城,8-星奇异,11-面香居,9-涮品天下,10.嘉斯猫电玩城,业态,数量,比例,店名,主力店,酒店公寓,1,25%,酒店公寓,-,休闲娱乐,4,24%,嘉斯猫电玩城 星奇异 桌翼族玩具城 麦吉柯魔术教学馆,-,餐饮,8,36%,面香居 吉野家 缘之味 一品三笑 蒙自源 千味久品 蒸霸天下 涮品天下,-,服务,1,15%,工商银行,-,附,-1,壹,-,西单大悦城楼层业态布局,1.FAB数码娱乐广场,1,业态,数量,比例,店名,主力店,酒店公寓,1,25%,酒店公寓,-,专卖,1,60%,FAB音像文化广场,FAB音像文化广场,服务,1,15%,工商银行,-,附,-1,壹,-,西单大悦城楼层业态布局,1,影城,业态,数量,比例,店名,主力店,酒店公寓,1,25%,酒店公寓,-,休闲娱乐,1,60%,首都电影院,首都电影院,服务,1,15%,工商银行,-,附,-1,壹,-,西单大悦城楼层业态布局,B2,awfully chocolate,澳人坊,巴贝拉,贝高福,COLD STONE,蛋蛋屋,迪信通,华丽屋,好事唐纳姿,宽方数码,面包新语,奇脆乐,SUBWAY,膳魔师,THERMOS,食家物语,童涵春,喜久福,一品燕栈,一代眼镜,争鲜,爱优果,贝尔多爸爸,宝岛眼镜,Coffee Beanery,cafe tasse,DQ,ESSEUSUALS,Hu-Hu,集品堂,卡布拉蛋糕,欧格妮妮,泉逸轩,苏瓦卡,双立人,同仁堂,玺燕,岩岛成,Gino Pasco,易初莲花,yodio,B3,靓车高手,塞纳烟草,附,-2,贰,-,正大广场楼层业态布局,B2,B1,春水堂,芙瑞诗,JQ,屈臣氏,特力屋,中国工商银行,ENZO999,福奈特,美蝶天堂,瑞尔齿科,中国银行,2,11,6,5,4,10,8,9,附,-2,贰,-,正大广场楼层业态布局,B1,特力屋,福奈特,屈臣氏,1F,雅天妮,C&A,ENZO,飞乐,亨达利钟表,哈根达斯,HAZZYS,天美钻珠宝,凛花,猫头鹰,NOVO,千禧之星,斯沃琪,Skechers,天梭,星巴克,星美售票亭,兆亿咖啡,ZARA,阿迪达斯经典,Calvin Klein Jeans (.,FANCL,无添加,GUESS ACCESSORIES,H&M,Hilfiger Denim,Just Gold,蓝蛙,罗飞诺珠宝,马哥孛罗,波芒得,古典玫瑰园,塞纳烟草,丝芙兰,贝纳通,/,茜思黎,香啡缤,新元素,中银易兑行,36,10,35,2,31,22,15,13,21,1,5,34,23,24,20,11,19,14,3,12,27,18,6,16,37,29,9,33,30,附,-2,贰,-,正大广场楼层业态布局,F1,C&A,ZARA,H&M,2F,Azure Blu,EHomme,grosse,Hiroshima,leo,曼古银,NEXT,QGGLE,时间廊,小南国日式烧栲,正大百货美妆源,Esprit,法文,箱子,guess,Honeys,亮视点,马克华菲,欧时力,QUIKSILVER,Sinquanone,雅莹,正大百货美鞋苑,1,2,11,15,13,9,6,7,10,12,17,18,19,20,22,附,-2,贰,-,正大广场楼层业态布局,F2,Esprit,正大百货美鞋苑,正大百货美妆源,小南国日式烧栲,NEXT,3F,奥卡索,爱茜茜里,堡师龙,CnE,Esprit Salon,凡妮,交通银行,楼兰,Luxman Spark,mu,on on,Theme,Urban Shock,无印良品,夏娃的诱惑,亦谷,真锅咖啡馆,AGATHA,艾格,宝罗莉卡,鼎泰丰,Elle,Jack&Jones,卡佳,LAZO,莱尔斯丹,Only,PIERRE GARROUDI,TALLYWEIJL,Vero Moda,星巴克,优衣库,Z&A,正大百货伊殿,19,1,2,3,4,5,6,8,9,10,12,13,15,16,17,20,21,22,23,24,25,26,7,28,33,34,32,31,27,30,附,-2,贰,-,正大广场楼层业态布局,F3,优衣库,正大百货伊殿,4F,宝岛眼镜,Baleno,CROCS,Color Jeans,富临轩,GEOX,领航人生,茂昌眼镜,Test-tube,V-one,吴良材,奔趣,best buy,榭飞雍,多玛尼餐厅,Fiorucci,iPod/Apple,名店运动城,耐克,360,UNISEX,玩具“反”斗城,新秀丽,21,2,3,4,18,5,7,8,10,11,12,13,15,16,17,18,18,19,20,21,22,附,-2,贰,-,正大广场楼层业态布局,F4,玩具“反”斗城,Baleno,名店运动城,Color Jeans,5F,必胜客,东北家人,富君韩国烧烤,干锅轩,皇家摄影,禾绿寿司,金同小厨,肯德基,廊亦舫,满记甜品,面加,盘古烤肉,松叶家日式烧烤,THE FACE SHOP,享食,78,一茶一坐,云南美食园,彩华花艺,大家乐,高丽苑,汉堡王,和民,吉野家,季诺意式休闲餐厅,老上海弄堂菜,麦当劳,名甲物语,南非海鲜,骐祯宫,泰泰小厨,味千拉面,新素代,宴点秀,真功夫,1,2,3,4,6,7,8,9,10,11,12,13,16,15,17,19,20,21,22,23,24,25,26,28,29,30,31,32,33,34,附,-2,贰,-,正大广场楼层业态布局,F5,满记甜品,廊亦舫,6F,阿拉丁儿童摄影,傲胜,明洞本家韩国料理,Chater House,ECOH,生态家,皇家摄影,泓叶汤馆,卡通乐乐园创意童话摄影,雷诺瓦,麦吉柯魔术,TEMPUR ZEN,汤姆熊,炫动卡通乐乐园,依曼琪,张生记得味轩,澳西奴,宝宝贝贝,楚炫堂,多样屋,风美花传日本大头贴照相馆,合衣坊,汇美舍,路易治,.,波米奥尼,乐纷,葡京茶餐厅,唐宫海鲜舫,外文书店,渝乡人家,樱之味,1,3,4,5,7,9,11,12,14,15,16,17,22,23,25,26,27,28,29,10,17,附,-2,贰,-,正大广场楼层业态布局,F6,汤姆熊,7F,艾维庭,蕉叶音乐餐厅,凯尔齿科,时代生活美语时空,汤尼英盖,喜多屋国际海鲜料理,英孚教育,紫颖美容,港丽餐厅,俊奥,史云逊护发中心,思泳杰,威尔士健身中心,学乐英语,御美会,正大百货欢乐童趣馆,新都市舞工场,1,2,3,4,5,6,7,8,10,11,13,14,15,16,16,17,附,-2,贰,-,正大广场楼层业态布局,F7,正大百货欢乐童趣馆,蕉叶音乐餐厅,威尔士健身中心,8F,爱晚亭酒家,大众书局,DQ,冰淇淋,DC-,咖啡,好乐迪,肯德基精选餐厅,司凯特真冰滑冰场,味千拉面,洋葱餐厅,City Art Center,DAIWO SUSHI,大禾寿司,健康煮休闲火锅,孙平发型工作室,萨利亚,星美电影院,1,2,3,5,7,8,13,16,15,附,-2,贰,-,正大广场楼层业态布局,F8,星美电影院,大众书局,好乐迪,司凯特真冰滑冰场,小南国,俏江南,9F,小南国,10F,俏江南,附,-2,贰,-,正大广场楼层业态布局,F9-10,附,-3,叁,-,百联又一城楼层业态布局,扬族百货,6层共16500平方米,亨达利（眼镜）,256平方米,Nine West(服饰）,203平方米,Bean Pole(服饰）,230平方米,W&F（服饰）,637平方米,扬族百货,F1,附,-3,叁,-,百联又一城楼层业态布局,百丽（鞋）419平方米,扬族百货,一茶一坐（餐饮）,775平方米,F2,附,-3,叁,-,百联又一城楼层业态布局,扬族百货,F3,附,-3,叁,-,百联又一城楼层业态布局,和绿寿司（餐饮）,285平方米,Jack Jones(服饰）,207平方米,扬族百货,F4,附,-3,叁,-,百联又一城楼层业态布局,红树林（餐饮）285平方米,Nike360,207平方米,扬族百货,F5,附,-3,叁,-,百联又一城楼层业态布局,梦洁（家纺）,185平方米,思妍丽（休闲）,350平方米,采蝶轩（餐饮）,扬族百货,F6,附,-3,叁,-,百联又一城楼层业态布局,冠军溜冰场,（娱乐）,2000平方米,大诚料理（餐饮）300平方米,大渔铁板烧,韩林炭烤,现代厨房,6000平方米,F7,附,-3,叁,-,百联又一城楼层业态布局,今典放影院,（娱乐）,6000平方米,一兆韦德（健身）,2000平方米,汤姆熊（娱乐）,1000平方米,F8,附,-3,叁,-,百联又一城楼层业态布局,好乐迪KTV,2500平方米,一兆韦德（健身）,1000平方米,知音琴行,270平方米,英孚教育,600平方米,F9,