淮安清华名府-产品建议方案ppt44(2)

淮安清华名府,产品建议方案,产品,功,功能,城市,概,概况,项目,概,概况,SWOT,分,分析,项目,定,定位,项目,功,功能,产品,结,结构,市场,概,概况,产品,建,建议,SWOT,分,分析,项目,定,定位,城市,概,概况,项目,概,概况,项目,功,功能,市场,概,概况,产品,结,结构,产品,功,功能,“十,五,五”,淮,淮,安,安城,乡,乡面,貌,貌变,化,化最,大,大的,时,时期,。,。,城,市,市中,心,心建,成,成面,积,积由,“,“九,五,五”,末,末的60,平,平方,公,公里,扩,扩大,到,到85平,方,方公,里,里,人,口,口由65,万,万增,加,加到85,万,万，,实,实现,了,了“,建,建设,大,大城,市,市”,的,的目,标,标,预,计,计城,市,市化,水,水平,达,达38%,，,，比,“,“九,五,五”,末,末提,高,高10个,百,百分,点,点,淮安,城,城市,提,提升,SWOT,分,分析,项目,定,定位,城市,概,概况,项目,概,概况,项目,功,功能,市场,概,概况,产品,结,结构,产品,功,功能,据统,计,计,2005,年,实现,地,地区,生产,总,总值,561.81,亿元,，,年递,增,增,12.6,%,；人,均,均地,区,区生,产,产总,值,值,1324,美元,，年,递,递增,11.7,%,；财,政,政收,入,入,75.56,亿元,，年,递,递增,24,%,，是,“,“九,五,五”,末,末的,2.9,倍,；金,融,融机,构,构各,项,项存,贷,贷款,余,余额,分,分别,达,达,426.8,亿元,和,273.5,亿元,，为,“,“九,五,五”,末,末的,2.4,倍、,1.8,倍；,全,全社,会,会固,定,定资,产,产投,资,资累,计,计完,成,成,1171,亿元,，是,“,“九,五,五”,的,的,2.8,倍。,三,三次,产,产业,比,比例,由,由“,九,九五,”,”末,的,的,30.3,4029.7,变为,21,45.533.5,，实,现,现了,由,由“,二一,三,三,”到,“,“,二三,一,一,”的,转,转变,。,。,“十,一,一,五,五”,是,是综,合,合实,力,力提,升,升最,快,快的,时,时期,SWOT,分,分析,项目,定,定位,城市,概,概况,项目,概,概况,项目,功,功能,市场,概,概况,产品,结,结构,产品,功,功能,一点,：,：,以淮,海,海广,场,场为,中,中心,点,点,两线,：,：,以淮,海,海东,、,、西,路,路及,淮,淮海,南,南、,北,北,路,路为,主,主轴,线,线，,推,推进,城,城市,的,的发,展,展。,尤其,以,以淮,海,海南,路,路为,重,重点,，,，在,清,清浦,主,主城,区,区以,南,南，,打,打造,淮,淮安,未,未来,新,新城,。,。,城市,发,发展,以,以,“,一点,两,两线,”,为核,心,心,城南,未,未来5年,发,发展,重,重点,大学,城,城,淮海,南,南路,区政,府,府办,公,公楼,新,新址,新项,目,目地,址,址,新长,途,途汽,车,车站,SWOT,分,分析,项目,定,定位,城市,概,概况,项目,概,概况,项目,功,功能,市场,概,概况,产品,结,结构,产品,功,功能,SWOT,分,分析,项目,定,定位,城市,概,概况,项目,概,概况,项目,功,功能,市场,概,概况,产品,结,结构,产品,功,功能,地,产,产,开,开,发,发,状,状,况,况,指标,2003年,2004年,2005年1-6月,累计,增长（%）,累计,增长（%）,累计,增长（%）,房地产开发投资,215673,38.5,345923,60.6,192562,46.9,商品房屋销售额,195069,76.7,226622,16.2,81263,40.5,建,筑,筑,业,业,发,发,展,展,较,较,快,快,。,。,全,全,市,市2004,年,年建,筑,筑,业,业,总,总,产,产,值,值138.07,亿,亿,元,元，,比,比,上,上,年,年,增,增,长,长18.0%。,房,房,屋,屋,建,建,筑,筑,施,施,工,工,面,面,积,积1344,万,万,平,平,方,方,米,米，,增,增,长,长16.7%；,房,房,屋,屋,建,建,筑,筑,竣,竣,工,工,面,面,积,积787,万,万,平,平,方,方,米,米，,增,增,长,长18.0%。,基,基,本,本,建,建,设,设,、,、,更,更,新,新,改,改,造,造,和,和,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,投,投,资,资,分,分,别,别,完,完,成,成82.15,亿,亿,元,元、55.23,亿,亿,元,元,和,和34.59,亿,亿,元,元，,增,增,长,长27.9%、18.2%,和,和60.6%。,商,商,品,品,房,房,销,销,售,售,额,额22.66,亿,亿,元,元，,在,在2003,年,年迅,猛,猛,发,发,展,展,之,之,后,后,增,增,长,长,率,率,放,放,慢,慢,许,许,多,多,。,。,城,城,市,市,居,居,民,民,人,人,均,均,住,住,房,房,建,建,筑,筑,面,面,积,积,为,为29.5,平,平,方,方,米,米，,农,农,村,村,居,居,民,民,人,人,均,均,住,住,房,房,面,面,积,积27.9,平,平,方,方,米,米，,分,分,别,别,比,比,上,上,年,年,增,增,长,长1.0%,和,和1.5%。,SWOT,分,分,析,析,项,目,目,定,定,位,位,城,市,市,概,概,况,况,项,目,目,概,概,况,况,项,目,目,功,功,能,能,市,场,场,概,概,况,况,产,品,品,结,结,构,构,产,品,品,功,功,能,能,消,费,费,群,群,体,体,本,项,项,目,目,的,的,特,特,性,性,，,，,经,经,过,过,周,周,密,密,系,系,统,统,的,的,市,市,场,场,调,调,研,研,，,，,罗,罗,列,列,一,一,下,下,几,几,个,个,核,核,心,心,客,客,户,户,要,要,素,素,：,：,客,户,户,年,年,龄,龄,：,：,30,至,至55,岁,岁,之,之,间,间,主,力,力,消,消,费,费,群,群,职,职,业,业,：,：,公,务,务,员,员,；,；,教,教,师,师,；,；,企,企,业,业,高,高,管,管,人,人,员,员,；,；,私,私,营,营,业,业,主,主,等,等,收,入,入,状,状,况,况,：,：,家,庭,庭,年,年,总,总,收,收,入,入,约,约3.8,万,万,至,至5,万,万,元,元,为,为,主,主,力,力,占,占56,；,；,恩,格,格,尔,尔,系,系,数,数,：,：,48,56,（,（,吃,吃,、,、,穿,穿,、,、,行,行,及,及,日,日,常,常,开,开,销,销,等,等,）,）,购,房,房,计,计,划,划,：,：,28,35,岁,岁,左,左,右,右,在,在1,3,年,年,有,有,购,购,房,房,意,意,向,向,的,的,占,占34,；,；3,5,有,有,意,意,向,向,的,的,占,占29,；,；,36,40,岁,岁,左,左,右,右,在,在1,3,年,年,有,有,购,购,房,房,意,意,向,向,的,的,占,占46,；,；3,5,有,有,意,意,向,向,的,的,占,占27,；,；,41,55,岁,岁,左,左,右,右,在,在1,3,年,年,有,有,购,购,房,房,意,意,向,向,的,的,占,占32,；,；3,5,有,有,意,意,向,向,的,的,占,占21,；,；,购,房,房,面,面,积,积,：,：,28,35,岁,岁,左,左,右,右,需,需,求,求90,平,平,方,方,米,米,二,二,室,室,二,二,厅,厅,一,一,卫,卫,占,占58,；,；110,平,平,方,方,米,米,三,三,室,室,二,二,厅,厅,二,二,卫,卫,占,占21%,；,；140,平,平,方,方,米,米,以,以,上,上,占,占8,36,40,岁,岁,左,左,右,右,需,需,求,求90,平,平,方,方,米,米,二,二,室,室,二,二,厅,厅,一,一,卫,卫,占,占26,；,；110,平,平,方,方,米,米,三,三,室,室,二,二,厅,厅,二,二,卫,卫,占,占48%,；,；140,平,平,方,方,米,米,以,以,上,上,占,占6,41,55,岁,岁,左,左,右,右,需,需,求,求90,平,平,方,方,米,米,二,二,室,室,二,二,厅,厅,一,一,卫,卫,占,占36,；,；110,平,平,方,方,米,米,三,三,室,室,二,二,厅,厅,二,二,卫,卫,占,占35%,；,；140,平,平,方,方,米,米,以,以,上,上,占,占8,项目定,位,位,城市概,况,况,项目概,况,况,项目功,能,能,市场概,况,况,产品结,构,构,产品功,能,能,总用,地,地面积24700平,方,方米,南北,长,长约116米,东西,宽,宽约215米,规划,容,容积率3,总建,筑,筑面积,约,约8万,平,平方米,项目基,本,本要素,数,数据,SWOT分析,项目定,位,位,城市概,况,况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,规划建筑效果,图,图,现代建筑风格,彰显品质生活,领,领地,与区域产品形,成,成差异化，强,势,势入市，塑造,城,城南标志性项,目,目。,将项目整体形,象,象打造成改变,淮,淮安房地产格,局,局的标杆。,项目位于淮安,市,市南城新行政,中,中心、淮海南,路,路大学城对面,。,。,东紧邻淮海南,路,路，道路对面,则,则为淮阴工学,院,院,南侧为规划路,区府路,西侧为毓秀路,，,，过道路西侧,为,为清浦区新政,府,府办公大楼,北侧为已有旧,建,建筑，该建筑,北,北侧为兴淮西,路,路,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,项目环境及道,路,路状况,SWOT,分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,优势（S）,1、南城，城,市,市发展的新方,向,向，居住所向,2、新区政府,行,行政中心，行,政,政办公与商务,消,消费,3、紧邻大学,城,城，文化底蕴,丰,丰厚,4、南向资源,丰,丰富,5、临主干道,，,，交通方便,6、大体量商,业,业为淮安区域,稀,稀缺资源,劣势（W）,1、缺乏居住,氛,氛围,2、城市配套,缺,缺少,3、新区行政,中,中心、大学城,均,均在建设中，,尚,尚未全面实施,，,，人气不足,4、地块尚属,前,前期开发阶段,，,，市场陌生,5、本市整体,经,经济不高，消,费,费能力受限,机会（O）,1、该区域尚,属,属开发初期，,项,项目可做形象,工,工程,2、把握新区,行,行政中心和大,学,学城消费主流,3、区域内无,参,参照项目运营,模,模式，便于运,作,作创新4、项,目,目保值增值潜,力,力大,威胁（T）,1、国家房地,产,产宏观政策波,动,动，将直接影,响,响消费者心理,，,，再度出现消,费,费者持币观望,2、市政府发,展,展规划变动，,将,将造成区域开,发,发降温,SWOT,分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,结论,“八项主,张,张”,把握淮安“十,一,一、五”城市,建,建设契机，打,造,造城南第一楼,抢占淮安南部,门,门户新城桥头,堡,堡，展示现代,时,时尚品质建筑,，,，形成差异吸,引,引消费眼球,瞄准公务员及,教,教师为核心目,标,标客群，以品,质,质项目与之对,接,接,展现现代时尚,项,项目功能元素,，,，实现物业保,值,值增值,不能脱离整体,消,消费相对较弱,的,的现实，控制,总,总体造价,做好前期商业,资,资源储备挖掘,，,，实施针对性,“,“量体定做”,商,商业布局,加强尊重市场,意,意识，以市场,为,为导向，注重,产,产品市场调查,研,研究,提高项目开发,效,效率，快速占,领,领市场主导,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,以欧式现代建,筑,筑风格，提升,小,小高层及高层,建,建筑高贵气质,，,，体验高瞻远,瞩,瞩心怀,将时尚欧式简,