最新房地产开发流程

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产项目开发建设流程,目的：,1,、熟悉房地产开发流程。,2,、明确房地产开发种类、转让途径等。,3,、房地产开发需要的资质、证件。,房地产项目开发流程概述,一、项目立项阶段流程,二、项目前期准备阶段流程,三、项目建设阶段流程,四、项目销售及售后服务阶段流程,一、项目立项阶段流程,1,、项目前期市场调研,企业通过对拟投资地区房地产市场的调查搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。,2,、项目立项,申领,项目选址意见书,及,项目立项批文,。,主管部门：城市规划行政主管部门。,3,、申请定点：,到城市规划管理部门申请定点，需向规划部门提交有效的项目立项批文、选址意见书、申请定点报告、申请用地报告；企业的资质证明、营业执照、法人代表委托书等文件或证书。,企业资质证明实际上就是指企业有能力完成一项工程的证明书。包括四个等级和暂定等级。,一级：注册资本不低于,5000,万元，从事房地产开发经营,5,年以上。,二级：注册资本不低于,2000,万元，从事房地产开发经营,3,年以上。,三级：注册资本不低于,800,万元，从事房地产开发经营,2,年以上。,四级：注册资本不低于,100,万元，从事房地产开发经营,1,年以上。,4,、,申请购置土地、办理土地产权手续,到土地管理部门（国土资源局）办理土地出让或转让手续，签订土地使用权出让或转让合同，并缴纳土地使用权出让金。,用地取得方式：,一、通过国家出让方式获得；,二、通过转让方式获得；,三、通过与当前的土地的使用者合作等方式。,通过出让方式取得土地使用权的法律凭证是,国有土地使用权证,。,通过划拨取得土地使用权的临时证件是,建设用地批准书,。,国有土地使用权划拨，对于房地产开发企业来说主要是经济适用房项目建设用地。,征地：是指项目选址用地为集体土地,按照法定的程序报请有批准权限的政府机关审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，将集体土地转为国有土地的一种行为。,5,、申领规划红线图、规划设计条件通知等文件。,被申请建设用地现状地形图，根据开发项目的性质和所处地段条件提出用地范围，外部限制条件；提出规划设计要点，包括建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量红线等。主管部门：市规划局规划管理科,6,、选定规划设计院,签订规划设计合同，出具多种规划方案、规划意图交底，完成建设用地规划设计总图。,7,、申领,建设用地规划许可证,。,提交建设用地规划设计总图，供规划管理部门审核，然后由规划管理部门核定用地面积，报经政府批准，发给开发企业,建设用地规划许可证,。主管部门：市规划局规划管理科,持申报材料向市规划局提出申请；到市规划局规划管理处办理,建设工程设计规划要求通知书,；省会规划专家组评审；到市规划局规划管理处办理,建设工程设计方案规划审查意见书,。,（,1,）,建设工程规划许可证,由规划管理部门审批颁发。,申办程序：,申请阶段：,取证阶段：,开发商领取、填报,建设工程规划许可证申报表,，并将申报表连同施工图及其它申报资料送规划局办理审批手续。资料审核完毕，执由规划局开具的收费联络单，到基金办缴纳市政设施配套费。同时，在市规划局缴纳城市规划技术咨询服务费和建筑放线费。在缴纳上述费用后，方可领取,建设工程规划许可证,。,（,2,）,建设工程施工许可证,是由建设单位（即开发商）负责在市建委申领。,申办程序：,在市建委办理,报建证,后,开发商可办理,施工,、,监理招投标,、,质量监督,、,安全监督,、,造价,、,劳保统筹等手续,后，向市建委提出开工申请，经审查批准，核发施工许可证。,该证是申办开工的必备文件,拆迁程序：（,1,）、拆迁调查。（,2,）、制定拆迁安置计划。（,3,）、申领房屋拆迁许可证。（,4,）、发布拆迁公告。（,5,）、与被拆迁人签订协议。（,6,）、动迁验收。（,7,）、办理拆迁房屋产权灭籍和土地使用证。,3,、如果涉及到房屋拆迁，必须取得,房屋拆迁许可证,。,主管部门：人民政府拆迁管理部门。,4,、协调提供施工现场“三通一平”工作,办理临时用水、电总接口，道路通以及确保场地平整。,通过招标选择承包商招标一般流程：（,1,）、拟定招标方式，准备文件。（,2,）、编制标底。（,3,）、向招标主管部门申请招标。（,4,）、发布招标通告。（,5,）、对承包企业的资格进行预审。（,6,）、发送招标文件。（,7,）、招标工程交底与解答。（,8,）、开标、评标、决标发出中标通知及签订合同。,5,、选择承包单位。,7,、编制项目总进度节点控制计划,编制项目总进度节点控制计划，根据该计划编制图纸需求计划和合同需求计划。,编制进度节点计划需要收集的信息：,（,1,）、收集图纸信息。,（,2,）、了解合同信息。,（,3,）、了解公司制度要求。,6,、选择监理单位。,通过招标方式选择监理单位（接受建设单位的委托，承担其项目管理工作）。,2,、加强开发项目工程管理与监控。,（,1,）、配合承包商做好各项工作。,（,2,）、按时提供施工现场，完成场地的“七通一平”。,（,3,）、及时提供以约定数量的图纸，组织以约定的由开发商负责订购的材料设备及时进场。,（,4,）、协助承包商做好接受检查工作。,（,5,）、对项目的投资、进度和施工质量进行监控。,（,6,）、进行合同管理。,（,7,）、有效地协调参与项目单位的关系,。,三、项目建设阶段,1,、组织承包商进场。组织监理单位进行监理，组 织业主负责供应的材料、设备订货。,3,、申领,商品房预售许可证,。,到房地产市场管理部门申请，应具备条件：,（,1,）、建设项目各种批准手续齐备，且已确定竣工交付使用日期。,（,2,）、已完成建设项目投资的,25%,或已完成单体项目的主体结构（即结构封顶）。,（,3,）、已确定预售的监管机构和监管方案。,（,4,）、已制定房屋使用维修公约。,建设工程竣工验收应当具备下列条件：（,1,）、完成建设工程全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求；（,2,）、有完整的技术档案和施工管理资料；（,3,）、有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（,4,）、有勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件；（,5,）、有施工单位签署的工程保修书。不符合上述条件的工程，建设单位不得组织工程的竣工验收；,4,、项目的竣工验收。,1,、办理竣工后的产权登记手续。,新房竣工后,3,个月内房地产管理局申请办理所有权登记，登记时需提交建设许可证和建筑图纸等图件。,四、项目销售及售后服务阶段,2,、申领,商品房销售许可证,。,向房地产管理局交验主要的证明文件及相关资料（如：项目批文、规划红线图、土地权属证明文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收资料及平面图、价格申请表等。,开发企业将新物业交付物业公司接管时，应提交以下资料：,房屋建设的各项批准文件、竣工总平面图、房屋及配套基础设施、设备的竣工图，地下管道网图及其他必要资料。,物业公司管理范围：治安消防服务、环境卫生服务、维修保养服务、绿化养护服务、家居服务。,3,、选择物业公司并与物业公司签订物业委托管理合同。,END,感谢大家的参与！,