建筑规划的基本知识及其实际应用

C,ITY,I,NTEGRATED,R,ESIDENTIAL,S,ERVICES,*,房地产E网,2007年11月,建筑规划根本知识及其实际应用,主要内容,根本术语及其概念,土地面积的衡量指标,居住区用地R的分类,建筑容量指标,住宅按层数的分类,实际应用要点掌握,建筑容量的控制,建筑平均层数的控制,与规划设计有关的投资经济指标计算,根本术语及其概念,根本术语及其概念,土地面积的衡量指标,公顷(ha),1公顷=（100100）=10,000,平方公里,1平方公里=（1,0001,000）=1,000,000,亩,1亩=60平方丈=6,000平方尺=6,0009666.67,各项指标的互换关系,1平方公里=100公顷 1公顷15亩,1平方公里1500亩 1亩666.67,根本术语及其概念,居住区用地R的分类,住宅用地,（,R01,）,住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间道路等）的总称。,公共服务,设施用地,(R02),一般称公建用地，是为居住配建的各类服务设施的用地，包括建筑基底占地及其所属的场院、绿地和停车场等。,道路用地,(R03),居住区道路和配建的居民汽车地面停放场地的总和。,公共绿地,(R04),供居民共享的集中绿地，包括组团绿地和其它块状、带状绿地等。,建筑容量指标,建筑,容积率(FAR）,指建筑物地面以上各层面积的总和与建筑基地面积的比值，通常是一个小,于,10,的数字。,在规划指标文件中通常也表示为“每公顷多少平方米”。例如：每公顷,2,万,平方米，即容积率为,20000,（）,/10000,（）,=2.0,。,容积率直接体现建筑总体量，是影响总体品质和投资回报率的重要指标。,根本术语及其概念,建筑密度（D）,指建筑物底层建筑面积,(,总和,),与建筑基地面积的比率，通常用“,%”,表示。,建筑密度直接影响建筑物的间距、高度，是关系总体品质的重要指标。,绿地率,居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区占地总和的比率,(%),。,包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路红线内的绿地。,新建小区不应低于,30%,，旧区改建不宜低于,25%,。,住宅按层数的分类,低层住宅,指一至三层，且总高度小于、等于,10,米的居住建筑。,根本术语及其概念,多层住宅,指四层至八层，且总高度大于,10,米，小于、等于,24,米的居住建筑。,高层住宅,指大于八层（不含八层），且总高度大于,24,米的居住建筑。,小高层住宅,指大于八层，小于十二层，且高度小于,32,米的居住建筑。属于非规范的通俗概念，主要用于满足建筑消防的不同要求。,实际应用要点掌握,居住建筑小于商办建筑；,密度与建筑高度成反比；,密度与用地规模成反比；,板式高层住宅的合理密度一般在,15%,20%,之间；,居住建筑群的混合密度一般在,25,30%,。,独立式住宅（别墅），小于,20%,；,低层住宅，小于,30%,；,多层住宅，小于,30%,；,高层住宅，小于,25%,；,高层商办建筑，小于,50%,。,建筑容量的控制建筑密度覆盖率,根据,住宅规划设计规范,，各类建筑的覆盖率都有不同的控制值：,根据规划设计的实践经验，建筑密度的一般变化规律是：,实际应用要点掌握,地下室的建筑面积不计；,半地下室在室外高度,1,米时，不计,建筑面积；,对高度,2.2,米的空间，不计建筑面积；,对屋顶层建筑面积,1/8,标准层建筑面,积的，不计建筑面积。,独立式住宅（别墅），在,0.3,0.4,之间；,低层住宅，在,0.7-0.9,之间；,多层住宅，在,1.0-1.8,之间；,高层住宅，在,1.8-2.5,之间；,高层商办建筑，在,2.5-4.0,之间。,建筑容量的控制容积率,根据,住宅规划设计规范,，各类建筑的容积率都有不同的控制值：,在规划设计的实践中，容积率的计算最为重要，相关要点：,实际应用要点掌握,总建筑面积建筑基底总面积；容积率覆盖率（FAR/D）。,建筑平均层数的控制,估算平均层数,同类别建筑的平均层数,一般变化规律：与容积率成正比；与覆盖率成反比,实际应用要点掌握,一般经验数据：独立别墅，覆盖率20%，容积率=0.4，平均2层；,低层建筑，覆盖率30%，容积率=0.9，平均3层；,多层建筑，覆盖率30%，容积率=1.8，最高平均8层；,高层建筑，覆盖率25%，容积率=2.5，最高平均20层。,与规划设计有关的投资经济指标计算,单位建筑面积的土地成本计算,土地总本钱与总建筑面积得比值，又称“土地楼面价，是规划设,计过程中必须计算的一个重要经济指标；,实际应用要点掌握,在每亩土地价格时，通过容积率可以计算楼面价：,楼面价土地价格容积率666.67,这一计算主要用于比较容积率变化对单位投资本钱的变化。,与规划设计有关的投资经济指标计算,土地总成本的计算,在进行土地投资前，必须明确在容积率确定之后，不同的“土地楼,面价对土地总本钱的影响；,实际应用要点掌握,在确定容积率后，通过比较不同“土地楼面价可以计算土地总价：土地总价楼面价容积率土地面积666.67 N亩,这一计算主要用于掌握单位土地本钱与土地总投资的关系，从而有,效地控制总投资。,覆盖率在总体规划中的实际应用,总覆盖率 分覆盖率之和,总建筑占地面积总用地面积局部建筑占地面积总用地面积,总建筑占地面积 局部建筑占地面积之和,总用地面积总覆盖率局部用地面积局部覆盖率,覆盖率建筑占地面积用地面积,容积率在总体规划中的实际应用,总容积率 分容积率之和,总建筑面积总用地面积,局部建筑面积总用地面积,总建筑面积 局部建筑面积之和,总用地面积总容积率,局部用地面积局部容积率,容积率建筑面积用地面积,大,连,路,周,家,嘴,路,海,宁,路,江,浦,黄,苏,河,河,南,北,路,州,北 外 滩 地 区,吴,淞,路,本案,案例：本地块位于海门路以北，公平路以南，规划路以东，周家嘴路以西，地块现被岳州路穿越，紧邻北外滩规划区。,占地面积：29829平方米,容积率：2.5住宅，4.0商业办公,建筑密度：30%住宅，50%商业办公,限高：100米 绿地率：不小于35%，集中绿地不小于10%,其中商业办公的建筑面积不小于总建筑面积的70%,根据给定的规划条件求解工程技术经济指标,条件：,1.总用地面积=29,869平方米,2.局部容积率：住宅2.5；商业4.0,3.建筑面积控制：住宅30%商业70%,求解：,1.建筑面积：住宅=？商业=？,2.总容积率=？分容积率=？,3.分用地面积：住宅=？商业=？,解题思路,设：X=住宅用地面积，Y=商业用地面积,Z=总建筑面积,M=住宅建筑面积 N=商业建筑面积,1)X+Y=29,829,2)2.5X=30%Z X=0.12Z,3)4.0Y=70%Z Y=0.175Z,(0.12+0.175)Z=29829,Z=101,115 X=12,134 Y=17,695,M+N=Z,M=2.5X=2.512134=30,335,N=417,695=70,780,答案,住宅用地面积=12,134 商业用地面积=17,695,总用地面积=29,829,住宅建筑面积=30,355 商业建筑面积=70,780,总建筑面积=101,135,局部容积率：住宅=2.5 商业=4.0,分容积率：住宅=1.0176 商业=2.3729,总容积率=3.3905,The End,2007年11月,