商业地产定位选址攻略课件

,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,商业地产定位选址功略,主讲人：奇胜优韬商业顾问机构董事总经理,朱奇,手机：18017427760 18682396575,E-mail：creachina,商业地产定位选址功略主讲人：,1,前言,亚洲购物中心协会统计数据显示， 截止,2011,年底中国购物中心已有,2542,家，预计未来,4,年将新增,1300,多家，比,2001,年增长,893%,。,欧洲人均购物中心面积,2.2,平米；香港人均购物中心面积,1.4,平米；中国大陆一线城市人均购物中心面积在,0.10.6,平方米之间。,关键词：商业地产,-,城市发展,-,基础,商业规划,-,商业地产,-,环节,业态定位,-,商业规划,-,核心,前言亚洲购物中心协会统计数据显示， 截止20,2,业态定位,功能定位,品类定位,客群定位,客层定位,商圈定位,模式定位,形象定位,策略定位,商业地产定位分析,招商先行,业态定位 商业地产定位分析招商先行,3,商业选址5A法则,商业选,4,影响商圈大小的因素,影响商圈大,5,零售业发展历程,机构类型,快速成长期,从出现发展到成熟所经历的时间（年）,目前处于期生命,周期中的阶段,杂货店,1800-1840,100,衰退期,/,已消失,单一专业店,1820-1840,100,成熟期,百货商店,1860-1940,80,成熟期,折扣店,1955-1975,20,成熟期,方便超级市场,1935-1965,35,成熟期,/,衰退期,购物中心,1950-1965,40,成熟期,高级专卖店,1975-1985,10,成长期,仓储式零售,1970-1980,10,成熟期,零售业发展,6,中国商业地产发展历程,1998,年底，中国房地产市场第一次住房制度改革，房地产商品化开始；,2000,年伊始，住宅开发热潮开始成规模化兴起；,住宅地产的乐趣,杠杆开发（有趣的利润模式）；,权利与义务的关系,所谓住宅配套商业（早期公）；,商业地产的乐趣,近似成本、翻倍收益（一铺养三代、与住宅的不同作用）；,中国商业地产发展历程1998年底，中国房地产,7,全球零售业发展趋势,趋势一：零售业市场高度集中化、规模化,趋势二：传统零售形式优势逐渐减弱，新型零售形式蓬勃发展,趋势三：大型、超大型量贩店及货仓商店迅猛增加,趋势四：跨国企业的拓展,全球零售业发展趋势趋势一,8,不要误解梵高抽象主义？不就是乱画吗？我也会,不要误解梵高抽象主义？不就是乱画吗？我也会,9,毕加索，来来来。今天是大年三十了。,毕加索，来来来。今天是大年三十了。,10,这是梵高敢“乱画”的基础,这是梵高敢“乱画”的基础,11,不要误解毕加索“野兽派”？不就是乱画吗？我也会,拍卖价8250万美元,不要误解毕加索“野兽派”？不就是乱画吗？我也会拍卖价82,12,这是毕加索敢“乱画”的基础,这是毕加索敢“乱画”的基础,13,毕加索对商业地产的贡献,扬名立世的前提,掌握规律，能先把简单的事情做好，才是发扬个性、创作精品的基础。,商业地产多数问题出在哪儿?,多数人无视行业规律，并在根本没有、也不打算了解规律的基础上随意发挥。,毕加索对商业地产的贡献扬名立世的前提,14,表面上好的商业场所不一定带来好的收益煎饼摊,五星级酒店门口,中学学校门口,表面上好的商业场所不一定带来好的收益煎饼,15,表面上有效客户群聚集的商业场所不一定带来好的收益路易威登,为什么顶级住宅社区招不来顶级商业？,表面上有效客户群聚集的商业场所不一定带来好的收益路易威登,16,商业地产是卖水龙头，而不是卖水库，别把命赌在规划上,商业地产是卖水龙头，而不是卖水库，别把命赌在规划上,17,商业综合体定位的症结,中国的商业综合体大多属于城市规划失败的产物,规委。,规划指标是由谁制定的？,商业综合体定位的症结中国的商业综合,18,别靠听，靠干对规划的四种态度,一、无视或盲信规划；,二、分析并利用规划；,三、推导并预测规划；,四、创造规划,别靠听，靠干对规划的四种态度一、无视或盲信规划；,19,商圈概念研究,商圈的概念：,商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围即以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。,商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。一般来说，小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟。,商圈概念研究商圈的概念,20,商圈分析的效用,商圈分析是百货商店合理选址的基础工作；,商圈分析是百货商店制定竞争经营策略的基础本前提；,商圈分析是百货商店制定市场开拓战略的重要条件；,商圈分析是百货商店减少资金占用的重要手段。,商圈分析的效用商圈分析,21,消费饱和指数分析,IRS,CRE,RF,IRS,商业圈的零售饱和指数,C,商业圈内的潜在顾客数目,RE,商圈内消费者人均零售支出,RF,商圈内商店的营业面积,假设在商国内有,10,万个家庭，每周在食品中支出,25,元人民币，共有,15,个店铺在商国内，共有,144000,平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为：,IRS,10000025,144000,￥,17,36,这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。,消费饱和指数分析IRSC,22,商业业种分析,特点,购买频率,价位,购买习惯,外部作用,更换周期,地位,日常用品,高,低,冲动,短,不大,缺之不可,选购品,较低,较高,计划,较长,对服务有用,重要,专用品,非常低,非常高,考虑再三,先品货、后价格,对专业人士影响大,重要、量小,商业业种分析 特,23,目标消费者特征分析,商圈内目标顾客应当地常住居民为主，家庭生命周期以已婚有孩阶段的占主要部份。,居民收入水平应在当地中等偏上，以公务员、公司职员、工人和商人为主。,高中以上文化水平的居民应占大部份。,人均商品性消费支出应在每月,300,元以上。,人均月收入应在,1000,元以上。,购物出行方式以步行和骑自行车、助动车为主。,购物频率在每周,2-3,次左右。,对价格不是太敏感，但，仍视为选择商店的重要因素。,不愿意或没有足够的闲暇时间至远距离的购物中心购物。,目标消费者特征分析 商圈内目标顾客应当地常住居民为主，家庭生,24,零售业态分析,零售购物型,购物中心,专卖店,超市,便利店,专业店,仓储店,百货商店,零售业态分析零售购,25,业态对比分析,业态,购物中心,百货商店,超市,专业店,专卖店,便利店,仓储店,定义,多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务商业集合体。分市区、社区、城郊型,经营日用工业品为主的综合性零售商店,以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场，又称自选商场,以经营某一大类商品为主，且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态,专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态,是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态,以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店,规模,5,万,-15,万平米为宜,规模大，营业面积在,5000,平方米以上,标准超市,:500-1500,平米,;,大型综合超市,:2500-5000;,超大型,:6000-10000,具备一定规模,根据具体市场和产品特性而定,根据具体经营的商品而定,一般在,50-600,平米,面积在,100,平方左右,规模较大,产品,/,业态,内部结构由百货店或超市为核心店，集零售、餐饮、娱乐于一体；核心店面积不超过总面积,80,商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全,以食品为经营重点，满足食品一次性购全,商品结构体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的,90,以上,商品结构以著名品牌、大众品牌为主,以速成食品、饮料、小百货为主,经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品,业态对比分析业态购物中心百货商店,26,业态对比,购物中心,百货商店,超市,专业店,专卖店,便利店,仓储店,客户,目标顾客以流动顾客为主,中高收入人群、客户来源范围广,大众化消费、客户来源根据超市规模和定位有所不同,客户覆盖面广,针对特定消费人群、经济实力较强,附近居民,购物方式,柜台销售和开架销售相结合,开架自选、自我服务、平价销售、一次结算的售货方式,定价销售和开架面售,定价销售和开架销售,开架自选、统一结算,开架售货、批量作价,经营特色,卖场租赁制；布局统一规划，店铺独立经营；服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐于一体。,卖场租赁制、种类齐全、高毛利,平价销售、满足日常用品一次性购全,同类商品大规模集中式营销。由卖场租赁发展到自营,品牌专卖、量小、质优、高毛利,平价、服务群众生活，营业时间长,业态对比购物中心百货商,27,购物中心选址分析,选址要素：,区位：,1,、中心商业区或城乡结合部的交通要道；,2,、交通易达性：车称,10-30,分钟,3,、购物人口分析,用地经济状况：,进行可获得性分析,用地物理状况：,1,、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当,2,、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大,3,、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞,4,、郊区用地的视觉可见性,5,、用地周围状况,购物中心选址分析选址要素：,28,购物中心业态组合分析,类 型,业 态,效 用,主力店,高端百货、大型超市、家居、建材等,有利影响：,集客能力；品牌效应；带动作用；广告效应；长期租约。,不利影响：,租期很长，物业的后期处置要受限制；主力店的租金非常低；常带有排他性协议；与整体的磨合难度大，需防范法律风险,次主力店,知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所,聚客能力；租金回报远高于主力店；在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势,品牌店,饰品、服饰、化妆品等,购物中心盈利最多的部分；可丰富购物中心的功能；个性品牌能聚集各类客源,功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。,黄金比例：,最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为,52,：,18,：,30,业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。,购物中心业态组合分析类 型业 态效,29,百货商店代表品牌,新世界,天虹百货,百货商店代表品牌新世界天虹百货,30,百货商店选址要求,要 素,要 求,商 圈,城市核心商圈,交通便利,城市人口：,40,万以上,物,业,要,求,建筑,楼高三层以上,面积,5000-20000,，单层面积,5000,平米左右中庭面积,(,包含电梯井,),至少,500,单层店面积：,15,000,以上,层高,首层层高,5m,，二层以上层高,4.5m,；,柱距,8m8m,配套设施,扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要双向每层,4,部以上，最好有两部观光电梯。,楼板承重,450kg/,停车场,100,个,/10000,合作方式,免租期,1,年左右 租赁年限,1020,年,百货商店选址要求要,31,上海九海百盛购物中心,上海九海百盛百货业态布局,6F,文化用品、音像制品、大小家电、工艺礼品、家居,.,5F,游戏广场、美食小吃；,2-4F,化妆品、男女休闲装、时装、包袋、运动用品、内衣,1F,皮具、国际化妆品、麦当劳、意大利休闲餐厅 银行；,-1F,平价超市,上海九海百盛购物中心上海九海百,32,沈阳新世界广场,沈阳中华路新世界,业态布局,6F,家居配饰、家居用品,5F,运动服装、休闲服饰、童装、牛仔服饰、女士内衣,4F,男士正装、配饰,3F,少淑女装、时尚手表,2F,女士职业装、女士配饰、化妆品,1F,国际名品、珠宝、名表,-1F,男女皮鞋、男女手袋,新世界,沈阳新世界广场沈阳中华,33,上海太平洋百货,上海徐家汇太平洋百货,业态布局,1F,化妆品 香水 钟表 名品 女鞋,2F,少女流行服饰 休闲鞋 表 饰品 眼镜 少女休闲装 彩妆 护肤品,3F,服饰 少淑服饰 餐厅 杂货内衣 补妆室,4F,淑女套装 黄金珠宝 皮包皮件 餐厅 售后服务中心,5F,绅士杂货 男仕内睡衣 袜子 西服 衬衫 领带 男仕精品 用品 皮包皮件 旅行箱 男鞋 烟具用品 商务休闲服 钟表 内衣 餐厅 修改室,6F,休闲服饰 牛仔服饰 休闲包 鞋 少男服饰 户外旅游用品 运动服饰,7F,保健器材 手机 相机 烹煮锅具 卫浴芳香用品 美容,SPA,馆,&,教室 贵宾厅 电器用品 瓷器 家用寝具,PDA,翻译机,MP3,文教,8F,童装 童鞋 育婴室 孕妇装及用品 贺卡 活动会馆 婴童家具 玩具 婴儿用品 儿童学习用品,B1,香烟 洋酒 冰淇淋 茶叶 寿司 巧克力 面包 蛋糕 比萨 休闲小食,上海太平洋百货上海徐家汇太平洋百货,34,百货商店案例对比,案例,天虹,茂业,太平洋,新世界,百盛,地 址,南山区文心五路保利文化广场,C,区,深圳市福田区华强北路,2009,号,上海市徐汇区衡山路,932,号,沈阳巿和平区中华路,88,号,淮海路与陕西南路口,商 圈,南山中心区,华强北商圈,徐家汇商业中心区,繁华商业中心中华路商圈,淮海路商圈,顾客特征,中产阶层,高中低收入阶层,高中低收入阶层,中青年、中高收入阶层,中高收入阶层,物业形态,4,层,八层,地下一层、地上八层,六层,六层,面积规模,总营业面积,1.5,万平方米,总营业面积,8,万平方米,总营业面积,3,万平方米,经营面积约,44,000平方米,经营面积,28000,平方米,周边配套,保利文化广场 海岸城,地铁,1,号线 国美 苏宁,立体交通 繁华商业中心,星级酒店、百货商场、超级巿场密集,地铁一号线 多家商场 超市,百货商店案例对比案例天虹茂业太平洋新,35,专业集成店代表品牌,专业集成店代表品牌,36,专业集成店选址要求,一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公用品专业店、玩具专业店、服饰店（,Apparel Shop,）等。,2,、物业基本要求,1,、商圈基本要求,选址多样化：多设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；,商圈范围不定，目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求,营业面积根据主营商品特点而定；,设有一定规模的停车场,专业集成店选址要求一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、,37,家居商场选址要求,代表品牌,百安居,宜 家,商圈,物,业,要,求,建筑,单层,两层，底层是自选区和家居用品区，二层是样板间、沙发区、家具区和一个可容纳,500,人的餐厅；,.,面积,8000,10000,平米,标准店面积,2.8,万,3.5,万平方米,层高,建筑层高,8.5,米，可用净空高度,6.2,米,拥有,800,个免费停车位的地下停车场，面积为,170,平方米的儿童天地和咖啡厅。,柱距,9,米*,9,米以上,楼板承重,2.5,吨,/,平方米,停车场,停车位不少于,300,个,800,个免费停车位的地下停车场,合作方式,家居商场选址要求代表品牌 百安居 宜,38,电器类专业集成店,苏宁电器,国美电器,五星电器,商圈区位,城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利,商业街店：临街商铺（一层），处于市级商圈、区级商圈；店中店：大型商场或大型超市内，或接近电器或日用消费品区，市级区级商圈社区店：紧邻大型社区，社区人口10万特定市场店：手机、IT一条街枢纽店：地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈。,交通便利的副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈；地级城市市区人口50万以上， 具有一定的购买能力商业中心。,物,业,要,求,产权,独立、清晰产权,独立、清晰产权,独立、清晰产权,面积,3000,平方米以上,小型店：3050平米；中型店：80120平米、160240平米；大型店：260320平米；旗舰店：400平米左右。,3000,平米以上,楼层,地级市不超过四楼，楼层县级不超过三楼。,从一楼开始，地级市不超过四楼，楼层,县级不超过三楼,地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼。,电器类专业集成店苏宁电器国美电器五星电器商圈区位城市或某区域,39,仓储式大型超市,仓储式大型超市,40,仓储式大型超市选址要求,要素,要求,商圈,经济发达、城市化水平30%以上；交通便利；商圈人口规模5-10万之间，人均收入大于1000元/月，人均商品性消费支出大于300元/月。,物,业,要,求,建筑,最好框架结构,面积,5000-20000,，单层面积,5000,平米左右,层高,楼层不超过三层，首层层高,5.5 m,，二层以上层高,4.5m,柱距,8,米,8,米为宜,物业纵深,以,30-50,米为佳,楼板承重,800kg/,停车场,设有与商店营业面积相适应的停车场,合作方式,免租期,1,年左右 租赁年限,1020,年,仓储式大型超市选址要求要素要求经济发达、城,41,仓储式大型超市选址分析,沃尔玛,家乐福,易初莲花,商圈区位,1.5公里范围10万人口以上，2公里范围12-15万人口；临交通主干道，至少双向四车道，无明显阻隔；以中青年为主，收入水平高；无经营面积超过5000平方米同类业态。,交通方便（私家车、公交车、地铁、轻轨）；人口密度相对集中，两条马路交叉口，其一为主干道。,交通便利；社区密集区,物,业,要,求,面积,15000,平方米以上，不超过两层，总建筑面积,2,万,4,万平方米,2,万平米左右,建筑物,纵深,40-50,米以上；临街面大于,70,米,长宽比例,10,：,7,或,10,：,6,临街面不少于,80,米、矩形或梯形地块,层高,5,米,卖场净高,5.3-5.5;,后仓,6.8-7.5,停车场,300,个以上顾客免费停车位 ，,20,个以上免费货车停车位,免费提供至少,600,个机动车停车位，非机动车停车场地,2000,平米,400,600,车位,(,上海,北京,广州,)150,300,车位,(,其他,) ;600,1000,自行车位,仓储式大型超市选址分析沃尔玛家乐福易初莲花商圈区位1.,42,仓储式大型超市选址分析,人人乐,华润万家,北京华联（大型综超）,商圈,区位,一二线城市；大型商业地块和住宅密集区,城市商业中心、规划中的大型商业地块、住宅密集区,;,位于城市主干道、十字路口,省城或中心城市；常住人口100万以上，年均消费6000元以上；密集住宅区，3公里内50万人以上，邻主干道8条以上公交线，店面日均人流8万；3公里内竞争对手不超过2家。,物,业,要,求,面积,8000-15000,8000,以上,12000,平方米。,层高,4.2,米以上,5.5,米最佳 不低于,5,米,5,米,停车位,150,个以上停车位,需配备大型停车场，数量不小于,1,个车位,/60,合作方式,租赁自营,租期,20,年 免租,12,个月以上,租赁、自建,租赁、期限,20,年,仓储式大型超市选址分析人人乐华润万家北京华联（大型综超）商圈,43,便利店选址要求,要素,要求,商圈,以商店所在点为中心，半径300米左右（中小城市为500米左右），目标人口在2600-3000人；一般300米内无相同性质竞争者。,物,业,要,求,产权,产权清晰且至少可使（租）用,6,年,楼层,独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于,6,米,面积,60120,平方米,配套,设施,同时配备上水和下水；一般可的、快客等需要2530KW的总电量，而全家、罗森,等需要要有35KW以上的电量。在选铺时一定要搞清楚可扩容电量的上限。,其他,无台阶、无遮拦、有店招、最好有两面以上的开面（橱窗展）,租期,租期：一般,5,年以上,便利店选址要求要素要求以商店所在点为中心，半径300米左右（,44,餐饮休闲娱乐业态分析,餐饮休闲娱乐型,麦当劳,中体倍力,大地数字影院,必胜客,面点王,星巴克,肯德基,85C,餐饮休闲娱乐业态分析餐饮休闲娱乐型麦当劳中体倍力大地数字影院,45,餐饮类品牌选址要求,连锁快餐店,普通餐饮,火锅店,商圈选择,繁华商业街市、车站、空港码头，及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市 。,商务型餐厅:以商务酬宾为销售对象，选址于商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市。,以大众消费为主，选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈。,物业,要求,200-500平米；框架结构; 层高不低于4.5米;,位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面。,商务型1501000平方米、大众型80200平方米；,餐厅门前须有相应的停车场 。,120500平方米,、厨房可小于营业面积的三分之一；框架式建筑；楼上商铺亦可。,合作,方式,租期5年以上；大众化快餐店:24元平米/天,消费型快餐店630元,租期三年以上；低层为1.5元平米/天以上,具体视地段商圈而定;楼上租金略低。,租期2年以上；视商圈、路段、位置而定，一般不高于4元/（平方米天）。,代表品牌,麦当劳、肯德基、必胜客,小肥羊、谭鱼头,餐饮类品牌选址要求连锁快餐店普通餐饮火锅店商圈选择繁华商业街,46,餐饮类品牌选址要求,茶坊、酒吧、咖啡,面馆,面包、面点房,商圈,选择,选址多高雅路段，具有清净、优雅的环境；以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者；消费对象具有一定的消费能力和文化修养。,满足人们速食的要求；宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域。,各种商圈均可开设；品牌企业多开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上 。,物业,要求,50400平方米 ；对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异；层高不低于2.8米 ；如与居民相邻，设置隔音层。,80-200,平米；,其余与普通餐厅相同,60120,平方米 ；,框架式结构；,层高不低于,2.8,米；,门面宽度,6,米以上，橱窗开阔,租期,租期,2,年以上,租期,2,年以上,租期,2,年以上,代表品牌,星巴克,马兰拉面、面点王,金蝶轩,餐饮类品牌选址要求茶坊、酒吧、咖啡 面馆面包、面点房商圈选址,47,餐饮娱乐类品牌选址要求,麦当劳,肯德基,商圈选择,商业区、商住区、写字楼区、交通纽；临街，场地开阔、进出方便。,同麦当劳（跟进战略）,物,业,要,求,经营面积,400,平米左右,350平米；门面12米,物业形状,尽量方正或整齐、临街有大窗,同麦当劳,层高柱距,层高不小于,3.5,米,;,柱距,6,米以上,净高不低于,3,米,楼板承重,部分区域,500,公斤,/,平米，,大部区域,350,公斤,/,平米,厨房区楼板负荷为,450,公斤,/,平米,餐厅区活荷载为,250,公斤,/,平米,供电供水,提供或有位置建设给排水,/,排油,/,排污,/,道：配电负荷：,250,千伏安,200KW,的用电量；,25,吨水,/,天,停车位,有停车位（专用最佳，公用也可）,提供临时卸货车位,租期,15,年或以上,租期,10,年以上,餐饮娱乐类品牌选址要求麦当劳肯德基商圈选择商业区、商住区、写,48,必胜客选址要求,要素,要求,商圈,大城市及发展潜力较好的中小城市,商业区、商住区、写字楼区、交通枢纽或旅游商圈,物,业,要,求,经营面积,单层450480平米；双层500600平米,楼板承重,大于,450,公斤,/,平米,供水供电,供水需2分管。排水需要4分管。水压2.53.5公斤，保证每天20吨；250千瓦。,通风通暖,留有排烟出口，可放通风机；,需安装,8,台十匹机，有放置外机的地方,排污环保,排污需要,4,分管，并有,3-4,立方米的隔污池 ；,满足正常的环保条件,必胜客选址要求要素要求商圈大城市及发展潜力较好的中小城市经营,49,星巴克选址要求,星巴克选址,1,2,3,4,商业要求,建筑要求,其他要求,合作方式,省内一类城市市区,市内核心的商圈,商圈内展示面好，核心位置,面积,150,平方米，首层,层高,4,米以上,给排水,/,排油,/,排污,/,烟道,供配电负荷：,100,千瓦,有招牌位及广告悬挂点,租期,10-15,年,星巴克选址要求星巴克选址1234商业要求建筑要求其他要求合作,50,影院选址要求,大地影院,金逸影视,商圈区位,二、三级城区中主要商圈；3公里内不少于20万人城市商圈；有独立的垂直交通 。,成熟商圈或有潜力的商圈；购物中心内 。,物,业,要,求,面积,楼层,1500,；,项目顶层不高于,6,层,3000-6000,（底层面积、不含夹层）,3-5,层,层高,柱距,净高不低于,6,米 ；,柱距不低于,10,米,层高,9m,以上（可,2,层打通）,楼板承重,400kg/,450kg/,配套设施,给排水,/,排油,/,排污,/,烟道：,消防安全到位；,供配电负荷：,300KVA,；,给排水,/,排油,/,排污,/,烟道：,供配电负荷：,250-380kw,有相对独立的垂直电梯,租期,租期,15,年、免租,6,个月,租期,20,年,保底租金和票房提成,影院选址要求大地影院金逸影视商圈区位二、三级城区中主要商圈；,51,KTV,选址要求,要素,要求,区位,/,商圈,大型商业区底层或高密度居住区附近，公交线密集，使得消费者易达；但要求与居民区保持一定距离。,物,业,要,求,面积,3000-4000平米，通常两层，不排斥地下面积。,层高,不小于,2.8,米,楼板承重,350,公斤,/,平米,配套设施,供电,500KVA,、可接,220V,民用电及,380V,工业用电；供水,200,吨,/,天；化油池通常,3-5,吨、烟道,1-2,个规格为,80CM-100CM,停车位,一个拥有200个包房的KTV应需要200个停车位，以4.5平米一个车位计算停车场面积应在900平米以上。,租期,租期,5,年以上,KTV选址要求要素要求区位/商圈大型商业区底层或高密度居住区,52,项目定位差异化策略,建筑规模,覆盖商圈,市级购物中心,3,万平方米以上,覆盖整个城市，服务人口,30,万以上,地区购物中心,13,万平方米,覆盖城市局部，服务人口,1030,万人,居住区购物中心,300010000,平方米,覆盖城市的一个居住区，服务人口,15,万人,邻里型购物中心,3000,平方米以下,服务人口,1,万人以下。,项目定位差异化策略建筑规模覆盖商圈市级购物中心3万平方米,53,项目经营成本平衡策略,主力店出入口20%的,面积用于对外出租；,这20%的面积提供了,80%的净利润；,2万平米，4000平米外租。,租金2元，外租8元；,渠道的价值：成本充分,平衡白租。,项目经营成本平衡策略主力店出入口20%的,54,某项目商业部分主力店与非主力店的布局及比例关系,某项目商业部分主力店与非主力店的布局及比例关系,55,主力店与非主力店比例关系原则上不应高于4：6；,主力店与非主力店比例关系原则上不应高于4：6；,56,销售动线和售价的关系,渠道价值的具体体现,销售动线和售价的关系渠道价值的具体体现,57,商业地产定位选址攻略课件,58,销售动线和售价的关系,渠道价值的具体体现,销售动线和售价的关系渠道价值的具体体现,59,商业综合体开发及营销流程,商业综合体开发及营销流程,60,追姑娘有规律,追姑娘有规律,61,销售动线和售价的关系,渠道价值的具体体现,兵以诈立，以利动，以分和为变者也。,销售动线和售价的关系渠道价值的具体体现兵以诈立，以利动，,62,谢谢,Thank You !,谢谢Thank You !,63,