临沂100万平商业项目发展战略报告中课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,电子数码市场图片示意,2.2.2零售商圈,分析,电子数码市场图片示意2.2.2零售商圈分析,1,项目名称,开业时间,建筑类型,建筑面积,层数,市场定位,备注,怡景丽家,全球家具直销中心,2010,独立商业,5万平米,B1-F5,高端,购地建房，自有房产，无拆迁后顾之忧；,直销中心装修高端，硬件设施好，空间宽阔，是临沂当地最为高档的家居卖场；,完善的仓储配套（9万平米）和停车位配套（8万平米）；,统一招商和营业管理；,在当地积累了一带口碑。,怡景丽家,国际建材家具广场,2007,独立商业,2.5万平米,F1-F4,中高端,澳尔诺家居,2003,裙楼,2.5万平米,F1-F4,中高端,在当地经营年限较长，积累了一定口碑，是临沂当地中高端家居的主要卖场之一；,澳尔诺美家内墙由干挂石材砌成，装修高档，档次感强；,澳尔诺家居和澳尔诺美家内部设置了部分休闲坐骑、钢琴、景观电梯等，对购物环境体现出了一定关注。,澳尔诺美家,2003,裙楼,1万平米,F1-F6,奢侈品家居,建材家居市场分析：临沂当地的中高端家居市场主要为怡景丽家和澳尔诺两家占据，两家店在口碑、硬件条件、产品档次、装修档次、规模等方面都具备较高的水平。而在中低端市场方面，又存在着较多的建材市场、装饰市场，建材家居市场总体上趋于饱和。,2.2.2零售商圈,分析,项目名称开业时间建筑类型建筑面积层数市场定位备注购地建房，自,2,建材家居市场分析图片示意,2.2.2零售商圈,分析,建材家居市场分析图片示意2.2.2零售商圈分析,3,主要项目,商业总供应量,南坊商业供应约为37万平方米,销售价格,550010000元/平方米,租金,0.25-2元/,主要特征,南坊是临沂市规划的商业副中心之一，未来商业供应体量巨大；,片区商业供应以中高档次商业为主，大多数项目采用主力店加商业街的商业组合形式,颐高上海街商业体量约27万平方米，是南坊商业体量最大的商业项目。,客户特征,南坊作为临沂市政府着力打造的新城，商业客户遍及临沂市；,客户以中高端投资为主，目前主要为临沂市专业市场及小商品经营者，投资意图明显，购买并持有经营的客户较少；,上海街,朗润园,齐鲁园,南坊商圈：临沂商业副中心，随着市政府落户的利好，区域商业前景广阔,2.2.2零售商圈,分析,主要项目商业总供应量南坊商业供应约为37万平方米销售价格55,4,主要项目,商业总供应量,现有总体量约455000平方米,其中专业市场400000平方米商场及沿街商业约5.5万平米,空置率,20%,销售价格,3000-6000元/平方米,租金,0.3-3元/,主要特征,河东商业主要由社区商业、购物广场、专业市场组成，其中沿街商业是河东商业生命力较强的商业业态；,以中低端商业为主，餐饮、服饰、五金建材是河东最主要的三大业态；,该商圈主要由解放东路商业街、安居小区附近商业、4个专业市场组成。,客户特征,河东商业客户以河东本地人为主，兼有部分专业市场从业人员，专业市场客户遍及全国；,商业客户主要为河东中低端消费群体，且以餐饮、日常用品类快速消费品为主。,瑞华金都,好怡嘉,五金城,河东商圈：目前较为落后，规划中的商业副中心之一，现有商业主要布局在解放东路，东兴街，安居街。,2.2.2零售商圈,分析,主要项目商业总供应量现有总体量约455000平方米空置率20,5,临沂重点待推商业项目示意图,久隆奥斯卡,城邦.中央广场,名嘉城市广场,万兴都购物中心,万和中央广场,颐高.上海街,东方不夜城,兰山区老城区依旧是商业重点关注的地方，除此之外，在涑河、南坊和罗庄等地都出现了大型商业综合体。,本案,2.2.3重点待推项目,分析,临沂重点待推商业项目示意图久隆奥斯卡城邦.中央广场名嘉城市广,6,久隆奥斯卡：位于人民广场附近，是一个了住宅、公寓、写字楼和SHOPPING MALL的综合体项目，总建42万平米。其中，SHOPPING MALL体量约12万平米，目前已确定有特易购超市、茂业百货和江苏广电幸福蓝海影院进驻。,项目名称,久隆奥斯卡,项目位置,人民广场北侧,开盘时间,2010.11.20销售商业部分,开发商,江苏江中集团,经济指标,占地：7.3万平米 总建：42万平米,容积率：4.21 绿化率：25%,项目规划,项目一期开发商业建筑面积为,116314,平方米,；住宅面积为93693平方米，公寓面积为41000平方米，写字楼56150平方米，一期停车位数为952个。,销售情况,-,招商情况,TESCO、茂业百货、江苏广电幸福蓝海电影院等,备注,处于人民广场核心商圈，地段价值不可复制；,商业体量大，未来业态组合空间大，,将成为人民广场商圈第一个真正意义的SHOPPING MALL；,招商总体情况较好。,人民广场,红旗路,银雀山路,启阳路,沂蒙路,新华路,羲之路,通达路,解放路,久隆奥斯卡,2.2.3重点待推项目,分析,久隆奥斯卡：位于人民广场附近，是一个了住宅、公寓、写字楼和S,7,万兴都购物中心：,项目规划为集购物中心、休闲娱乐中心、餐饮中心、5A级写字楼、顶级公寓、超五星级酒店为一体的纯商业城市综合体，项目总建33万平米，其中休闲娱乐和餐饮总建约11万平米。,项目名称,万兴都购物中心,项目位置,沂蒙路北段东侧涑河以南，涑堤南路以北,开盘时间,2008.10.21,开业时间,预计2011.10,开发商,临沂市金凤凰置业有限公司,经济指标,占地：约10.1万平米 总建：33万平米,容积率：2.6 绿化率：25%,项目规划,项目规划为集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化、5A级写字楼、顶级公寓、超五星级酒店为一体的城市核心综合体。,销售情况,商铺不销售，统一招商；,公寓销售，但具体销售计划尚未确定。,招商情况,正在进行招商，百货正在与金鹰、茂业、王府井等品牌百货洽谈中，尚未最终确定。,备注,按照民族风格的“古城”形式进行统计建筑规划，商业的主题性明显；,依托涑河的水岸景观进行设计规划，具有一定特色；,定位为鲁南.苏北首席高端商圈和鲁南.苏北中央休闲区。,万兴都购物中心,本案,人民广场,2.2.3重点待推项目,分析,万兴都购物中心： 项目规划为集购物中心、休闲娱乐中心、餐饮中,8,楼号,名称,具体业态,面积（平米）,1,高端购物中心,百货,49581.64,楼号,名称,具体业态,面积（平米）,2A,品质生活馆,足疗、养生、瑜伽、休闲,54838.18,2B,金色童年馆,游乐场、KTV、儿童用品,2C,动感欢乐馆,休闲茶饮、电玩城、酒吧,2D,商务休闲馆,洗浴休闲,楼号,名称,具体业态,面积（平米）,3,水岸风尚街,中西快餐、休闲餐饮,54838.18,4,特色美食汇,特色风味餐饮、知名连锁,5,神州风味苑,知名菜系连锁、主题餐饮,6,美食商务舱,商务正餐、品质西餐,楼号,名称,面积（平米）,7A,五星级酒店,68000,7B,顶级公寓,38488,7C,5A级写字楼,13992,主题：国际锋尚园,主题：国际万乐堡,主题：国际美食家,主题：金盛国际会都,万兴都购物中心：业态布局示意,2.2.3重点待推项目,分析,楼号名称具体业态面积（平米）1高端购物中心百货49581.6,9,颐高.上海街：由上海颐高集团打造的商业综合体项目，项目分三期规划，总建40平米。一期规划建设一栋5层购物中心和2栋写字楼，目前已经完成国美电器、星美影院、德克士等主力店的招商工作。建成后，预计将成为南坊的又一商业中心。,项目名称,颐高.上海街,项目位置,沂蒙路与三和街交汇处路西,开盘时间,2010.05.15,开发商,临沂颐高置业有限公司（投资商：上海颐高投资集团有限公司）,经济指标,占地：8.2万平米 总建：40万平米,项目规划,一期规划为裙楼商铺（5层）和两栋写字楼；,二、三期具体规划情况尚未确定。,销售情况,-,招商情况,签约商家包括乐购、国美、星美影院、德克士等,备注,一期商铺按照开放式街区进行设计，主打LIVING MALL（生活广场）的概念；,项目主要依托南坊未来行政区，但目前周边人气不足；,颐高集团成立于1998年，是专业从事商业地产开发、运营和模式创新的企业。数码连锁、创业园、龙城商业是颐高的三大核心产业。,颐高.上海街,本案,人民广场,2.2.3重点待推项目,分析,颐高.上海街：由上海颐高集团打造的商业综合体项目，项目分三期,10,总结,启示,零售市场,发展分析,缺乏国际性事件刺激和服务业支撑，使得临沂零售商业发展缓慢，随着市府搬迁等一系列规划调整，零售业发展有望加快；,临沂的消费水平保持着较快的速度增长，但是与消费型城市尚存在不小差距，未来可供挖掘空间大，休闲娱乐方面的可挖掘空间大。,休闲娱乐可供挖掘空间大。,零售商圈,分析,零售市场基本以人民广场商圈为单核成熟商圈的形式存在，许多零售市场面临着传统批发商贸的冲击；,现有大中型卖场主要以单体的形式存在，缺乏综合型商业；,大中型卖场基本以当地零售商为主，缺乏国际国内一线连锁商家，对一站式消费、特色服务、商业主题、购物环境等方面的关注不够，普遍存在硬件设施老化，停车位不足等问题；,目前，整个临沂尚没有真正的步行街。,零售市场相对滞后，可控挖掘空间大；,可以在特色服务、商业主题、购物环境、一站式消费、步行街上进行集中发力。,重点待推项目分析,除了兰山区，其他区域也开始出现大型商业综合体；,许多综合体项目对餐饮和休闲娱乐业态体现出了较大关注。,大型商业综合体开始向外辐射，对于本案是个机会点。,临沂零售发展相对滞后，在商业规划的支撑之下，大型商业综合体开始向外发展，对于本案是个机会点。在业态层面，,休闲娱乐、餐饮,上可挖掘空间大。同时，在,特色服务、商业主题、购物环境、一站式消费、步行街,上都具备较大的发展空间。,小结,商圈调研分析,总结启示零售市场缺乏国际性事件刺激和服务业支撑，使得临沂零售,11,三、调研分析,分析顺序,3.1定量分析,3.2市场饱和度测算,3.3定性分析,三、调研分析 分析顺序,12,批发市场,商圈,市场数量（个）,规模（万平米）,老汽车站商圈,19,66.58,新汽车站商圈,11,642,五金建材商圈,17,61.66,通达路北部商圈,10,55.2,河东商圈,6,92.91,总计,63,918.35,备注：初步统计临沂批发类市场共计63个，建筑面积918.35万平米。,3.1.1批发市场定量分析,批发市场商圈市场数量（个）规模（万平米）老汽车站商圈1966,13,零售市场,商圈,商业数量（个）,规模（万平方米）,人民广场商圈,18,35.13,南坊商圈,37,河东商圈,5.5,总计,77.63,区域,待推零售商业,规模（万平方米）,兰山区,久隆奥斯卡,42,兰山区,万兴都,33,兰山区,东方不夜城,10,兰山区,城邦中央广场,4,兰山区,银座MALL,24,南坊区,颐高。上海街,40,总计,153,备注：初步统计临沂零售商业77.63万平方米，未来市场供应量为153万平方米。,3.1.2零售市场定量分析,零售市场商圈商业数量（个）规模（万平方米）人民广场商圈183,14,IRS（商圈饱和度）,社会消费品零售额/商业营业面积= 11618.7 （临沂市2010年水平）,RF（可支撑商业面积）CRE / IRS,145万人11934/,11618.7,=,1489349.1,万平方米,IRS（商圈饱和度）=,11618.7,元/m2 （按照临沂现有平均标准来考虑）,C（潜在客户）145 万人（按临沂市常驻人口计算）,RE（年平均购物额）11934元/年人（按照2010年临沂市城镇居民人均消费性支出11934元/年 标准 ）,饱和度测算,3.2,市场饱和度测算,临沂目前的人口规模可支撑约149万平方米的零售商业面积，据相关数据显示，目前临沂现有零售商业供应已达到77.63万平方米，未来的零售市场供应量为153万平方米，批发商业的市场供应量已达到918.35万平方米。,从总量来看，以目前的市场供应量，临沂的零售商业已经达到饱和，由于部分项目尚未入市，或正在规划中所以零售商业有一定的市场机会；,IRS（商圈饱和度） RF（可支撑商业面积）CRE /,15,小结,1、通过定量分析目前临沂市批发市场的市场供应量为918万平方米，临沂零售商业77.63万平方米，未来零售市场供应量为153万平方米；,2、从常规人口与商业的关系测算，临沂市临沂市商业市场的零售支撑量为145万平方米，通过饱和度测算零售商业市场支撑量约为149万平方米；,3、由于临沂的批发市场兼具部分零售功能，且即将投放市场的商业供应量为153万平方米，因此临沂的零售市场从市场供应量来看，临沂的商业零售市场目前已经饱和，同时由于部分项目尚未入市，或正在规划中所以零售商业有一定的市场机会；,4、由于批发市场近几年批发市场资源掌握在众多的当地企业所辖的市场中，且目前也多处于内部更新升级的过程，商户扩张能力和需求均较小，若没有政府支持，进行市场拆迁，则不宜进行大规模的市场开发；,5、在商业饱和的同时，批发和零售的市场资源比较丰富，为未来的招商提供了资源基础；,任何一种经营模式，都难以消化100万平米的商业面积，因此本案的商业规划需要综合考虑,调研数据分析,小结1、通过定量分析目前临沂市批发市场的市场供应量为918万,16,针对目前面临的问题，我们对主要的目标客群进行了一轮有针对性的问卷访谈，主要包括：,1、消费者访谈,2、经营者访谈,3、投资人访谈,具体的调研内容如下：,3.3定性分析,3.3定性分析,17,调查对象居住区域和工作区域大多都在兰山区,数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2),客户背景资料,消费者调研,3.3定性分析,调查对象居住区域和工作区域大多都在兰山区数据来源：问卷调查（,18,调查对象主要以20-30岁年轻人为主，主要的交通工具是电瓶车,数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2),客户背景资料,消费者调研,3.3定性分析,调查对象主要以20-30岁年轻人为主，主要的交通工具是电瓶车,19,调查对象的家庭年收入大多在10万以下，学历多数为专科及专科以下,数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2),客户背景资料,消费者调研,3.3定性分析,调查对象的家庭年收入大多在10万以下，学历多数为专科及专科以,20,数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2),临沂需要但没有的业态主要是：家电数码专业店、娱乐休闲会所、特色小餐饮,消费者调研,3.3定性分析,数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2)临沂需要但没,21,数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2),临沂需要扩大经营的业态主要是：家电数码专业店、小商品批发、特色小餐饮,专业市场调查,消费者调研,3.3定性分析,数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2)临沂需要扩大,22,被访者和朋友一起外出就餐的比例比较高，其次是和家人,餐饮娱乐市场调查,消费者调研,3.3定性分析,被访者和朋友一起外出就餐的比例比较高，其次是和家人餐饮娱乐市,23,私车是被访者外出就餐最主要使用的交通工具，其次是自行车和公共汽车。,餐饮娱乐市场调查,消费者调研,3.3定性分析,私车是被访者外出就餐最主要使用的交通工具，其次是自行车和公共,24,体育活动,参与比例,费用,(元/次),频率,(次/月),公园,29.5%,3.90,3.90,卡拉OK,26.3%,70.30,1.76,美容美发,11.8%,17.98,1.40,电影院,10.0%,11.63,1.79,动物园,9.5%,5.64,2.94,酒吧,5.8%,20.08,2.44,洗浴和桑拿,5.3%,12.35,11.42,网吧,4.5%,6.89,4.25,茶馆,4.3%,23.89,3.00,游戏厅,1.5%,15.20,2.00,麻将,1.5%,10.75,3.75,消费者娱休闲活动主要以KTV、酒吧、洗浴、桑拿为主,餐饮娱乐市场调查,消费者调研,3.3定性分析,体育活动参与比例费用频率公园29.5%3.90 3.90 卡,25,餐饮娱乐市场调查,被访者和朋友去娱乐场所的比例比较高,消费者调研,3.3定性分析,餐饮娱乐市场调查 被访者和朋友去娱乐场所的比例比较高,26,消费客群的分类：,通过访谈，临沂的消费人群主要分为两部分，一种是批发客群，另一种是零售消费客群；,消费力分析：,其中批发客群主要是目的性消费，主要集中于各大批发市场内，零售消费群体除了在零售场所进行消费以外，还会在批发市场内进行消费，这部分客群相对来说消费力较低。,零售卖场的消费者，以年轻一族为主，收入水平较高，消费力较强；,消费客群的来源：,批发商圈的消费人群则比较广泛，除了临沂三区九县的批发商户以外，还包括山东省及周边各省的批发客户；,零售商圈的消费者主要是临沂本市及周边各县的部分消费者为主；,消费者的特征：,临沂的消费需求正在由日常生活消费转向改善型及享受型消费，对餐饮、娱乐、休闲的需求较大，市场较为广阔；,未来发展预测：,通过调研我们发现，由于批发市场价格因素，未来对消费者还会有一定吸引力，但是随着经济水平的提高，临沂的商业将会更多的面向功能全面的方向发展，单一功能的商业将逐渐失去市场的吸引力，在访谈中我们也能看到，消费者对娱乐休闲、餐饮等方面的需求很高，产品丰富、配套完善、功能齐全，可玩、可游、可逛的综合商业，是目前市场的发展趋势；,3.3定性分析,消费客群的分类：3.3定性分析,27,多数调查对象认为临沂市场目前供给大于市场需求,数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2),专业市场调查,经营者调研,3.3定性分析,多数调查对象认为临沂市场目前供给大于市场需求数据来源：问卷调,28,调查对象多数认为自己店面租金高，并且利润小,数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2),专业市场调查,经营者调研,3.3定性分析,调查对象多数认为自己店面租金高，并且利润小数据来源：问卷调查,29,调查对象多数在未来几年内有投资商铺计划，并且如果有好的商业营业场所，多数人愿意搬迁,数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2),专业市场调查,经营者调研,3.3定性分析,调查对象多数在未来几年内有投资商铺计划，并且如果有好的商业营,30,数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2),如果有好的营业经营场所，会考虑搬迁的区域是北城新区和老城区,专业市场调查,经营者调研,3.3定性分析,数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2)如果有好的营,31,数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2),最需要整改的专业市场是：温州服装鞋帽批发市场、桃源科技城、大陆商业村,专业市场调查,经营者调研,3.3定性分析,数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2)最需要整改的,32,需要整改的主要原因是市场陈旧老化以及停车位不足,数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2),专业市场调查,经营者调研,3.3定性分析,需要整改的主要原因是市场陈旧老化以及停车位不足数据来源：问卷,33,数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2),若在本案区域建设一个大型商业项目，最有可能成功的是专业批发市场和大型百货超市,专业市场调查,经营者调研,3.3定性分析,数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2)若在本案区域,34,调查对象多数会考虑在本案商业广场进行经营，需要的商业面积的前三位是：60平、80平、40平,数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2),专业市场调查,经营者调研,3.3定性分析,调查对象多数会考虑在本案商业广场进行经营，需要的商业面积的前,35,如果在本案商业广场经营，商业竞争激烈是本案商业的最大困难,数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2),专业市场调查,经营者调研,3.3定性分析,如果在本案商业广场经营，商业竞争激烈是本案商业的最大困难数据,36,数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2),最关注的配套及因素的前三位是：现代物流、仓储、商场管理,专业市场调查,经营者调研,3.3定性分析,数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2)最关注的配套,37,如果临时住在临沂，考虑的住所主要是家庭旅馆和购买商品房,数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2),专业市场调查,经营者调研,3.3定性分析,如果临时住在临沂，考虑的住所主要是家庭旅馆和购买商品房数据来,38,经营者分类：,临沂市的商业经营户分为两部分，一种是批发商户，另一种是零售商户，从目前来看，批发商圈内的经营者，兼营零售，具备两种经营户的特点；,经营者的特性：,1,、,临沂的经营者见证了财富的发展和聚集，具有一定的冒险精神，普遍对新兴的商业有一定的兴趣；,2、经营区域来看，老城区的吸引力较高，但对于规划成熟的新城区域也有较高的热情；,3、渴望改变现有的经营状态，希望向更高的经营品质转化；,4、经营者偏向理性思考，对于目前的市场分析比较透彻，希望有强制的外力推动来实现改变，而不是自发的民间力量；,未来发展预测：,随着时间的发展，物流、网络的庞大，批发类商业将会逐步萎缩（目前临沂的鞋帽、服装正逐步由面向北方地区转向以三区九县的客群为主），从零散的低档批发转向品牌“批零”的市场趋势，从而催生对商业物业功能更高的需求；,同时，商业经营模式偏向批零兼营、批零搭配的模式，以综合为主。,3.3定性分析,经营者分类：3.3定性分析,39,调查对象背景以个体经营户为主,投资者调研,3.3定性分析,调查对象背景以个体经营户为主投资者调研3.3定性分,40,如果投资，选择储蓄、住宅、股票、基金最多,投资者调研,3.3定性分析,如果投资，选择储蓄、住宅、股票、基金最多投资者调研,41,如果西部新城开发一个综合商业项目多数投资人持观望态度,投资者调研,3.3定性分析,如果西部新城开发一个综合商业项目多数投资人持观望态,42,如果选择投资,对于本案的产品，多数投资人选择投资住宅,投资者调研,3.3定性分析,如果选择投资,对于本案的产品，多数投资人选择投资住,43,如果选择投资商铺，能承受的首付金额多在10万元左右,投资者调研,3.3定性分析,如果选择投资商铺，能承受的首付金额多在10万元左右,44,投资者的分类：,临沂的投资者主要分为，本地投资人和异地投资人。,本地投资人包括本地的私营企业主、政府单位工作人员、批零经营商户等，异地投资人主要为周边各区县的投资人和部分异地投资人，总体而言以临沂地区为主，,商业地产投资价值取向：,1、临沂整体市场以储蓄为主，其他的投资渠道选择仍以传统的住宅、股票、基金为主；,2、由于临沂的批发市场发展在国内的影响较大，而且有着众多的成功先例，多数投资人关注的点集中在西郊的批发市场中，随着近两年开发量的扩大，市场风险增高，商铺投资的吸引力也在逐步的降低；,3、其共性为了解临沂的市场经营情况，投资理性较强； 投资谨慎，普遍能承受的投资金额较低；,未来发展预测：,投资价值跟随经营价值，随着市场的转变，批发市场的萎缩，零售市场的份额将不断扩大，老城区的商业将会得到一定的促进，但是新兴城区的建设，在很长一段时间内对投资人的吸引力将比较低。,3.3定性分析,投资者的分类：3.3定性分析,45,1、消费者：随着经济水平的提高，临沂的商业将会更多的面向功能全面的方向发展，单一功能的商业将逐渐失去市场的吸引力，在访谈中我们也能看到，消费者对娱乐休闲、餐饮等方面的需求很高，产品丰富、配套完善、功能齐全，可玩、可游、可逛的综合商业，是目前市场的发展趋势；,2、虽然目前临沂的众多市场面临着老化改造，但是目前商圈内提供的市场供应量仍面临着供大于求的局面，市场竞争十分激烈，商户的扩张行为趋于谨慎，商业经营模式偏向批零兼营、批零搭配的模式，总体发展以综合为主；,3、在访谈中了解到由于商铺投资失败的经验教训居多，投资人的价值取向以求稳为主，对于新城的开发，在规划和招商不成熟的情况下，投资人的热情较低；,市场主体较为谨慎，观望情绪较浓，常规的商业模式很难赢得市场的青睐,3.3定性分析,1、消费者：随着经济水平的提高，临沂的商业将会更多的面向功能,46,四、项目发展战略,分析顺序,4.1成果回顾,4.2客户价值重构,4.3项目战略定位,4.4项目市场定位,四、项目发展战略 分析顺序,47,从宏观角度来看：临沂正处于由传统商业向现代商业转变的时期，新建的商业项目将承载临沂战略转型的历史使命；,从商圈角度来看：,1、临沂拥有良好的商贸物流基础，本案有条件依托临沂商贸物流基础，抓住市场升级改造的机遇，通过新型市场模式来吸纳旧市场转移和把握市场空白点。,但是，需要借助政府的力量，才能推进行业的整合，而且批发商业未来发展前景不容乐观；,2、相对于批发商业，零售发展相对滞后，在商业规划的支撑之下，大型商业综合体开始向外发展，对于本案是个机会点。在业态层面，休闲娱乐、餐饮上可挖掘空间大。同时，在特色服务、商业主题、购物环境、一站式消费、步行街上都具备较大的发展空间；,从数据分析和客户访谈来看，市场总体疲软，观望情绪较浓，100万平米的商业消化难度较大，常规的商业模式很难赢得市场的青睐；,4.1成果回顾,从宏观角度来看：临沂正处于由传统商业向现代商业转变的时期,48,市场容量有限,百万平米消化难度大,本案遇到的核心难点：,4.1成果回顾,1、市场竞争激烈：老商业经营稳健，新建商业项目众多，且地段好于本案；,2、营销主体普遍持谨慎心理，市场的观望情绪严重；,3、百万平米商业消化难度大，需要根据市场的需求和本案的实际情况进行商业规划，做出适合的产品。,市场容量有限本案遇到的核心难点：4.1成果回顾1、市场竞争激,49,以常规的操作手法，本项目将遭遇极大的困难，,我们必须寻求超常规的运作方案,我们必须重构客户和竞争边界，找到市场空白点，创造唯一性和排它性，超越竞争！,突破边界，将有限资源投入到关键价值元素上,我们应当致力于破解提高客户价值与降低成本之间的矛盾，以实现将有限的资源集中在关键客户价值元素上的投入，从而实现客户价值、内部成本、竞争模式的突破，才能走出困境，实现超常规赢利。,解决方向,4.2客户价值重构,以常规的操作手法，本项目将遭遇极大的困难，我们必须重构客户和,50,市场容量的扩容,4.2客户价值重构,站在城市规划的角度来说，多数的商业项目对自己的定位不清晰，盲目求大、求全，或集中或分散，最终导致了经营的失败，因此一个大型的城市综合体，在市场容量有限的情况下，需要对市场进行扩容，商业的辐射范围需要从社区、组团、周边区域、整个临沂市等多种角度考虑商业模式的组合，对商业进行适度的分散和集中，以便于最终实现市场容量的突破；,通过多种商业模式的组合，进行市场扩容,4.2客户价值重构 站在城市规划的角度来说，多数,51,针对市场的扩容我们主要基于从商业辐射半径的规划来提供解决思路，主要从社区商业辐射半径、区域商业中心辐射半径、全临沂市辐射半径三个层面进行解析：,社区商业辐射半径,全市辐射半径,区域辐射半径,4.2客户价值重构,针对市场的扩容我们主要基于从商业辐射半径的规,52,商业类型：,社区商业：街区商业 、组团商业,区域商业：区域商业中心（Shopping mall）,市级商业：五星级酒店、经济型酒店、写字楼、专业市场,4.2客户价值重构,基于市场扩容的需要本案的商业类型建议如下：,商业类型：4.2客户价值重构基于市场扩容的需要本案的商业类型,53,（1）社区商业辐射半径：本案为大型居住社区，因此需要一定的社区商业为居民提供便捷性的日常消费服务；,（2）区域商业中心辐射半径：本案为新城规划，周边缺少商业项目，距离核心商圈较远，且区域有综合商业消费的需求，因此建议规划区域型的商业中心，占领市场先机，满足周边消费需求；,（3）市级商业辐射半径：根据周边地块规划和内部的未来需求，本案具有发展家居建材类专业批发市场的条件。,4.2客户价值重构,（1）社区商业辐射半径：本案为大型居住社区，因此需要一定的社,54,基于上述商业类型的价值重构,4.2客户价值重构,基于上述商业类型的价值重构4.2客户价值重构,55,我们将终端客群对商业项目关注因素归纳为九大核心,客户关注,KPI,交通配套,购物的便捷性,商品的价格,产品的丰富程度,经营时间,物业的可观赏性,形象,交通便利、停车场、公共交通等,“一站式”购物,物美价廉、物有所值、满足高价值的需求,社区商业、组团商业、Shopping mall等各种商业形式的经营业态组合丰富,经营时间长、短搭配,建筑的外观、绿化、景观、雕塑、广场等,商业形象、商业主题、体验价值,服务,售前服务、售中服务、售后服务等,4.2客户价值重构,品牌,开发商品牌、项目品牌、经营品牌,我们将终端客群对商业项目关注因素归纳为九大核心客户关注交通配,56,客户关注要素,1,品牌,2,商品的价格,3,交通条件,4,建筑的可观赏性,5,服务,6,购物的便捷性,7,产品的丰富程度,8,产品形象,9,经营时间,根据客户的内在需求，本项目将从以下方面去重构在产品及配套方面的关键价值元素（右表）,增加,服务于社区的商业的价值重构：,针对终端客户关注的9大核心点的价值重构,创造,4.2客户价值重构,一般,减少,客户关注要素1品牌2商品的价格3交通条件4建筑的可观赏性5,57,核心突破因素,组成部分,投入,备注,品牌,开发商品牌,减少,现阶段社区商业不考虑品牌的打造,商品的价格,物业售价、商品售价,一般,交通条件,交通便利、公共交通、停车场,一般,需要考虑停车场的设置,建筑的可观赏性,外观、景观、绿化等,一般,物业的可观赏性一般投入即可,服务,售前、售中、售后,一般,社区商业不做重点打造,购物的便捷性,日常消费、改善型消费、享受型消费,一般,满足客户日常的购物需求,产品的丰富程度,社区店+组团商业，从而形成丰富的经营业态,增加,通过丰富的产品满足多种消费需求,产品形象,商业主题,增加,打造美式商业街区,经营时间,社区店经营时间,重点打造,延长营业时间，使24小时的功能业态发挥,4.2客户价值重构,服务社区商业的价值重构后的关键价值元素体现,核心突破因素组成部分投入备注品牌开发商品牌减少现阶段社区商业,58,社区商业价值主张：临沂首席美式组团社区商业,4.2客户价值重构,4.2客户价值重构,59,临沂100万平商业项目发展战略报告中课件,60,