成都市高层物业项目初步市场调查报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,2019年12月11日星期三4时19分28秒,#,高 层 维 新,成都市高层物业项目初步市场,调 查 报 告,专业决定高,度,度,理,理性,决,决定价值,目,录,录,一、成都市,房,房产宏观市,场,场分析,二、成都市,区,区域市场调,查,查分析,三、成都市,房,房产类型调,查,查分析,四、项目周,边,边区域的竞,争,争楼盘分析,五、项目概,况,况,六、项目分,析,析,七、项目认,知,知,一、成都市,房,房地产宏观,市,市场分析,2003年,成,成都社会经,济,济指标,GDP,为,为1870,亿,亿元,社会消,费,费零售总额771亿元,人均GDP2300美元,资料来源,统,统计年鉴,2004年,一,一季度成都,房,房地产开发,概,概况,数量：,新开盘项目,共,共计,35,个（包含亮,相,相项目,）,供应总量约,109.12,万,类型：,小户型住宅,商业物业,区 域,分,分 布,状,状,况,况,城西和郊区,：,：（城西供应体,量,量最大）,城西房地产,供,供给达34.16万平,米,米,城东和,城,城南：（供给,平,平淡）,但万科,金,金色乐,章,章、华,润,润翡翠,城,城二期,等,等大盘,将在年,内,内引起,城,城东楼,市,市井喷,城北：（主要,是,是商业,地,地产项,目,目）,金荷花,、,、荷花,金,金池、,大,大正鞋,都,都、亿,家,家天下,（筹备,）,）等项,目,目掀起,了,了成都,商,商业地,产,产之革,命,命。,环 域,分,分,布,布 状,况,况,一环内,：,：20%,一环到,二,二环：17%,二至三,环,环：37%,三环外,及,及郊区,楼,楼盘：26%,特征：,楼,楼市供,应,应量较,为,为均匀,，,，二环,到,到三,环,环仍是,商,商品房,供,供给主,力,力区域,2004年1-2月,：,：,市区住,宅,宅供应,面,面积：45.64万平方,米,米，同,比,比减少24.6%，销售,面,面积：106.69万平方,米,米，同,比,比增长42.49%，供应,缺,缺口：,61万平方,米,米+2003,年,年的供,应,应缺口=200万平方,米,米,（约2万户的需,求,求缺口,）,）,2003年：,成,成都的,城,城市住,宅,宅地价,为,为负增,长,长，,拍卖土,地,地：60%为,旧,旧城改,造,造置换,出,出来的,土,土地,40%,为,为新增,土,土地,市区内,：,：住宅,用,用地,商,业,业用地,大量的,住,住宅开,发,发转向,郊,郊外,土地供,应,应错位,消 费,者,者,研,研 究,降价敏,感,感：,40%的消费,者,者认为,未,未来两,年,年内，,成,成都的,房,房价将,平,平和下,降,降,60%认为可,能,能会上,涨,涨，上,涨,涨的平,均,均幅度,为,为10%,34.2%的人认,为,为不会,因,因为涨,价,价而,冲,冲动购,房,房,44%的则处,于,于观望,状,状态,8.4%的会延,后,后购买,13.4%的会提,前,前购买,二、成,都,都房地,产,产区域,市,市场分,析,析,理想的,居,居住地,选,选择比,例,例,31.1,购房者,选,选择,城西,27,购房者,选,选择,城南,17.6,购房者,选,选择,城东,购房区,域,域敏感,性,性图,城,西,西,区,区,域,域,市场表,现,现：,成都的,传,传统居,住,住区域,城,城西成,为,为成都,楼,楼市的,一,一大亮,点,点,巨大的投放量,在,在短时间内就,被,被市场消化了,近,近80,原 因,：,：,城西的生活配,套,套设施的日益,完,完善，并且房,价,价低于城南,房价结构：,城西二环至三,环,环外住宅价格,在,在3000元/左右浮动,代表楼盘：,向左向右、博,瑞,瑞都市花园、,楠,楠极地等,特别提示,：,3000,元,/,左右的价格,是,是目前市民的,心,心理价位！,城 南,区,区,域,域,市场表现：,人南南延线楼,市,市发展迅速，,但,但是由于大量,土,土地手续办理,还,还,需,需要较长的时,间,间，新城南近,年,年的开发量不,会,会很大。所以,城,城南的可供选,择,择的楼盘不多,。,。城南的房价,平,平在成都一直,保,保持领先。但,住,住房却一直供,不,不应求。值得,思,思考！,原 因,：,：,由于成熟的城,市,市配套和高品,质,质的楼盘建筑,，,，形成已久的,居,居,住,住偏,好,好，导致了区,域,域房价的攀升,和,和高价位。,房价结构：,城南的房价基,本,本维持在3500元/这,个,个价格线左右,。,代表楼盘：,玉林都市金岸,、,、sohu沸,城,城、水漪袅铜,、,、棕北国际等,城 东,区,区,域,域,市场表现：,向东发展总体,格,格局采用带状,形,形式。2004年，城东房,价,价急剧上涨。,东,东湖片区、建,设,设路、望江路,、,、蜀都大道是,城,城东高价位楼,盘,盘的主要集中,区,区，华润翡翠,城,城和万科城市,花,花园的开发，,以,以及新加坡吉,宝,宝集团的进驻,，,，使得城东的,楼,楼盘品质得到,大,大幅度提升,。,原,因,因,：,：,稀,缺,缺,的,的,城,城,市,市,景,景,观,观,使,使,得,得,目,目,前,前,越,越,来,来,越,越,重,重,视,视,居,居,住,住,环,环,境,境,的,的,市,市,民,民,所,所,追,追,逐,逐,的,的,。,。,房,价,价,结,结,构,构,：,：,二,环,环,路,路,区,区,域,域,内,内,的,的,楼,楼,盘,盘,价,价,格,格,普,普,遍,遍,超,超,过,过,了,了3,0,00,元,元/,代表楼盘：,蜀都花园、万科,城,城市花园、南府,锦,锦、中海九眼桥,项,项目、吉,宝,宝粼江峰阁等,城 北,区,区 域,市场表现：,城北的房价已有,提,提升。城北的城,市,市配套有待完善,，,，交通状况也还,不,不怎么理想，但,是,是城北是目前离,城,城区最近，房价,最,最便宜，住宅性,价,价比最高的区域,。,。下半年万科金,色,色花园的推出将,会,会进一步提高城,北,北楼盘的品质及,房,房价。,原 因：,由于旧城改造、,沙,沙河整治，新的,城,城市规划，使得,该,该区域的居住环,境,境有很大的改善,和,和提升，房价的,上,上涨也是预期的,事,事,。,房价结,构,构：,城北二,环,环路区,域,域内的,房,房价在,2500元/,3200元/,左右,，,，城北,的,的房价,还,还有很,大,大的提,升,升空间,。,代表楼,盘,盘：,前锋项,目,目、迪,康,康银色,诗,诗典、,金,金荷花,等,等,典型项,目,目解读,玉林,都,都市金,岸,岸,锦都一,期,期,缤纷假,日,日,水木光,华,华向,左,左向右,华润翡,翠,翠城,蜀都花园,典型项目,解,解读之一玉林都,市,市金岸,玉林都市,金,金岸,该项目是,一,一栋位于,成,成都市玉,林,林小区玉,林,林南街1,号,号的小高,层,层电梯公,寓,寓，总建,面,面6.8,万,万平方米,，,，户型面,积,积38-180，,价,价格3400-3500元/平方米,左,左右。小,区,区内有游,泳,泳池、综,合,合功能篮,球,球场、大,型,型中心园,林,林、大型,活,活动广场,、,、社区会,所,所中心。,现代城市,功,功能,时,时尚人文,典,典范,出入便利,大型中心,景,景观园林,典型项目,解,解读之二锦都一期,少城新天,地,地 市中,心,心大型风,尚,尚建筑集,群,群,锦都 近30万平,方,方米市中,心,心大型风,尚,尚建筑集,群,群。融合,现,现代与传,统,统，时尚,与,与古典的,双,双重姿态,。,。建筑成,都,都时尚地,标,标、魅力,生,生活排场,。,。,位于城市,中,中心，身,处,处宽窄巷,子,子历史文,化,化保护区,坚,坚持人文,地,地产理念,，,，传统文,化,化与现代,城,城市的理,解,解。,城市休闲,地,地标。汇,聚,聚一线休,闲,闲娱乐时,尚,尚。空中,院,院落式公,寓,寓、新派,写,写字楼、,物,物色商,业,业,广,广场、咖,啡,啡馆、俱,乐,乐部、会,馆,馆、新潮,娱,娱乐及时,尚,尚风情餐,饮,饮。,典型项目,解,解读之三缤纷假日,中央商务,区,区地标建,筑,筑,楼高60,米,米，建筑,面,面积38000平,方,方米。售,价,价5000元/平,方,方米,完善的功,能,能布局和,设,设备配套,商务生活,的,的第三空,间,间,纯酒店式,公,公寓,典型项目,解,解读之四,水木光华,向左向,右,右,精致/实,用,用：31,55平,方,方米个性,空,空间，真,正,正实现都,市,市实用主,义,义,生态/成,熟,熟：水木,光,光华13,万,万平方米,大,大社区，,共,共享空中,花,花园、森,林,林泳池，,色,色叶树林,、,、银杏林,等,等景观配,套,套，社区,生,生活丰富,多,多彩。,休闲/舒,畅,畅：超大,面,面积阳光,泛,泛会所，,浪,浪漫摘星,台,台、乒乓,球,球打拼场,、,、完善周,全,全。,舒适/人,性,性：锦绣,物,物管提供,贴,贴心服务,，,，令你感,受,受无比的,优,优越与舒,适,适。,时尚/艺,术,术：2万,平,平方米风,情,情商业街,，,，休闲设,施,施、,娱乐配套,、,、餐饮茶,楼,楼一应俱,全,全，展现,时,时尚生活,魅,魅力。,潜力/良,机,机：紧邻,西,西南财大,，,，校园商,机,机无限,典型项目,解,解读之五,华润翡,翠,翠城,项目总占,地,地1245亩，总,建,建筑面积,近,近100,万,万平米，,预,预计分5,期,期开发。,项目整个,地,地块被一,湖,湖、两河,、,、三个公,园,园层层环,抱,抱，风水,浩,浩淼，人,杰,杰地灵,，,，其中东,湖,湖水面面,积,积185,亩,亩，东湖,公,公园420亩，沙,河,河公园200余亩,，,，府河公,园,园100,余,余亩，是,一,一块难得,的,的风水宝,地,地。,翡翠城一,期,期北靠东,湖,湖公园，,西,西邻府河,，,，南接华,润,润大道。,净,净用地占,地,地104,亩,亩，住宅,建,建筑面积12万多,平,平米，会,所,所面积2100平,米,米，商业,建,建筑面积2500,平,平米，总,户,户数983户，设,计,计有556个停车,位,位。售价,在,在 3600元/,平,平方米左,右,右,典型项目,解,解读之六蜀都花园,成都市二,环,环路内最,大,大电梯公,寓,寓组团,“,“蜀都,花,花园”，,总,总占地156亩，,总,总建筑面,积,积38万,平,平方米。,与,与澳大利,亚,亚的贝尔,高,高林、英,国,国的威格,斯,斯及上海,同,同策等合,作,作方的强,强,强连手使,得,得蜀都花,园,园这个房,产,产更具市,场,场竞争力,。,。,低价位掀,起,起高层电,梯,梯公寓的,价,价格风暴,配套设施,完,完备，以MALL,的,的形式出,现,现,三、成都,房,房地产分,类,类调查分,析,析,特征：,百花齐放,百,百家争鸣,（成都,的,的房地产,开,开发在表,现,现出极大,的,的兼容性,和,和包容性,。,。各种类,型,型的房地,产,产项都受,到,到追捧。,）,）,类型：,商业VS,住,住宅,投,投资VS,自,自用,（各种业,态,态的地产,项,项目，多,种,种方式的,下,下单模式,，,，共同构,建,建了成都,地,地产的繁,荣,荣！）,目标：,知己知彼,百,百战不殆,（本节单,独,独对住宅,地,地产项目,进,进行专项,分,分析，以,期,期对“维,多,多利亚花,园,园”,提,提供市场,考,考证！）,类 型,分,分,析,析,别,墅,墅,多数人拥,有,有的居住,理,理想，少,数,数人拥有,的,的诗意栖,居,居,小 户,型,型,“灵动空,间,间，自由,世,世界”，,繁,繁荣之下,暗,暗流涌动,多层住宅,“很生活,，,，很成都,”,”，当前,成,成都市民,的,的住家首,选,选,电梯公寓,“高层维,新,新”，代,言,言都市居,住,住的时代,正,正在来临,（注：本,报,报告在解,