房地产发展分析及市场策略

08.08.30,Page,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,青岛市房地产市场分析,及发展策略,经营部,一、青,岛,岛城市,发,发展方,向,向研究,二、青,岛,岛房地,产,产政策,环,环境及,市,市场情,况,况,三、我,公,公司业,务,务现状,、,、资源,、,、团队,等,等优劣,势,势分析,四、青,岛,岛公司,发,发展策,略,略,一、青,岛,岛城市,发,发展方,向,向研究,二、青,岛,岛房地,产,产政策,环,环境及,市,市场情,况,况,三、,我公司,业,业务现,状,状、资,源,源、团,队,队等优,劣,劣势分,析,析,四、青,岛,岛公司,发,发展策,略,略,青岛位,于,于山东,半,半岛南,端,端、黄,海,海之滨,，,，海岸,线,线,(,含所属,海,海岛岸,线,线,),总长为,870,公里，,其,其中大,陆,陆岸线,730,公里，,占,占山东,省,省岸线,的,的,1/4,。海岸,曲,曲折，,岬,岬湾相,间,间，风,光,光秀丽,，,，气候,宜,宜人，,是,是一座,独,独具特,色,色的海,滨,滨城市,。,。,1994,年,2,月，被,列,列为全,国,国,15,个副省,级,级城市,之,之一（,其,其中省,会,会十个,，,，非省,会,会五个,）,）。,面积,10903,平方公,里,里，辖,7,区,5,市。市,人,人民政,府,府驻市,南,南区。,2008,年末全,市,市户籍,总,总人口,为,为,761.56,万人，,其,其中市,区,区,1159,平方公,里,里，人,口,口,276.25,万人；,五,五市（,县,县级）,485.3,万人。,一、青,岛,岛城市,发,发展方,向,向研究,城市概,况,况,珠三角,区,区域,长三角,区,区域,环渤海,区域,2007,年经济,总,总量占,全,全国总,量,量的,19.90%,地区生,产,产总值,增,增长率,17.27,人均生,产,产总值,增,增长率,15.68%,2007,年经济,总,总量占,全,全国总,量,量的,20.70%,地区生,产,产总值,增,增长率,16.90,人均生,产,产总值,增,增长率,15.14%,2007,年经济,总,总量占,全,全国总,量,量的,15.10%,地区生,产,产总值,增,增长率,16.16,人均生,产,产总值,增,增长率,16.76%,山东作,为,为环渤,海,海经济,区,区域最,南,南端的,省,省份，,紧,紧邻长,三,三角经,济,济带；,作,作为连,接,接连接,中,中国最,具,具活力,的,的两大,核,核心经,济,济区域,的,的省份,，,，其地,理,理位置,和,和自身,条,条件得,天,天独厚,；,；,随着经,济,济热点,以,以及国,家,家政策,由,由东南,沿,沿海地,区,区向北,部,部沿海,地,地区的,转,转移，,山,山东的,区,区位优,势,势将日,益,益明显,，,，而其,经,经济潜,力,力也将,得,得到最,大,大程度,的,的释放,。,数据来,源,源：中,国,国统计,年,年鉴,一、青,岛,岛城市,发,发展方,向,向研究,城市地,位,位,结合宏,观,观经济,与,与房地,产,产发展,水,水平双,纬,纬度考,察,察,山东省各城,市,市的综合实,力,力,青岛稳居第,一,一；烟台、,济,济南紧随其,后,后，分列二,、,、三位；,青岛,济南,潍坊,淄博,济宁,东营,临沂,威海,泰安,德州,滨州,聊城,枣庄,日照,菏泽,莱芜,GDP,总量（亿元,）,）,房地产开发,投,投资额,(,亿元,),烟台,1000,2000,3000,4000,100,200,300,一、青岛城,市,市发展方向,研,研究,城市地位,1,维模式,2,维模式,3,维模式,1,维模式线状城市的,表,表征：,（沿江沿路,带,带状城市，,强,强调,通达性，腹,地,地相对狭小,）,）,2,维模式面状城市的,表,表征：（,城,城市群，强,调,调结构性，,功能相对不,对,对称）,3,维模式,(,体状城市,),的表征：,（,（组团式城,市,市群，强调,等,等级、有序,、,、互补和立,体,体网络性，,最,最大限度获,取,取“发展红,利,利”，城市,的,的核心是产,业,业。）,改革开发以,来,来，青岛城,市,市快速扩张,，,，由原来的,带,带状布局发,展,展为组团式,城,城市群。,一、青岛城,市,市发展方向,研,研究,城市发展,主城区“四,横,横三纵”,四横：仙山,路,路；国家重,点,点公路青岛,红其拉甫,线,线主城区段,及,及延长线；,鞍,鞍山路辽,阳,阳路及鞍山,路,路向西延长,线,线；延安路,宁夏路,银,银川路。,三纵：环胶,州,州湾高速公,路,路主城区段,及,及延长线；,山,山东路,重庆路；青,银,银高速公路,（,（市区段）,。,。,高速公路“,六,六条放射、,两,两条穿境、,一,一条环路,”,”,六条放射,国家重点公,路,路青岛,红其拉甫线,和,和济青、青,平,平、青银、,青,青威、莱青,高,高速公路。,两条穿境,同三和潍莱,高,高速公路。,一条环路,环胶州湾高,速,速公路。,主城区“四,横,横三纵”,、,、高速公路,网,网未来规划,为,为“六条放,射,射、两条穿,境,境、一条环,路,路”的总体,格,格局,城市公路建,设,设,一、青岛城,市,市发展方向,研,研究,城市发展,未来水路交,通,通将极大的,缓,缓解主城区,交,交通压力,城市水路建,设,设,现有水路交,通,通,-,轮渡,青岛市现有,水,水路交通有,两,两条，分别,是,是团岛,黄岛对开、,团,团岛,薛家岛对开,。,。从团岛到,黄,黄岛轮渡用,时,时,30,分钟、快船,用,用时,15,分钟，从团,岛,岛到薛家岛,轮,轮渡用时,45,分钟，快船,用,用时,25,分钟。,未来水路交,通,通,-,海上巴士,四方滨海新,区,区作为全市,“,拥湾发展,”,战略格局的,首,首个项目，,目,目前四方区,政,政府将项目,的,的规划设计,交,交由美国朗,润,润国际规划,设,设计有限公,司,司负责，预,计,计两月后将,出,出台初步规,划,划方案，年,内,内启动新区,内,内的道路及,管,管网建设。,在滨海新区,的,的规划设计,方,方案中，有,一,一条特殊的,交,交通线路项,目,目，那就是,“,海上巴士,”,。据悉，如,果,果方案通过,的,的话，滨海,新,新区将是这,条,条,“,海上巴士,”,线路的,“,总站,”,，市民可以,在,在这里买到,通,通往全市海,岸,岸线任何一,处,处的船票。,只,只要条件允,许,许，,“,海上巴士,”,可以在胶州,湾,湾和前海任,何,何一处设立,停,停靠站，市,民,民可以乘坐,“,巴士,”,去上班或出,游,游。,一、青岛城,市,市发展方向,研,研究,城市发展,青岛铁路建,设,设助推城际,“,1,小时,”,经济圈,青岛铁路北,站,站，站场规,模,模近,10,万平方米，,其,其中站房建,筑,筑面积,4.2,万平方米，,站,站台无柱雨,棚,棚,4.5,万余平方米,，,，车站总建,筑,筑面积达,7.7,万平方米，,预,预计,2009,年铁路北站,开,开工建设，,整,整个工程工,期,期两年。并,承,承担大多数,中,中长途旅客,列,列车的运输,工,工作。本市,将,将把该客站,打,打造成主要,客,客站，而青,岛,岛站将逐步,成,成为动车组,专,专用车站。,至,2010,年，本市将,投,投资,10,亿元建设半,岛,岛城际铁路,青,青岛段，具,体,体线路为：,青,青岛新客站,出,出发，途经,沧,沧口火车北,站,站、莱西、,莱,莱阳、桃村,、,、烟台福山,到,到达威海荣,城,城；投资,5,亿元建设半,岛,岛城际铁路,环,环线青岛段,，,，具体线路,为,为烟台福山,经,经威海、沧,口,口火车站北,站,站，最终到,达,达青岛新客,站,站。,城市铁路建,设,设,一、青岛城,市,市发展方向,研,研究,城市发展,地铁有利于,加,加快城市化,进,进程、缩小,南,南北差距,城市地铁建,设,设,2014,年一期工程,建,建成后，预,计,计日输送客,流,流达,23.5,万人次。,2020,年，三期工,程,程全部建成,后,后，日客流,量,量将达,122,万人次。根,据,据规划，从,交,交通效果来,看,看，,2020,年公共交通,承,承担的出行,比,比重达,35%,，而轨道交,通,通所承担的,比,比例将达到,17%,。,地铁的影响,1,、缩小南北,差,差距，推动,相,相关行业发,展,展,地铁一号线,建,建设，能拉,动,动四方、李,沧,沧、城阳区,的,的房地产业,、,、商业、广,告,告业、旅游,业,业等迅速发,展,展，加快产,业,业转移和土,地,地增值，形,成,成新的商业,圈,圈和产业经,济,济带。根据,有,有关研究证,实,实，青岛地,铁,铁建设以及,运,运营后带来,的,的区位效益,可,可使南北之,间,间的人均收,入,入差距缩小,15%,25%,，市区与郊,区,区城市化率,差,差距可缩小,25%,30%,。,2,、缓解交通,压,压力,目前本市机,动,动车保有量,已,已突破,130,多万辆。,与公交车相,比,比，地铁不,受,受天气和道,路,路状况的影,响,响，更加安,全,全环保、快,捷,捷准时，一,小,小时可单向,运,运送旅客,4,万人，运量,是,是公交车的,5,倍；设施先,进,进，乘坐舒,适,适，而且与,火,火车站和空,港,港相连，建,成,成后将进一,步,步改善公共,交,交通，减少,市,市民对私家,车,车的需求和,汽,汽车尾气的,排,排放。,一、青岛城,市,市发展方向,研,研究,城市发展,青岛市区已,初,初步形成“,四,四纵五横,”,快速公交走,廊,廊,城市公交建,设,设,到,2010,年前，本市,计,计划投资,5,亿元建成“,四,四纵五横”,快,快速公交走,廊,廊。“四纵,”,”为火车站,至,至流亭机场,线,线路、五四,广,广场至城阳,线,线路、浮山,所,所至青岛机,场,场线路、啤,酒,酒城至青岛,机,机场线路，,“,“五横”为,团,团岛至国际,会,会展中心线,路,路、火车站,至,至汽车东站,线,线路、四方,到,到汽车东站,线,线路、沧口,至,至东李村线,路,路、城阳至,仰,仰口线路。,调整开辟通,达,达奥运会主,会,会场的公交,线,线路，把浮,山,山湾枢纽建,成,成方便高效,的,的公交枢纽,。,。预计两年,内,内将新开,10,条公交线路,，,，使公交线,总,总长度达到,145,条，市区市,民,民出门,300,米内就有公,交,交站点。,一、青岛城,市,市发展方向,研,研究,城市发展,滨海大道,开发区,前湾港,胶 州,湾,湾,青岛市区,胶州,海底隧道,黄,海,海湾大桥,南济青高速,同三高速公路,2011,年将通车的,海,海底隧道和,2010,年通车的海,湾,湾大桥将极,大,大加强黄岛,与,与青岛市区,的,的联系，更,好,好的承接市,区,区人口和产,业,业的转移。,一、青岛城,市,市发展方向,研,研究,城市发展,青岛市确立,“,“一主三辅,多,多组团”城,市,市发展框架,空间发展战,略,略：依托主,城,城、拥湾发,展,展、组团布,局,局、轴向辐,射,射。,构筑“一主,三,三辅多组团,”,”的现代化,城,城市框架，,打,打造环胶州,湾,湾地区核心,圈,圈层，构建,以,以环胶州区,域,域为核心圈,层,层，以胶南,、,、胶州、即,墨,墨为内圈层,，,，以莱西、,平,平度为外圈,层,层的拥湾发,展,展格局。,并以中心,城,城区为核,心,心，沿三,条,条区域城,镇,镇发展轴,（,（往济南,、,、烟台、,日,日照三个,方,方向）对,更,更广阔的,地,地区形成,经,经济辐射,，,，形成全,省,省“一体,两,两翼”和,海,海洋经济,战,战略格局,的,的核心圈,层,层，推进,半,半岛区域,一,一体化进,程,程。,平度市,莱西市,琅琊组团,螯山组团,胶州市,主城区,即墨市,黄岛区,崂山区,红岛,田横组团,胶南市,一、青岛,城,城市发展,方,方向研究,城市战略,规,规划,城市性质,:,中国东部,沿,沿海重要,中,中心城市,，,，国家历,史,