房地产基本知识教学课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,金地置业策划机构培训课程,房 地 产 的 基 本 知 识,主讲：金地置业,（一）房地产名词,1、房地产:主要是指土地建筑和固定在土地上不可分割的部分,由于其位置,不可移动,因而又称为不动产.,2、土地使用权:使用国有土地所使用的权利,主要指建筑内容,使用年限.,3、产 证:是房屋竣工验收后,由房管部门合法拥有房产的最主要证明材料.,4、三通一平:水,电,路(通).场地平整.,5、配套设施:主要是为方便提供各种设施.,6、容积率:建筑面积与土地总面积之比.,7、占地面积:小区所占的所有土地面积,包括走廊,花园,基地线以内.,8、基地面积:建筑物整体在地面的正投影面积.,9、建筑面积:建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和.,其中公共面积分为:应分摊公共面积 不能分摊公共面积,应分摊公共面积包括:室内楼梯,楼梯悬挑平台,内外廊,门厅,电梯房,多层建筑中突出层面结构的楼梯间等.,不能分摊公共面积包括:建筑报建时未计入容积率的公共面积和有关文件规定不进行分摊的公共面积,非要动车库,消防避难层,地下室,半地下室,设备用房,不高于2米的架空结构转换层,和架空作为社会公众休憩或交通场所等.,每户,(,或单位,),应分摊的公共面积计算法则,:,该用户应该分摊公共面积,=,应分摊公共面积,/,各户使用面积之和,x,该户使用面积,有柱车棚,货棚,站台等,按柱外围水平面积计算建筑面积,;,单排柱的独立棚,货棚,站台等,按顶盖的,水平投影面积的一半计入面积,.,10,、容积率,:,建筑面积与占地面积的一个比值,(,限制小区人口密度比,).,11,、绿化率,:,绿化面积在占地面积中所占的百分比,.,12,、得房率,(,公摊,):,套内使用面积与建筑面积比,.,13、日照间距:建筑物与建筑物之间的距离,他要满足一个比例的要求.,14、中 线:指墙中间的一条线,到两个墙表面的距离都一样.,15、层 高:本层地面至上一层地面的高度,标准层高为2.8米.,16、净 高:本层楼地面与本层顶的高度.净高+楼板厚度=层高.,17、承重墙:指支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开,的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构有较大的影响.,18、非承重墙:指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间,隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响.,19、预置板:指预先按照尺寸统一制作的楼板,到时候再直接铺上去,这样可以使施工速度加快,造价低,但整体抗震性和抗渗性较差,厨、卫一定不能用。,20、现浇板：指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板。,（二）房地产建筑形态,低 层：13F的建筑称为低层建筑。,多 层：7F以下的建筑称为多层建筑。,小高层：711F的建筑称为小高层。,高 层：1230F的建筑称为高层。,超高层：30F以上的建筑称为超高层。,板 楼：有称排楼，即由多个双拼组成，座向统一，并排兴建而成建筑,群体者,多为多层。,双 拼：即每单元层中有两户住宅，又称一梯两户。,独栋别墅：既独立一栋存在的别墅。,双拼别墅：两栋连在一起的别墅。,连栋别墅：多栋连在一起的别墅。,跃 层：又称楼中楼，既室内有楼梯，一屋可为几层，称为跃层。,店 面：又称门市房，用作商业，多为一楼，沿街。,经济适用房：价位较低，适用于大多数消费的商品房，称之为经济使用。,商 品 房：作为商品，以产权出售的房屋，通称为商品房。,（三）房地产结构材质,按建筑结构的材料分类,砖木结构：,这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如,墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。,砖混结构：,建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。,钢筋混凝土结构：,建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。,钢结构：,建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他,材料制成。此结构多用于大型工业建筑。,（四）何为五证两书,五证:,国有土地使用证,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建设工程施工许可证(建设工程开工证),商品房销售(预售)许可证,两书,住宅质量保证书,住宅使用说明书,国有土地使用证详解,国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市国土房管局对直接填发的国有土地使用证根据国有土地使用方式不同，分别加盖北京市国土房管局划拨土地使用证专用章、北京市国土房管局有偿土地使用证专用章、北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章、北京市国土房管局临时土地使用证专用章。,建设用地规划许可证详解,建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。,核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。,法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得建设用地规划许可证而占用土地的，其建设用地批准文件无效。,建设工程规划许可证详解,建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。,核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。,法律后果：房地产商如未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。,建设工程施工许可证详解,建设工程施工许可证(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。,商品房销售(预售)许可证详解,商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的工程验收证。,解读住宅质量保证书,我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按住宅质量保证书的约定，承担保修责任。,商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定。,房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向住宅质量保证书中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。,解读住宅使用说明书,住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注,意事项，一般应当包含以下内容：,1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明,监理单位；,2、结构类型；,3、装修、装饰注意事项；,4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等,设施配置的说明；,5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事,项；,6、门、窗类型，使用注意事项；,7、配电负荷；,8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说,明；,9、其他需说明的问题。,住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用,说明书的，应附于住宅使用说明书中。,（五）住宅基础配置,1、水：一次供水，即自来水公司的统一正常供水；,二次供水，即除正常供水渠道外，另设一独立蓄水装置，以供使用。,2、排水：排水管路，包括厨房、厕所的排水管道及统一的排水装置。,3、通风管：多设在厨房或厕所。,4、电信设施：电话、电视。,5、供电：220V和380V。,THANK,