某公馆蓄客认筹策略与活动方案

,本报告所有内容是严格保密的。,*,*,*,*,*,菲霖公馆蓄客认筹策略与活动方案,邦昌行,于,于,5,月份提,交,交过项,目,目营销,总,总纲及,下,下一步,相,相关准,备,备工作,计,计划，,由,由于各,方,方面原,因,因未实,质,质性启,动,动。,7,月底，,经,经过嘉,良,良公司,和,和邦昌,行,行共同,开,开会讨,论,论决定,税,税务项,目,目“菲,霖,霖公馆,”,”售楼,部,部开放,日,日期定,为,为,8,月,20,日，项,目,目开盘,日,日期定,为,为,10,月,28,日。,因此,根据这,两,两个节,点,点，以,营,营销总,纲,纲为依,据,据，制,定,定项目,现,现阶段,蓄,蓄客认,筹,筹策略,和,和实施,动,动作以,及,及所需,支,支持条,件,件。,背景,3,目录,Part 1,战略定,位,位,目标任,务,务,Part 2,项目入,市,市机会,分,分析,Part 3,项目价,值,值体系,梳,梳理,Part 4,蓄客认,筹,筹期策,略,略与活,动,动,Part 5,蓄客认,筹,筹期工,作,作计划,Part 6,蓄客认,筹,筹的应,急,急预案,战略定位,目标任务,Part 1,5,战略定,位,位,战略层,面,面,站在,全局,的角度,审,审视项,目,目,嘉良地,产,产在景,洪,洪的亮相之,作,作,嘉良地,产,产景洪,2012,年度精彩之,作,作,嘉良地,产,产深耕,版,版纳站,位,位全省,的,的开篇之,作,作,品牌使,命,命,树嘉良,企,企业品,牌,牌,嘉良,菲霖公,馆,馆,项目使,命,命,树项目,精,精品形,象,象,支持嘉,良,良地产,企业资,源,源的再,充,充实,实现嘉,良,良地产,版,版纳大,项,项目的,攻,攻略,战略定,位,位,7,全部：,180,套,嘉良菲霖公馆,销售目,标,标,8,量价双收 树立标杆,销售目,标,标,9,以项目产品发售成功确保品牌轰动,进军景洪精品物业的排头兵,实现进入景洪地产公司知名行列,品牌目,标,标,项目入市机会分析,Part 2,11,劣势分,析,析,品牌形,象,象尚未,建,建立，,知,知名度,和,和美誉,度,度在景,洪,洪尚未,形,形成,目前世纪金源、万达等地产一线品牌已在景洪落户；而本地品牌海诚、浩宇均已有近百万方的开发成果，其市场地位已深入人心。,项目入,市,市机会,分,分析,12,项目入,市,市机会,分,分析,劣势分,析,析,本案精,装,装价格,相,相对处,于,于高位,，,，本地,市,市场接,受有一,定,定抗性,，,，尤其,是,是返利,部,部分信,任,任度较,低,低,精装、带回报产品在景洪市场尚无大规模成功先例，同类型产品基本集中在,复合型大规模项目,，产品取胜因素大部分依靠复合型项目的综合吸引力。,13,项目入,市,市机会,分,分析,劣势分,析,析,项目正,式,式开放,蓄,蓄水至,开,开盘时,间,间过短,，,，广,告推广,周,周期短,，,，可能,导,导致蓄,客,客量不,足,足。,在现有市场背景下，不到,3,个月的销售推广蓄客期对广告传播、现场实景环境及特殊渠道建立的要求和依赖度高。,这，成为项目成功的瓶颈元素。,14,项目入,市,市机会,分,分析,劣势分,析,析,项目预,售,售证办,理,理时间,与,与开盘,时,时间间,隔,隔短，,造,造成具,备,备收款,条,条件的,有,有效认,筹,筹时间,不,不足，,甚,甚至无,法,法认筹,收,收款，,直,直接影,响,响开盘,成,成功性,。,。,在现有条件下，预售证的办理时间将是本阶段的,蓄客,转化成,有效认筹,的最大障碍，同时也是影响开盘的最不确定因素。,15,优势分,析,析,嘉,良,良公司,的,的气魄,及,及精品,战,战略是,项,项目品,质,质的保,证,证和成,功,功的关,键,键动力,；,；,项,目,目产品,保,保证过,硬,硬，未,来,来新中,心,心核心,，,，依托,周,周边项,目,目配套,；,；,景,洪,洪远景,价,价值看,好,好，区,域,域具备,投,投资前,景,景。,精,装,装、回,报,报有强,有,有力的,质,质量保,证,证和投,资,资保证,，,，并有,实,实体样,板,板房展,现,现效果,；,；,综合而,言,言，目,前,前项目,入,入市机,会,会不是,太,太有利,，,，且筹,备,备时间,太,太短。,尤,尤其是,预,预售证,的,的办理,如,如果影,响,响到认,筹,筹，那,开,开盘风,险,险将加,大,大且无,法,法控制,。,。,项目入,市,市机会,分,分析,项目价值体系梳理,Part 3,17,项目的成功营销，一定是深刻的根 植于项目自身特点。,因此，我们需要认真梳理项目的产品价值体系。,18,项目价,值,值梳理,19,项目价,值,值梳理,项目公寓产品的核心价值发力点：,1,）项目地段价值,需要告之和说明。,2,）项目产品价值,需要实景的体验。,3,）产品投资价值,需要引导和对比。,4,）企业服务价值,需要实际的体验。,上述价值发力点适用于所有客群，而针对外销客群，还需在度假生活、功能价值和投资价值层面适当引导。,20,项目价值体系的,六大增值,发力点：,1,）地段价值,用好澜沧江道具，未来核心，打消目前心理抗性。,2,）规划价值,独特的外立面造型。,3,）户型价值,创新的户型设计，尤其是户户带阳台尚属景洪小户型首创。,4,）景观价值,高层的立体景观。,5,）生活度假价值,精装满足即买居住和度假功能。,6,）产品投资价值,购买即享回报，享受与众不同的投资盛宴。,项目价,值,值梳理,蓄客认筹期策略与活动,Part 4,22,蓄客认,筹,筹策略,我们的,策,策略思,路,路：,多线联,动,动，引,爆,爆市场,价格为,基,基，价,值,值为本,短蓄高,爆,爆，强,势,势开盘,认真细,致,致，精,心,心准备,23,策动一,场,场重量,级,级产品,发,发布会,聚焦关,注,注，引,爆,爆全城,发起一,波,波全城,唱,唱响的,地,地毯式,广,广告全,覆,覆盖,万媒传,颂,颂，万,众,众云集,组织一,轮,轮精品,生,生活争,先,先体验,活,活动,嘉良精,品,品，值,得,得典藏,启动一,次,次直效,锁,锁定的,销,销售攻,坚,坚,强劲蓄,水,水集客,，,，强力,认,认筹售,卡,卡,VS,VS,VS,价值认同,价格接受,购买,认筹卡,目标：有效售卡,150,张,目标：情景交融,直效锁定,目标：,DM,直效投放,短信全覆盖,报纸、电视,目标：组织各领域专家学者进行事件效应,聚焦全城关注,蓄客认,筹,筹具体,策,策略实,施,施,24,公关活,动,动线,制造事,件,件焦点,吸引广,泛,泛关注,聚焦潜,在,在目标,广告推,广,广线,项目景,洪,洪首发,事件效,应,应聚关,注,注,万媒传,颂,颂,全城唱,响,响,DM,短信投,放,放,报纸电,视,视配合,9,月底：,酒,酒店公,司,司签约,仪,仪式,样板房,参,参观活,动,动,中秋节,客,客户答,谢,谢会,10,月初：,产,产品发,布,布会,DM,、短信,及,及时密,集,集覆盖,辅助媒,体,体渠道,覆,覆盖,报纸、,电,电视软,炒,炒配合,现场体,验,验线,实品展,示,示,体验为,王,王,全城推,荐,荐,强势集,客,客,样板房,体,体验,9,月底日,样,样板房,开,开放，,实,实品呈,现,现，盛,邀,邀鉴赏,。,。,工地包,装,装，规,范,范施工,现,现场。,销售执,行,行线,客户认,筹,筹,强力集,客,客,认筹,强势集,客,客,8,月,20,日接待,中,中心开,放,放正式,认,认筹登,记,记。,10.28,日引爆,开,开盘,蓄客认,筹,筹具体,动,动作实,施,施,25,1,）售楼,部,部开放,：,：,群发短,信,信告知,后,后凭短,信,信到售,楼,楼部领,取,取电影,票,票，吸,引,引客户,到,到访。,2,）样板,房,房开放,：,：,短信告,知,知及来,访,访告知,后,后参观,客,客户可,领,领取小,礼,礼品一,份,份。,3,）昆明,线,线下渠,道,道活动,：,：,配合景,洪,洪营销,节,节奏进,行,行,1-3,场推介,，,，同时,启,启动北,京,京渠道,建,建立,及试探,，,，是否,具,具备可,行,行性。,4,）出租,车,车,/,导游带,客,客：,配合营,销,销节奏,引,引导带,客,客；成,交,交奖励,措,措施暂,定,定为,1000,元,/,套。,5,）项目,亮,亮相的,事,事件发,布,布会：,制造事,件,件，引,爆,爆项目,。,。,6,）景,洪,洪线,下,下渠,道,道：,对单,位,位、,大,大企,业,业采,用,用调,查,查表,或,或抽,奖,奖形,式,式进,行,行项,目,目宣,讲,讲并,引,引导,购,购买,。,。,强调,的,的是,：,：,本阶,段,段活,动,动多,以,以线,下,下渠,道,道进,行,行，,线,线下,渠,渠道,做,做法,成,成本,低，,指,指向,性,性明,确,确，,可,可调,整,整时,间,间和,余,余地,大,大。,渠道,活,活动,安,安排,26,目标任务：,蓄客,1200,批,认筹,150,批,集中蓄水周期：,2,个月,广告推广周期：,2,个月,蓄客,认,认筹,目,目标,27,需要,直,直面,的,的客,观,观现,实,实：,在很,短,短的,时,时间,段,段要,完,完成,高,高质,量,量的,有,有效,蓄,蓄水并且在一,个,个集,中,中的,时,时点,高,高质,量,量的,引,引爆,和,和释,放,放在有,效,效的,销,销售,期,期内,实,实现,有效,蓄,蓄水,向,直接,购,购买,的全,面,面转,换,换,蓄客,认,认筹,目,目标,面,面临,难,难题,28,蓄客,认,认筹,期,期,时间,：,：,8,月,20,日,10,月,28,日,目标,：,：认,筹,筹,150,张有,效,效卡,手段,：,：全,线,线营,销,销，,项,项目,信,信息,覆,覆盖,全,全城,，,，在,短,短期,内形,成,成阻,断,断效,应,应；,项,项目,亮,亮相,发,发布,，,，制,造,造,焦点,事,事件,。,蓄客,认,认筹,周,周期,及,及目,标,标,29,客户,来,来源,：,：,1,）售,楼,楼部,自,自然,上,上客,客,客户,：,：通过,组,组合,推,推广,吸,吸引,2,）外,跑,跑渠,道,道客,户,户：通过,外,外跑,洽,洽谈,宣,宣讲,吸,吸引,3,）之,前,前来,电,电来,访,访客,户,户：通过,跟,跟踪,维,维护,保,保持,4,）出,租,租车,/,导游,带,带客,客,客户,：,：通过,成,成交,奖,奖励,1000,元,/,套政,策,策吸,引,引,5,）折,页,页派,发,发客,户,户：通过,对,对定,点,点区,域,域、,定,定点,人,人群,发,发放,吸,吸引,6,）全,员,员营,销,销：通过,朋,朋友,介,介绍,、,、推,荐,荐,以上,客,客户,来,来源,确,确保,到,到开,盘,盘前,蓄,蓄客,1200,批；,由于,时,时间,短,短、,任,任务,重,重，,认,认筹,可,可采,用,用边,蓄,蓄客,边,边认,筹,筹方,式,式，,也,也可,视,视蓄,客,客情,况,况调,整,整为,蓄满,一,一定,数,数量,后,后集,中,中认,筹,筹模,式,式。,在,在执,行,行过,程,程中,调,调整,。,。,蓄客,期,期客,户,户来,源,源,30,认筹,卡,卡（,金,金额,5000,元）,通知时间,：,：分批通,知,知（统一,口,口径）,电话,+,短信,（,（提前两,天,天开始通,知,知）,目标任务,2,个月,150,张卡，认,筹,筹率,10%-15%,（客户批,次,次、人次,达,达到,1200,批以上）,除去之前,蓄,蓄客,500,批，外跑,预,预计,100,批，还需,日,日均客户,接,接待达到,10,批。,诱导口径,权益,【,开盘当天,持,持卡客户,优,优惠,3%+,一次性付,款,款优惠,1%,（按揭无,优,优惠）,+,开盘当天,抽,抽奖活动,】,+10,年每年,7%,的回报返,利,利配置,+,抢购机遇,+,价格诱导,+,升值预期,关键道具,认购合同,公,公示,+,预售合同,公,公示,+,预售证公,示,示,+,价格公示,+,酒店运营,公,公示