昭通市金融中心和商业文化综合体项目盈利模式设计

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,深圳新摩尔商业管理有限公司,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,深圳新摩尔商业管理有限公司,*,昭通市金融中心和商业文化综合体项目赢利模式设计,深圳新摩尔商业管理有限公司董事长,清华大学商业地产总裁班客座教授,杨宝民,2013,年,5,月,30,日,致荣泰房地产公司,深圳新摩,尔,尔商业管,理,理有限公,司,司,目录,一、市场,分,分析结论,二、项目,成,成本分析,和,和赢利模,式,式设计,三、项目,商,商业规划,和,和招商建,议,议,7,号地块商,业,业规划建,议,议,8,号地块商,业,业规划建,议,议,9,号地块商,业,业规划建,议,议,四、项目,物,物业销售,初,初步建议,五、项目,经,经营管理,建,建议,1.,租金收入,预,预测,2.,经营管理,流,流动资金,预,预测,3.,经营管理,组,组织架构,建,建议,总结,深圳新摩,尔,尔商业管,理,理有限公,司,司,昭通城市,总,总体规划,昭通规划,形,形成,“,一主、二,副,副、七点,、,、一轴两,带,带,”,深圳新摩,尔,尔商业管,理,理有限公,司,司,昭通市人,口,口及收入,情,情况,昭通市现,有,有人口,582.95,万，全,市,市常住人,口,口,521.35,万人。,城镇居民,人,人均可支,配,配收入为,14073,元，人均,生,生活消费,支,支出,9095,元。,农民人均,纯,纯收入,3294,元，农民,人,人均生活,消,消费支出,2935,元。,城镇居民,家,家庭恩格,尔,尔系数为,43.8%,，农村居,民,民家庭恩,格,格尔系数,为,为,50.2%,。,深圳新摩,尔,尔商业管,理,理有限公,司,司,目前档次,最,最高的百,货,货是浙江,商,商人经营,的,的新百大,，,，鞋类商,品,品以百丽,作,作为代表,。,。,目前青年,路,路租金最,高,高达到每,月,月,200,元,/,平方米以,上,上，街区,长,长度在,400,米左右。,深圳新摩,尔,尔商业管,理,理有限公,司,司,街区档次,最,最高的是,洋,洋人街区,，,，以地下,超,超市作为,吸,吸引人气,的,的主要业,态,态，珠宝,品,品牌以周,大,大福作为,代,代表。,深圳新摩,尔,尔商业管,理,理有限公,司,司,本项目适,合,合现代购,物,物中心和,金,金融写字,楼,楼和公寓,以,以及艺术,中,中心进行,组,组合（能,够,够增加主,题,题文化酒,店,店更好）,，,，形成现,代,代城市商,业,业与文化,综,综合体。,深圳新摩,尔,尔商业管,理,理有限公,司,司,项目,SWOT,分析,S,优势,项目位于昭通市昭阳区，属于昭通市,行政中心，同时也是昭通主要发展区,域；,W,劣势,地块分散，主要地块占地面积形状不,够大,周边农民房严重影响项目形象,O,机会,可以通过设立扶梯和天桥引导人流，,通过引进超市吸引人气，通过设立高,端购物中心提升昭通金融中心的形象,T,威胁,部分竞争对手正在通过建立高档酒店,和名品购物中心抢占高端商业份额,深圳新摩,尔,尔商业管,理,理有限公,司,司,深圳新摩,尔,尔商业管,理,理有限公,司,司,市场分析,结,结论,1.,昭通是区,域,域内最大,的,的城市，,需,需要增强,城,城市的金,融,融服务和,商,商业辐射,力,力。,2.,本项目选,址,址在昭通,最,最繁华的,青,青年街区,南,南侧端点,。,。,深圳新摩,尔,尔商业管,理,理有限公,司,司,项目成本,分,分析和赢,利,利模式设,计,计,采用现代,购,购物中心,的,的综合体,定,定位成本,和,和投资估,算,算,物业类别,计算过程,金额,(,万元,),写字楼,355444000,元,/,14217.6,酒店式公寓（含装修）,302643500,元,/,10592.4,商业,地上,500005000,元,/,25000,地下,90004000,元,/,3600,保留,45643000,元,/,部分拆除,1396.2,住宅,478242500,元,/,11956,地下停车（不含地下商业）,32933,平方米,2500,元,/,8233.25,土地价格（体育场置换等）,600,万元,/,亩,37,亩,22200,合计,97195.45,深圳新摩,尔,尔商业管,理,理有限公,司,司,一流,的,的商,业,业规,划,划与,建,建筑,设,设计,结,结合,，,，本,项,项目,购,购物,中,中心,部,部分,整,整体,销,销售,给,给大,型,型零,售,售企,业,业，,获,获取,有,有限,的,的利,润,润。,类,类似,南,南昌,百,百货,整,整体,出,出售,给,给百,盛,盛模,式,式。,物业类别,计算过程,金额,(,万元,),写字楼,355446500,元,/,23103.6,酒店式公寓（含装修）,302645500,元,/,16645.2,商业,地上,5000010000,元,/,50000,住宅,478244500,元,/,21520.8,合计,111269.6,预计,销,销售,利,利润,为,为,111269-97195.45=14074,万元,保,保留,物,物业,价,价值,1.3,亿元,左,左右,深圳,新,新摩,尔,尔商,业,业管,理,理有,限,限公,司,司,2.,本项,目,目部,分,分商,业,业街,区,区出,售,售，,购,购物,中,中心,大,大部,分,分保,留,留经,营,营。,本,本项,目,目写,字,字楼,和,和公,寓,寓和,住,住宅,大,大部,分,分对,外,外销,售,售，,保,保留,少,少量,写,写字,楼,楼。,物业类别,计算过程,金额,(,万元,),写字楼,355446500,元,/,23103.6,酒店式公寓（含装修）,302645500,元,/,16645.2,商业销售,8,号地块和七号地块,地上,2000020000,元,/,40000,住宅,478244500,元,/,21520.8,合计,101269.6,本项,目,目从,销,销售,角,角度,101269-97195.45=4075,万元,.,实际,的,的操,作,作中,，,，保,留,留物,业,业为,43476,万平,方,方米,。,。,深圳,新,新摩,尔,尔商,业,业管,理,理有,限,限公,司,司,项目,商,商业,规,规划,和,和招,商,商建,议,议,本项,目,目适,合,合按,照,照现,代,代购,物,物中,心,心进,行,行规,划,划。,昭,昭通,的,的街,区,区商,业,业数,量,量已,经,经足,够,够多,，,，目,前,前需,要,要的,是,是一,流,流的,购,购物,中,中心,和,和城,市,市商,业,业与,文,文化,综,综合,体,体,。,深圳,新,新摩,尔,尔商,业,业管,理,理有,限,限公,司,司,7,号地,块,块商,业,业规,划,划建,议,议,适合,昭,昭通,档,档次,的,的名,品,品购,物,物中,心,心,建,建,议,议在,原,原来,基,基础,上,上增,加,加,7,号地,块,块地,上,上商,业,业建,筑,筑面,积,积，,减,减少,住,住宅,面,面积,。,。,保留,4564,平方,米,米,建,建,议,议做,青,青春,时,时尚,流,流行,女,女装,2000,平方,米,米,1564,男装,，,，,1000,平方,米,米快,餐,餐。,深圳,新,新摩,尔,尔商,业,业管,理,理有,限,限公,司,司,7,号地,块,块商,业,业规,划,划建,议,议,楼层,主要业态,辅助业态,-1,层,9000,7000,平方米超市,2000,平方米街区 茶叶，药店，烟酒特色礼品,1,层,7460,化妆品,2000,平方米，引进,20,个品牌，女鞋,2000,平方米。珠宝,1000,平方米,2460,平方米淑女装,2,层,7460,4960,淑女装,少女装,2000,平方米,写真中心,500,平方米,3,层,7460,男装,4000,平方米，运动装,3000,平方米,咖啡厅,460,平方米,4,层,6460,餐饮,2000,平方米，娱乐,1000,平方米，,3460,儿童玩具和儿童服饰,5,层,5000,健身中心,2000,平方米，书店,1000,平方米,电影院,2000,平方米,两层电影院,6,层,3500,咖啡厅,500,平方米,艺术馆,1000,平方米,KTV2000,合计,比原计划增加,9000,平方米,46340,平方米,深圳,新,新摩,尔,尔商,业,业管,理,理有,限,限公,司,司,8,号地,块,块商,业,业规,划,划建,议,议,位置,主要业态,面积,西侧,女装旗舰品牌,4000,平方米,银行或者保险公司,2000,平方米,中侧,女性,SPA,和美容中心,1000,平方米，重点在二楼,5000,平方米,女装,5000,平方米,1000,平方米,东侧,咖啡厅和餐饮,2000,平方米,银行营业厅,2000,平方米,合计,16000,平方米,深圳,新,新摩,尔,尔商,业,业管,理,理有,限,限公,司,司,9,号地,块,块商,业,业规,划,划建,议,议,2370,平方,米,米,建,建,议,议定,位,位为,餐,餐饮,和,和中,医,医健,康,康休,闲,闲以,及,及足,疗,疗中,心,心等,业,业态,深圳,新,新摩,尔,尔商,业,业管,理,理有,限,限公,司,司,项目,物,物业,销,销售,初,初步,建,建议,1.,重视,银,银行,和,和保,险,险公,司,司的,提,提前,销,销售,即使,未,未能,提,提前,达,达成,协,协议,，,，建,议,议在,商,商业,裙,裙楼,也,也要,分,分别,考,考虑,银,银行,营,营业,网,网点,和,和保,险,险公,司,司对,营,营业,大,大厅,的,的要,求,求。,2.,重视,整,整体,销,销售,，,，优,质,质品,牌,牌代,理,理公,司,司购,买,买商,铺,铺优,先,先。,3.,重视,和,和龙,头,头商,家,家合,作,作，,销,销售,商,商铺,的,的端,点,点部,分,分考,虑,虑引,进,进优,质,质品,牌,牌。,项目,规,规划,设,设计,建,建议,-,方案,1,美化,购,购物,中,中心,形,形状,，,，增,加,加商,业,业物,业,业面,积,积,9000,平方,米,米，,减,减少,住,住宅,面,面积,深圳,新,新摩,尔,尔商,业,业管,理,理有,限,限公,司,司,项目,规,规划,设,设计,建,建议,-,站在,政,政府,角,角度,建,建议,采,采用,方,方案,2,整体,开,开发,七,七号,地,地块,极大,地,地提,升,升城,市,市形,象,象，,成,成为,昭,昭通,现,现代,化,化建,设,设的,重,重要,地,地标,。,。,深圳,新,新摩,尔,尔商,业,业管,理,理有,限,限公,司,司,最佳,地,地级,城,城市,商,商业,综,综合,体,体参,考,考模,型,型,深圳,新,新摩,尔,尔商,业,业管,理,理有,限,限公,司,司,昭阳,大,大道,青年,路,路,空中,公,公园,和,和广,场,场的,互,互相,呼,呼应,深圳,新,新摩,尔,尔商,业,业管,理,理有,限,限公,司,司,深圳,新,新摩,尔,尔商,业,业管,理,理有,限,限公,司,司,项目,经,经营,管,管理,建,建议,1.,租金,收,收入,预,预测,2.,经营,管,管理,流,流动,资,资金,预,预测,3.,经营,管,管理,组,组织,架,架构,建,建议,深圳,新,新摩,尔,尔商,业,业管,理,理有,限,限公,司,司,租金,收,收入,预,预测,本项,目,目拥,有,有较,多,多保,留,留物,业,业,47476,万平,方,方米,，,，初,期,期适,合,合放,水,水养,鱼,鱼，,前,前两,年,年租,金,金适,合,合在,30,元,/,月,/,平方,米,米，,第,第三,年,年开,始,始每,年,年递,增,增,10,元,/,月,/,平方,米,米。,年份,租金计算,金额,第一年,47476,万平方米,30,元,/,月,/,平方米,12,月,1709,万元,第二年,47476,万平方米,30,元,/,月,/,平方米,12,月,17