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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,2012,房地产营销策划大全,震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：,http:/,观澜华庭群商招商定位方案,（初稿）,确认：合肥光明置业有限公司,提报：合肥全智地产营销策划有限公司,合肥全智地产营销策划有限公司,前,言,言,首先感,谢,谢光明,置,置业领,导,导给我,司,司这个,机,机会，,来,来一起,参,参与观,澜,澜华庭,商,商业项,目,目的运,作,作，我,司,司会认,真,真负责,的,的从市,场,场、环,境,境、专,业,业等角,度,度出发,，,，结合,项,项目本,身,身的特,点,点，给,出,出我司,运,运作的,建,建议，,望,望贵司,领,领导给,予,予批评,和,和指正,。,。,观澜华,庭,庭项目,是,是有合,肥,肥光明,置,置业有,限,限公司,投,投资建,设,设的项,目,目，其,物,物业主,要,要有住,宅,宅和底,商,商，项,目,目位于,合,合肥南,紫,紫云路,与,与清潭,路,路交叉,口,口，背,靠,靠经济,技,技术开,发,发区；,东,东依现,代,代化滨,湖,湖新城,，,，紧密,连,连接未,来,来省会,政,政务文,化,化区，,省,省级金,融,融服务,平,平台中,心,心，,整,整个项,目,目交付,预,预计,2014,年交付,，,，一期,共,共,8,幢约,1300,户预计,2013,年,12,月交房,使,使用。,合肥全,智,智地产,营,营销策,划,划有限,公,公司,一、项,目,目状况,二,二、,定,定位规,划,划三,、,、招商,策,策略,四,四、招,商,商执行,五,五、,经,经营管,理,理,纲,要,要,合肥全,智,智地产,营,营销策,划,划有限,公,公司,项目所,处,处的区,域,域是合,肥,肥市重,点,点打造,的,的新城,市,市中心,，,，是省,政,政府鼎,力,力打造,的,的新城,区,区,滨湖区,，,，这里,将,将是合,肥,肥未来,新,新形象,的,的集中,展,展示区,，,，未来,潜,潜力无,限,限。,项目地,处,处紫云,路,路和清,潭,潭路交,口,口处东,北,北角，,其,其中紫,云,云路是,滨,滨湖的,主,主干道,路,路。,合肥全,智,智地产,营,营销策,划,划有限,公,公司,区,位,位,项目状,况,况,项目属,于,于金源,商,商圈内,，,，其商,业,业有万,商,商百货,、,、永辉,超,超市、,金,金源国,际,际大酒,店,店、,9,号公馆,、,、车巢,汽,汽车城,和,和滨湖,世,世纪城,周,周边底,商,商等，,总,总体量,超,超过,30,万方。,项目周,边,边无正,规,规商业,，,，除了,滨,滨湖前,城,城的商,业,业配套,和,和附近,的,的零散,商,商家等,基,基本再,无,无商业,。,。,合肥全,智,智地产,营,营销策,划,划有限,公,公司,商业环,境,境,项目周,边,边有滨,湖,湖前城,、,、江淮,六,六村、,前,前城芒,果,果墅、,江,江淮汽,车,车厂、,文,文华阁,、,、,46,中学、,新,新年村,、,、合肥,学,学院和,回,回迁住,宅,宅等。,交通方,便,便，项,目,目紧邻,主,主干道,路,路，其,中,中有,18,路和,26,路公交,车,车经过,项,项目旁,边,边。,合肥全,智,智地产,营,营销策,划,划有限,公,公司,人,气,气,观澜华,庭,庭商业,部,部分所,在,在整个,项,项目的,南,南部和,西,西南部,，,，沿着,滨,滨湖的,主,主干道,紫云路,，,，一期,建,建设的,正,正式商,业,业部分,，,，整个,商,商业面,积,积约,19000,平米；,从层数,上,上分：,一,一共有,四,四层，,负,负一层,到,到第三,层,层；,从楼栋,来,来分：,一,一栋是,一,一体，,从,从负一,层,层至三,层,层，十,七,七栋和,十,十八栋,是,是一整,体,体，从,负,负一层,至,至三层,，,，其中,负,负一层,是,是连贯,一,一栋、,十,十七栋,和,和十八,栋,栋；,沿紫云,路,路一栋,、,、十七,栋,栋和十,八,八栋三,幢,幢住宅,1-3,层商业,共,共计约,10000,平方，,其,其中十,七,七栋和,十,十八栋,约,约,8000,平方；,一,一栋约,2000,平方；,负一层商业共,8762,平方，其中一,栋,栋约,4903.2,平方；十七栋,和,和十八栋约,3858.9,平方；,项目主打柱距,7.8,米，层高,合肥全智地产,营,营销策划有限,公,公司,物业条件,合肥全智地产,营,营销策划有限,公,公司,总,结,结,从区位看,，虽然处在滨,湖,湖区域内，但,是,是不属于滨湖,发,发展的具体方,向,向，滨 湖的,方,方向是沿巢湖,建,建立新城。,项目属于金源,商,商圈，但离金,源,源,MALL,有一定的距离,，,，受其商业覆,盖,盖面的影响，,项,项目的具体地,位,位难度很大。,从商业环境看,，周边基本没,有,有什么商业，,更,更不存在商业,人,人流和氛围，,商,商业基本集中,于,于滨湖世纪城,，,，被金源,MALL,一家垄断。,从人气上看,，周边虽然有,一,一定的常住和,外,外来人口，但,是,是其总量上很,难,难支撑一个这,么,么大底商商业,集,集中区,项目东边小区,和,和人流相对较,多,多，但是因合,安,安高速横跨紫,云,云，受其影响,导,导致人群很难,转,转移到此。,从物业自身上,看,看,，商业面积的,组,组合相对不合,理,理，负一层所,占,占用的面积较,大,大，而适合经,商,商的地上面积,相,相对较小，其,商,商业体量又很,难,难和金源相抗,衡,衡，,综上所述：,项目周边消费,市,市场不足，商,业,业氛围欠缺，,商,商业体量偏大,，,，物业面积的,组,组合不合理，,商,商家资源不足,，,，在这样一些,相,相当不利的条,件,件下，,哪里才是项目,定,定位的方向？,我们的出路在,哪,哪里？,如何来实现成,功,功的招商？,。,。,。,。,。,如何很好的解,决,决以上问题，,是,是本案研究的,方,方向，也就为,项,项目的定位找,到,到了出路！,合肥全智地产,营,营销策划有限,公,公司,总,结,结,合肥全智地产,营,营销策划有限,公,公司,SWOT,分析,优势（,Strengthens,）,:,1,、项目周边没有规模商业。,2,、交通便利。,3,、项目自身有住宅物业，提供一定消费群体,劣势（,Weaknesses,）,:,1,、目前区域内欠缺商业氛围。,2,、区域内无住宅小区，人气不足，缺少随机消费。,机会（,Opportunities,）：,1,、地方政府的宏观政策扶持。,2,、滨湖新区的高速发展。,3,、地区工业化进程的受益者。,4,、商业投资市场比较活跃。,威胁（,Threats,）,:,1,、商业物业市场供应，将从供小于求 向供大于求转变。,2,、未来区域内竞争激烈。,合肥全智地产,营,营销策划有限,公,公司,定位解析,项目定位必须,遵,遵循以下几大,原,原则：,因地制宜,（从四方面进,行,行考虑，第一,从,从消费市场，,第,第二从商家资,源,源市场，第三,从,从竞争市场，,第,第四从政府未,来,来规划）,适度超前,（从以下几方,面,面进行考虑，,第,第一消费市场,需,需要适度引导,，,，第二商业形,象,象需要适度提,升,升，第三经营,特,特色需要适度,创,创新，第三考,虑,虑市场未来发,展,展趋势）,全面竞争,（由于项目体,量,量原因，需要,建,建立商业品牌,形,形象与影响，,以,以及考虑项目,后,后期长期、持,续,续、稳定经营,的,的需要，所以,项,项目必须引进,主,主力业态，利,用,用主力业态对,其,其他零散商业,业,业态的带动与,影,影响提升项目,的,的商业集群效,应,应，参与金源,商,商业全面竞争,）,）,科学规划,（必须分析项,目,目物业的优势,与,与劣势，将优,质,质物业部分规,划,划为形象最好,、,、利润最高的,商,商业业态与业,种,种，将非优质,物,物业部分规划,为,为大众性消费,、,、目的性消费,或,或特色消费，,以,以提高该部分,物,物业人气与商,业,业价值）,定位规划,合肥全智地产,营,营销策划有限,公,公司,定位解析,项目定位必须,遵,遵循以下几大,原,原则：,价格合理,（不管怎样规,划,划，项目始终,都,都脱离不了现,有,有周边大众流,行,行性消费需求,，,，所以在品牌,选,选择及价格定,位,位方面必须慎,重,重，主要以大,众,众流行品牌或,成,成长性品牌为,主,主，价格以满,足,足,80%,以上主流消费,市,市场的消费需,求,求）,资源充足,（必须考虑合,肥,肥和滨湖市场,最,最大量的商家,资,资源市场，必,须,须考虑该部分,商,商家所能接受,的,的合作方式与,合,合作条件，只,有,有商家资源丰,富,富且愿意进驻,，,，项目招商才,可,可能取得成功,，,，经营才可能,取,取得成功）,形象高端,（大众流行,MALL,并非就做不出,时,时尚商业的形,象,象与特色，反,之,之则更应注重,对,对项目品牌形,象,象的投入与维,护,护，项目形象,包,包括商品形象,、,、价格形象、,服,服务形象、外,观,观形象）,理念领先,（必须利用国,内,内知名主力商,家,家的品牌形象,及,及经营理念提,升,升项目的经营,理,理念，提升商,家,家及消费市场,对,对项目的认同,与,与接受，形成,忠,忠诚度）,合肥全智地产,营,营销策划有限,公,公司,总体定位,根据上述思路,，,，现对项目整,体,体进行一下定,位,位：,项目案名,：观澜购物天,地,地（,GL shoppingmall),总体定位：,观世澜城摩行天下,规划定位：,大众流行时尚,百,百货,+,连锁品牌超市,+,休闲娱乐,+,餐饮商务为一,体,体；,合肥全智地产,营,营销策划有限,公,公司,总体定位,经营定位：,以“日常便利,性,性、大众流行,性,性消费”为主,，,，以“流行时,尚,尚类、时尚前,沿,沿类”消费为,辅,辅；,市场定位：,超市部分满足,项,项目周边,3,公里全客层消,费,费需求；百货,部,部分满足滨湖,18-40,周岁“一站式,大,大众流行性”,消,消费需求；,形象定位,：观澜购物天,地,地,滨湖城市商业新型综合体！,推广定位：,一个,Mall,万千感受,价格定位,：,50-300,元,/,件单品,管理定位：,统一规划、统,一,一招商、统一,管,管理、统一推,广,广、统一形象,、,、统一服务,合肥全智地产,营,营销策划有限,公,公司,业态规划,楼层,规划区域,规划主题,规划业态,规划品牌,面积,整,-1F,整层,连锁超市,食品,/,居家用品,/,生鲜,/,蔬菜,/,水果,/,日用百货,苏果,/,华联,/,合家福等,5,000,二栋连体,1F,整层,百货,服装,/,鞋帽,/,书籍,/,数码,/,饰品小吃,摩登百货,/,太阳城,/,尚街等,2600,2F,整层,百货,服装,/,鞋帽,/,书籍,/,数码,/,饰品小吃,摩登百货,/,太阳城,/,尚街等,2600,3F,整层,休闲,/,娱乐,商务会所,/,咖啡,/,简餐,/,主题餐饮,等,E,家,/,格林,/,上岛等,2600,单栋,1F,整层,生活配套,美发,/,小吃,/,洗车等,660,2F,整层,生活配套,网吧,/,宾馆,/,咖啡茶楼等,660,3F,整层,生活配套,宾馆,/,咖啡茶楼等,660,合肥全智地产,营,营销策划有限,公,公司,招商原则,二个重点：,重点引进,合肥本土具有,较,较强经营实力,、,、成熟经营理,念,念、良好市场,经,经营前景、创,新,新经营特色、,高,高成长性、高,知,知名度、质优,价,价廉的百货类,商,商业品牌；,重点引进,著名商家、著,名,名企业、著名,品,品牌；,四个优先：,主力项目优先,：,：,对符合本项目,总,总体商业规划,与,与经营定位，,且,且经营面积在,100,平米以上的主,力,力商家实行优,先,先签约；,著名品牌优先,：,：,对国际、国内,著,著名品牌商家,实,实行优先签约,；,；,独家经营优先,：在本区域市,场,场内独家经营,之,之优势品牌优,先,先
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