南熙福邸市调报告分析

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,纵横,CBD,回到南熙福邸,华安,南熙福邸项目组,纵横,CBD,回到南熙福邸,华安,南熙福邸项目组,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,纵横,CBD,回到南熙福邸,华安,南熙福邸项目组,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,纵横,CBD,回到南熙福邸,华安,南熙福邸项目组,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,纵横,CBD,回到南熙福邸,华安,南熙福邸项目组,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,纵横,CBD,回到南熙福邸,华安,南熙福邸项目组,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,纵横,CBD,回到南熙福邸,华安,南熙福邸项目组,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,纵横,CBD,回到南熙福邸,华安,南熙福邸项目组,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,纵横,CBD,回到南熙福邸,华安,南熙福邸项目组,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,纵横,CBD,回到南熙福邸,华安,南熙福邸项目组,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,纵横,CBD,回到南熙福邸,华安,南熙福邸项目组,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,纵横,CBD,回到南熙福邸,华安,南熙福邸项目组,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,纵横,CBD,回到南熙福邸,华安,南熙福邸项目组,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,白沙市调报告,纵横,CBD,回到南熙福邸,一、,市场分析,二、政府规划,三、竞品分析,四、区域招商,市场政策,-,金融政策,货币政策支持，金融政策宽松,【,释放购房需求,】,降息最直接的影响是购,房成本下降,，放大城市利好，购房者对市场的预期将明显向好，大大刺激尚在,观望中的购房者入市,【,降低房企融资成本,】,从开发商角度来看，一方面可以,借助政策利好，加快推盘节奏，,加速去化；另一方面，房企,融资成本将大幅下降,，对于大型房企而言也将对其持续下滑的盈利能力起到一定改善作用,市场政策,-,二胎放开,调整人口结构，影响购房需求,政策：,中共十八届五中全会,10,月,29,日闭幕，会议决定：坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。这是继,2013,年，十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。,对楼市影响：,影响住房需求结构的变化，改善型需求突显，利好改善型项目；全面实施二胎政策后，生二胎的家庭改善家庭住房状况成为必然,改善型需求功能性要求更高，细节更多，对开发商研发能力提出更高要求；城市家庭生二胎的多为经济状况较为良好的家庭，对于改善型住宅功能性要求更高,全面二胎政策对于提振楼市需求，延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用，对当前楼市去库存也有积极的意义,市场政策,-,郑州大事记,事件：,10,月,15,日，郑东新区举行项目入驻集中签约仪式，,18,个龙头产业项目签约入驻，计划总投资,95,亿元。其中，,9,个金融机构入驻，总投资额达,76,亿元，涉及银行、保险、资产管理、金融监管等多种业态，另有两大产业园落户白沙。,白沙成为郑州市新的投资沃土和产业集聚中心地,集中签约的影响和意义：,郑东新区作为金融集聚核心功能区，此次一次性引进,9,个金融项目入驻，“金融豫军”发展态势迅猛。郑东新区单金融业占,GDP,比重的,54%,，此次,渤海银行、恒丰银行的签约入驻，也标志着全国,12,家股份制银行，已有,11,家落户郑东新区。,而对于刚刚划入郑东新区的白沙板块来说，此次签约也有,建设科技园、有色地质科技园,两大项目落户。目前，白沙板块顺应时世，紧随“互联网,+”,的热潮，由,大数据产业园、电商产业园、建设科技园、有色地质科技园四大产业园,助力，必将成为郑州市新的投资沃土和产业集聚中心地。,市场政策,-G107,辅道开建,事件：,10,月,23,日，郑州市城乡规划局对,G107,辅道快速化工程进行公示。该快速化工程将分为高架北段（北四环至金水东路）、隧道段（金水东路至商都路）、高架南段（经八南路至南四环）三段，三段设计全长约,14.66,公里。,交通更为便利，增强沿线的居住品质,影响和意义：,工程沿途将设置三座互通式立交，分别是北三环立交、南四环立交、新龙路节点预留远期立交，设置,8,条平行匝道和,4,座地面改建桥（分别是贾鲁河、魏河改线、龙尾河、东风渠节点）。最北端北四环，最南端南四环，,全段采取高架加隧道的方式实现快速化,，且无论是天上走高架，还是地下钻隧道，,G107,辅道快速化工程都将,保证地面道路双向八车道和高架（隧道）双向八车道,。环线连通之后，将会,扩大郑州城市框架，将物流通道由三环转移至四环，进而增强三环沿线的居住品质。,市场政策,-,中原大道开工,事件：,10,月,26,日，郑东新区举行项目集中开工仪式。,40,个项目集中开工，涵盖基础设施、科技创新、民生服务等多个领域，总投资达,80,亿元。其中中原大道作为东西向的城市主干路，也是“郑汴一体化”的一条城市主干道，建成后将成为连接郑州与开封又一条主要通道。,郑汴融城增加一条新的通道,影响和意义：,中原大道，位于,郑汴物流通道南侧，,310,国道（老郑汴路）北侧，西起郑信路，东至万三路，全长,6701,米，双向八车道,。按照计划，中原大道将于,2017,年完工通车,。该条道路通车后，将与设计规划中的中原大道市区段（西至绕城高速，东至京港澳高速，将现有的中原路、东大街、西大街、郑汴路、商都路相连，道路总长约,32,公里）相连接。通车后，将成为郑开大道、郑汴物流通道之后的又一条连接郑汴两城的大通道。,一、,市场分析,二、政府规划,三、竞品分析,四、区域招商,政府规划,-,郑汴一体化,郑汴一体化,郑州东部白沙等城市组团作为高新技术产业发展先驱、现代制造业基地、现代农业示范基地，将成为郑汴一体化重要的产业和城镇支撑区。,郑汴产业带的规划引进先进的“带状组团”结构，以郑开大道、轻轨（预留）和其他交通通道所构成的交通轴为依托，由西向东规划布局白沙、绿博、官渡和汴西新区,4,大组团。,郑汴一体化总体规划,白沙组团准备利用其紧邻郑东新区,CBD,和龙子湖高校区的区位优势，重点布局职业教育、现代服务业和高新技术产业，为房地产发展提供了重要经济支撑。,白沙组团规划,发展机遇,郑汴融城,将带来大量中高产人口迁移，,白沙组团成为大量中高产人群聚集地,，白沙组团作为郑州城市外围拓展中唯一拥有产业支撑的区域，产业聚集将带动区域价值提升并提供一定的中高端客源。,政府规划,-,郑汴一体化,发展现状,郑开大道的开通、郑汴产业带的规划建设、开封市撤县设区等，不断加快郑汴一体化的发展进程。,国务院批复撤销开封市龙亭区、金明区，设立新的开封市龙亭区，撤销开封县，设立开封市祥符区。这标志着作为郑汴一体化，建设新兴副中心城市的开封又向前迈了重要一步。,郑汴一体化发展现状,龙亭区,祥符区,2,2,2,白沙组团,中牟,和谐号动车组“开跑”郑开城际,郑开城铁,政府规划,-,郑汴一体化,政府规划,-,白沙组团,象湖区域定位,郑东,省级行政服务中心，职教与创新产业基地，兼有居住、服务功能。至,2020,年，规划建设用地,42,平方千米，人口规模,54,万人（其中学生,8,万人）。,产业布局以科技教育、高新技术产业为主，布局职业教育、商务服务、房地产等。,省委,郑开大道,贾鲁河,象湖,象湖区,省级行政中心,功能规划：依托贾鲁河在郑开大道与前程路交叉口构建水景中心公园，围绕公园集中布局商业金融与行政办公等公共设施用地，形成组团服务中心。在郑开大道以北布局两个职业教育集中分布区，围绕职教园区安排居住用地；在郑开大道以南，规划创新产业园区，以一类工业用地为主；二类工业用地,规划布局于中央大道以南，结合康盛热电厂布局。,规划居住用地面积,10.6,平方千米，占组团建设用地的,25.3%,；公共设施用地,9.5,平方千米，占组团建设用地的,22.6%,；规划工业用地面积,6.1,平方千米，占组团建设用地的,14.5%,。,象湖区功能规划布局,功能规划用地,一、,市场分析,二、政府规划,三、竞品分析,四、区域招商,片区楼盘分析,竞品项目分布图,区域内已售未售项目较多，在售项目,6,个，其中星联湾、雅居乐、建业春天里、智慧城云著为项目核心竞争项目（潜在项目包括：绿都、康桥、万科兰乔圣菲、碧桂园、保利）,中央花园,雅居乐,智慧城云著,吉地澜花语,星联湾,建业春天里,名门紫园,美盛项目,美景东望,在售项目,未售项目,项目位置,郑开大道与万三公路交汇处西北,开 发 商,建业集团,占地面积,122,亩,建筑面积,14,万,物业类型,联排别墅、住宅,建筑类型,高层,建筑风格,赖特,容积率,2.09,绿化率,35%,产权年限,70,年,项目简介：,建业春天里是建业集团第三代低密度作品，项目临郑开大道及万三公路，南侧紧靠郑开轻轨，交通便利；共规划有,22,栋联排别墅，,8,栋高层住宅，总户数,1148,户，车位,1400,个，周边行政机关林立，新省委、地矿厅等多个单位及家属院，象湖、方特欢乐世界、绿博园等环绕周边，自然环境优美，居住舒适度高。,项目卖点：建业品牌,+,高品质产品,+,交通便捷,+,区域预期,竞品分析,-,建业春天里,竞品分析,-,建业春天里,项目目前处于尾盘阶段，欲实现年底清盘，目前推广手段以户外导视为主，售楼部可达性弱,项目东侧万三公路规划为,107,国道新线，对于项目品质具有不利影响，,高层客户有为别墅客户遮挡噪音和灰尘的嫌疑，物业后期将分开管理,物业形态：,联排别墅、住宅,项目规划：,项目呈围合式布局，共有,22,栋,4,层联排别墅，其中,16,栋,4,联排，,6,栋,6,联排，共,100,套；,8,栋高层，其中,130#,为,27,层，,3133#,为,26,层并首层架空，规划有幼儿园及小学。,工程进度：,联排别墅已经建成完工，,3133#,楼已出地面,建筑风格：,赖特主义风格,产品详情,：,联排边户,320340,，中户,290,，均赠送花园及地下室；高层,130#,为,2T4,，均为,89,两房，,31#,楼,2T2,户，为,188,四房，,3233#,楼,2T3,户，,89,两房及,142,三房,在售情况：,联排别墅与,2013,年,12,月,15,日认购，当天售完，边户,2.5,万,/,，中间户,1.8,万,/,，高层剩余房源,40,套左右,33#,32#,31#,30#,29#,7#,15#,1#,小学,幼儿园,四联排,六联排,竞品分析,-,星联湾,项目位置,金水大道与雁鸣路交汇处向南,500,米,开 发 商,河南星联置地,占地面积,186,亩,建筑面积,43.5,万,物业类型,别墅、住宅,建筑类型,联排、高层,建筑风格,法式,容积率,2.49,绿化率,35%,产权年限,70,年,项目简介：,项目毗邻龙子湖高校园区，周边规划有中小学，大型商业、医院等生活配套。东侧紧邻约,60,亩方特绿地公园，而南侧更紧邻贾鲁河，自然环境优美，共计建有,12,栋,33,层住宅，,10,栋,18,层住宅以及,30,多栋联排别墅，总户数约,2400,户,项目卖点：河景资源,+,产品品质,+,强势展示,竞品分析,-,星联湾,物业形态：,联排别墅、住宅,项目规划：,采用围合式布局，外围为,12,栋,33,层高层，次外围为,10,栋,18,层高层，中间为,30,多栋,3,层联排别墅，首批推出,1#,、,2#,、,1317#,高层，,2230#,联排别墅，别墅共,35,套,建筑风格,：,法式,工程进度：,首批推出高层已封顶，联排别墅完工,产品详情：,高层,88,2+1,房，,131142,三房，,163200,四房，,237,五房；联排别墅,320529,在售情况：,大平层剩余,16,套左右（,163-200,），联排别墅剩余北侧两排剩余,6,套（,200-240,）,1#,2#,15#,16#,17#,13#,22#,23#,26#,25#,28#,27#,29#,30#,幼儿园,项目处于一期尾盘处理阶段，依靠老带新政策（大平层,3,万，别墅,7-9,万）,二期预计在,12,月月底问世，,16,年,4,月份前后拿到预售证，目前正在进行公安厅内购：,6600,元起,竞品分析,-,星联湾,门前广场,广场绿化,儿童游乐区,谈判区,内部走廊,项目沙盘,项目展示水平较高，售楼部及广场均深刻体现其法式建筑风格，增强客户体验感,竞品分析,-,智慧城云著,中原智慧城云著,项目基本情况,地址：,郑开大道与雁鸣路交汇处西北角,开发商：,郑州市中产置业有限公司,占地面积：,110000,平方米,建筑面积：,106667,平方米,物业形态：,住宅，写字楼，公寓， 商业，酒店,容积率：,2.5,绿化率,:,34%,主力户型,:,52,、,88,、,139,（一期）,销售价格：,一房,7700,，二房,8100,，三房,8300,开盘日期：,2015,年,9,月份内购,优惠,:,一房,5,千抵,1,万，两房三房,5,千抵,2,万,内购阶段，预计,15,年,11,月月底证件齐全，内购客户,12,月份进行 集中签约,项目分三期开发：一期住宅，二期政府合作建设便民服务中心，三期为商业和酒店，未来该区域会比较嘈杂,竞品分析,-,智慧城云著,88.67,两房：,全明户型，分区合理，明厨亮卫，通风通气,南向主卧，衔接阳光大飘窗，采光好,次卧连接小阳台，采光和通风效果较差,139.68,三房：,动静分区，客餐厅相连，南向景观阳台设计,南向主卧，套房设计，附带阳光飘窗,卫生间干湿分离,通风井多，布局不方正，厨房采光通风效果差,华安,南熙福邸项目组,华安,南熙福邸项目组,竞品分析,-,雅居乐国际花园,12#,2#售罄,3#售罄,7#售罄,8#售罄,11#售罄,10#售罄,9,#售罄,15#售罄,17#售罄,19#售罄,20#售罄,18#售罄,16#售罄,2,1,#,1#,6#,4,#售罄,14#,13#,1#,层数：,11,层 单元：两单元 梯户：两梯四户 面积：,94,-,1,32,6#,层数：,11,层 单元：两单元 梯户：一梯两户 面积：,139,13#,层数：,17,层 单元：两单元 梯户：一梯两户 面积：,199-247,14#,层数：,17,层 单元：两单元 梯户：两梯四户 面积：,92-144,华安,南熙福邸项目组,华安,南熙福邸项目组,活动区,休息区,客卧,/,老人房,书房,盥,洗,区,主人休息区,竞品分析,-,雅居乐国际花园,【,动静分区,】,项目合理区隔活动区与休息区，避免“噪声”影响,【,套房设计,】,多维阳台飘窗，更高使用率,【,全明通透,】,双卧、客厅朝南，更多阳光；南北通透，惬意生活,【,空间布局,】,户型方正，全明双卫设计，满足全家生活所需,工程进度：桩机进场地，目前处于打地基阶段，按照现有工程进度预售证最快将在,4,月份拿到,说辞：无证销售，无偿占用客户资金半年,南向无遮挡是优势，北侧为丹尼斯百货，后期会有噪音污染和光污染,华安,南熙福邸项目组,华安,南熙福邸项目组,6#SWOT,分析,3#,1#,1#,集中商业,绿地,+,水系景观,公园,泳池,社区幼儿园,集中商业,西入口,北入口,6#,华安,南熙福邸项目组,华安,南熙福邸项目组,白沙最后的纯洋房,+,底层复式,+,面积赠送,一梯两户，南北通透，空间使用效率高,客餐厅系相连，将家居视野延伸，南向主次卧专属飘窗,三阳台设计，三卫生间设计,西单元,2,层和,3,层合并为复式，东单位底层赠送花园和地下室,厨房较小，主次卧与卫生间厨房之间的过道浪费面积,6#,户型分析,竞品分析,-,雅居乐国际花园,11,月,9,日,-14,日,“,晒图赢红包,“,活动，基本以本集团员工报名为主,华安,南熙福邸项目组,华安,南熙福邸项目组,竞品分析,-,广电天韵,华安,南熙福邸项目组,华安,南熙福邸项目组,竞品分析,-,广电天韵,华安,南熙福邸项目组,华安,南熙福邸项目组,竞品分析,-,广电天韵,华安,南熙福邸项目组,华安,南熙福邸项目组,竞品分析,-,广电天韵,华安,南熙福邸项目组,华安,南熙福邸项目组,竞品分析,-,广电天韵,华安,南熙福邸项目组,华安,南熙福邸项目组,竞品分析,-,广电天韵,项目所处的地理位置优越，临近龙湖副,CBD,和龙子湖高校区，区域内竞品如永威五月花城和正商书香华府高层产品所剩无几，在该区域置业可以关注,周边目前生活配套缺乏，未来主要依靠自身商业配套（,0.6,万方上下）及东侧安置区的底商，目前公交等交通工具,通达性较弱，出行不太便利,由于项目西侧为,107,辅道，未来小区生活的主要活动区域将集中在项目东侧，但,东侧聚集了龙子湖,50%,以上的安置区（姚桥、磨李、薛岗等），,未来生活或会稍显嘈杂,一多半位置都给,省政府的单位团购,完了，留下一些房子对外出售，开发商也,不算专业开发商,一、,市场分析,二、政府规划,三、竞品分析,四、区域招商,万三公路,连霍高速,省道,S323,万滩镇,刘集镇,大孟镇,人文路,广惠路,郑开大道,海宁,皮革城,怡亚通,CENTER,广场,方特欢,乐世界,郑州,绿博园,绿博,安置区,平安大道,普罗旺市理想国,黄河湿地生态旅游文化博览园,中原国际宝石展览城,建业华谊影视小镇,香格里拉酒店,河南省,中医院,郑大,三附院,区域招商效果分布,华安,南熙福邸项目组,华安,南熙福邸项目组,T,THANKS,!,HE END,