广场商业项目定位及产品塑造报告

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,上海保利广场项目定位及产品塑造汇报,二零零六年四月十日,项目定位,高档,滨江,商务复合体,四个功能单,元,元,高级公寓式,酒,酒店（,2.5-2.8,万平方米）,创意产业,LOFT,（,2,万平方米）,高档文化休,闲,闲商业区（,1.8,万平方米）,滨江独栋办,公,公楼（,2-2.2,万平方米）,项目策划,区域市场简,析,析,办公楼供应,量,量及销售量,均,均占全市,1/3,，日均销售,900,。,售价与全市,均,均价持平，,低,低于静安、,黄,黄浦、徐汇,、,、长宁等浦,西,西主要办公,区,区域。,购买人群：,国,国内客户占,2/3,，其中本地,及,及江浙约,50,，亚洲占,20,，欧美约,8,，其它约,5,。,07-10,年有,80,万新增供,应,应量，租金,和,和售价均可,能,能下调。,区域市场简,析,析,以雅诗阁为,代,代表的公寓,式,式酒店租价,在,在,0.9-1,/,日,，与浦西同,类,类项目持平,，,，空置率低,于,于,10,。,租客人群：,美,美洲约,40,，欧洲约,30,，亚洲,16,，国内约,10,。,租金预算：,单身,2000-3000,/,月,，夫妻,3500-5000,/,月,，家庭,4000-8000,/,月,。,区域市场简,析,析,小陆家嘴为,金,金融核心区,，,，属办公概,念,念。产品以,单,单一大型写,字,字楼为主。,南延伸区为,顶,顶级江景豪,宅,宅区，属居,住,住概念。产,品,品以大中型,住,住宅小区为,主,主。,少量商务和,生,生活配套，,服,服务种类少,，,，档次差异,大,大。,北延伸区（,船,船厂地块）,为,为综合开发,区,区偏商务概,念,念。产品以,大,大型写字楼,和,和商务公寓,为,为主，配有,住,住宅。,规划有商业,配,配套，呈线,状,状分布面积,较,较大，依赖,人,人流支持。,项目位置分,析,析,项目位于纯,商,商务功能向,综,综合服务功,能,能过渡的区,域,域,有江景优势,，,，体量适中,东方路和银,城,城中路延伸,后,后交通便利,缺乏规模优,势,势，单一产,品,品难以形成,竞,竞争优势,现有建筑形,成,成南向遮挡,周边环境杂,乱,乱，缺乏高,档,档物业氛围,复合型项目,是,是区域市场,空,空白,高档写字楼,和,和顶级豪宅,均,均缺少同档,次,次配套设施,，,，造成功能,缺,缺失。,商务、娱乐,、,、休闲、购,买,买等消费需,求,求急待满足,。,。,虹桥古北,、,、淮海路办,公,公区新天,地,地、南京西,路,路办公区,梅,梅泰恒等成,功,功案例说明,商,商务功能的,复,复合将产生,巨,巨大的价值,增,增长。,结论：,复合性是本,项,项目核心价,值,值,复合性,空间复合,物理层面,各功能单体,有,有机组合,提高土地利,用,用率,对滨江价值,进,进行最大化,挖,挖掘,需求复合,功能层面,围绕商务功,能,能设计差异,化,化产品,办公：回避,标,标准办公，,安,安排,LOFT,和总部基地,居住：回避,住,住宅和酒店,，,，安排酒店,式,式公寓,配套：排除,人,人流性商业,模,模式，通过,主,主题区域形,成,成目标消费,复合性,行为复合,客源层面,工作居住,商,商务,生,生活 消,费,费体验等,不,不同行为集,中,中同一地域,内,内，,内部客源交,叉,叉放大和相,互,互诱导，客,源,源共享。,主题型商业,满,满足陆家嘴,区,区域消费需,要,要，拉动外,部,部客源,资源复合,价值层面,高度集约化,开,开发模式产,生,生,“,一站式,”,商务解决方,案,案，,为客户提供,高,高效率和低,成,成本，增加,交,交流和机会,，,，,真正体现现,代,代商业文化,的,的精髓。,四个功能单,元,元,高级公寓式,酒,酒店（,2.5-2.8,万平方米）,创意产业,LOFT,（,2,万平方米）,高档文化休,闲,闲商业区（,1.8,万平方米）,滨江独栋办,公,公楼（,2-2.2,万平方米）,文化不是附,加,加值，文化,创,创造价值,成功的开发,，,，能发掘土,地,地特有的价,值,值,睿智的开发,，,，还能领先,时,时代，赋予,项,项目长久的,魅,魅力,“,新天地”成,功,功贩卖小资,情,情调满足,“,“海派”审,美,美需求,外滩一号、,三,三号、六号,、,、十八号等,力,力图重现,“,“十里洋场,”,”的辉煌,文化性是本,项,项目的区别,价,价值,本项目的文,化,化特征,构建时尚、,张,张扬创意、,对,对话国际,特色性建筑,在建筑艺术,、,、环境艺术,、,、装饰艺术,等,等方面，,充分关注审,美,美价值的创,造,造。,创造特色建,筑,筑，形成保,利,利品牌积淀,。,。,18000,高档文化,休,休闲商业区,小型演艺中,心,心为核心的,文,文化娱乐区,“,滨江新天地,”,时尚消费区,“,意大利中心,”,五星级办公,及,及公寓式酒,店,店配套功能,区,区,“,上海滩,”,“,滨江新天地,”,”,“,小型歌剧院,”,”是反映文,化,化性的特色,建,建筑，,其建成后将,与,与海洋水族,馆,馆、东方艺,术,术中心共同,构,构筑浦东乃,至,至上海的,保利“文化,金,金三角”。,“,滨江新天地,”,”,集演出、影,视,视、音乐、,FASHION,秀、拍卖、,发,发布会、会,议,议等功能于,一,一身，以滨,江,江景观为支,撑,撑，制造特,殊,殊效果，以,吸,吸引人气。,而由兹引发,的,的,“,滨江新天地,”,更集酒吧、,餐,餐饮、娱乐,为,为一体，创,造,造浦东岸线,唯,唯一的集合,式,式文化娱乐,区,区。,建筑面积约,8000-10000,“,意大利中心”,是两国民间商务,、,、文化交流的,窗口区域,集商务展示、合,作,作洽谈，时尚发,布,布、销售、体验,为,为一体,“,意大利中心”,通过顶级奢侈品,牌,牌入场，,形成强大的品牌,辐,辐射，,打造尊贵、时尚,、,、先锋的消费,体验。,建筑面积约,5000-6000,“,上海滩”,为办公楼和酒店,式,式公寓服务，形,成,成以运动、美容,美,美体、,24,小时服务为特色,的,的配套综合设施,。,。,游泳池、网球场,、,、壁球场、健身,房,房,美容院、美发,厅,厅、桑拿,SPA,24,小时洗衣房、,咖,咖啡吧和餐厅,、,、自助银行,提供有,24,小时安保门卫,、,、入室清洁、,洗,洗衣、送餐、,儿,儿童托管、送,花,花、商务中心,、,、订票等服务,内,内容。,建筑面积约,3000,产品塑造,公寓式酒店,购买者：主要,为,为个人投资者,或,或基金、投资,银,银行。,终端消费者：,主,主要为长期在,沪,沪的外籍人士,单身、夫妻结,构,构为主体，少,量,量为完整家庭,结,结构。,目标售价：,25000,元（整体）,28000,元（拆零）,公寓式酒店的,房,房型配比表,房型,一房,二房,三房,备注,房型面积,（,M,2,）,60-70,100-120,170-180,建筑面积,所占比例,54%,35%,11%,户数比,套数,150,100,30,280,滨江独栋写字,楼,楼,购买者：国内,大,大型企业总部,、,、海外投资商,等,等。,购买目的：主,要,要是企业总部,或,或地区总部办,公,公。,目标售价：,45000,元,滨江独栋写字,楼,楼,消费特点：专,属,属感，个性化,，,，总价敏感（,2,亿）。,产品安排：分,为,为,4,5,栋，单栋建筑,面,面积,3500,6000,滨江独栋写字,楼,楼,消费特点：专,属,属感，个性化,，,，总价敏感。,产品安排：分,为,为,4,5,栋，单栋建筑,面,面积,3500,6000,滨江独栋写字,楼,楼,消费特点：专,属,属感，个性化,，,，总价敏感。,产品安排：分,为,为,4,5,栋，单栋建筑,面,面积,3500,6000,创意产业,LOFT,创意产业是智,能,能型产业，是,以,以创意、技巧,及,及才华创造财,富,富和就业能力,的,的知识密集型,行,行业，,又叫创意工业,、,、创造性产业,、,、创意经济。,通常包括建筑,艺,艺术、艺术和,古,古董市场、时,尚,尚设计、广告,、,、电影与录像,、,、交互式互动,软,软件、音乐和,表,表演艺术、出,版,版业、软件及,计,计算机服务、,电,电视和广播、,手,手工艺品等。,LOFT,原意是建筑中,的,的阁楼。,LOFT,作为城市旧工,业,业向新经济转,变,变的新理念、,新途径，被西,方,方各大都市纷,纷,纷采用，,并成为现代都,市,市创新经济、,创,创意产业的代,名,名词。,上海成功个案,上实置业,05,年下半年推出,“,海上海,”,项目，,主打,3,幢约,7.8,万,LOFT,办公楼。,在宏观调控最,严,严峻的时期，,达,达到基本消化,，,，,其中第一幢,2.8,万仅,1,个月即销售完,成,成。,目前仅余约,7,个单位,创意产业,LOFT,购买者：部分,为,为个人投资者,或,或基金、投资,银,银行,部分自用型客,源,源。,终端消费者：,主,主要为律师、,会,会计师、建筑,师,师、设计人员,等,等专业事务所,，,，为小陆家嘴,金,金融核心区提,供,供支持性业务,。,。,目标售价：,30000,元,创意产业,LOFT,由于此类客户,的,的需求与传统,写,写字楼相去甚,远,远，,应提供,LOFT,形态的新型办,公,公空间。,具体形式：独,立,立小单位办公,、,、,可使用空间高,度,度不少于,2.6M,的单层或双层,空,空间形式、,设有独立卫生,间,间和空调。,创意产业,LOFT,房型配比表,房型,STUDIO,SOHO,LOFT,备注,房型面积,（,M,2,）,50-60,130-150,180-200,建筑面积,所占比例,56%,22%,22%,户数比,套数,100,40,40,180,THE END,地铁站,北外滩,上海船厂改造,本案,财富广场,项目位置,