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大型商場經營管理策略,環球技術學院,(課程:國際運籌管理學程),專 題 演 講,題 目:經貿實務(10),大型商場經營管理策略,-以台北101大樓BOT案為例說明,主講人:黃世榮經理/台北101金融大樓法務部,日 期:2005年11月22日(二)13:30-16:30,地 點:雲林縣斗六市湖山里岩山路88號,本案開發源起,配合行政院發展台灣成為亞太營運中心計劃之亞太區域金融中心方案,滿足跨國金融服務之需求,成為國際金融交易之核心設施,提升台灣的國際金融地位,加速發展國內金融服務業,計劃效益,建立公私部門合作開發新典範,建立台北新地標，建築史新紀元,促進金融業務蓬勃發展，加速實現台北“曼哈頓“理念,融合金融辦公與購物機能，強化金融中心使用效益,創造就業機會,投資效益分析,本案屬BOT計畫，符合BOT上市之資格,業經董事會通過將進行股票上市之規劃及申請,預計將於明後年送件申請。如順利上市，股東將有潛在之資本利得。,台北101三大營利事業,台北101辦公大樓,台北101購物中心,台北101觀景台,台北一O一大樓,台灣的購物中心及辦公室服務業邁向國際第一流的里程碑,台北101,Niche&Mass Marketing,台北101的特色,台北101 Strategy、Segmentation、Targeting、Positioning,如何維持競爭優勢策略及未來發展方向？,建築大師李祖原榮耀作品,台灣購物中心及辦公室租,賃邁向國 際第一流里程碑,五O八公尺、一O一層,總投資新台幣六OO億,滴水不漏的安全系統,最時尚流行的商品力,世界級的服務態度與精神,績效最好的經營團隊,掌舵人,彼得杜拉克管理碩士,陳敏薰,安全與享受,全台灣最安全的大樓：排除颱風考量2500年之地震迴歸期設計。同核能電廠及翡翠水庫同等考量之設計。全台灣最安全逃生設計：每八層設二處避難平台。每層30米逃生走道。全台灣最佳不斷電系統：兩迴路供電系統及發電機系統可長時間運轉。全台灣最佳通訊系統：源自二個電信局系統光纖線路及微波系統傳輸。全台灣最優生活享受空間：有登高望遠的頂級俱樂部、觀景台、景餐廳、豪華館館雲海辦公室、證券交易所、氧身俱樂部、購物中心。,台北101 Strategy、Segmentation、Targeting、Positioning,世界第一的環境硬體、,世界第一的服務精神、,世界第一的經營效能、,世界第一的流行時尚，,給人快樂、滿足、高貴的感覺。,台北市政府提供最優越公有土地,結合高效率,民間投資,以地上權設定方式承租土地七十年,Built Operate-Transfer,臺北國際,金融中心,基地平面圖,信義路,松,智,路,市,府,路,購物中心,辦公大樓,停車場,入口,停車場,入口,停車場,出口,停車場,出口,使用規劃,通訊塔92-101F,觀景台89&91F,觀景餐廳86&88F,會員聯誼會85F,辦公室7 84F,健身中心5&6F,金融服務中,心,心5F,購物中心B1-4F,地下停車場B2-B5,全球最高,獲芝加哥-,高,高樓與都會,建,建築協會,(CTBUH)頒發TAIPEI101,全球最高,殊榮,並取得三高,記,記錄,塔尖,可使用樓地,板,板,天花板位置,WORLDFINANCIALCENTER,Shanghai,China,460M,450M,443M,508M,421M,417M,PETRONASTOWER,KualaLumpurMalaysia,SEARSTOWER,Chicago USA,TAIPEIFINANCIAL CENTER,Taipei,Taiwan,JIN MAO BUILDING,ShanghaiChina,WORLDTRADE CENTER,New YorkUSA,世界建築高,度,度排名,台北101,大,大樓辦公,室,室招租策略,先保留高樓,段,段面積不對,外,外出租，減,少,少投入市場,總,總量；,指標性租戶,彈,彈性租賃條,件,件；,建立最好空,間,間品質口碑,，,，優良物業,管,管理服務口,碑,碑，世界級,形,形象口碑；,破除高樓心,理,理障礙，實,際,際為最安全,，,，最佳效率,辦,辦公環境；,委託仲量,聯,聯行,世邦衛理,士,士,為本案之行,銷,銷企劃顧問,及,及租賃代理,公,公司,仲量聯行,世邦衛理,士,士,為國際知名,不,不動產顧問,公,公司，提供,專,專業辦公大,樓,樓招租與行,銷,銷服務,派駐專業人,員,員專職本案,招,招租工作,提供充分及,時,時市場訊息,及,及公司動態,聘請國際專,業,業租賃顧問,製作完成所,有,有行銷工具,，,，招租辦公,室,室及樣品辦,公,公樓層；,舉辦媒體聚,會,會，公佈租,金,金報價，對,外,外宣佈開始,正,正式招租；,針對全市A,級,級辦公大樓,租,租戶，500大企業，,外,外商名錄,，,代理商全球,租,租客代理,，,介紹台北101大樓；,過濾出潛在,租,租戶，進一,步,步洽商,行銷推廣工,作,作,TAIPEI 101 Mall台北101購物中心,位於台北市,最,最優質的辦,公,公區及豪華,住,住宅區內,世貿展覽活,動,動不斷吸引,國,國內外人士,前,前來,全台灣精品,旗,旗艦店最多,的,的商場,全亞洲最美,麗,麗的商場,全世界最高,的,的大樓,地點,人潮,商品,環境,優勢,競爭優勢,鎖定年薪百,萬,萬以上的白,領,領上班族與,企,企業家,目標客層,各樓層特色,B1 生活,聚,聚場,擁有各式小,吃,吃及國際風,土,土食材超市,，,，並搭配具,休,休閒風與服,務,務機能的商,店,店,1F 101大道,流行品牌群,聚,聚，特色咖,啡,啡館座落其,間,間,2F 時尚,大,大道,都會品味名,店,店匯集，且,結,結合Sogo美妝大店,各樓層特色,3F 名人,大,大道,世界一流精,品,品齊聚101，奢華流,行,行與國際同,步,步,4F 都會,廣,廣場,中庭露天咖,啡,啡座搭配豐,富,富人文氣息,的,的書店，並,有,有精緻餐廳,環,環繞四周,5,6F,金,金融中心,除5家金融,業,業者提供全,方,方位的服務,外,外，還有頂,級,級健身館、,頂,頂尖電子產,品,品及大型宴,會,會中心,競爭優勢,建物面：,一流的空間,設,設計與動線,安,安排，超越,全,全台灣的零,售,售同業,各,店裝潢所展,現,現的獨特風,格,格與大格局,，,，提高顧客,對,對該品牌與,購,購物中心的,認,認同,競爭優勢(,續,續),建物面：,開闊的空間,、,、適當的休,憩,憩場所，再,穿,穿插各式活,動,動廣場，增,加,加顧客逛街,的,的樂趣與逗,留,留時間,待塔樓完工,後,後，世界第,一,一高樓的吸,引,引力更將加,倍,倍購物中心,的,的優勢,競爭優勢,商品面：,商品整體定,位,位明確，突,顯,顯出與其他,零,零售同業的,差,差異,商品類別的,組,組合充分反,映,映出未來市,場,場的趨勢，,並,並能互相搭,配,配，發揮相,乘,乘效果,引進不少首,次,次在台灣商,場,場出現的品,牌,牌，或是最,新,新的營業型,態,態,競爭優,勢,勢,業務行,銷,銷面：,世貿活,動,動及購,物,物中心,活,活動頻,繁,繁，全,年,年人潮,絡,絡繹不,絕,絕,底租加,抽,抽成的,專,專櫃契,約,約模式,，,，保障,業,業主權,益,益，並,增,增加獲,利,利空間,競爭優,勢,勢,服務面,：,：汽,機,機車停,車,車位充,足,足，計,程,程車服,務,務周到,，,，加上,接,接駁公,車,車，交,通,通上提,供,供完全,服,服務,停車位,數,數目,B2B5汽,車,車位：2990,個,個,B2機,車,車位：1839,個,個,計程車,館,館內上,下,下車服,務,務,地點：B1屈,臣,臣氏與7-11,旁,旁,捷運接,駁公車,競爭優,勢,勢,市場面,：,信義商,圈,圈已被,評,評估為,大,大台北,地,地區最,有,有發展,的,的地段,，,，其地,位,位有如,曼,曼哈頓,經濟情,勢,勢好轉,上,上揚,，消費,者,者信心,指,指數上,升,升，消,費,費性支,出,出也大,幅,幅增加,消費者,越,越來越,願,願意為,高,高價值,的,的享受,付,付出較,高,高金額,101,願,願景TAIPEI101 World No 1,1年內,領,領導台,灣,灣時尚,活,活動與,流,流行,3年內,成,成為台,灣,灣最優,質,質的商,場,場代表,101,願,願景,5年內,成,成為,亞洲最,成,成功,的購物,中,中心,5年內,轉,轉移,經,經營管,理,理經驗,到,到全世,界,界,台北,101,觀景台,世界最,高,高大樓,觀,觀景台,世界最,高,高戶外,觀,觀景台,欣賞台,北,北盆地,山,山巒起,伏,伏的自,然,然景觀,，,，獨一,無,無二,的,的觀景,平,平台,360,度,度俯看,大,大台北,都,都會的,最,最佳視,點,點,具娛樂,性,性、教,育,育性與,知,知識性,的,的台北,新,新觀光,景,景點,先進的,電,電腦售,票,票系統,售票處,與,與直達,電,電梯入,口,口位於,台,台北101購,物,物中心,五,五樓,每小時,售,售票600張,，,，可預,約,約當日,時,時段，,遊,遊客選,定,定時段,購,購票後,不,不必在,現,現場排,隊,隊等候,搭,搭電梯,，,，可利,用,用控當,時,時間至,商,商場shopping一番,一次推,出,出六種,不,不同設,計,計的票,樣,樣，每,一,一位遊,客,客購得,的,的是不,同,同的票,面,面設計,，,，讓遊,客,客從購,票,票開始,就,就有新,鮮,鮮感,預計每,隔,隔半年,推,推出新,的,的票面,設,設計,觀景台,設,設施,兩部世,界,界最快,速,速直達,電,電梯,恆壓車,廂,廂設計,，,，保持,乘,乘客的,舒,舒適性,。,。,星空天,井,井設計,，,，以LCD登,模,模擬星,空,空夜色,。,。,梯內兩,側,側螢幕,顯,顯示電,梯,梯行進,的,的樓層,高,高度、,速,速度與,時,時間。,每分鐘,速,速度高,達,達1010公,尺,尺，相,當,當時速60公,里,里，僅,需,需37,秒,秒即達89樓,觀,觀景台,。,。,六種語,言,言的語,音,音導覽,系,系統,中,、英、,日,日、台,、,、粵、,德,德六種,語,語言，,提,提供旅,客,客免費,使,使用。,觀景台,設,設施,世界最,大,大、最,重,重風阻,尼,尼器,重量達660,公,公噸，,直,直徑5.5公,尺,尺，由41層,實,實心鋼,板,板焊接,而,而成，,由,由92,樓,樓懸吊,至,至87,樓,樓,是世界,唯,唯一外,露,露，可,供,供參觀,的,的風阻,尼,尼器,多媒體,展,展示秀,，,，介紹,風,風阻尼,器,器建造,過,過程,七部日,本,本進口,高,高倍數,望,望遠鏡,，,，眺望,大,大台北,區,區,飲料吧,，,，照相,攝,攝影服,務,務，紀,念,念品商,店,店等,台北101觀,景,景台入,口,口,觀景台,高倍數,望,望遠鏡,世界最,大,大、最,重,重風阻,尼,尼器,快樂、,滿,滿足、,尊,尊榮,101,燈,燈光秀,Welcome to,TAITEI101,9,、,静,静,夜,夜,四,四,无,无,邻,邻,，,，,荒,荒,居,居,旧,旧,业,业,贫,贫,。,。,。,。12,月,月-2212,月,月-22,Friday,December23,2022,10,、,雨,雨,中,中,黄,黄,叶,叶,树,树,，,，,灯,灯,下,下,白,白,头,头,人,人,。,。,。,。10:13:4310:13:4310:13,12/23/202210:13:43AM,11,、以我独,沈,沈久，愧,君,君相见频,。,。12月-2210:13:4310:13,Dec-2223-Dec-22,12,、故人,江,江海别,，,，几度,隔,隔山川,。,。10:13:4310:13:4310:13,Friday,December 23,2022,13,、乍见翻,疑,疑梦，相,悲,悲各问年,。,。12月-2212月-2210:13:4310:13:43,December23,2022,14,、,他,他,乡,乡,生,生,白
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