物业管理的类型与内部体制

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/2/8,#,物 业 管 理,1,、物业管理法概念,2,、物业管理的类型,3,、物业管理内部体制,权力机构 经营机构,物业管理的概念,物业管理是指物业管理公司受物业所有人（通常称为业主）的委托，运用现代管理科学和先进的维修、养护技术，对物业进行修缮、养护、经营并为使用人提供多方面服务的行为。,物 业 管 理 法,1,、物业管理法是指调整物业管理关系的法律规范的总称。,2,、物业管理关系是指物业管理公司与所有人或使用人之间在物业管理过程中形成的社会关系。这种关系具有劳务的性质。,3,、,1994,年,3,月建设部颁布的,城市新建住宅小区管理办法,是我国第一部比较完善的物业管理法规。,我国物业管理的 内部体制,根据,城市新建住宅小区管理办法,规定，我国物业管理的内部体制由权力机构和经营机构组成。,一、权力机构,权力机构为住宅小区管理委员会。住宅小区管理委员会是在房地产主管部门指导下，又住宅小区房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。,权力机构（管委会）,管委会的权利：,1,、制定管委会章程，代表住宅小区内的产权人、使用人，维护房地产产权人和所有人的合法权利；,2,、决定选聘或续聘物业管理公司；,3,、审议物业管理公司制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施；,4,、检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。,权力机构（管委会）,管委会的义务：,1,、根据房地产产权人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督；,2,、协助物业管理公司落实各项管理工作；,3,、接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督；,4,、接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地的人民政府的监督指导。,经营机构 （物业管理公司）,物业管理公司的权利,：（,7,点）,1,、物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；,2,、依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；,3,、依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；,4,、有权制止违反规章制度的行为；,经营机构 （物业管理公司）,物业管理公司的权利：,5,、有权要求管委会协助管理；,6,、有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务；,7,、可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。,经营机构 （物业管理公司）,物业管理公司的义务：,1,、履行物业管理合同，依法经营；,2,、接受管委会和住宅小区内居民的监督；,3,、重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可；,4,、接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地的人民政府的监督指导。,物 业 管 理,1,、物业管理法概念,2,、物业管理的类型,3,、物业管理内部体制 权力机构 经营机构,房地产权,属,属登记,1,、房地产,权,权属登记,的,的概念,2,、房地产,权,权属登记,的,的特点,3,、房地产,权,权属登记,的,的作用,4,、土地登,记,记,5,、房屋产,权,权登记,概,念,念,房地产权,属,属登记，,是,是指法律,规,规定的房,地,地产管理,机,机构，对,房,房地产权,属,属状况进,行,行持续登,记,记。,房地产权,属,属是指房,地,地产的所,有,有权、使,用,用权及其,他,他权利，,如,如租赁权,、,、抵押权,、,、典当权,、,、地役权,等,等。,房地产权,属,属状况包,括,括：房地,产,产权利人,、,、房地产,权,权利的来,源,源和取得,时,时间、房,地,地产的坐,落,落、面积,、,、结构、,用,用途等。,我国房地,产,产权属,登,登记的,特,特点,1,、房地产,登,登记由不,同,同的机关,分,分别登记,房地产由,土,土地以及,地,地上的建,筑,筑物及其,他,他附着物,所,所构成。,作,作为财产,，,，房屋与,土,土地是不,可,可分割的,，,，根据这,一,一不可分,割,割的特性,，,，房地产,产,产权的登,记,记应当一,次,次完成，,证,证书也应,当,当领取一,个,个。但由,于,于我国一,直,直对房地,产,产实行土,地,地与房屋,分,分别管理,制,制度，所,以,以，房地,产,产权属登,记,记一般由,土,土地管理,机,机关和房,产,产管理机,关,关分别登,记,记。,我国房地,产,产权属,登,登记的,特,特点,2,、房地产,权,权属登记,为,为房地产,权,权利动态,登,登记,当事人对,房,房地产权,利,利的取得,、,、变更、,丧,丧失均须,依,依法登记,，,，不经登,记,记，不发,生,生法律效,力,力，不能,对,对抗第三,人,人。房地,产,产权属登,记,记，不仅,登,登记权利,的,的静态状,况,况，而且,也,也登记权,利,利的动态,过,过程，使,第,第三人可,以,以以登记,的,的情况，,推,推知该房,地,地产的权,利,利状态。,我国房地,产,产权属,登,登记的,特,特点,3,、房地产,权,权属登记,采,采取实质,审,审查主义,。,。,登记机关,对,对申请人,提,提出的登,记,记申请，,不,不仅要审,查,查形式要,件,件，而且,还,还必须对,申,申请登记,的,的权利来,源,源证明是,否,否有效进,行,行严格的,审,审查，并,要,要进行实,地,地勘验。,形式要件,与,与实地勘,验,验结果一,致,致，才能,登,登记。,我国房地,产,产权属,登,登记的,特,特点,4,、房地产,权,权属登记,具,具有公信,力,力,房地产权,利,利一经登,记,记机关在,登,登记簿上,注,注册登记,，,，该权利,对,对于善意,第,第三人在,法,法律上有,绝,绝对效力,，,，权利人,享,享有不可,推,推翻之权,利,利。,我国房地,产,产权属,登,登记的,特,特点,5,、房地产,权,权属登记,实,实行强制,登,登记,房地产权,利,利初始登,记,记后，涉,及,及权利转,移,移、设定,、,、变更等,，,，权利人,必,必须申请,登,登记，若,不,不登记，,房,房地产权,利,利便得不,到,到法律的,保,保护，而,且,且要承担,相,相应的责,任,任。,我国房地,产,产权属,登,登记的,特,特点,6,、颁发权,利,利证书,房地产权,属,属登记机,关,关对权利,人,人申请登,记,记的权利,，,，按程序,登,登记完毕,后,后，由人,民,民政府颁,发,发房地产,权,权利证书,。,。权利证,书,书为权利,人,人之凭证,，,，由权利,人,人持有和,保,保管。,房地产权,属,属登记的,作,作用,1,、房地产,权,权属登记,能,能够有效,的,的保护当,事,事人合法,的,的房地产,权,权利,当事人的,房,房地产权,利,利，主要,是,是指当事,人,人所有的,国,国有土地,使,使用权、,房,房屋所有,权,权及房地,产,产他项权,利,利。我国,房,房地产法,规,规定，当,事,事人这些,权,权利的取,得,得、变更,、,、丧失必,须,须依法登,记,记，不经,登,登记不发,生,生效力。,经,经登记的,房,房地产权,利,利受法律,保,保护，可,以,以对抗权,利,利人以外,的,的其他单,位,位和个人,的,的侵害。,房地产权,属,属登记的,作,作用,2,、房地产,权,权属登记,是,是国家对,房,房地产进,行,行管理的,一,一种重要,措,措施。,房地产权,属,属登记是,一,一种强制,登,登记。,3,、房地产,权,权属登记,有,有利于维,护,护房地产,交,交易的安,全,全。,房地产交,易,易的前提,，,，是一方,拥,拥有房地,产,产权利。,而,而判断的,唯,唯一标准,就,就是房地,产,产权利的,登,登记、发,证,证情况。,避,避免交易,中,中真实权,利,利人与名,义,义权利人,分,分离的现,象,象。,土,地,地,登,登,记,记,一,、,、,概,概,念,念,土,地,地,登,登,记,记,是,是,国,国,家,家,依,依,法,法,对,对,国,国,有,有,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,、,、,集,集,体,体,土,土,地,地,所,所,有,有,权,权,、,、,集,集,体,体,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,和,和,土,土,地,地,他,他,项,项,权,权,利,利,的,的,登,登,记,记,。,。,是,是,国,国,家,家,确,确,认,认,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,和,和,土,土,地,地,所,所,有,有,权,权,的,的,一,一,项,项,法,法,律,律,措,措,施,施,。,。,一,一,经,经,登,登,记,记,即,即,受,受,法,法,律,律,保,保,护,护,。,。,土,地,地,登,登,记,记,土,地,地,他,他,项,项,权,权,利,利,是,是,指,指,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,和,和,土,土,地,地,所,所,有,有,权,权,以,以,外,外,的,的,土,土,地,地,权,权,利,利,，,，,包,包,括,括,抵,抵,押,押,权,权,、,、,承,承,租,租,权,权,以,以,及,及,法,法,律,律,、,、,行,行,政,政,法,法,规,规,规,规,定,定,需,需,要,要,登,登,记,记,的,的,其,其,他,他,土,土,地,地,权,权,利,利,。,。,土,地,地,登,登,记,记,二,、,、,土,土,地,地,登,登,记,记,的,的,内,内,容,容,1,、,土,土,地,地,登,登,记,记,单,单,位,位,2,、,土,土,地,地,位,位,置,置,3,、,土,土,地,地,权,权,属,属,性,性,质,质,4,、,用,用,地,地,面,面,积,积,、,、,共,共,有,有,使,使,用,用,面,面,积,积,及,及,分,分,摊,摊,面,面,积,积,5,、,地,地,类,类,面,面,积,积,6,、,土,土,地,地,实,实,际,际,用,用,途,途,7,、,土,土,地,地,等,等,级,级,8,、,土,土,地,地,权,权,属,属,来,来,源,源,及,及,依,依,据,据,9,、,土,土,地,地,使,使,用,用,期,期,限,限,土,地,地,登,登,记,记,三,、,、,土,土,地,地,登,登,记,记,类,类,型,型,及,及,程,程,序,序,根,据,据,土,土,地,地,登,登,记,记,的,的,内,内,容,容,和,和,时,时,间,间,，,，,土,土,地,地,登,登,记,记,分,分,为,为,初,初,始,始,登,登,记,记,和,和,变,变,更,更,土,土,地,地,登,登,记,记,两,两,种,种,1,、,初,初,始,始,登,登,记,记,初,始,始,登,登,记,记,，,，,又,又,称,称,总,总,登,登,记,记,，,，,是,是,指,指,在,在,一,一,定,定,时,时,间,间,内,内,，,，,对,对,辖,辖,区,区,全,全,部,部,土,土,地,地,或,或,者,者,特,特,定,定,区,区,域,域,的,的,土,土,地,地,进,进,行,行,的,的,普,普,遍,遍,登,登,记,记,。,。,土,地,地,登,登,记,记,2,、,变,变,更,更,土,土,地,地,登,登,记,记,变,更,更,土,土,地,地,登,登,记,记,，,，,是,是,指,指,初,初,始,始,土,土,地,地,登,登,记,记,以,以,后,后,的,的,土,土,地,地,登,登,记,记,，,，,包,包,括,括,；,；,（,（,1,）,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,、,、,所,所,有,有,权,权,和,和,土,土,地,地,他,他,项,项,权,权,利,利,设,定,定,登,记,记,；,；,（,（,2,）,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,、,、,所,所,有,有,权,权,和,和,土,土,地,地,他,他,项,项,权,权,利,利,变,更,更,登,记,记,；,；,（,（,3,）,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,、,、,所,所,有,有,权,权,和,和,土,土,地,地,他,他,项,项,权,权,利,利,更,更,改,改,名,名,称,称,、,、,地,地,址,址,和,和,土,土,地,地,用,用,途,途,变,变,更,更,登,登,记,记,；,；,（,（,4,）,注,注,销,销,登,登,记,记,等,等