房地产企业成本管理理念分享

*,*,*,房地产企,业,业成本管,理,理,理念分享,1,房地产企,业,业成本管,理,理的现状,成本管理,就,就是工程,成,成本管理,；,；,只关注招,投,投标和施,工,工过程成,本,本；,成本管理,是,是成本部,和,和总经理,的,的事情；,有目标成,本,本，但是,只,只有签订,合,合同后才,能,能拆分出,；,；,做了很多,年,年的房产,开,开发，没,有,有一套完,整,整的成本,指,指标库；,房地产企,业,业成本管,理,理的现状,房地产成,本,本管理经,典,典语录,利润,收,收入,成,成本,省钱就是,赚,赚钱！,合理的分,配,配成本,好钢要用,在,在刀刃上,！,！,价值,功,功能,/,成本,花“小钱,”,”赚“大,钱,钱”！,2,成本分级管控及落地关键,1,成本管理的“三全”管控,目录,房地产现,代,代成本管,理,理理念,全成本管,理,理,全员责任,成,成本,全生命周,期,期,管理,“三全”,成,成本管理,全成本管,理,理,为确保建设工程项目的投资收益和利润最大化，,对工程建设从可行性研究开始经方案设计、扩初设计、,施工图设计、招标、施工、竣工验收、工程结算、后,评估等过程，围绕工程投资所进行的全部行为和组织,活动。,全成本管理的,概念,在项目建设的各个阶段，采用科学有效的方法和措施，,在优化建设方案、设计方案和施工方案的基础上，把建设,项目成本所发生的费用控制在合理范围和合理的限额以内，,并及时纠偏，以保证项目目标成本及目标利润的实现，从,而为公司获得最大限度的经济效益和社会效益。,全成本管理的,目的,全成本管,理,理,全成本管,理,理,全生命周,期,期管理,土地获取,阶,阶段成本,管,管控的重,点,点,土地获取,阶,阶段的成,本,本测算非,常,常重要，,成,成本测算,的,的准确性,与,与否直接,涉,涉及到土,地,地成本的,大,大小，一,味,味疯狂不,理,理智的拿,地,地，最后,导,导致土地,成,成本过高,项,项目亏本,无,无法开发,。,。更坏的,是,是流转资,金,金套牢，,公,公司资金,链,链出现问,题,题，影响,企,企业的发,展,展。,影响土地,成,成本的因,素,素：,1,、土地距,市,市中心的,距,距离；,2,、土地的,成,成熟度；,3,、土地上,是,是否有附,着,着物，是,否,否需要拆,迁,迁；,土地获取,阶,阶段成本,管,管控的重,点,点,设计阶段,成,成本管控,的,的重点,占建安成本比例,对工程造价影响,降低工程造价,直接影响,对项目投资影响,设计阶段,1.5%-3%,75%-90%,10%,建设费用的多少,建设工期的长短,极其重要,特别是,扩初设计,阶,阶段,对项目经,济,济的影响,达,达,70%-95%,，实际上,，,，当扩初,设,设计批复,之,之后，存,在,在的技术,问,问题、费,用,用问题都,很,很难解决,，,，必须重,视,视扩初设,计,计，以避,免,免“先天,不,不足”。,设计阶段,成,成本管控,的,的重点,方案设计,阶,阶段关注,的,的重点：,在多个方,案,案设计间,进,进行选择,时,时，除关,注,注交通、,功,功能分区,、,、景观分,析,析等方面,以,以外，成,本,本方面应,重,重点考虑,以,以下几个,方,方面：,(1),建筑主体,应,应避开原,水,水塘等淤,泥,泥质软地,基,基所在位,置,置；,(2)0.00,的标高、,道,道路环境,标,标高、基,础,础埋深等,引,引起土方,挖,挖填总方,量,量最小；,(3),水泵房、,配,配电房、,煤,煤气调压,站,站、控制,中,中心等配,套,套设施的,位,位置能使,得,得各种管,线,线的铺设,长,长度最短,。,。,设计阶段,成,成本管控,的,的重点,除此还应,对,对方案调,整,整引起的,下,下列变化,进,进行重点,关,关注：,(1),商业面积,调,调整；,(2),地下室及,人,人防面积,调,调整；,(3),停车比例,及,及方式的,调,调整,(,停车率提,高,高；,“,架空停车,、,、地下车,库,库等非路,面,面,”,停车的比,例,例,),(4),基础形式,的,的调整；,(5),设备配套,方,方案的调,整,整；,(6),场地平衡,基,基础处理,等,等内容的,增,增加；,设计阶段,成,成本管控,的,的重点,扩初设计,阶,阶段重点,关,关注：,建筑平面,、,、基础类,型,型、结构,形,形式、结,构,构布置、,建,建筑装饰,标,标准、停,车,车方式及,比,比率、小,区,区供配电,方,方式、主,要,要设备选,型,型等。,扩初设计,阶,阶段,成本控制,设计阶段,成,成本管控,的,的重点,建筑专业,：,：,确定建筑,方,方案时，,要,要尽可能,从,从结构设,计,计方面考,虑,虑建造成,本,本，尽可,能,能减小建,筑,筑专业的,不,不合理布,置,置带来的,结,结构设计,成,成本的增,加,加。同时,兼,兼顾结构,类,类型的选,择,择，分别,评,评估平面,、,、竖向等,各,各方向的,复,复杂程度,，,，不选择,不,不规则或,非,非常不规,则,则的建筑,方,方案。,在确定层,高,高时，应,综,综合市场,取,取向，产,品,品自身的,定,定位，同,时,时考虑长,期,期的取暖,及,及制冷的,能,能源消耗,，,，选择合,适,适的层高,等,等，层高,每,每增加,0.1m,开发成本,相,相应增加,该,该层的,3-5%,。,设计阶段,成,成本管控,的,的重点,门窗的设,计,计：,在必须满,足,足通风及,采,采光要求,的,的同时，,应,应注意选,择,择合适的,窗,窗地比,(,外墙门窗,面,面积与建,筑,筑面积比,),。,铝合金或,塑,塑钢门窗,除,除风格要,求,求外，分,格,格不宜过,小,小，以降,低,低型材的,用,用量。,设计阶段,成,成本管控,的,的重点,各停车方,式,式的优势,与,与劣势,：,(1),地面露天,停,停车,(2),利,用,用,建,建,筑,筑,物,物,架,架,空,空,停,停,车,车,(3),建,筑,筑,物,物,下,下,的,的,地,地,下,下,停,停,车,车,库,库,(4),平,战,战,结,结,合,合,的,的,人,人,防,防,地,地,下,下,室,室,停,停,车,车,库,库,方,案,案,比,比,较,较,进,进,行,行,成,成,本,本,测,测,算,算,时,时,，,，,应,应,注,注,意,意,容,容,易,易,忽,忽,略,略,的,的,露,露,台,台,、,、,不,不,算,算,面,面,积,积,的,的,架,架,空,空,层,层,、,、,假,假,复,复,式,式,、,、,骑,骑,楼,楼,、,、,空,空,中,中,花,花,园,园,等,等,引,引,起,起,的,的,成,成,本,本,增,增,加,加,。,。,设,计,计,阶,阶,段,段,成,成,本,本,管,管,控,控,的,的,重,重,点,点,结,构,构,专,专,业,业,关,关,注,注,点,点,:,钢,筋,筋,和,和,砼,砼,成,成,本,本,占,占,主,主,体,体,建,建,筑,筑,成,成,本,本,的,的,较,较,大,大,比,比,重,重,，,，,单,单,方,方,钢,钢,筋,筋,含,含,量,量,和,和,单,单,方,方,砼,砼,含,含,量,量,应,应,作,作,为,为,结,结,构,构,设,设,计,计,控,控,制,制,、,、,审,审,查,查,重,重,点,点,，,，,并,并,与,与,同,同,类,类,建,建,筑,筑,进,进,行,行,比,比,较,较,分,分,析,析,。,。,一,般,般,情,情,况,况,，,，,各,各,基,基,础,础,类,类,型,型,的,的,成,成,本,本,按,按,以,以,下,下,顺,顺,序,序,递,递,增,增,：,：,天,然,然,浅,浅,地,地,基,基,基,基,础,础,、,、,复,复,合,合,地,地,基,基,浅,浅,基,基,础,础,、,、,筏,筏,板,板,、,、,预,预,应,应,力,力,管,管,桩,桩,、,、,灌,灌,注,注,桩,桩,；,；,柱,、,、,梁,梁,截,截,面,面,尺,尺,寸,寸,直,直,接,接,影,影,响,响,结,结,构,构,的,的,混,混,凝,凝,土,土,和,和,钢,钢,筋,筋,含,含,量,量,，,，,也,也,对,对,建,建,筑,筑,使,使,用,用,功,功,能,能,有,有,一,一,定,定,影,影,响,响,，,，,在,在,做,做,方,方,案,案,比,比,较,较,时,时,需,需,着,着,重,重,考,考,虑,虑,。,。,设,计,计,阶,阶,段,段,成,成,本,本,管,管,控,控,的,的,重,重,点,点,安,装,装,专,专,业,业,关,关,注,注,重,重,点,点,:,给,排,排,水,水,、,、,电,电,气,气,设,设,备,备,、,、,智,智,能,能,化,化,设,设,备,备,的,的,选,选,择,择,：,：,首,先,先,应,应,充,充,分,分,调,调,查,查,市,市,场,场,，,，,了,了,解,解,各,各,种,种,品,品,牌,牌,的,的,声,声,誉,誉,及,及,供,供,应,应,状,状,况,况,；,；,其,次,次,在,在,满,满,足,足,使,使,用,用,要,要,求,求,的,的,前,前,提,提,下,下,，,，,性,性,价,价,比,比,较,较,高,高,，,，,且,且,兼,兼,顾,顾,长,长,期,期,使,使,用,用,成,成,本,本,。,。,对,于,于,分,分,期,期,建,建,设,设,的,的,大,大,型,型,小,小,区,区,的,的,总,总,配,配,电,电,房,房,、,、,分,分,配,配,电,电,房,房,及,及,水,水,泵,泵,房,房,的,的,方,方,案,案,设,设,计,计,时,时,，,，,应,应,提,提,前,前,做,做,到,到,合,合,理,理,规,规,划,划,，,，,全,全,面,面,考,考,虑,虑,。,。,设,计,计,阶,阶,段,段,成,成,本,本,管,管,控,控,的,的,重,重,点,点,设,计,计,阶,阶,段,段,成,成,本,本,管,管,控,控,的,的,重,重,点,点,园,林,林,景,景,观,观,专,专,业,业,关,关,注,注,重,重,点,点,：,：,在,委,委,托,托,园,园,林,林,景,景,观,观,设,设,计,计,之,之,前,前,，,，,应,应,根,根,据,据,项,项,目,目,档,档,次,次,所,所,定,定,的,的,目,目,标,标,成,成,本,本,或,或,设计限额指,标,标表,，确定园林,景,景观工程的,单,单位成本,(,元,/,景观,m,2,),，并向设计,院,院设计师进,行,行交底，作,为,为概念设计,的,的依据。,根据景观区,域,域的位置可,把,把环境分为,重,重要景观区,、,、组团景观,区,区、宅间景,观,观区等，设,置,置成本分配,系,系数，让成,本,本投入能在,重,重要的区域,有,有所侧重。,详细的园林,景,景观方案设,计,计中，可把,总,总的环境费,用,用按道路及,广,广场、绿化,、,、建筑小品,、,、室外照明,、,、室外部品,及,及设施、围,墙,墙等进行拆,分,分，明确方,案,案的成本目,标,标。在方案,完,完成后，再,逐,逐步核算分,项,项费用、总,费,费用是否超,标,标，并反馈,给,给设计师，,再,再调整、再,核,核算。,施工阶段成,本,本管控的重,点,点,招标时在编,制,制标底前首,先,先要做好下,列,列准备工作,：,：,1,、要清楚地,了,了解图纸及,工,工程规范中,有,有无特别的,技,技术要求和,施,施工工艺，,充,充分考虑到,其,其可能会导,致,致报价偏高,或,或偏低之因,素,素。,2,、要清楚地,了,了解本工程,中,中有哪些可,以,以降低成本,的,的因素。,3,、要清楚地,了,了解本工程,之,之报价范围,，,，并对照清,单,单特别说明,和,和清单各项,目,目内容描述,结,结合计量原,则,则来编制各,项,项目之单价,，,，要充分考,虑,虑到特殊材,料,料和设备、,质,质量要求、,工,工期要求、,工,工艺要求、,特,特殊的现场,环,环境对报价,的,的影响。,4,、要注意,分,分析参加投,标,标的投标人,可,可能提出的,报,报价来作适,当,当地调整。,施工阶段成,本,本管控的重,点,点,施工方案是否先进、合理,直接关系到施工