城市私有房屋土地使用权的继承权探讨

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,城市私有房屋土地使用权的继承权探讨,本讲内容,一、案例引入,二、法院判决,三、判决分析,四、个人看法,五、重点回顾,一、案例引入-a案件概况,中央电视台2008年1月29日经济与法节目报道：广西南宁有位60多岁的罗先生，被他四个老姐姐告上了法庭，他们的要求是，五人平均继承房产,一、案例引入-b主要人物关系,一、案例引入-c事件发展,建国前,罗旺财买房,1963,年,罗旺财去世,1979,年,邓秀琼继承丈夫房产,法院出具,公证书,，证明了邓秀琼和罗旺财之间的,夫妻关系,邓秀琼的,房产证,上，产权人,直系亲属,这一栏填写只有罗先生一个人的名字,1987,年,邓秀琼去世，,房子,由罗先生占有、使用，但,房产证,在母亲名下,2007,年（邓秀琼去世,19,年）,几个姐姐得知，按照法律规定，,继承权的时效为二十年,，决定打官司要房子。,二、法院判决-a判决结果,讼争房屋分为,六等份,罗先生继承其中的二等份,罗秀云、罗素云、罗彩云各继承一等份,李敏、李萍（罗燕云的,子女,）共同继承一等份。,二、法院判决-b房产分配图,三、判决分析-a律师辩护,罗先生的母亲持有重男轻女的观念，认为只有儿子是自己当然的,继承人,，在她办理的,房产证,产权人直系亲属这一栏，只有罗先生一个人的名字，这足以说明她的态度是明确的，可算是,遗嘱,了,赡养,邓秀琼更多是由罗先生去完成的，按照法律他应该多分财产,三、判决分析-b法院驳回,对于第一项辩护，罗先生没有得到其母亲的直接遗嘱,证据,，法院没有采信,对于第二项辩护，罗先生也没法证明其姐姐们根本没有赡养邓秀琼，因此只是部分采信,法院的判决显得合情合理,三、判决分析-c社会影响,如果这个判决果是正确的，那么很多嫁出去的女儿就可以回娘家要房产,继承权,去了，这种情况在农村和城市都会不少,一方面，充分维护了男女平等的,立法精神,，这是好的一方面,另一方面，许多人正常的,生活,将会,被打乱,，如本案中的罗先生，他将,无家可归,四、个人看法-a问题提要,本案中的,房产,和,地产,是否分离了？,土地使用权是否具有,继承性,？,建国前,留下的,私有房屋,土地使用权，在立法上权能是否完善？,罗家的土地使用权是否应该按照,有条件继承,更加合理？,在我们处理具体的问题中，是否更应该做到,合情合理,，同时,合法,？,四、个人看法-b房地产概念,在我国土地有偿使用制度改革前，土地,使用权,是无价值的，就忽视了其存在，习惯性地将,房地产,简称为房产或房屋,现在对于一处房地产，土地使用权的价值通常,大于,房屋所有权的价值，这种习惯上的称谓在,法律上,就显得不够严谨,本案中，判决所涉及的,财产范围,，究竟是只包括房屋所有权，还是同时包括,房屋所有权,和,土地,使用权，不是很清楚,“房地不分”原则也有,例外,如,活动房,的房屋所有权和土地使用权就是可以分开的,建议本案以及其他的类似法律文书，改变原来的习惯，,明确,是房地产，不要简称为房屋,四、个人看法-c房屋所有权,根据,民法通则,和,城市私有房屋管理条例,等有关法律的规定，,房屋所有权,作为,私有财产,可以,继承,没有遗嘱,的情况下，实行,法定继承,所有的,法定继承人,对被继承人的财产都有,继承权,四、个人看法-d土地使用权,土地使用权,作为特殊的民事法律,权利,，其,继承权,问题，必须先适用土地管理的有关,法律法规,我国的土地使用权分为,许多种,，不同土地使用权的继承权也不一样,本案涉及的土地使用权，是城市,建国前,留下的,私有房屋,土地使用权,这种类型土地使用权的继承问题，,缺乏明确的法律规定,这种性质的土地使用权，,无偿、无期限,规定，具有,福利性质,法律性质,上类似于、甚至等同于,划拨,土地使用权，其,继承,问题，可从其性质上进行推理,四、个人看法-e发展历史,1956,年实现社会主义公有制后，城市居民,房屋,继续维持私有，,土地,已全部属国家所有,拥有私房的城市居民，国家允许其,继续使用,按照原国家土地管理局,1995,年发布的,确定土地所有权和使用权的若干规定,第二十八条的规定，罗家可以,获得,土地使用权,这种类型的土地使用权具有的,法律特征,，,缺乏,明确的法律,规定,例如是否能够继承、如何继承、继承后是否可以继续获得福利性的土地使用权或住房等等,四、个人看法-e发展历史,1956,年至城市公有住房制度改革之前，城市居民的,住房,一直实行,政府福利供给,政策，单位分配给职工，或根据有关规定（如国务院,1983,年出台的,城镇个人建造住宅管理办法,）申请获得一定的土地建造私房,分配公房或建造私房，具有福利性质,基本原则，一个家庭已经拥有了符合标准面积的公房或私房，不能重复申请,四、个人看法-f个人对本案的判断,城市私房土地使用权可以,分配,（类似划拨）取得或,有条件的继承,取得,有条件继承,，当继承人已经获得了符合标准的公房或土地使用权后，可以继续因为继承房屋而获得福利性土地使用权,多个继承人，,应优先,安排给尚没有获得福利性土地使用权的继承人,继承后，继承人的福利性土地使用权,面积超过标准,，其使用权的行使也要受到限制,参照,农村宅基地的管理办法,，对于超过标准的宅基地，可以使用和维修房屋，但不能重建房屋，房屋不能再利用时要,交回超标准,的土地使用权,有条件的继承，应遵循一个基本的,原则,：保证福利性或划拨土地使用权在公民间分配的,公平性和合理性,四、个人看法-g建议,罗先生,住在其父母留下的房屋，,没获得,另外的福利性或划拨土地使用权,对于罗先生的几位,姐姐,的情况应予以考虑：,如果她们新的家庭又,获得,了其他的公房、福利性或划拨用地（包括农村宅基地），那么，罗先生具有优先继承权,如果罗先生的几位姐姐中还,没有获得,其他公房或划拨用地的，有权一起与罗先生享有继承权,应该对罗先生的几位姐姐的,住房,及其土地,使用权,进行详细的,调查,，对房屋所有权和土地使用权,分别,判决,房屋所有权，,可以,维持原判,土地使用权,，按几位姐姐是否获得了其他的公房或福利性用地来,区别判决,四、个人看法-g建议,7.如果罗先生一人拥有土地使用权的继承权，而房屋所有权由多人继承，出现房屋和土地,权属不一致,的矛盾，建议由罗先生和他的几位姐姐,协商解决,四、重点回顾-a核心概念,房屋所有权,土地使用权,土地使用权的,继承,问题,有条件继承,有条件继承的条件,房屋所有权土地使用权属不一致的处理,四、重点回顾-a核心概念,四、重点回顾-b重要法条,民法通则和城市私有房屋管理条例等有关法律的规定，,房屋所有权,作为私有,财产,，是可以,继承,的，而且在没有遗嘱的情况下，实行法定继承,确定土地所有权和使用权的若干规定（1995）第二十八条的规定，拥有私房的城市居民，国家并不直接收回土地,使用权,，允许其继续使用,城镇个人建造住宅管理办法（1983）没有单位或单位无力提供住房，个人可申请获得一定的土地建造私房,农村宅基地的管理办法对于超过标准的宅基地，可以,使用和维修,房屋，但不能重建房屋，当房屋不能再利用时要交回超标准的土地使用权,四、重点回顾-c扩充材料,请观看,老人 老屋节目,作为扩充本讲案例详细过程的内容,注意理解法相关当事人争取个人权利时引出的争论焦点，理解其对判决结果的影响,