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Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,11/7/2009,#,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,地库网中国地产资源第一网,超级地产资料库！房产营销策划案例！策划师，置业顾问，工程师，造价师，评估师学习宝典点 击 获 取 免 费 资 源,百货店开店物业选择,一、商圈分析,（一）商圈的概念,商圈,是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。简单地说，就是来店顾客所居住的地理范围。,一、商圈分析,（一）商圈的概念,商圈的层次,商圈一般可分为三个层次,核心商圈 次级商圈 边缘商圈,（一）商圈的概念,A、核心商圈,核心商圈是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，一般顾客光顾很方便，核心商圈顾客一般占商店的销售额的5570,B、次级商圈,次级商圈是位于核心商圈以外的邻近区域，顾客需花费一段时间才能到达，这部分商圈顾客一般占零售店的销售额的1525。,C、边缘商圈,边际商圈位于次级商圈的外围，属于较远的辐射区域。,一、商圈分析,1、烟台市商圈调查,（二）商圈分析的作用,一、商圈分析,确定新店的选址和商圈范围,评估商圈的市场机会和发展潜力,了解消费者的购买行为和购买潜力,了解消费者和目标市场的特征,了解竞争对手的特征,提供市场经营战略的指导依据,获得其他相关数据,（三）商圈的分析,一、商圈分析,商圈分析，就是经营者对影响商圈的人口结构、生活习惯、产业结构、交通状况、城市规划、商业氛围等因素进行实地调查和分析，为选择店址，制定和调整经营策略提供依据。,（三）商圈的分析,1、市场评估,城市经济指标,人口、国内生产总值、社会消费品零售总额等,居民经济指标,人均可支配收入、人均消费支出、恩格尔系数等,其他经济指标,一、商圈分析,（三）,商圈的分析,2、商圈调查、选址研究,商圈规模调查：三级商业圈的人口数量，常住、外来人口,数等,选址调查：商圈所在区商业状况、环境的优劣势、道路交,通状况等,商铺调查：经营业态、经营方式、月租金、物业管理等,一、商圈分析,（三）,商圈的分析,3、消费者研究,消费者购买行为和习惯：购买场所、所需时间、交通工,具等,消费者满意度研究：对目前商圈的满意度、对不同商家,的评价和喜好度等,消费者购买力研究,一、商圈分析,（三）,商圈的分析,4、人流监测,通过在一定时期的定点监测、统计出不同时段经过店址的人流总数、不同性别人数、不同年龄人数、进店人数等人流量指标。,一、商圈分析,（三）,商圈的分析,5、竞争者研究,竞争者经营情况：经营规模、经营业态、市场定位、产品结构等,竞争者,SWOT,分析,竞争者的经济效益和发展计划等,一、商圈分析,二、店址选择,1、店址选择的重要性,百货店筹建时，作好商,圈,分析是必不可少的，但最终目的是为了选定适当的设址地点。,店址选择是一项大的、长期性投资，关系着企业的发展前途,店址是百货店确定经营目标和制定经营策略的重要依据,店址选择是否合适，是影响便利店经济效益的一个重要因素,店址选择要坚持“方便顾客”的原则,二、店址选择,2、店址选择的原则,百货店店址选择，是以适应消费流向情况、人口分布，方便顾客购物为原则。,选择城市中央商业区,选择城市交通要道和交通枢纽的商业街,选择城市居民区商业街和边沿区商业中心,选择购物中心,二、店址选择,3、区域位置选择,百货店在选址过程中，具体选择城市的哪一个商业区域，应根据百货店的规模、市场定位，充分考虑顾客对不同商品的需求特点及购买规律，确定区域位置。,二、店址选择,3、区域位置选择,日常生活必需品,这类商品同质性大，选择性不强，同时价格较低,顾客购买频繁，在购买过程中，求方便心理明显，希望以尽可能短的路程，花尽可能少的时间去实现,经营这类商品的商店应最大限度地接近顾客的居住地区,4、区域位置选择,周期性需求的商品,对这类商品，顾客是定期购买的,在购买时，都发生了一定的比较，最终才选择出适合自己需要,的商品品种,顾客购买这类商品数量不大，有高度的周期性，经营这类商品,的商店选择在商业网点相对集中的地区为宜，如地区性的商业,中心成交通枢纽、交通要道的商业圈,二、店址选择,3、区域位置选择,耐用消费品及顾客特殊性需求的商品,耐用消费品多为顾客一次购买长期使用，购买频率低,顾客在购买时，一般已有既定目标，在反复比较权衡的基础上,再做出选择,特殊需求的商品购买的偶然性较大，频度更小，顾客比较分散。,以经营这些类别商品的商店，商圈范围要求更大，应设在客流,更为集中的中心商业区或专业性的商业街道，以吸引尽可能的,潜在顾客。,二、店址选择,二、店址选择,4、地点选择,在同一区域内，一个百货店可能会有好几个开设地点可供选择，但有些地点对某个商店来说，是最满意的开设地点，而对另一类商店来说，就不一定是合适的开设地点。因此，一个新设商店在做好区域或位置选择以后，还要切实考虑多种影响和制约因素，做出具体设店地点的选择。,二、店址选择,交通条件,交通条件是影响百货店选择开设地点的一个重要因素,从企业经营的角度来看,在设店地点或附近，是否有足够的停车场,商品运至商店是否容易,从方便顾客购买角度来看,到车站、码头的距离和方向,设店地点主要客流来去方向,城市交通管理状况,4、地点选择,二、店址选择,客流规律,百货店成功的另一个关键因素是客流量大小，客流包括现有客流和潜在客流，商店选择开设地点总是力图处在潜在客流最多，最集中的地点。,4、地点选择,客流规律,客流类型,自身客流：指那些专门为购买某商品的来店顾客所形成的客,流，这是商店客流的基础，是商店销售收入的主要来源。,分享客流：指一家商店从邻近商店形成的客流中获得的客流，,这种分享客流往往产生于经营错位或相互补充商品种类的商店,之间，或大商店与小商店之间。,派生客流：指那些顺路进店的顾客所形成的客流，这些顾客并,非专门来店购物。,二、店址选择,4、地点选择,客流规律,客流目的、速度和滞留时间,不同地区客流规模虽可能相同，但其目的、速度、滞留时间各不相同，要做具体分析，再作最佳地址选择。,二、店址选择,4、地点选择,二、店址选择,4、地点选择,客流规律,街道两侧的客流规模,同样一条街道，两侧的客流规模在很多情况下，由于光照条件、公共场所、交通条件设施等影响，而有所差异。,二、店址选择,4、地点选择,客流规律,街道特点,选择商店开设地点还要分析街道特点与客流规模的关系。交叉路口客流集中，能见度高，是最佳开设地点。,竞争对手,商店周围的竞争情况对百货店经营的成败将产生巨大影响，因此对商店开设地点的作选择时必须要分析竞争对手。,设店地点附近如竞争对手众多，商店经营独具特色，将会吸引客,流，促进销售增长，增强商店信誉。,店址周围的商店业态互补、经营错位、协调并存，形成相关商店,群，往往对经营产生积极影响。如经营相互补充类商品的商店相,邻而设，在方便顾客的基础上，扩大了各自的销售。,二、店址选择,4、地点选择,地形特点,选择商店开设地点时，就是要选择能见度高的地点设店，商店尽量临街而设，并尽可能选在二面或三面临街的路口，增强能见度，并可多设出入口，多设临街宣传橱窗。同时，一些大型公共场所迎面处都是能见度较高的地点。,城市规划,商店开设地点的选择要充分考虑城市建设的规划。,二、店址选择,4、地点选择,三、物业选择,1、位置,地处城市核心商圈内或次级商圈内。主出入口最少有一个面临主要街道，建筑在人流相对较旺一侧，如东西向街道最好在面南一侧。,单位：万元,三、物业选择,2、交通,临城市交通主干道，商业建筑周边交通方便，有多路市内公交线路经过，附近有公交乘降点，并方便顾客私家车辆、出租汽车和大型货车出进。,三、物业选择,3、商业建筑外形,外形简洁、明快，突出商业物业的特点,商场大门临街，方便顾客出入,外立面可设置广告位，并有突出的商店形象LOGO位,4、外广场、停车场,室外广场宽敞，有足够面积保证。供顾客活动和促销,宣传。,停车场车位充足，一般2万平方左右的商场，停车位在,200辆左右。,三、物业选择,5、物业结构,建筑地块形状为长方形或矩形，面深比小于1/2,商业楼层不超过6层，单体面积一般不少于2000平方,层高：商业建筑层高不少于4.2M，净高不少于3M,柱距：建筑柱距不少于7M,楼板荷载：不少于350公斤/平方,地面：卖场内铺地砖，办公区和设备用房铺瓷砖，包库地,面硬化磨平,中庭：在商场内中心位置设有足够面积的中庭,内部空间：通透性好，中间无疏散楼梯，通风井通等,三、物业选择,三、物业选择,6、内部交通,在商场内中心位置和方便顾客流动、组织客流及货物进出位置设置有自动手扶电梯、客梯、观平梯和货物电梯。,三、物业选择,7、配套设备,（1）电气设备,配电,双回路高压供电,商场内电力单独供给并计量,满足商场内80-120W/平方用电,所需用电配线到位,卖场内一次照明的照明不低于450勒克斯,二次照明留有不小于20W/平方的余量,三、物业选择,7、配套设备,（1）电气设备,照明,保证商场内正常的饮用、生活、餐饮加工、空调冷却用水量。,商场内人均用水量为22-34升/人.天,三、物业选择,7、配套设备,（2）给排水,商场采用集中采暖,商场设中央空调系统,商场内冬季采暖温度在16-18度，夏季供冷温度,在22-25度,商场内通风设备噪声，顶层在45-55分贝，底层,在50-60分贝,三、物业选择,7、配套设备,（3）暖通空调,通信,商场内设置有内部电话网，一般交换机容量128门，中继线16条。,商场有足够的电话网线入户，一般电话入户不少于200回线。,各楼层品牌店、收银台、办公室均有电话接口,各楼层休闲、共用空间、疏散梯处有IC卡电话接口,商场内设有中国移动、联通、网通、电信等移动电话信号放大设备,三、物业选择,7、配套设备,（4）弱电系统,网络,商场内有不少于100兆网络光缆入户,各楼层品牌店、办公室和总服务台、顾客服务中心预留不少于1个网线接口,商场内设有局域网,广播系统,商场内设背景音乐系统,三、物业选择,7、配套设备,（4）弱电系统,火灾自动报警系统,自动喷水灭火系统,消火栓系统,防火卷帘系统,疏散系统：疏散指示、事故照明、疏散广播、对讲电话等,三、物业选择,7、配套设备,（5）消防系统,商场设电视监控系统,红外防盗系统,三、物业选择,7、配套设备,（6）安防系统,三、物业选择,7、配套设备,（7）其它,休闲餐饮区设排烟系统,餐饮区排污设隔油池,卫生间排风系统,卫生间：各楼层分设男、女卫生间,清洁间：各楼层设保洁清洁间,饮水间：各楼层设员工饮水器,仓库：有足够的商品周转仓,办公室：各楼层有足够的管理人员等办公室,员工更衣室,员工餐厅,三、物业选择,7、配套设施,业主的背景,业主的实力,业主的信誉,四、业主选择,物业的租金标准,物业的租赁期限,房屋的交付时间,租金的支付时间、周期,交房标准,违约责任,物业的完整性,五、商务条件,建筑房屋土地证,建筑红线图,建筑的规划图,建筑准建证,建筑综合验收合格证,消防验收合格证,六、物业的法律文件,谢 谢！,
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