开发区月亮湾项目市场研判及策略定位报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,吴江汾湖开发区月亮湾项目,市场研判及策略定位报告,上海华燕集团,2007年10月,报告结构,第一部分 项目背景理解,第二部分 项目解析,第三部分 项目市场定位,第四部分 相关产品建议,第一部分 项目背景理解,城市背景地理位置,吴江市位于江苏省最南端，地处江苏、浙江、上海两省一市交汇的金三角地区,吴江距上海市区54公里；苏州市区45公里；杭州市区100公里,吴江是离上海最近的城市之一，处于以上海为龙头长三角经济圈的核心位置,处于上海一小时经济圈内，无论是经济还是产业发展受上海辐射作用明显；,2006年中国百强县市GDP排名,排名,名称,GDP（亿元）,1,顺德区,1058,2,江阴市,980,3,南海区,960,4,昆山市,932,5,张家港市,842,6,常熟市,809,7,萧山区,685,8,武进区,580,9,吴江市,501,10,晋江市,487,23,太仓市,367,城市背景经济,03年之后，吴江经济快速发展，06年GDP相比03年保持近一倍的增长，年增长率保持在20以上；,吴江与昆山具有相似的区位条件，但经济实力相差较大，相比较苏州其他城镇竞争力水平，未来存在较大的提升空间。,年份,企业数,注册资本,2007年,15057,292,2006年,12663,198,城市背景产业结构,吴江拥有众多的民营资本，并且保持一定的增长态势，也为区域内的房产发展奠定了一定的基础；,但对于大型企业而言，吴江与昆山等城镇仍然存在一定的差距，也使得区域内的城市高端客源层面厚度不够。,注册资本1000万元以上有23家企业，其中以纺织和机械设备类企业最多；,利好：,吴江市位于长三角经济区的中心区域，受上海经济中心辐射效应较强；,苏锡常、杭嘉湖等多个经济圈。不断发展的经济，尤其是私营经济的迅猛发展，给吴江的房地产市场、尤其是别墅产品类高端产品的市场发展提供了一定的可能性。,城市背景结论,利空：,吴江的经济与昆山等区域相比实力存在一定差距、本地民营经济总体实力厚实度不够；,城市拥有一定的中高端客源基础，但缺乏吸引的火爆点，区域难支撑顶级产品。,松陵镇,盛泽镇,同里镇,芦墟镇,区位背景区位价值1,芦墟镇并非吴江产业、行政发展的传统以及中心区域，因此在吴江市域内属于区位价值较低的区域；,无论是区域成熟度、开发程度以及客源吸引力度都落后于松陵镇以及盛泽镇。,昆山淀山湖,元荡湖,朱家角,上海沿淀山湖地区,元荡湖,昆山淀山湖地区,其它地区,区位价值降低,区位背景区位价值2,在环淀山湖区域内，项目所在的元荡湖板块价值仍然处于环淀山湖较低水平；,项目,区位背景周边环境,目前项目周边区域环境的整体开发程度不高，特别是配套以及居住氛围的缺乏是限制项目短期内运作的最大抗性。,项目北侧元荡湖为项目强势的景观以及生态支撑卖点：,项目东侧中加枫华国际学校为项目教育支撑；,区位背景,配套,交通配套：,形,形成了以318国道、,苏,苏嘉杭高速,公,公路、苏同,黎,黎一级公路,、,、芦周公路,、,、A9（年,底,底通车）公,路,路等“三纵,四,四横”的干,线,线公路骨架,；,；,生活配套：,占,占地27.32平方公,里,里的汾湖镇,新,新中心城区,，,，规划成为,吴,吴江东南部,的,的经济管理,中,中枢、服务,中,中心和文化,、,、教育、生,活,活服务完善,的,的人居中心,；,；大渠荡生,态,态公园；36洞高尔夫,球,球场；建设,中,中的5星级,商,商务酒店；,中,中加合作的,枫,枫华高级中,学,学。,项目对外交,通,通相当便利,，,，目前生活,配,配套欠缺，,但,但未来汾湖,镇,镇的整体规,划,划、定位将,很,很大程度改,善,善项目区域,现,现有生活配,套,套不足的局,面,面。,距离城东核,心,心商务商贸,区,区接近，但,最,最大属性仍,然,然表现为借,助,助元荡湖景,观,观优势产生,的,的休闲、旅,游,游、度假的,特,特性。,区位背景,规划,中心城区,旅游休闲度,假,假区,北部生态农,业,业区,产业区,南部生态农,业,业区,将莘塔、金,家,家坝、北厍,、,、黎里、芦,墟,墟五镇合并,为,为汾湖镇，,带,带动区域经,济,济的发展，,提,提升区域在,吴,吴江以及环,淀,淀山湖的板,块,块价值，推,动,动区域房地,产,产的发展；,规划面积为27平方公,里,里，建设吴,江,江城市东部,副,副中心，改,变,变区域生活,配,配套较弱的,环,环境；,项目所在区,域,域充分利用,湖,湖荡水面等,生,生态资源，,规,规划为旅游,度,度假区，大,力,力发展休闲,旅,旅游度假区,，,，规划面积,为,为35平方,公,公里；并保,留,留黎里、芦,墟,墟古镇区规,划,划为古镇保,护,护区；,本区度假村,在,在数量上亦,已,已成一定规,模,模，如元荡,周,周围即聚集,有,有多个度假,村,村红顶,度,度假村（三,星,星级）、紫,藤,藤园度假村,、,、上海冶金,局,局度假村等,，,，有利于形,成,成规模效应,。,。,本案,区位背景,经济开发,区,区,不断增加的,民,民营企业和,外,外资企业带,来,来大量中高,端,端客源；,将芦墟工业,园,园、金家坝,工,工业园、黎,里,里工业园、,北,北厍工业园,、,、汾湖旅游,度,度假区“四,园,园一区”组,建,建成汾湖经,济,济开发区，2006年10月11,日,日正式更名,成,成立；依,托,托“临沪”,经,经济圈中最,具,具地理优势,的,的地区，在,上,上海半小时,经,经济圈内，,直,直接接受上,海,海经济发展,的,的辐射。,截至到2006年10,月,月9日，汾,湖,湖经济开发,区,区现已形成,光,光电缆、机,械,械制造、日,用,用化工、电,子,子资讯、汽,车,车配件、新,型,型建材、纺,织,织服装、皮,革,革制鞋及休,闲,闲渡假为主,导,导的产业群,。,。,现有外资企,业,业300余,家,家，投资总,额,额近21亿,美,美元，民营,企,企业2200多家，外,商,商投资者主,要,要来自台湾,、,、日本、美,国,国、德国、,韩,韩国和香港,等,等国家和地,区,区。世界五,百,百强丰田、,韩,韩国浦项制,铁,铁、德国大,众,众、三菱商,事,事、法国圣,戈,戈班等均在,区,区内有投资,项,项目。,区位背景,结,结论,现存问题,：,：,项目现阶,段,段区域价,值,值偏低，,在,在吴江与,环,环淀山湖,各,各区域竞,争,争中均处,于,于劣势，,对,对于居住,客,客源的吸,引,引能力明,显,显落后于,松,松陵、盛,泽,泽以及环,淀,淀山湖的,昆,昆山、苏,州,州等区域,；,；,并且短期,内,内生活配,套,套以及氛,围,围的欠缺,也,也限制了,项,项目的现,阶,阶段的运,作,作；,未来前景,：,：,随着汾湖,镇,镇整体规,划,划的实施,，,，项目配,套,套匮乏的,局,局面将得,以,以根本改,变,变，项目,生,生态、景,观,观的优势,也,也将得以,凸,凸现。,但值得注,意,意的是，,项,项目小环,境,境的特质,以,以及规划,决,决定了项,目,目区位最,大,大的属性,还,还是在于,旅,旅游、休,闲,闲、度假,。,。,第二部分,项,项目,解,解析,针对公寓,产,产品,产品论证,市场,从芦墟的,房,房地产市,场,场供应来,看,看，近两,年,年芦墟公,寓,寓型供应,较,较少，其,中,中位于镇,中,中心的“,明,明丰花园,”,”有出售,。,。该项目,住,住宅总建,约,约有9万,方,方；项目,在,在04.5月开盘,以,以来，去,化,化不是很,好,好，月均,只,只有1000多方,的,的体量；,并,并且价格,相,相对较低,，,，目前二,手,手价格在2500,2700元之间,；,；,另一方面,，,，“温,哥,哥华社区,”,”的酒店,公,公寓能保,证,证一定的,市,市场去化,，,，月均大,约,约在1200方左,右,右，去化,略,略高于住,宅,宅；并且,在,在价格上,具,具有优势,，,，扣除装,修,修，价格,比,比公寓价,格,格高12001500元,左,左右；,芦墟酒店,式,式公寓在,去,去化上要,略,略好于住,宅,宅去化，,但,但酒店公,寓,寓的价格,要,要远高于,住,住宅价格,，,，在价格,提,提升上具,有,有优势。,但是，特,别,别值得注,意,意的是，,温,温哥华特,区,区是基于,枫,枫华国际,学,学校的绝,对,对支撑利,好,好条件下,，,，同时内,部,部配套充,分,分的条件,下,下实现去,化,化的。,产品论证,客源,地块周边,生,生活配套,欠,欠缺，与,盛,盛泽等吴,江,江传统的,居,居住区相,比,比，区位,优,优势和配,偏,偏薄弱，,对,对吴江其,他,他区域的,购,购买住宅,的,的客源也,缺,缺乏吸引,；,；,住宅只能,吸,吸引本地,的,的自住需,求,求居民购,买,买；,重点个案,分,分析,温,温哥华特,区,区,产品：,房型面积70平方,米,米左右的,一,一房与95平方米,的,的二房，,采,采用上下,分,分层的复,式,式结构；,室,室内装修,按,按照4星,级,级酒店标,准,准，约为700-800元/平方米,；,；聘请思,来,来叙酒店,管,管理公司,作,作为管理,公,公司，负,责,责酒店日,常,常运营；,配套设施,主,主要有：,游,游艇俱乐,部,部，星级,会,会所，15000,平,平方米商,业,业街，教,育,育园内的,体,体育馆、,游,游泳馆等,。,。,会所：,SPA、,健,健身房、,室,室内体育,馆,馆、高尔,夫,夫练习场,、,、餐厅、,室,室内游泳,池,池 美容,中,中心、桌,球,球室等，,配,配套齐全,。,。,简介：,温哥华特,区,区占地1000亩,，,，整个项,目,目由三大,部,部分组成,：,：中加合,作,作的枫华,高,高级中学,、,、5幢酒,店,店式公寓,及,及以独栋,和,和双拼别,墅,墅组成的,别,别墅群。,整个项目,分,分3期建,设,设：,1期：中,学,学，酒店,式,式公寓，,会,会所、商,业,业街等配,套,套设施,2期：双,拼,拼别墅群,3期：独,栋,栋别墅群,完整的规,划,划定位、,配,配套齐全,；,；,供应与去,化,化,供应套数,开盘时间,去化套数,去化率,月均去化,一期,200,04.1,200,100,16.7,二期,296,05.12,266,90,13.3,5幢酒店,式,式公寓总,计,计496,套,套，体量,约,约为4万,方,方左右，,分,分2期开,发,发，其中,一,一期于04年底去,化,化完；,项目两期,酒,酒店公寓,推,推出市场,后,后受到了,市,市场的欢,迎,迎，保持,着,着良好的,市,市场去化,，,，月均去,化,化可以达,到,到1317套；,价格,单价,装修价格,主力面积,主力总价,租约,51006000,700800,7090,3555,5年年回报7,目前不临,湖,湖的房源,售,售价在5100元/平方米,左,左右（含700-800元/平方米,的,的装修）,，,，临湖的,房,房源价格,在,在6000元/平,方,方米左右,，,，总价在35-50万之间,；,；,带5年租,约,约，年回,报,报率在7%左右；1年可免,费,费入住28天；,本司认为,，,，通过温,哥,哥华特区,相,相关市场,信,信息分析,，,，在区位,不,不够成熟,、,、仅依托,度,度假概念,作,作为自身,产,产品特性,的,的酒店公,寓,寓式产品,，,，必须完,善,善自身的,配,配套以及,服,服务来规,避,避现有市,场,场风险的,主,主要手段,。,。,其次，再,结,结合生态,度,度假以及,总,总价的优,势,势，才能,够,够在项目,的,的运作上,保,保证一定,的,的去化速,度,度；,目前项目,酒,酒店公寓,价,价格为51006000,元,元/平方,米,米为市场,运,运作后期,的,的价格体,系,系，不排,除,除一定“,吊,吊卖”的,可,可能性，,同,同时，由,于,于该案房,型,型面积设,置,置过大，,导,导致总价,基,基本在3560,万,万元左右,，,，过高的,总,总价也在,一,一定程度,上,上限制了,项,