物流地产物流产业定位方法研究——以龙南物流园项目为例课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,本报告仅供客户内部使用。,*,浅析,物流地产物流产业定位方法研,究,以龙南物流园项目为例,惠州中原顾问事业部,.,唐薇,Hui Zhou.01.2015,logistics property industry positioning method,research,Longnan logistics park project,项目城市背景及属性界定,Part.1,项目物流产业方向研判及项目产业定位,Part.2,项目物流运作及核心价值组建,Part.3,3,项目城市开发背景,海西,经济圈,珠三角,经济圈,长三角,经济圈,南昌,赣州,龙南,”泛珠三角“经济圈,赣粤,高速,大广高速,定南方向,全南方向,深圳方向,105,国,道,南昌方向,项目,城市环境,地理位置优越,龙南县是江西省南大门，属三南中心城市，受三大经济圈的产业及经济辐射，是江西省进入珠三角的必经之地,国家级开放,县及海关挂点,龙南属国家级开放县，,中西部省份唯一建有正处级海关，产业及运输可直接出口，是沿海产业转移的排头兵,产业关联性与互动优势明显,龙南县属国家级经济技术开发县，工业发展强劲，并,承接东南沿海产业梯队转移，产业关联性及互动优势明显,省际交通网迅速搭建中,铁道、高速公路、航道、高铁迅速搭建中，破除发展障碍指日可待,国家级经济开发区,项目梳理维度,周边城市辐射,产业关联,区位,用地,交通,核心关键,推动因素,产业,项目概况,项目属性：位于城市发展新区，具备发展物流的区位交通条件和产业基础的中大型物流园项目,大广高速,自然绿化山体,高速收费站,沿街多层建,筑,1,0,5,国道,主入口,地块内部交通干道,养路站,沿街多层建筑,项目城市背景及属性界定,Part.1,项目物流产业方向研判及项目产业定位,Part.2,项目物流运作及核心价值组建,Part.3,珠三角、长三角物流产业重点城市发展规划,上海,浙江,广州,深圳,产业筛选总样本,产业样本形成,首轮筛选,省级区域整体定位、政策导向、政府支持,产业分布与竞争,项目基础条件,产业发展方向初判,工业物流,保税物流,城市配送,专业市场,电子商务,二次筛选,产业发展现状趋势,龙南市场现状,专业市场业态定位,专业市场,产业发展现状趋势,龙南市场现状,项目基础条件,其他产业,产业细分定位,项目物流产业方向研判与产业定位逻辑路径,研判产业,挖掘产业的地产价值：从经济群宏观层面,项目所属城市省级中观层面,项目城市经济、产业及基础条件等微观层面层层筛选,物流产业定位,-,产业样本的形成,港口物流,城市配送,保税物流,大宗商品物流,传统物流产业,融合型物流产业,与制造业融合,与金融业融合,与商贸业融合,制造业物流,如：装备制造业物流、汽车制造业物流等,金融物流,专业市场,电子商务,冷链物流,长、珠三角重点发展物流产业,物流产业梳理：长、珠三角重点城市“十二五物流业发展规划”中重点发展的物流产业可分为传统物流产业和融合型物流产业两大类,地区,“十二五物流业规划”重点发展的物流产业,江苏,港口物流、保税物流、工业物流、商贸物流、专业市场（汽车、钢铁、医药、能源、农产品、快递）,上海,电子商务物流、制造业物流、口岸物流、城市配送、金融物流,广州,保税物流、工业物流、城市配送、专业市场（快递、农产品、冷链业物流、商贸业物流等,深圳,港口物流、专业市场、产业集群物流、快递物流、保税物流、工业物流等,物流产业定位,-,首轮筛选,港口物流,城市配送,电子商务,保税物流,冷链物流,大宗商品物流,金融物流,专业市场,工业物流,省级整体区域定位,1,政策导向与支持,2,产业分布与竞争,3,项目基础环境,4,通过四大维度细分筛选：江西省区域整体定位、政策导向与支持、物流产业分布与竞争、项目基础，选出适合项目物流产业发展的重点门类,工业,物流,城市配送型,物流,电子商务物流,专业,市场,保税,物流,省级整体区域定位,政策导向与支持,产业分布与竞争,项目基础环境,公路交通发达，无轨道、港口资源，工业产业基础发达,国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见,等,十二五规划,：物流商贸中心、配送综合试点城市、大型现代综合物流园区等,江西,3,个物流园、,1,个物流基地,1,个物流中心,物流产业定位,-,二轮筛选,选择产业,城市型配送,物流,电子商务,工业物流,专业市场,工业,物流,城市配送型,物流,电子商务物流,专业,市场,保税,物流,经济发展,交通运输,相关产业,经济效益,重点通过区域市场城市经济、产业规划、交通运输、经济效益的相关定性维度指标，二次筛选出高度吻合上述指标物流园发展产业需求高价值可行性方向,保税,物流,政府可合作性,排除,经济总量、产业结构,固定资产投资、对外贸易,与公路、铁路、机场衔接、枢纽站数量、距离,公路货运周转量,工业品、农业品结构,商贸物流业、邮政运输,区域物流需求,资金使用成本,二次筛选,-,定性维度体系解析,定性维度一级因子,二级因子,因子解析,经济发展,经济总量,GDP,分析,产业结构,用三次产业结构的变动和比例说明,固定资产投资,以近年份固定资产投资说明,对外贸易,以近年份对外贸进出口总额为依据,交通运输,与公路衔接,用城市与区域公路主干道衔接，公路的等级，公路网的形成与未来的发展建设情况综合说明,与跌路衔接,用地区枢纽站的数量，集装箱站的等级予以综合说明,与机场衔接,用地区的机场建设情况以及地区至中心机场的距离以综合说明,公路货运周转量,以公路货运周转量为依据,相关支持性产业,工业产品结构,以考核近年度工业总产值与主要工业品产量为依据,农产品结构水平,以考核近年度农产品总产值与主要农产品产量为依据,商贸流通业,仅年度社会消费品零售总额与批发总额为依据,运输邮政仓储,以交通邮政运输的产量为依据,经济效益,区域物流需求,货运周转量,资金使用成本,政府投资与招商引资的能力是评价的分析指标,物流产业定位,-,二轮筛选,二轮筛选：,4,大维度,14,项定性指标分析解析,物流产业定位,-,二轮筛选,细分产业方向研究,物流产业定位,-,专业市场业态定位逻辑路径,专业市场,产业基础,市场竞争,赣州,产业基础梳理,N,大,产业基础,专业市场初步发展方向,赣州,各区,产业梳理,产业与专业市场拟合,龙南,专业市场初步发展方向,市场需求规模,市场竞争分析,专业市场发展方向,专业市场,业态定位,针对专业市场种类众多，区域可发展承载有限，通过产业基础与市场竞争,2,大维度研究分析校对，挖掘最有机会进入的细分专业市场产业门类,农产品,化工原料,电子数码,家具建材,五金机电,汽配类,市场竞争激烈,市场规模较小,政策不支持或支持力度小,项目专业市场适配度分级,伺机发展,优先发展,化工原料,农产品,、家具建材、五金机电,汽配类,、电子数码,谨慎发展,市场竞争较小,市场需求规模较大,政策支持或没有明显的限制政策,发展级别,类目,细分市场,优先发展,农产品,水果批发市场，茶叶批发市场，花卉批发市场，种子批发市场，绿化种苗批发市场,家具建材,装饰建材综合批发市场，家饰、木材家具,五金机电,建筑机械，工程施工机械市场，工业生产、包装或灌装机械市场,伺机发展,汽配类,汽配用品批发市场，汽车市场，二手汽车市场，租车市场,谨慎发展,电子数码,IT,数码产品批发市场，电脑软件耗材批发市场，电子原器件批发市场，二手电器市场,化工原料,塑料批发市场,/,化工原料、,固化剂,批发市场,物流产业定位,-,专业市场总结,通过运用产业基础与市场竞争校对分析，根据其产业基础的强弱程度，将专业市场划分优先发展、伺机发展、谨慎发展三个层级，明确专业市场择优发展方向,物流产业定位,-,细分产业方向及定位,工业物流,城市配送物流,龙南新区物流园物流产业定位,专业市场,电子商务,产业发,支撑性条件,龙南县,2009,年列入省级经济技术开发区、八大工业园区、赣粤边际产业对接第一城，工业贡献值赣南第一,龙南县是三南中心的县域，商业发展成熟，建立城市集聚化物资配送，降低三南城市物资运输成本,龙南县政府为助力赣州创建国家电子商务示范城市，积极开展电子商务招商并积极打造以电子商务为主体的轻纺定制类产业园,通过三层级各指标维度，筛选出可行性和价值最高的细分产业，建议以城市商贸配送、工业产业、专业市场（农产品、家具建材、五金机电）、电子商务物流为物流产业发展方向的综合类现代物流,综合类现代物流,农产品,家具建材,五金机电,插入研究,城市化进程中的机遇产业研究,-step1,：城市评价,人口实力,经济资源,交通环境,城市评价维度,政治实力,城市化进程中城市评价指标：人口实力、交通环境、政治实力、经济资源四大城市评价维度,，,横纵多维度量表分析,，,梳理城市未来的发展实力及价值高度,插入研究,城市化进程中的机遇产业研究,-step1,：城市评价,城市实力研究,城市化进程中的机遇产业研究,-2,：机遇产业筛选,Project attractive,项目吸引力,区域产业发展需求,Industry characteristics,弱,强,强,房地产,文化,旅游,商务,交流,休闲,娱乐,职业,教育,Y-,区域产业发展需求,区域城市规划定位导向,50%,区域产业的发展程度,30%,成长性与延展性,20%,X-,项目吸引力,产业增值吸引力,35%,项目可实现吸引力,25%,区域条件吸引力,25%,综合成本,20%,矩阵产业筛选评价指标,根据城市产业链矩阵研究：,X-,吸引力与,Y-,区域产业发展需求交叉细分指标评定，筛选出高附加值产业：房地产、休闲娱乐、文化旅游重点产业门类,本项目产业,定位,产业,分类,产业基础,市场,/,竞争,需要政府政策支持力度,需要开发主体操作能力,开发风险,物流产业方向,工业物流,城市配送,电子商务,农副产品,家具建材,五金机电,高附加值产业,房地产,休闲娱乐,文化旅游,注：从低至高分为五档,本项目产业拟合度分析,项目区域物流等相关产业开发风险较高，市场空间有限，且均需现有市场整合和政府强力支持；房地产、休闲娱乐、文化旅游市场发展空间巨大，具有较大市场机会点，也将是本案需要重点关注和把握的产业领域,本项目产业整体定位,本项目产业定位,物流产业,农产品,家具建材,五金机电,工业物流,城市配送物流,专业市场,电子商务,机遇产业,房地产,文化旅游,休闲娱乐,项目城市背景及属性界定,Part.1,项目物流产业方向研判及项目产业定位,Part.2,项目物流运作及核心价值组建,Part.3,21,本报告仅供客户内部使用。,低,高,附加值,产业链,物流研发,货代,仓储,运输,加工,配送,利润空间大,利润空间大,利润空间小,物流园区的“微笑曲线,”,物流运作,通过“微笑”价值曲线分析，物流研发与物流运作是物流园,区高,价值,链的两端,，,将提升整个物流园区的竞争力,物流服务的核心关键,物流运行,物流地产中物流服务产业只是园区服务内容，它只有物流运作起来才具有生命力，这就需要对物流地产价值链有深刻理解，而且能够比较好地把握物流园区“微笑曲线”的规律,。,22,本报告仅供客户内部使用。,前端网息,交易平台,网络结算中心,物流招投标中心,物流企业诚信评价中心,后端网流交易平台,物流信息公共服务平台,第三方物流,信息总部,物流市场（物流呼叫、物流班车管理,）,电子商务平台,广州林安物流园,“基地,+,网络”、“线上、线下”相结合来搭建第四方物流服务平台和信息化交易平台，实现物流、信息流、商流、资金流四流合,一,“商贸物流网”、“商贸物流呼叫中心”、“卫星,VSAT,系统”、“,GPS,卫星定位系统”等系统为依托成立商贸电子交易信息化中心，实现物流高效率运作,赣州毅德城综合商贸,物流园,运作模式,案例分析法,选取目前国内成功经营物流园：“基地,+,网络”、“实体,+,电子商务”“线上,+,线下”信息化网络化物流系统运作，将物流、信息