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Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,K区规划及产品建议,二五年六月二十日,目 录,第 一 部 分 规 划 建 议,第 二 部 分 开 发 步 骤,第 三 部 分 产 品 建 议,第 一 部 分 规 划 建 议,占地,约3.5万,容积率,7,总建,约24.5万,商业建筑面积,约4万,幼儿园建筑面积,约0.2万,住宅建筑面积,约20.3万,高度控制,有可能建超高层,基本资料,备注：根据发展商提供资料推算,现状市场供货分析,在售面积,60以下,6090,90130,130150,150180,180220,220250,250300,300400,400以上,合计,数量,1034,622,1854,2488,1826,1144,138,154,26,14,9300,比例,11%,7%,20%,27%,20%,12%,1%,2%,0.3%,0.2%,100%,注：以上面积统计主要是近2年珠江新城可参考之项目。包括：保利香槟、力迅上筑、马赛国际公寓、双城国际、星汇国际、新城海滨、凯旋新世界、金碧华府、利雅湾、碧海湾、星辰大厦共11个项目。,结论：近几年珠江新城在售户型面积集中在90180，这是珠江新城比较受落的户型面积区间。项目处在珠江新城中区位置，面积区间应在此范围内。,未来市场供货分析,(近两年),K1地块,主力户型,140-200,主力户型200,主力户型200,主力户型110150,主力户型150,主力户型138148，占68,主力户型85175,小复式，商务公寓,恒烨,发展商,项目,地理位置,占地（）,总建（）,容积率,户数,产品类型,主力户型,动工日期,中海集团,地铁上盖,项目,猎德路与花城大道交界,3.3万,17万,5.15,/,商住,高层,138148为主，占68,已动工，预计年底对外发售,珠江公园,项目,金穗路与猎得路交界,2万,14万,7,/,超高层,/,进行国际招标，04年已动工,合景集团,珠江公园,项目,珠江公园北面的,D74、5、7地块,2万,13万,6.5,/,高档产品,/,/,保利集团,东区项目,G1-1地块,2万,151439,6.81,1242,高层,110-120的三房，140-155的四房,方案研究中,珠实集团,东区项目,花城大道南L3-1地块,1.34万,5.34万,4,/,商住,小户型（未定）,/,广控地产,珠江公园项目,金穗路海居路交界D5-3、D5-8,2.2万,14万,7,/,高层,180-200,方案研究中,恒烨地产,马场路项目,马场路与花城大道交界（N1-1）地块,约1万,约6万,6,/,小复式,或商务公寓,60以下,方案研究中,未来住宅用地规划一览表,结论：未来几年珠江新城住宅面积比较分散，根据区片的不同，西区集中在60,以下的商务公寓，中区以110150为主力户型，东区则以180200的大户型为主。,面积（）,套数,比例,79,55,4%,127,110,8%,138,110,8%,141,738,56%,148,55,4%,166,240,18%,比例,1308,100%,中海珠江公园地块户型面积比例,备注：以上统计为约数，实际以中海公布为准,珠江新城容积率分析,根据对珠江新城内占地超过1.3万以上的小区进行容积率的对比分析，我们发现：,西区的容积率普遍高于东区；,东区项目容积率,低于,规划容积率；,要把项目售价高于同区位项目，则须牺牲部分容积率,。,户型比例考虑,K区的推出时间将是珠江新城的成熟期，根据内部消息，届时比较多的项目将以150大户型为主要产品推出市场（如广控项目、合景项目、保利项目、中海项目等）,本项目地块占地较大，如果全部建成大户型，市场上的,大户型产品同质化严重，竞争激烈,本项目的容积率相对较高，决定了本项目较难做到珠江新城最高端产品，本产品面积与楼价水平需迎合目标客户群的需求,户型比例设置建议,面积（）,户型,比例,115129,3房,35%,130140,31房,15%,150160,31房,10%,8592,2房,7%,180220,41房,30%,105115,3房,3%,通过计算，总户数约1390户,平均面积约150,规划原则,地块 为长方形（长宽比例1.75:1），故整体规划建议用围合式设计,楼宇高差设计应注重“天际线”的设立,南方人比较注重“东南风”，故东南的楼宇高度应为相对西北的楼宇较低，为整个小区引入东南风,小区南面设置一梯两户是为了扩大“朝南”和“望花园”的优势；若设置两梯四户，则南向单位没有景观支持，而且临路，南向单位的价值不高；北向单位虽有景观支持但朝向差，缺陷明显。这样，4户的价值都不能最大限度的发挥出来。,规划原则,幼儿园的外观设计结合园林进行，为小区塑造有价值的景观，现实建筑园林化的生态设计,建筑外立面的设计结合园林绿化进行，实现建筑园林化的生态设计,为保证项目的档次，最大限度的扩大项目住宅的价值，小区南面的楼宇不设立商业，首层作架空层绿化,商业分布建议,西面、北面的商业价值较高，故商业设立在西面和北面的裙楼；,商业面积要求40,000万平方米左右，故在裙楼的首层、二层、三层、四层设立即可。,总规划图-方案一,（不设超高层）,N,利雅湾,中海K区项目,冼村路,花城大道,幼儿园,30,30,30,30,30,30,28,20,20,24,24,20,30,120,120,120,120,120,120,120,120,120,120,180,150,150,150,150,120,120,120,120,120,120,150,150,90,90,90,90,110,110,150,220,150,220,200,200,200,200,200,200,180,180,180,180,180,150,150,150,150,30,180,180,30,150,150,A,B,C,D,E,F,G,I,J,K,L,M,N,O,H,150,150,120,120,规划后（方案一）的基本资料,栋别,住宅层数,单层面积（）,总面积（万）,A,26,720,1.872,B,26,540,1.404,C,26,600,1.56,D,26,600,1.56,E,26,540,1.404,F,26,600,1.56,G,26,760,1.976,H,29,400,1.16,I,19,400,0.76,J,23,400,0.92,K,23,400,0.92,L,19,370,0.703,M,19,370,0.703,N,26,660,1.716,O,24,720,1.728,住宅总建,19.946万,商业总建,4万,幼儿园总建,0.2 万,占地,3.5万,容积率,6.899,备注：项目的容积率相对较高，以上规划方案相对合理，预期售价相对较高，发展商的利益可以保障。,总规划图-方案二,（西北、西南设超高层）,N,利雅湾,西面的景观价值最高，故选择西向栋别（A、N栋）作超高层的设置，,但西面朝向较差，西向户型西晒严重；同时，N栋对北向楼宇的景观有一定影响。,中海K区项目,冼村路,花城大道,幼儿园,40,28,28,28,28,28,29,18,18,22,22,18,28,120,120,120,120,120,120,120,120,120,120,180,150,150,150,150,120,120,120,120,120,120,150,150,90,90,90,90,110,110,150,220,150,220,200,200,200,200,200,200,180,180,180,180,180,150,150,150,150,30,180,180,40,150,150,A,B,C,D,E,F,G,I,J,K,L,M,N,O,H,150,150,120,120,规划后的基本资料,住宅总建,20.282万,商业总建,4万,幼儿园总建,0.2万,占地,3.5万,容积率,6.995,备注：此设置与规划许可容积率“7”接近。,栋别,住宅层数,单层面积（）,总面积（万）,A,36,720,2.592,B,24,540,1.296,C,24,600,1.44,D,24,600,1.44,E,24,540,1.296,F,24,600,1.44,G,24,760,1.824,H,29,400,1.16,I,17,400,0.68,J,21,400,0.84,K,21,400,0.84,L,17,370,0.629,M,17,370,0.629,N,36,660,2.376,O,25,720,1.8,总规划图-方案三,（北面设超高层）,N,利雅湾,选择北向栋别（、栋）作超高层的设置，能够最大限度的发挥项目的价值：超高层的高层单位的景观、朝向均一流。,中海K区项目,冼村路,花城大道,幼儿园,30,40,30,40,30,30,28,18,18,22,22,18,28,120,120,120,120,120,120,120,120,120,120,180,150,150,150,150,120,120,120,120,120,120,150,150,90,90,90,90,110,110,150,220,150,220,200,200,200,200,200,200,180,180,180,180,180,150,150,150,150,30,180,180,26,150,150,A,B,C,D,E,F,G,I,J,K,L,M,N,O,H,150,150,120,120,规划后的基本资料,住宅总建,20.282万,商业总建,4万,幼儿园总建,0.2万,占地,3.5万,容积率,6.995,备注：此设置与规划许可容积率“7”接近。,栋别,住宅层数,单层面积（）,总面积（万）,A,26,720,1.872,B,26,540,1.404,C,36,600,1.56,D,26,600,2.16,E,36,540,1.944,F,26,600,1.56,G,24,760,1.824,H,29,400,1.16,I,17,400,0.68,J,21,400,0.84,K,21,400,0.84,L,17,370,0.629,M,17,370,0.629,N,22,660,1.452,O,24,720,1.728,第 二 部 分 开 发 步 骤,开发原则,首先开发有商业的部分，提高首批交楼时小区的成熟度,每期开发尽可能包含大部分户型或面积,超高层产品最后开发,每期开发的产品必须有特色,（特别是首期产品），,而且能让市场印象深刻，让产品特色深入民心，从而“高速”、高价的完成销售。,利雅湾,花城大道,中海K区项目,30,30,30,30,30,30,28,18,18,22,22,18,30,120,120,120,120,120,120,120,120,120,120,180,150,150,150,150,120,120,120,120,120,120,150,150,90,90,90,90,110,110,150,220,150,220,200,200,200,200,200,200,180,180,180,180,180,150,150,150,150,120,120,150,150,16,180,180,30,150,150,A,B,C,D,E,F,G,H,I,J,K,L,M,N,O,冼村路,三期开发,一期开发,二期开发,开发顺序,第 三 部 分 特 色 产 品 建 议,2梯2户,（、栋）,客厅。层高4.1米，采光良好，宽阔视野空间,卧室。安静、舒适，私密性高,厨房、卫生间、餐厅。干湿分区，方便合理,150,220,150,220,200,200,200,200,200,200,180,180,150,150,I,J,K,L,M,N,1.客厅。层高4.1米，
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