资源描述
单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,*,盈联时代广场商业前期汇报,项目报告的结构思路导图,项目界定,项目发展战略,项目定位,营销推广,地块解析,市场背景,湖口大势,推广策略,销售策略,招商策略,开发策略,营销排期,推售策略,招商方案,渠道执行,案场管理,资源整合,核心定位,产品定位,形象定位,VI,系统,湖口县,2013,年财政总收入确保,18,亿元，力争,20,亿元；生产总值增长,8%,左右；固定资产投资增长,10%,；规模以上工业增加值增长,15%,左右；社会消费品零售总额增长,12%,；农民人均纯收入增长,11%,；三次产业比调整为,8.2,73.5,18.3,；人口自然增长率控制在,8,以内。,2015,年财政收入将达,50,亿元。,GDP,财政收入，固定资产增长表明，本地区正处于一个快速发展期。,一、湖口经济发展状况,地区,GDP,保持在,10%,的年增长率，高于全国水平，省内排名靠前。,二、湖口城市未来发展规划,到,2015,年，全县生产总值超过,300,亿元，年均增长,25%,以上；财政总收入,超过,50,亿,元，年均增长,35%,以上；固定资产投资超过,280,亿元，年均增长,25%,以上；社会消费品零售总额超过,23,亿元，,年均增长,15%,以上,。,到,2015,年，一产提效增收、二产提质增量、三产提速增长，三次产业比调整为,8.2,73.5,18.3,。科技进步对经济增长的贡献率达到,53%,以上。,到,2015,年，县城建成区面积达到,18,平方公里，人口达到,15,万人，城镇化率达到,50%,以上。,到,2015,年，森林覆盖率提高,4,个百分点；城市人均公共绿地面积达到,12,平方米；生态文明乡村占自然村庄的比重超过,60%,；,到,2015,年，单位在岗职工年平均工资达到,4,万元，年均增长,12%,；农民人均纯收入达到,1,万元，年均增长,11%,；城镇登记失业率控制在,4.5%,以内；人口自然增长率控制在,7.8,以内。,辉煌,2015,年（湖口县第十二五规划）,数据及部分图文来源：湖口县政府官方网站,进一步完善城市路网，新增城市道路面积,30,万平方米，高标准完成景湖路、海青路、规划二路及台山大道、教育北路、学前路、桃源路延伸工程。,进一步加快东扩西改，,向东发展海山新区，向西打造洋港新区，基本完成洋港大道拓宽延伸、“两区”隧道及连接线工程，中心城区拉大到,18,平方公里，建成区面积扩大到,13.6,平方公里，大九江卫星城和沿江新型工业城市框架基本形成。城市功能进一步完善。,三、湖口发展规划,老城区,新城区,潜质区,四、湖口区域发展规划,5,个投资,100,亿元以上的特大项目,数据及部分图文来源：湖口县政府官方网站,湖口县房地产开发建设及销售情况统计表,2013,年,9,月数据来源：湖口县房地产管理局,五、湖口房地产市场基本形势,全年实施城建重点项目,51,个，建筑总面积超过,150,万平方米，城镇化率达到,47.5%,。城市框架进一步拉开。,湖口县地块功能与人口辐射分布图,项目,1KM,辐射半径,项目,3KM,辐射半径,地名,标注符号,人数,西门社区,1,7081,人,莲湾社区,2,18626,人,大岭社区,3,6849,人,三里社区,4,26253,人,潘湖社区,5,8918,人,台山社区,6,6374,人,钟山社区,7,12672,人,柏树社区,8,4206,人,拓矶社区,9,12086,人,月亮村,10,3622,人,洪湖村,11,2876,人,胜利村,12,2898,人,云亭社区,13,8942,人,大中社区,14,6227,人,双桥村委会,A2,2482,人,西山村委会,A6,2978,人,龙山村委会,A7,2591,人,总计人口,145849,人,地块发展（预测）,150,万平方米,60000,人,总计人口,206549,人,总规,150,万平方米,数据来源：湖口县房地产管理局,竞争分析总结,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,力山项目将凭借形象取胜,海正项目各项实力均衡,盛世项目凭借价格在湖口,独树一帜,华美、赣北农贸项目凭借,专业产品、渠道、附加值,本项目,力山项目,时代项目,华美、赣北农贸项目,本项,目将通过,形象、产品、渠道、附加值,来突破竞争，取得竞争优势,项目,SWOT,分析,发挥优势,抢占机会,发挥优势,转化威胁,利用机会,规避劣势,减少劣势,避免威胁,机会,(OPPORTUNITY),威胁,(THREAT),劣势,(WEAKNESS,),优势(STRENGH),项目综合评价：,本项目位于极具发展潜力的区域，是,湖口休闲，消费、体验、购物综合的商业项目,，顺承了城市化及湖口规划地位、交通、产业、经济升级的历史时机，为项目多物业类型的多元化发展提供了巨大机会。,区位潜力,优势：本案位于新开发区核心地带发展潜力巨大。,工业园巨大的区位优势为本案带来商机。,开发区的建设加速了居民结构的调整，带来巨大消费力。,劣势：本案属新开发区，市场培育尚须时间。,体量承载,优势：本案属中性规模，定位先进能形成聚焦效应，抢占市场。,经营种类丰富多样，满足顾客休闲消费、体验购物等需求，一站式吃喝玩乐。,劣势：本地现阶段商业状况不发达，人流较差。,销售面积,优势：销售面积越多，商户的进驻可能性越大，会给拓展商机创造方便条件，,同时，也会使发展商资金尽快回笼。,劣势：销售之后会带来很多问题，比如：规划难、限制经营品种难、统一开业时间难。,经营管理,优势：在湖口导入最先进的商业理念，多种经营方式并存。,吃喝玩乐，办公休闲一站式服务。,劣势：先进的商业理念与传统的购物消费习惯的矛盾。,前期经营管理的诸多困难。,政府政策,优势：重点扶持项目。,有引进产业带动市场的决心。,政府未来中心规划的确立。,劣势：政绩和项目相结合。,对项目的行政干预，影响市场判断。,随着政府进行合理性与前瞻性的城市规划，湖口商业潜力巨大，市场可塑性强。,六、小结：,以湖口县老城区提升为基础、以新县政府周边为生活居住区，金砂湾、银砂湾工业开发区两翼齐飞,湖口片区商业互动、鲲鹏展翅的城市发展格局迅速形成。,政府大手笔的投入，对县城商贸市场中心、生活居住区、工业园区等的改造，新城大格局已经开始启动。,城市合理、科学的规划：九江市的副中心,优越的水陆交通构筑新型，工业化山水园林城市。湖口未来的发展不可阻挡。,工业的繁荣，旅游业的兴起 带动了湖口这座城市的活力，人均消费力迅猛发展，尤其是服务行业的升级，带来了供需两旺的良好局面。,一、周边地区及本案资源整合,本案的资源的整合，应取决于以下几个原则：,定位必须符合湖口的整体发展；,有利于本案价值提升，包括物质价值和精神价值；,培育市场的战略理念；,以招商促销售。,城市功能性项目建设，建成金砂湾学校、园区医院和,26,万平方米海山综合小区，建设,3,万平方米文化体育中心、,8,万平方米赣北农贸城、,20,万平方米中央商务区、,30,万平方米华美立家生活广场和首座国际甲等写字楼力山世贸中心，完成公安、交通、水产、移动、烟草、工商、农发行业务用房主体工程，海正明城、天邦泰宇等商业商住项目快速推进，园区、城区实现融合发展。, 对区域、内部资源的整合,本案可整合的资源,资源特点,资源的外延及嫁接价值,区位,1,.,城市东拓，市政配套逐步完善。,2,.,占据园区轴心点，商业价值突显。,1,、原先湖口本地主要休闲消费流向九江，市场较为空白。,2,、形成特色消费，吸引来往湖口客商及旅游者。,产业,（含旅游）,1,、产业升级和创富需求的结合,2,、湖口发展资源的扩散,本案特色休闲购物模式吸引消费者。,突出其国际化、品牌化特征。,3,、 借助赣北地区旅游的扩散，提升本案的购物氛围、物业形象与价值。,内部（县域经济的膨胀、,GDP,的快速增长、人口的消费指数上升）,1,、人流巨大,2,、辐射和影响面宽,1,、利用人流作口碑传播, 对政策资源的整合,本案可整合的资源,资源特点,资源的外延及嫁接价值,1,、市政府对该项目的大力支持,1,、确定性,2,、需要我方提出具体措施,1,、为本案提供宏观的操作背景,2,、根据市场的需求量身定做系列政策,2,、是政府对该项目区域的重视,金砂湾工业园的全面打造,未来该地区商业规划的确立,1,、该地区消费、商业中心的确立,2,、人流增大辐射能力增强。,3,、县政府对引进工业园企业经营者的真诚愿望,1,、操作难度大,2,、根据我方需求提出具体要求,政府是否愿意提供相应优惠政策吸引外企。,本案资源整合的目标,形成本案优势资源的全面整合，以高起点高发展的战略要求带动本案整体价值的提升,本案资源整合方式,为了将本案可整合的资源进行系统统领，必须建立在,具有国际代表性的商业特色,、引领在国际性的产业市场高度上来。,本案是以工业园区为主导，商业发展作为核心的项目,其核心理念包括三个层面：产业发展理念、核心主题理念和市场理念。,核心,理念,体系,产业理念,基础,主题理念,市场理念,内涵,外延,进出口加工基地及小微企业创业园,资源整合与得天独厚的优势提升,九江市及周边独具风格的综合性休闲消费购物中心,二、核心理念体系,1,、核心发展理念的构筑模型,1,、定位角度,本案要依托整个鄱阳湖生态经济区、湖口县“十二五”的发展和规划，以优秀的物业条件为基础，以前瞻性的思考和运作为依托，以超前的规划为引导，以先进的管理理念为保障，缔造以市场需求为前提的“时代广场”。,实现经济、社会双重效益。,经济效益：实现最大化的利润、最优的招商、销售部署，最可持续的经营。,社会效益：创建湖口县新名片，提升至独有的国际化形象。,2,、概念定位, 地域概念：聚力沿江开发，工业经济逆势增长, 个性概念：国际化商业视角，国际化的个性特点。以个性化的整体概念为统领，其个性自然得到彰显。, 地位概念：商业中心。,纽约的时代广场。,香港的时代广场。,湖口的时代广场。,三、定位体系,3,、形象定位,本项目在消费者心目中培养并建立起一种“全新的体验式休闲购物模式”,湖口的时代广场,，开创湖口创富新时代。突出“,湖口,mall,” 的品牌形象，为项目启动营销做好铺垫。,湖口首家专业以,mall,形态打造的复合型商业航母,广告语延展：,湖口时代,mall,启航,财富在湖口，欢乐在,mall,4,、经营思路定位,一家星级酒店，一栋甲级写字楼，大型商城及商业文化步行街。,酒店、购物、休闲、餐饮、娱乐、商务、文化,-,七大主题,一、开发策略,以主力业态先期打造为龙头，以特色业态开发为承接，金砂湾南大道展示、旗舰商铺为契机。本项目为整体性开发建设，分功能组团阶段性推向市场；,开发符合当地市场需求商业物业体与铺位面积；,主、次业态和其他分散业态处理方式需不同；,主力业态整体租赁、整体销售、租售同步结合；,做好各个业态的设置、比例与区位划分，吸引投资客投资认同；,主建专业招商团队进行招商,；,主力店先行招商；,做好各个业态设置、业种比例与功能划分；,酒店、超市、百货与其他组团中的主力商家进行先整体租赁后整体或分割销售；,对于特定业态（餐饮娱乐休闲）的设置要慎之又慎，但不可或缺；,初期主力业态以招商为主，保证项目整体业态与商管运作的稳定性；,二、招商策略,以主力店招商的完成全面拉动销售工作，对于销售进行统一销控；,围绕主力店形成功能组团，实行阶段性、组团式、分主题式推货，强力蓄水，集中销售；,除主力商家之外的全部面积居列入可销目标，其它区域根据功能定位限制性业态销售；,每栋建筑一楼两端及主入口两侧面的首单元保留上层垂直交通出入口，三楼垂直分割，商家自行在内部解决通路，我方预留消防通路即可；,4-5,楼根据客户购买面积进行分割。,价格策略应依据通常惯例，实行低开高走等灵活策略展开。,组织团购，及商家导向购买。,三、销售策略,在总推广目标与策略的指导下，将全案推广分解为不同阶段，使项目从前中后不同阶段实现连贯统一；,务必注重四线城市营销的独特性，消费群体认知信息的地域性；,减少使用形象与文化推广的营销理念，采用体验式营销；,利用有限的营销渠道，缩短与目标客群的中间差，大量采用直销；,与广告单位或媒介单位的合作采用“六力模型”，资源互换，与推广单位形成项目“打造”联盟。例如：在九江电视台、湖口电视台。,四、推广策略,消费者,本案,运营商,经营者,政府,开发商,媒介,六力模型图,招商工作阶段及达成目标,一阶段招商策略及目标达成：（导入期）,目 的：通过形象塑造，提高知名度,招商目标：,5%,招商策略：让关注本项的目标客户更容易接触到“湖口,mall-,时代广场”的信息，提高知名度。,专业的招商团队的确立，进行本地商家的试探性接触，与本地更主要商家进行全面沟通和意见反馈，掌握更详细的招商信息。,工程进度：工程部分的进入紧锣密鼓的工程施工状态，给更多的目标客户以信心支持。,租赁、税务、工商支持：开始与相关的政府部门进行沟通，尽量争取更多的税务和工商方面的优惠政策。,发展商配合：与当地政府接洽，力争双方合作引入家居建材产业。,及时沟通工程、政府等各方面信息。,总体资源整合及项目包装，展示本案规划蓝图，利用媒体渲染及公关活动的配合，对商场进行概念性炒作；,设定相关的租赁合作条件以及优惠政策，对此作为对经营商的吸引点。,二阶段招商策略及目标达成：（招商开盘期）,目 的：对项目质素、规模进行重点宣传，提升美誉度,招商目标：,30%,招商策略：把握其对该地区未来的思考及产业、项目本身特点的关注力延续性，利用前期意向商家的小众传播奠定部分经营者的经营信心，树立商家领头羊。,相关的租赁合作条件以及优惠政策，对此作为对经营商的吸引点。,对沿海、总代理商家的招商，进入试探性的阶段，本地商家招商进入实质性阶段，招商部分商家以准备签约。,工程进度：工程基本框架已基本完成。,租赁、税务、工商支持：与相关的政府部门进行深入沟通，已经获得实质性税务和工商方面的优惠政策。,发展商配合：各方面信息的及时准确反馈，对工程进度工程质量严格把关。,开始项目的一装。对本案作切入性的蓝图描绘，展现本案的区位价值品牌、土地价值品牌、经营价值品牌、高附加价值品牌，通过媒体宣传及相应的公关活动炒热商场。,三阶段招商策略及目标达成：（招商持续期）,目 的：对项目的先进经营管理理念进行重点宣传，提升美誉度，并整合市场上已有的概念和认识，初步品牌忠诚度。,招商目标：,40%,招商策略：全面推出国际化的经营发展思路，加大对以入商家品牌性的宣传，使商家产生认同感和归属感。政府对商家的优惠措施的确立，免去经营户的后顾之忧。本地商家招商全面完成，主力商家进入签约阶段。,工程进度：工程外立面与外部环境建设同步进行，整体轮廓基本形成。,租赁、税务、工商支持：现场办公点的确立，政府监督机制形成。,发展商配合：协助经营户与相关政府沟通，办理经营户所需的各种手续，对开业手续的确认及办理。以及部分商家进一步的减免税费的手续办理；进行部分工程严格验收，并且达到厂商的相关要求。,四阶段招商策略及目标达成：（开业持续招商期）,目 的：整合已形成的市场概念，加强经营及消费信心的宣传，创造顾客忠诚度，吸引更多商家进场，力争同步开业。,招商目标：,75%,招商策略：开业宣传轰轰烈烈的进行，突出品牌的差异性，对产业的入驻大力宣传。,旗舰、主力商家签约完成。,工程进度：内部装修基本完成，商家等待开业。,租赁、税务、工商支持：超市，百货是要求较高商家，因此招商的难度最大，所以必须以适当的牺牲换来商家的进驻，甚至是,1,年的免租政策。,发展商配合：与相关政府沟通，办理开业所需的各种手续，以及部分商家进一步的减免税费的手续办理；进行工程严格的验收。,相关配套商业建设全面展开。,时代广场线上媒体推广,营销通路,2013,年营销通路组合方案,户外,报纸,网络,海报,公交站,道旗,短信,公关活动,围墙广场,DM,2,）营销策划；,1.,项目推广总体策略,2.,销售前提条件,4.,销售阶段建议,5.,阶段性销售策略,6.,销售人员培训,7.,推广概念图,8.,各销售阶段广告策略及媒体组合方案,9.,广告诉求点整合,10.,各阶段广告创意表现,1,）广告设计,VI,系统部分,1,、户外系统部分,2,、导示系统部分,3,、地盘包装系统部分,4,、售楼资料系统部分,5,、售楼处系统部分,7,、广告系统部分,8,、促销活动系统部分,11.,各阶段广告媒体投放频率及建议,12.,促销活动总体安排,12.1.,各阶段促销活动安排建议,12.2.,各阶段具体活动方式建议,12.3.,活动效果评估,13.,宣传费用预算,3,）招商工作；,1.,项目概况,2.,片区功能整合效益,3.,项目分析,4.,竞争对手分析,5.,综合评析和项目定位,6.,项目形象营销方案,6.1,物业设计方案建议,6.2,园林主题深化,a,、相关主题表现手法建议,b,、环保建议,6.3,配套设施规划建议,6.4,智能化方案建议,6.5,社区服务及物业管理建议,6.6,装修套餐建议,6.7,夜间灯光设计及背景音乐设置建议,7.,项目形象包装方案,7.1,项目标识建议,A.,单栋命名建议,B.,道路命名建议,C.,园林命名建议,7.2.,地盘包装方案,A.,售楼通道包装方案,B.,导示系统包装方案,C.,户外广告牌包装方案,7.3.,售楼处方案,7.4.,样板单位装修风格设计建议,7.5.,售楼资料的设计建议,15,、渠道合作的洽谈与确定,16,、重点区域产地招商推介会,17,、重点品牌企业招商洽谈,18,、正式招商,1,）、,DM,招商资料,2,）、重点展会及活动现场洽谈,3,）、电话、传真、,Email,邀请,19,、渠道代理的管理与跟进,8,、招商意向客户登记表,9,、招商租赁市场的调研（价格、定位、产品、布局）,10,、客户需求点的挖掘及差异化优势的提炼,11,、确定功能分布、招商平面图及分割出租的单位面积,12,、确定租赁价格及租赁模式,13,、制定具体的招商项目明细，完善招商计划,14,、制定各种招商项目的租赁费用、收益预算、编制租金表,20,、制定完整的宣传推广计划及开支预算,1,、招商文本,（,1,）招商手册及宣传资料,（,2,）租赁意向书,（,3,）租赁合同,（,4,）装修要求,（,5,）商业管理文本,2,、传播与媒体,（,1,）广告宣传形式及计划,（,2,）制定详尽的广告创意、策略、诉求及执行控制方案,（,3,）确定媒体发布计划,（,4,）确定新闻媒体操控方案,3,、整体形象的推广方案及执行,4,、招商活动的计划,5,、租赁签约、协调进场安排及装修,6,、租户进场跟进管理至开业,7,、运营后的租户维护及补缺性招商,8,、续租及推广事项,1,、协助参与讨论园林方案并从营销的角度提供相关建议。,2,、协助参与建筑方案讨论并从营销的角度提供相关建议。,3,、协助参与室内设计公司方案讨论并从营销的角度提供相关建议。,4,、协助参与三维、智能化等其他合作公司方案的讨论并从营销的角度提供相关建议。,为确保所有营销方案的实现，本公司在提供上述三种服务内容外，特提供如下协助服务内容；以促进项目的全程营销：,
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