红巨大厦市场定位营销策划提报

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,红巨大厦市场定位及营销策划提报,本提报由,四,部分组成,第一部分:市场分析,第二部分:项目分析,第三部分:,项目,定位分析,第四部分：项目,VI,及包装,第一部分,:,探手,蓝海，试问深度与广度,一、宁波写字楼市场宏观概况,二、,宁波各区域在售写字楼楼盘,三、本项目区域概况,1993年1996年,1999年2000年,2001年与2002年,2003年与2005年,2006年与2007年,宁波写字楼到过一个开发的高峰，华联写字楼、中农信、世贸中心等都是那个时代的产物。但随着落1997年的亚洲金融危机，写字楼市场一度曾进入萧条期，价格缩水了一半左右。那一时期的写字楼对于房地产市场来说如同恶梦，烂尾楼项目在宁波遍地生花，在以后的几年内，宁波几乎没有上过任何专业写字楼项目。,相继推出了体量不大的挑高型产品香榭、梅柏写字楼、大时代高层商住楼，均在短时间内抢购一空，显现出市场较强的吸纳量，而后的中山银座、鼎盛时代、晶都赢家等等品质一般的办公楼项目经包装上市后竟也取得了不俗的成绩，在不长的时间内即告清盘，证明了办公市场存在的较大需求量。,总的来说是一个高速增长、消化存量的过程，随着近两年烂尾楼的重新改造推出，宁波可供改造的写字楼已经所剩无几，存量已经不多，而新盘又没跟上，写字楼市场处于青黄不接的地步，在这种情况下，就造成了2002年写字楼市场非常火爆的状况。,宁波写字楼市场开始进入买方市场，随着更多项目的入市，市场存量达到一个新的高度。但从整体市场来说，各个项目的销售率都达到了较理想的状态，去化速度也不错。2004年开始，新建写字楼开始面市，推动了需要量的上升。2005年，写字楼市场供求稳步上升。,2006年，受到国家宏观调控的影响，供应量出现下降趋势，然而市场需求并未受到政策的影响继续保持上升趋势。2007年是房地产市场最活跃增长最快的时期，办公供应量出现明显的反弹，市场需求继续保持稳步上涨.,1,、宁波写字楼发展史,“,三十年河东,三十年河西”,一、宁波写字楼市场宏观概况,2,、,2005-2008,年宁波写字楼供销情况,从历年的数据上来看，宁波写字楼市场年需求其实相当有限，即使在,2007,年，销售也仅为,50,万方出头,。,2008,年由于受到国家从紧的货币政策，从严的房地产政策以及国际经济危机爆发，国内外贸出口行业受较大的冲击的一系列因素的影响下，导致市场信心不足。,市四区,一月,二月,三月,四月,五月,六月,七月,八月,九月,十月,十一月,十二月,成交,面积,39600,4879,14222,39303,18841,19493,15785,25725,1696,7598,13627,57042,3,、,2008,年宁波写字楼市场整体运行环境,上半年受环球中心、银泰国际等高端项目的拉升，尽管成交量大幅跳水，但价格却涨至上半年的最高点。此后市场表现回暖无力。,九、十、十一月进入宁波办公市场的真正冬天，市四区几乎无写字楼成交。,全年呈现“量价齐跌”的局面。但临近年底政府的宏观调控方向开始转变，办公市场销售也引来了“小阳春”。,蓝海,结,语：,2008年宁波写字楼市场, 在经济危机大环境影响下和未来政策导向尚不明确的市场行情下，无论是自用客户还是投资客户，对写字楼产品都有一定的警惕性，观望情绪浓烈,。,写字楼供应量的不断增大是最现实的问题,。,在宁波，经济产业结构相对单一，写字楼需求有限，主力客群都是外贸、物流、货代类企业，这类型企业的发展好坏将会直接影响到写字楼市场的需求高低。,4,、,2009,年,1,月,5,月宁波写字楼市场成交情况,海曙区,江东区,江北区,高新区,鄞州区,09年15月成交均价,20170,10542,9534,6483,6903,2008年成交均价,19889,11112,12100,5773,6810,蓝海,结,语：,2009,年,1,月,5,月宁波写字楼, 虽然国家政策利好导向，但,09,年,1,月,5,月，市场成交量并没有放大，相比之,08,年初还有一定程度的下降。说明宁波,外向型商贸企业,经营情况还没有得到改善。,经济环境发展速度放缓，投资风险加大市场的恐慌心理加剧，观望程度浓厚在出口压力增加的情况下只能拉动内需，国家极力去拉动国民的消费，但是短期内还是没有办法改变这一情况。,1、,海曙区：,因为交通、商务商业等配套因素，区域内汇聚了市场最高端的写字楼，已形成规模效应。老写字楼内部配套设施不完善、交通拥挤等现象日益突出，市场后续供应不足。,区域,项目名称,总建面积,面积范围,均价,备注,海曙,环球中心,170000,70-360,22000-25000,元,/,5A甲级写字楼,物业管理公司:高力国际物业管理，物业费8.8元/月/平方米,银泰国际,31700,160-700,20000,元,/,精装修。国际知名设计师规划国际化星级商务空间，全面打造符合百强企业的总部基地 。,时代广场,62160,97-150,18000,元,/,VRV办公中央系统,挑高5.7米大堂 ；精装修,恒隆中心,60000,70-360,17000,元,/,公共部位精装修；VRV分层分户中央空调，美国Honeywell楼宇自控系统,二、,蓝海个案,宁波各区域在售写字楼楼盘,2,、,江东区：,配套因素不,逊,逊于海曙，,区,区域内写字,楼,楼较多，未,来,来供应体量,惊,惊人，受城,市,市发展影响,，,，区域前景,看,看好，但产,品,品竞争激烈,。,。,区域,项目名称,总建面积,面积范围,均价,备注,江东,16,城联邦,59170.7,办公,900-2000,办公,14000-15000,元,/,“商务别墅”原创形态，有别于传统写字楼产品设计,东方商务中心,130000,整层面积,1800,8900,元,/,八大智能化系统，,14,部西子奥的斯电梯,东航大厦,37000,整层,1350,13000,元,/,层高,3.5,米；采用中空玻璃；大体量车位，地下,6,层，地上两层,恒富大厦,52800,整层,1000,12500,元,/,层高,3.6,米，公共部分精装修；大型空中花园,华宏第五大道,33000,80-1400,14000,元,/,挑高,13.8,米大堂，层高,3.5,米；公共部位装修,区域,项目名称,总建面积,面积范围,均价,备注,江东,名汇东方,77680,办公楼300-1300,写字楼10000-11000元/,银晨国际,95572,日座整层约1400；月座整层约2000；独栋1800-3500,9200元/，独栋13000元/,2000中庭园林 ；大堂挑高9米，公共走道净宽达2.7米,天润商座,55000,100-400，整层面积1200,12000元/,独创了“三合院”式的新颖布局，商业兼办公的综合产品,滨江国际广场,130000,公寓38-137，写字楼100-180,11500元/（优惠折扣后最终价）,智能办公；首层6.3米挑高,世纪东方商业广场,249798,单层面积1830,14000元/,公共部分精装修；物业管理公司:格尔登物业公司 5.0元/平米月,3,、,高新区：,目前高新区,写,写字楼市场,尚,尚处于起步,阶,阶段，随着,高,高新区的发,展,展，未来将,会,会更多写字,楼,楼供应。,区域,项目名称,总建面积,面积范围,均价,备注,高新区,绿园大厦,32500,200-1200,11000,元,/,12,米挑高大堂；,景观设计：澳大利亚普利斯设计,科贸中心,66760,整层,600-1200,，分割,77-354,7800,元,/,公共部位精装修；高端智能系统，,12,部奥的斯电梯,4、鄞州区,（,（项目所在,区,区域）,项目名称,均价 元,/,总建筑面积,面积范围,备注,商会国贸中心,12800,元,/,精装公寓,11.3,万,380-1500,目前建设中的宁波市第一高楼、,定位为国际5A甲级智能化写字楼；,交付： 预计2010年中旬,中基第一国际,7300,元,/,5.2,万,整层,1454,公共部分精装、,国际金钥匙物业组织进驻、,交付：预计,2010,年,华茂总部一号,7500,元,/,53154,每层4户,A590、B460,C640、D460,相对独立的挑空空中花园大堂，层层设置休闲花园。,开创生态办公、休闲办公之先河,50%,的面积用于出售，,50%,的面积用于出租,原则上,500,平方米起售。交付标准为精装修,汇亚国际,9300,元,/,366502,单层,1263.8,94219 ,整层出售,俊鸿嘉瑞,对外报价,11000,元,/,（,6100,元,/,）,2.1,万,250-1200,标准层,1000,平米,全精装修，精装标准：,1000,元左右,其中,4,层以上不可自由分割,物业顾问：第一太平戴维斯,区域以居住,-,商业,-,办公的模式,发,发展，目前,居,居住商贸氛,围,围已形成，,未,未来写字楼,供,供应量很大,。,。,小结, 海曙区,凭,凭借其宁波,商,商业中心与,楼,楼宇经济核,心,心地位，在,售,售办公楼的,价,价格为宁波,最,最高区域，,售,售价达,20000,25000,元,/,。, 江东区,拥,拥有不亚于,海,海曙区的配,套,套和较好的,交,交通因素，,区,区域价格基,本,本超过,10000,元,/,，各个优势,项,项目价格达,到,到,13000,14000,元,/,。, 高新区,作,作为一个新,兴,兴区域，写,字,字楼市场尚,处,处于起步阶,段,段，区域价,格,格在,7800,元,/,左右，绿园,项,项目凭借其,良,良好的配套,优,优势价格超,过,过周边，达,到,到,11000,元,/,。, 鄞州区,规,规划为宁波,市,市副中心，,区,区政府希望,在,在短时期内,达,达到楼宇经,济,济的财政效,益,益，目前供,应,应量很大，,南,南部商务区,目,目前成交价,格,格在,7300,元,/,左右。,三、本项目,区,区域概况,1,、项目区域,位,位置,本项目位于,鄞,鄞州新城区,南,南部商务区,北,北部，商务,区,区一期地块,内,内。,南部商务区,在,在城市开发,过,过程中定位,为,为未来鄞州,新,新城区的核,心,心区域，是,鄞,鄞州区未来,商,商务活动和,交,交流的中心,。,。,2,、项目区域,分,分析,作为宁波城,市,市副中心，,鄞,鄞州新城区,的,的定位是“,经,经济、文化,、,、行政中心,”,”，巨大的,商,商业、办公,体,体量使得板,块,块的居住氛,围,围逐渐浓厚,。,。作为市委,、,、市政府“,中,中提升”战,略,略的重要项,目,目和鄞州现,代,代化建设的,重,重要工程的,南,南部商务区,于,于,06,年,12,月开工，它,不,不但是鄞州,新,新城的核心,区,区域，也是,未,未来宁波南,部,部的核心区,域,域，将与老,城,城区一起承,担,担宁波城市,中,中心区的职,能,能。,鄞州新城区,的,的远景规划,一,一直到,2010,年，届时计,划,划容纳,20,万人口。根,据,据市里“南,居,居北工”的,发,发展战略，,鄞,鄞州新城区,将,将成为一个,现,现代化、生,态,态型、园林,式,式的国内一,流,流中等城市,，,，从总体布,局,局来看，建,成,成后的鄞州,中,中心区商圈,将,将直接影响,到,到江东区、,海,海曙区甚至,江,江北等地区,，,，成为宁波,真,真正的副中,心,心。,地块编号,用地面积（亩）,容积率,建筑面积（平方米）,建筑层数,建筑高度（米）,地价（万元,/,亩）,确定企业,地址,1-D/2-G,16.20,2.5/10.2,88862,9/36,36/150,70,宁波市工商联合会,海曙,2-A,7.63,7.3,37000,27,100,120,杉杉集团,鄞州,2-B,9.95,8.4,56000,24,90,120,奥克斯集团,鄞州,2-C,8.54,2.6,14600,9,36,105,澳大利亚桑德兹有限公司,海曙,2-D,7.28,5.6,27000,18,70,100,慈溪进出口公司,慈溪,2-E,7.95,2.9,15500,9,36,90,利时集团,鄞州,2-F,5.83,6.2,24000,18,70,100,广博集团,鄞州,3-A,9.27,7.7,49545,30,120,70,红巨投资有限公司,马来西亚,3-B,7.63,2.7,16772,10,40,105,布利杰针织集团,鄞州,3-C,6.09,6.4,26000,18,70,100,宁波市侨商协会,海曙,3-D,6.50,5.8,25000,18,70,100,罗蒙集团,奉化,4-A,10.24,7.2,45500,24,90,105,华茂集团,鄞州,4-B,8.15,4.6,25000,18,70,95,日月集团,鄞州,4-C,6.87,4.8,22000,18,70,95,民安集团,海曙,4-D,9.65,6.2,39755,24,90,105,国骅集团,鄞州,4-E,5.31,8.2,29000,20,80,105,奥丽赛置业公司,鄞州,4-F,6.18,7.8,32000,24,90,95,博洋纺织有限公司,鄞州,5-B,11.81,5.1,40000,24,90,90,中基贸易,鄞州,5-C,9.36,4.8,30000,18,70,90,钟公庙商会,(,荣安集团,),海曙,5-D,8.31,2.4,13200,9,36,95,欣达集团,鄞州,5-E,8.64,2.3,13500,9,36,95,爱伊美服饰有限公司,奉化,6-A,9.89,2.3,15200,9,36,105,浙江恒威投资集团,海曙,6-B,8.27,2.9,15900,12,45,80,华翔集团,象山,6-C,8.55,2.8,16200,12,45,80,汇港电器,鄞州,6-D,7.01,3.4,16000,12,45,80,中汇投资有限公司,鄞州,6-E,6.60,3.5,15500,12,45,80,恒嘉贸易,(,盈升国际,),香港,【,南部商务区,目,目前部分招,商,商情况,】,3,、南部商务,区,区未来推量,预,预估,整个鄞州南,部,部商务区由,5,个地块组成,，,，呈“,T”,字型结构，,总,总规划用地,49.3,公顷，期中,一,一期有三个,地,地块，总建,筑,筑面积,118,万。根据,目,目前鄞州区,政,政策,50%,必须持有，,则,则,2009,2010,年，鄞州南,部,部商务区将,有,有,54,万的体量,推,推向市场。,供应急剧放,量,量局面已可,预,预见，供需,失,失衡严重，,市,市场竞争更,加,加激烈。,小结：本项,目,目区域内竞,争,争将十分激,烈,烈，整体市,场,场的客户结,构,构单一，导,致,致我们的重,点,点集中在如,何,何走差异化,路,路线地挖掘,有,有效及潜在,客,客户！,1,、办公多区域,时,时代,宁波海曙、,江,江东、高新,区,区、鄞州区,都,都有大量写,字,字楼推出，,且,且区域性购,买,买倾向；,2,、客户多选择,时,时代,鄞州和江东,两,两区相加的,供,供应体量在,170,余。加上,08,年存量近,80,万，后续,的,的写字楼供,应,应量约,250,万，,客户群可选,择,择面广；,3,、产品多竞争,时,时代,宁波写字楼,量,量大，且客,群,群单一，而,南,南部商务区,同,同区域竞争,对,对手多，产,品,品优势及附,加,加值成为区,分,分重点；,自,2007,起，,宁波写字楼,“,“多礁石”,我们需要,乘风破礁,！,我们的目标,是,是,礁石绕开或炸毁,借风抓住优势，,直,直击胜利,创新 概,念,念 包装,第二部分：,工欲善其事,，,，必先利我,器,器,一、本项目,竞,竞争分析,二、,项目SWOT分析,三、项目竞,争,争策略,四、项目定,价,价建议,五、,项,项目,面,面积,分,分割,建,建议,项目,概,概况,本项,目,目位,于,于鄞,州,州新,城,城区,南,南部,商,商务,区,区北,部,部，,地,地块,北,北面,为,为日,丽,丽中,路,路，,西,西面,为,为天,童,童南,路,路，,南,南面,为,为侨,商,商办,公,公楼,，,，东,面,面为,布,布利,杰,杰办,公,公楼,。,。,本项,目,目占,地,地,6183,，总,建,建筑,面,面积,60645,，整,座,座大,厦,厦高,度,度,142.7,米，,地,地下,两,两层,，,，地,上,上,36,层，,裙,裙楼,部,部分,有,有,7.5,米挑,高,高大,堂,堂，,二,二楼,设,设有,面,面积,500,的多,功,功能,厅,厅。,项,项目,各,各项,基,基本,建,建筑,指,指标,及,及,5A,智能,化,化系,统,统的,配,配置,也,也均,达,达到,国,国际,甲,甲级,标,标准,。,。是,一,一个,以,以办,公,公为,主,主，,集,集餐,饮,饮、,休,休闲,于,于一,体,体的,国,国际,甲,甲级,写,写字,楼,楼。,一、,它,它山,玉,玉,本项,目,目竞,争,争分,析,析,1,、本,项,项目,介,介绍,2,、南,部,部商,务,务区,竞,竞争,分,分析,装修,分,分析,项目名称,装修,国骅国际,未知,俊鸿嘉瑞,精装修,合生国际大厦,公共部分精装修,恒元HAO中心,公共部分精装修,总部一号,精装修,广博商务大厦,公共部分精装修,中基第一国际,公共部分精装修,荣安大厦,未知,嘉华SOHO,全部精装修,商会国贸中心,全部精装修,罗蒙大厦,公共部分精装修,在调,查,查到,的,的,11,个项,目,目中,，,，选,择,择全,项,项目,精,精装,修,修的,有,有,6,家，,占,占总,比,比例,的,的,50%,，选,择,择公,共,共部,分,分精,装,装修,的,的有,4,家，,占,占总,比,比例,的,的,33%,，有,两,两家,尚,尚未,决,决定,装,装修,情,情况,，,，占,总,总比,例,例的,17%,。,精装,修,修产,品,品成,为,为该,区,区域,项,项目,选,选择,的,的主,要,要方,向,向,产 品,建筑面积： 53154 ,面积范围：每层4户，分别为A户590、B460、C户640 、D460 ,主力户型：,460,总户数：,96,套 车位数：,383,个,价格及营销,推盘情况：目前推出9、10、11、15、16、17个层面房源约13000 ,销售均价： 7500元/ ,销售备案率：,3%,营销主题：总部型精装生态办公楼,营销手段;年前将大面积户型分割成200 左右的户型出售，关注度较高；通过总部壹号网站展开营销,车位价格： 15万/只,物业费： 5元/ 月,其 他,物管单位：奥元,开盘时间：2008年11月份,交付时间：2010年10月份交付,开发商：华茂置业,小区,配,配套,总部,1,号公,共,共部,分,分精,装,装修,，,，配,置,置有,8,部高,速,速名,牌,牌,电梯,，,，速,度,度为,3,米,/,秒,，,，单,台,台电,梯,梯服,务,务面,积,积,6000,多平,方,方米,。,。,外,外立,面,面为,石,石材,与,与铝,合,合金,窗,窗。,24,小时,开,开水,冲,冲饮,室,室。,外立,面,面,石材,外,外立,面,面,进户,门,门,钢化,玻,玻璃,门,门。,中央,空,空调,独立,中,中央,空,空调,窗,铝合,金,金窗,，,，断,桥,桥隔,热,热双,层,层玻,璃,璃,地面,耐磨,地,地坪,(,暂定,),。,墙面,乳胶,漆,漆饰,面,面。,吊顶,吸音,矿,矿棉,板,板吊,顶,顶，,格,格珊,日,日光,灯,灯,其他,走廊,宽,宽,2.5,米，,每,每三,层,层设,10.8,米挑,高,高空,中,中花,园,园。,总部,壹,壹号,4,、区,域,域个,案,案竞,争,争分,析,析,产品,建筑面积： 52000 ,容积率： 5.2,绿化率： 20%,面积范围：每层1400 ，面积200-400，,层高3.85米,车位数：,300,个左右,价格及营销,销售均价：均价7000元/ ；,一次性付款，银行按揭；,国际金钥匙物业组织进驻，中基股份率先进驻。,销售备案率：,19.4%,车位价格：,物业费：5元/月,其他,物管单位：世界金钥匙物业联盟（顾问）,开盘时间：2009年4月,底,入住时间：2010年,开发商：隆基置业,小区,配,配套,中基,第,第一,国,国际,精,精装,修,修商,务,务空,间,间，,从,从装,修,修结,构,构,选材,、,、方,案,案层,层,层监,控,控，,批,批量,采,采购,，,，环,保,保健,康,康，,为,为业,主保,驾,驾护,航,航。,3.85,米标,准,准层,高,高，,标,标准,层,层独,立,立卫,生,生,间；,顶,顶层,商,商务,会,会所,；,；商,务,务休,闲,闲中,心,心等,，,，优,化,化办,公,公方,式，,立,立体,商,商务,服,服务,。,。,门,高档,防,防火,门,门,窗,铝合金窗,，,，中空玻,璃,璃,地面,走到公共,部,部分：抛,光,光砖铺贴,，,，局部大,理,理石,墙面,墙纸或乳,胶,胶漆或大,理,理石等,公共卫生,间,间,面砖、地,砖,砖、防水,石,石膏板等,外立面：,暖,暖灰色花,岗,岗石干挂,外,外立面，,中,中空钢化,Low-e,玻璃幕墙,双大堂：,13.8,米挑高商,务,务休闲大,堂,堂，,9.6,米挑高商,务,务办公大,堂,堂,5A,楼宇智能,化,化系统：,办,办公智能,化,化、楼宇,自,自动化、,通,通讯传输,智,智能化、,消,消防智能,化,化、安保,智,智能化，,完,完全国际,标,标准，,中基,第一国际,产品,建筑面积： 11.3万,容积率： ,绿化率： 30%,面积范围：标准层面积1500,车位数：,价格及营销,销售均价：,6000,7000,元,/ ,（办公楼内部预定）,销售率：,车位价格：,物业费：,其他,物管单位：,开盘时间：07,年中旬开始内部预定,入住时间：2010年中旬,开发商：商会大厦建设有限公司,小区配套,大楼建筑,采,采用新古,典,典主义手,法,法，外观,挺,挺拔,端庄，内,涵,涵庄重典,雅,雅，建成,后,后将成为,宁,宁波市,的地标性,建,建筑及第,一,一高楼。,国贸中心,定,定位为国,际,际5A甲,级,级智能化,写,写字,楼，内部,配,配套国际,一,一流。,电梯,内配国,际,际名牌电,梯,梯,精装,挑高25米共享,大,大堂,环境,航天专,业,业设计的,美,美国HONEYWELL中,央,央,吸尘系统, 全时,自,自控VRV中央空,调,调系（变,频分户计,量,量）和中,央,央新风系,统,统智能,高,高端的,通讯系统,；,；办公智,能,能化网络,系,系统；独,特,特的安,防系统；,设,设计预留,架,架空地板,高,高度等，,设,设置二,层地下停,车,车库，高,配,配比停车,位,位，实行,智,智能化,车库管理,系,系统。,会所, 精装,私,私人会所,，,，作为主,楼,楼配套,商会国贸,中,中心,产品,建筑面积： 21000 ,容积率： 4.1,绿化率： 35.5 %,面积范围：每层1200 共4户，面积分别为327 、254.5 、333 、253 ，层高3.6米,车位数： 161只（地下128只），,价格及营销,推盘情况：目前推出6-9层共约5000 ,销售均价：均价6100元/ ，一次性付款9.8折，按揭9.9折,销售备案率：,42%,车位价格：只租不售，出租500元/只/月,物业费：5.5元/ ,其他,物管单位：第一太平戴维斯,开盘时间：2008年5月份,交付时间：2009年10月交付,开发商：俊鸿置业,办公区域,精,精装修内,置,置独立中,央,央空调，,高,高档地毯,办公吊顶,，,，嵌入式,日,日光灯设,计,计等装饰,，,，并设,有总裁办,公,公室为业,主,主营造敞,亮,亮、舒适,办,办公环境,。,。,电梯品牌,2.8,米挑高,Otis,电梯,空调品牌,日立,VRV,变频空调,机械车位,石川岛,洁具品牌,TOTO,智能化系,统,统,信息网络,系,系统，电,子,子监控系,统,统，电子,巡,巡更系统,，,，消防报,警,警控制系,统,统，停车,场,场管理系,统,统等，,IC,卡门禁系,统,统，闭路,电,电视监控,系,系统等。,该项目当,初,初定位高,端,端，以,11000,元,/,价格开盘,，,，,销售情况,不,不理想，,无,无一套售,出,出。直到,09,年初，该,项目调整,策,策略，走,普,普通化路,线,线，售价,调,调整为,6100,元,/,，目前备,案,案率,42%,。,俊鸿,嘉瑞大厦,小结：,区域市场,目前区域市场发展迅速，作为宁波第一个纯商务板块，写字楼前景良好，在政策扶持下，后续发展动力强劲。,产品,南部商务区办公楼普遍追“高”追“新”，表现在追求高度且在建筑外观上标新立异，特点鲜明，将成为宁波高品质写字楼的代表区块。,配套,内部配套差异化较小，各楼盘都在向甲级写字楼标准靠拢；,区域外部配套定位起点高，领先于宁波其他区域楼盘，如水街等。,价格,南部商务区写字楼价格自06、07年快速上扬到10000元/，经08年的调整之后出现转向，价格维持在7000元/，整年处于下降通道。,营销,受制于市场环境恶化，南部商务区各写字楼开发商对市场预期保守，另外鉴于俊鸿嘉瑞在营销上的失败，各开发商对营销活动的选择十分审慎。,09,年中旬南部商务区，统一招商营销活动不断加强。,客户,从客户层面上来说，南部商务区的主要客群为实体企业和贸易企业为主。,区域个案,竞,竞争分析,小,小结,5,、宁波重,点,点个案借,鉴,鉴,项目名称,中信银行大厦,波特曼中心,万豪中心,租金/,售价,4元/天左右,出售参考价：20000元/,4.55元/天,5元/天左右,出售参考价：20000元/,总建筑,面积,1幢3-26层办公楼，,裙楼1-2层商铺,总建52692、商业8028 、办公31952 ,标准层面积1700,总建面积88009,单层面积1200,一幢25层用于居住用途，,另一幢29层用于办公（办公）,总建筑面积:87527平方米,单层1400平方米,备 注,交付2007.3,700平方米的带精装修的挑高9.5米的豪华大堂,单层面积1400、单元面积120-160,物业管理：第一太平戴维斯提供物业顾问,宁波亚太物业管理有限公司实施管理,物管费用：9元/月,装修情况：室内精装修分户分层中央空调,客户群体：金融机构、实业企业、大型公司等高端客户群,波特曼国际公寓、喜来登大酒店,智能化配套设施齐全、,拥有同声翻译的电视会议厅,中央通风系统、架高网络地板等多种设施，,2000平方米覆顶车道大厅，,物业费用：7.5元/ 月,3.5米/秒的高速电梯等；,客户群体：外贸、跨国公司、贸易、装修装潢、广告、物流、会计,公共部分精装修,入住时间 2008-06-15,物业公司 ：德国GMP公司,物业费：10元/月,塔楼4层至19层为高档写字楼，21层至38层为宁波万豪酒店。,大堂:挑高11米，高档石材装修,电梯:瑞士迅达，5部客梯，1部货梯,通讯:提供公共信息服务系统，建立电子话务员，语音信箱等,中信银行,大,大厦（金,隆,隆国际）,由宁波金,隆,隆置地有,限,限公司开,发,发，上海,中,中普企业,集,集团公司,投,投资，台,湾,湾潘冀联,合,合建筑事,务,务所设计,，,，位于镇,明,明路与灵,桥,桥路交叉,口,口，南苑,饭,饭店正北,面,面，目前,已,已交付使,用,用,占地,2,万，总,建,建,4,万左右,，,，主楼为,一,一幢,26,层塔式结,构,构写字楼,，,，单层面,积,积,1400,，层高,3.7m,，得房率,70%,；另有总,面,面积为,6600,的商铺，,商,商铺分为,两,两层，挑,高,高,5.4,米，可租,可,可售。,中信银行,大,大厦（金,隆,隆国际）,内部配套,：,：空中花,园,园广场和,景,景观大堂,外部配套,：,：大楼本,身,身配套不,是,是非常的,充,充足，但,是,是由于五,星,星级酒店,南,南苑饭店,就,就在其对,面,面，所以,在,在一定程,度,度上能够,为,为该写字,楼,楼提供相,应,应的配套,设,设施，如,：,：游泳池,，,，健身中,心,心等，除,此,此以外，,该,该写字楼,周,周边银行,较,较多。,大堂：该,写,写字楼拥,有,有近,700,的带精装,修,修的挑高,9.5m,的豪华大,堂,堂,电梯：配,有,有,6,部限载,15,人的进口,奥,奥的斯电,梯,梯，并且,该,该写字楼,的,的电梯厅,为,为精装修,空调系统,：,：使用美,国,国麦克维,尔,尔分户计,量,量集中式,中,中央空调,，,，空调使,用,用时间由,物,物业公司,统,统一制定,车位配比,：,：共设地,面,面,100,个，地下,300,多个停车,位,位，部分,车,车位带产,权,权。车位,配,配比达到,了,了,1:1,物业管理,：,：由第一,太,太平戴维,斯,斯执行顾,问,问，亚太,酒,酒店物业,进,进行管理,，,，物业费,为,为,9,元,/,月，服务,内,内容包括,保,保安、送,报,报刊、清,理,理卫生、,设,设备维修,等,等一系列,的,的项目,智能化设,计,计：包括,网,网络系统,、,、综合面,线,线系统、,视,视频监控,系,系统、防,盗,盗报警系,统,统、电子,巡,巡查系统,、,、停车场,管,管理系统,、,、门禁系,统,统、紧急,广,广播及背,景,景音、机,电,电设备监,控,控系统、,智,智能家居,系,系统等，,达,达到,5A,智能化标,准,准,景观设计,：,：由香港,PAC,设计事务,有,有限公司,设,设计，该,写,写字楼配,有,有近,1200,的露天空,中,中花园广,场,场，,200,景观艺术,喷,喷泉广场,中信银行,大,大厦（金,隆,隆国际）,开盘时间,：,：2005年6月,交付时间,：,：2006年12,月,月,面积：单,层,层1400，单,位,位面积：120160,综合分析,：,：本案的,主,主力诉求,是,是地段和,品,品质，但,本,本案定价,过,过高,。给当时,销,销售造成,一定压力,，已,售的单位,折,折扣率均,较,较大。优,：,：地理位,置,置优越档,次,次、配置,高,高；劣：,价,价格高，,客,客户面小,主要客户,群,群体：金,融,融机构、,实,实业企业,、,、大型公,司,司等高端,客,客户群,销售状况,：,：中信银,行,行大厦由,于,于定位高,端,端，销售,一,一直并不,理,理想，直,到,到2007年市场,一,一片火爆,的,的情况下,，,，才得以,去,去化，但07年相,对,对于别的,写,写字楼项,目,目去化速,度,度较慢。,波特曼中,心,心,地处彩虹,北,北路的宁,波,波波特曼,中,中心是由,宁,宁波东港,大,大酒店股,份,份有限公,司,司和大谢,开,开发区宝,业,业房地产,有,有限公司,联,联合开发,的,的大型房,产,产项目。,总,总建面积,16,万，整,个,个建筑由,钻,钻石五星,酒,酒店、豪,华,华甲级写,字,字楼、大,型,型国际公,寓,寓及顶级,商,商铺组合,而,而成。,波特曼中,心,心总建筑,面,面积,150048,其中波特,曼,曼甲级写,字,字楼总建,筑,筑面积,27991,，总共,29,层，层高,3.6,米，每层,1200,左右,波特曼中,心,心,内部配套,：,：钻石级,五,五星酒店,、,、中西餐,饮,饮配套、,大,大厦中心,配,配有,4.8,米超高酒,店,店中屋、,200,的豪华恒,温,温游泳池,、,、近,2000,的全封闭,豪,豪华私人,会,会所、,9,米层高面,积,积达,900,的纯宴会,大,大厅,外部配套,：,：周边商,业,业商务配,套,套齐全,建筑设计,：,：美国波,特,特曼建筑,事,事务所,大堂：,3000,酒店式三,幢,幢共享大,堂,堂，挑高,28,米，超豪,华,华装修标,准,准。大堂,设,设有完善,的,的商务配,套,套，还设,有,有大型水,景,景瀑布,电梯：办,公,公楼总共,配,配备,6,部,3.5,米,/,秒的高速,电,电梯，五,部,部为进口,原,原装客梯,，,，一部消,防,防梯,空调系统,：,：采用大,型,型中央空,调,调系统，,配,配送新风,系,系统,智能化：,全,全部采用,5A,智能化系,统,统，接入,卫,卫星电视,，,，宽带通,迅,迅采用光,纤,纤入户，,桌,桌面,100,兆标准，,拥,拥有宁波,唯,唯一的同,声,声翻译电,视,视会议厅,，,，中央通,风,风系统，,智,智能化程,度,度高,物业管理,：,：聘请国,际,际著名喜,来,来登大酒,店,店来直接,管,管理，提,供,供全方位,的,的物业管,理,理，物业,管,管理费用,8.8,元,/,月，维修,基,基金,25,元,/,年,波特曼中,心,心,开盘时间,：,：,2004,年,3,月,18,日,销售价格,：,：,17000,元,/,面积：单,层,层,1200,，分割主,力,力面积,220,综合分,析,析：优,势,势：,产,产品整,体,体档次,高,高，规,划,划设计,、,、建筑,外,外立面,设,设计优,；,；地,段,段成熟,，,，配套,设,设施完,善,善，办,公,公环境,佳,佳；,内,内部规,划,划设计,合,合理，,大,大堂宽,敞,敞豪华,、,、住宅,产,产品套,型,型合理,；,；智,能,能化配,套,套设施,齐,齐全，,拥,拥有同,声,声翻译,的,的电视,会,会议厅,、,、中央,通,通风系,统,统、架,高,高网络,地,地板等,多,多种设,施,施；劣,势,势：,车,车流量,大,大，有,一,一定的,噪,噪声；,公摊,面,面积大,，,，物业,管,管理费,用,用高，,；,；周,边,边整体,建,建筑形,态,态不佳,。,。,主要客,户,户群体,：,：外贸,、,、跨国,公,公司、,贸,贸易、,装,装修装,潢,潢、广,告,告、物,流,流、会,计,计,销售状,况,况：主,要,要由于,钻,钻石级,酒,酒店的,关,关系，,销,销售相,当,当火爆,万豪国,际,际商务,中,中心,宁波万,豪,豪酒店,国际商,务,务中心,位,位于解,放,放北路,以,以南，,和,和义路,以,以东，,由,由宁波,海,海城投,资,资有限,公,公司开,发,发。它,是,是宁波,“,“三江,文,文化长,廊,廊”建,设,设的核,心,心项目,，,，东临,余,余姚江,，,，南至,宁,宁波影,都,都，与,老,老外滩,，,，天一,广,广场形,成,成城市,的,的高档,商,商务休,闲,闲区。,项目占,地,地,38700,，总建,62151,，其中,办,办公楼,面,面积,24724,，共,39,层，其,中,中办公,楼,楼,4,19,层。单,层,层面积,1400,，层高,4,米。共,有,有地下,车,车位,634,个。,万豪国,际,际商务,中,中心,外部配,套,套：地,处,处宁波,商,商业核,心,心地段,，,，商业,气,气氛成,熟,熟，配,套,套完善,建筑设,计,计：德,国,国GMP设计,建筑外,立,立面：,外,外墙双,层,层中空,玻,玻璃幕,墙,墙,装修情,况,况：大,堂,堂、电,梯,梯厅、,公,公共部,位,位精装,修,修；办,公,公区域,顶,顶部和,地,地面装,修,修，四,面,面落白,。,。（内,装,装）,大堂：,精,精装修,，,，挑高11米,，,，面积120,平,平方米,电梯：,瑞,瑞士迅,达,达电梯,；,；3米/秒，5部客,梯,梯1部,货,货梯，,电,电梯等,候,候时间30秒,；,；承载,量,量1350公,斤,斤，轿,厢,厢高度3米（,普,普通电,梯,梯高度2.8,米,米）。,空调系,统,统：VAV变,风,风量系,统,统,智能化,：,：5A,智,智能化,物业管,理,理：宁,波,波城市,广,广场物,业,业，10.0,元,元/M,月,万豪国,际,际商务,中,中心,开盘时,间,间：,2006,年,11,月,1,日,交付时,间,间：,2008,年,6,月,户型面,积,积：整,层,层,1400,，目标,为,为整层,客,客户,面积范,围,围：,338,平米,1400,平米（,其,其中包,括,括单元,面,面积,338,平米,388,平米）,销售价,格,格：,18000,元,/,综合分,析,析：地,块,块景观,性,性强，,而,而且商,业,业优势,明,明显，,周,周围交,通,通便捷,，,，拥有,良,良好的,商,商务支,持,持，其,地,地段在,写,写字楼,产,产品中,具,具有不,可,可比拟,的,的优势,。,。,客户分,析,析：区,域,域位置,得,得天独,厚,厚，基,本,本为整,层,层销售,，,，面向,高,高端客,户,户,销售情,况,况：相,当,当火爆,，,，销售,一,一个月,就,就剩下,四,四层了,这三个,项,项目均,为,为高端,定,定位，,所,所面向,的,的也是,高,高端客,户,户群体,。,。三个,高,高端项,目,目从目,前,前情况,看,看，均,已,已取得,成,成功，,说,说明宁,波,波高端,办,办公市,场,场是有,市,市场基,础,础并可,以,以挖掘,的,的。, 由,于,于波特,曼,曼中心,和,和万豪,国,国际商,务,务中心,销,销售情,况,况均相,当,当火爆,，,，销售,周,周期也,非,非常之,短,短。但,两,两个项,目,目均存,在,在钻石,级,级酒店,的,的关系,，,，对本,项,项目的,销,销售借,鉴,鉴意义,并,并不大,。,。, 相,比,比较,而言中,信,信银行,大,大厦,(,金隆国,际,际,),是一个,纯,纯写字,楼,楼项目,，,，其销,售,售价格,在,在当初,也,也是非,常,常高，,销,销售周,期,期非常,长,长，,05,年开盘,，,，直至,07,年底主,楼,楼告磬,。,。本项,目,目与中,信,信银行,大,大厦类,似,似，若,价,价格太,高,高，销,售,售周期,势,势必延,长,长。,它山玉,解,解析,：,优势 Strength,劣势 Weak,本案位于南部商务区一期门户，对望鄞州区300亩公园、视野开阔；,位于鄞县大道与鄞州大道之间，天童南路末段，道路宽阔、交通便捷；,毗邻万达商圈,，休闲、娱乐一步到位,根据国际5A标准精心打造成宁波国际甲级办公楼,，配置高端；,物业管理由全球品牌世邦魏理仕提供服务；,本案硬件配置高、投资成本大，抗风险能力差；,项目层高仅有,2.65,米，公共走道层高仅有,2.4,，相比之南部商务区其它项目，比较压抑；,大堂层高仅有,6.5,米，相比之南部商务区其它项目，气派不足；,机会 Opportunity,威胁 Threaten,南部商务区是区政府重点打造的宁波企业总部集群，未来发展潜力巨大；,红巨集团是一家来自马来西亚的财团，把本案打造成海外企业在长三角办公总部；,宁波高端写字楼项目已有成功案例，若项目以高端定位，市场有基础；,近几年宁波写字楼的市场供给量庞大，竞争激烈；,南部商务区写字楼体量较大，竞争激烈；,受全球金融危机影响，宁波外贸经济受到严重打击，元气尚未恢复，购买力不足；,宁波办公楼购买群体，对于,5A,智能化认识比较粗浅；,二、我,之,之器，,利,利弊解,析,析,项目,SWOT,分析,名称,配比/数量,空间,大堂,挑高10米,以上,高级花岗岩、高级抛光砖,豪华装饰,楼道,宽2.12.5米,高级花岗岩、高级抛光砖,豪华装饰,外墙,干挂花岗岩+高级铝合金遮阳架,电梯,Otis电梯,6000/台,2.8米挑高 速度3米/秒，搭配景观电梯,空调,日立VRV变频空调,每户独立、分户计量,停车位,机械+固定,1：1.5,结合地面临时停车位，配比在1：1.5以上,卫生间,酒店式风格、新风系统，总裁室设独立卫生间,物管,第一太平戴维斯 、奥元，酒店式/英式管家管理,其他,大型空中花园、层层景观阳台、豪华景观楼道、,宁波市,场,场高端,写,写字楼,配,配套表,本项目,的,的智能,化,化配置,已,已经超,过,过宁波,目,目前高,端,端市场,一,一个档,次,次,三、项,目,目竞争,策,策略, 避,免,免与其,他,他项目,出,出现产,品,品同质,化,化甚至,包,包装同,质,质化的,定,定位，,塑,塑造独,特,特而且,内,内涵丰,厚,厚的差,异,异性和,个,个性。, 本,项,项目将,依,依托产,品,品,品质,优势，,进,进行产,品,品形态,及,及产品,细,细节的,包,包装、,创,创新态,，,，破常,规,规，以,正,正合,，,以奇胜,。,。,结论本项,目,目极具,竞,竞争力,是,产品,品质,的核心,优,优势，,在,在于,企划推,广,广,的创新,。,。,项目整,体,体定位,打造宁,波,波顶级,写,写字楼,定位理,由,由,1,、宁波,目,目前办,公,公市场,供,供大于,求,求的局,位,位短时,期,期内得,不,不到缓,解,解，若,项,项目以,普,普通甲,级,级写字,楼,楼定位,，,，则陷,入,入与众,多,多项目,竞,竞争的,局,局面，,体,体现不,出,出本项,目,目配置,高,高端的,优,优势。,2,、由于,项,项目配,置,置高，,成,成本大,，,，若与,市,市场普,通,通写字,楼,楼竞争,，,，本项,目,目抗风,险,险能力,差,差。,3,、定位,高,高端写,字,字楼，,即,即符合,本,本项目,高,高端配,置,置，且,宁,宁波已,有,有多个,办,办公项,目,目定位,高,高端并,取,取得成,功,功的先,例,例（如,中,中信银,行,行大厦,、,、波特,曼,曼中心,等,等等）,。,。,4,、鉴于,目,目前市,场,场众多,办,办公项,目,目都以,“,“甲级,写,写字楼,，,，,5A,智能化,”,”本项,目,目可请,专,专业机,构,构来认,证,证本案,的,的国际,化,化,5A,智能化,配,配置，,提,提升项,目,目含金,量,量。,四、项,目,目价格,策,策略,区域,项目名称,均价,海曙,环球中心,22000-25000元/,银泰国际,20000元/,时代广场,18000元/,恒隆中心,17000元/,区域,项目名称,均价,江东,东方商务中心,8900元/,东航大厦,13000元/,恒富大厦,12500元/,华宏第五大道,14000元/,名汇东方,10000-11000元/,银晨国际,9200元/,天润商座,12000元/,滨江国际广场,11500元/,世纪东方广场,14000元/,区域,项目名称,均价,高新区,绿园大厦,11000元/,科贸中心,7800元/,1,、本项,目,目周边,区,区域在,售,售办公,楼,楼价格,区域,项目名称,均价,鄞州,商会国贸中心,12800元/,（行政公寓）,中基第一国际,7300元/,华贸总部一号,7500元/,恒元大厦,6500元/,汇亚国际,9300元/,俊鸿嘉瑞,6100元/,2,、本项,目,目所在,区,区域在,售,售楼盘,价,价格,项目名称,均价,目前租金,波特曼中心,17000元/,4.55元/天,万豪国际商务中心,18000元/,5元/天左右,中信银行大厦,16000元/,3.54天/天,3,、本项,目,目重点,比,比较案,例,例价格,情,情况,1,、近阶,段,段宁波,写,写字楼,市,市场还,将,将处于,供,供大于,求,求的局,面,面。目,前,前在售,写,写字楼,项,项目的,体,体量已,超,超过交,付,付使用,写,写字楼,体,体量，,随,随着在,售,售项目,的,的交付,，,，将使,写,写字楼,使,使用体,量,量翻一,翻,翻，而,未,未来供,应,应更是,呈,呈现极,大,大的放,量,量状态,，,，尤以,鄞,鄞州和,江,江东两,区,区为放,量,量主力,；,；鄞州,和,和江东,两,两区相,加,加的供,应,应体量,在,在,170,余万,。,。加上,08,年存量,近,近,80,万，,后,后续的,写,写字楼,供,供应量,约,约,250,万。,2,、经济,环,环境发,展,展速度,放,放缓，,投,投资风,险,险加大,，,，部分,宁,宁波外,向,向型商,贸,贸企业,的,的利润,降,降低使,得,得写字,楼,楼市场,越,越来越,严,严峻。,3,、市场,的,的恐慌,心,心理加,剧,剧，观,望,望程度,浓,浓厚，,在,在出口,压,压力增,加,加的情,况,况下只,能,能拉动,内,内需，,国,国家极,力,力去拉,动,动国民,的,的消费,，,，但是,短,短期内,还,还是没,有,有办法,改,改变这,一,一情况,。,。,4,、从写,字,字楼供,应,应来看,，,，,2009,年鄞州,南,南部商,务,务区和,东,东部新,城,城大量,项,项目需,要,要去消,化,化，销,售,售压力,非,非常大,。,。,影响定,价,价因素,根据我,们,们对市,场,场的了,解,解和对,未,未来市,场,场走势,的,的判断,，,，,2010,年初，,写,写字楼,价,价格不,会,会出现,质,质的飞,越,越，基,本,本会处,于,于平稳,上,上涨的,情,情况。,2010,年初，,南,南部商,务,务区整,体,体价格,会,会突破,8000,元,/,结合本,项,项目自,身,身的优,点,点和市,场,场机会,点,点,本项目,2010,年初销,售,售，我,们,们建议,价,价格定,位,位在,9000,元,/,总结,在写字,楼,楼客户,面,面积选,择,择上，,中,中高档,写,写字楼,客,客户中,选,选择100300,平,平方的,客,客户占,了,了市场50%,左,左右，,其,其它100平,方,方以内,、,、300500平,方,方、500到1000平方,、,、1000平,方,方米以,上,上的客,户,户,数量,比例则,大,大致相,同,同。但,在,在,购买,总面积,客户数,量,量,的比例,中,中，500平,方,方以上,的,的购买,客,客户,数量,大致和300,平,平方以,内,内的购,买,买客户,数量,大致相,当,当。这,说,说明在,中,中高档,写,写字楼,的,的客户,群,群中，,客,客户的,比,比例会,大,大致平,衡,衡。（,如,如上东,国,国际和,丽,丽园尚,都,都）,而在高,档,档写字,楼,楼中，500,平,平方以,上,上的客,户,户会相,对,对较少,，,，一般,会,会在10%以,内,内，这,和,和高档,写,写字楼,的,的大面,积,积总价,过,过高有,关,关。,五、项目面,积,积分割建议,在写字楼氛,围,围清淡的地,区,区出现的一,些,些中低,档,写字楼客户,面,面积选择中,较,较为狭窄，,除,除了部分与,开,开发商有上,下,下游产业的,大,大客户购买,进,进的大面积,办,办公以外，,其,其他的一些,散,散客户的面,积,积选择一般,会,会在200,平,平方以内，,其,其中150,平,平方以内的,占,占了60%,。,。,在一些旧写,字,字楼的客户,分,分析中，我,们,们发现，旧,写,写字楼客户,购,购买面积一,般,般在100,平,平方左右，,这,这一方面由,于,于CBD区,域,域交通障碍,带,带来的大企,业,业逃离有一,定,定关系，另,一,一方面也说,明,明了旧写字,楼,楼的结构已,不,不能满足目,