经典房产经纪人带看技巧课件

*,中宇慧通-西北区-培训资料,*,学习目的,带看是中介销售过程中最重要的一个环节，此环节承接着前期客户维护的结果及后期成交的关键，所以说这个环节做对了、做好了，成交肯定就顺理成章了。,10/23/2024,1,中宇慧通-西北区-培训资料,目录,带看前工作及注意事项,带看中注意事项,带看后工作,常用带看技巧,带看案例,10/23/2024,2,中宇慧通-西北区-培训资料,带看前工作及注意事项,买卖双方的时间差,勤核实，双方不能迟到,营造紧张感,错开影响看房效果的时间段,联系好买卖双方看房时间,10/23/2024,3,中宇慧通-西北区-培训资料,方便客户,简单易找,距离房屋不能太远,注意,如果房主在所看房子里面居住，一定不要提前告诉买主房子是哪栋哪单元哪个门牌号，可以约在楼下或小区门口见面；如果房主不在房子里面居住，一定不要将买卖双方约在同一个相见面的地方，避免我们没到，买卖双方到达提前进行沟通、跑单。）,联系好买卖双方看房地点,带看前工作及注意事项,10/23/2024,4,中宇慧通-西北区-培训资料,带看前的准备,实堪、房屋详细信息及权属状态,房屋周边环境、配套、交通等,优缺点,房东心理价位（付款方式）,带看前工作及注意事项,10/23/2024,5,中宇慧通-西北区-培训资料,了解房东的相关状况,谁是决策者,为什么要卖,卖的急不急,工作状况及家里,要搬去哪里,带看前工作及注意事项,10/23/2024,6,中宇慧通-西北区-培训资料,了解客户的相关状况,为什么要买房？,家庭状况,现在住的房子的状况,工作状况,资金能力,买什么样的房子,特殊喜好,带看前工作及注意事项,10/23/2024,7,中宇慧通-西北区-培训资料,展业工具：名片 看房确认书 鞋套 买卖双方电话 税费等,确定看房时间：第一次提前一个小时，第二次提前半个小时,约客户、约房东时间段在,20,分钟左右。,带看前工作及注意事项,10/23/2024,8,中宇慧通-西北区-培训资料,约房东：,客户可能会在,10,点至,10,点,15,左右到，因为他同时还考虑另外一套房屋，看完那套才能看这套（给房东造成紧迫感）,带看前工作及注意事项,10/23/2024,9,中宇慧通-西北区-培训资料,约客户：,A,你一定要准时,10,点到，房东一会还有事情，要出去；,B,我的其他同事还有客户要看，意向非常强，如果你迟到了，恐怕就没了,对带看该小区的了解,带看前工作及注意事项,10/23/2024,10,中宇慧通-西北区-培训资料,对比房源准备：,一到两套对比房源，突出目标优势,不能给客户太多选择，让客户难以下决定,避免客户空跑,带看前工作及注意事项,10/23/2024,11,中宇慧通-西北区-培训资料,提前铺垫业主,房东：,业主对房屋收拾下，给客户留下好的印象,可报价别谈价,别对客户的评价做过激反应,再次确认物业的详细信息,带看前工作及注意事项,10/23/2024,12,中宇慧通-西北区-培训资料,提前铺垫客户：,客户：,可询价别谈价,别在房内过多谈谈论房子优势，对房屋的喜好不要过分表露,带看前工作及注意事项,10/23/2024,13,中宇慧通-西北区-培训资料,带看路线,省时、进行简单易行、道路干净、环境好,注：,1,）尽量选择交通便利繁华的路段，避免约在中介密集的地方。,2,）在路途中多与客户沟通，话题并不局限于房产,3,）进入小区时，小区娱乐，生活设施充分向客户展示,带看前工作及注意事项,10/23/2024,14,中宇慧通-西北区-培训资料,守时，一定要比客户先到,带看路上的沟通,A,介绍自己和公司,B,要多问多听，所谓言多必失，我们可从中了解买方的家庭 构成，找出核心人物,了解购房目的，分析需求类型,了解付款方式，分析消费能力,了解看房历程，分析购房抗性,拉家常，拉近客户之间的距离,带看中,-,带,10/23/2024,15,中宇慧通-西北区-培训资料,C,周边环境配套及行情,D,提醒客户看房注意事项,带看中,-,带,10/23/2024,16,中宇慧通-西北区-培训资料,3.,引导客户看房,主动介绍，优点多看，缺陷少看或不看,突出优点，反复去讲，加深印象,淡化缺点，提前准备对策,切忌让客户自己看,房东在时，不要让客户随意走动,带看中,-,看,10/23/2024,17,中宇慧通-西北区-培训资料,4.,如何讲解房子,A,讲解房子首先必须详细了解房屋的情况（房型，结构，小区环境，物业公司，开发商及周边生活设施，未来规划，升值潜力），总结房子的优缺点，根据客户的需求，针对性的进行介绍。,B,赞美并放大房子的优点（价格低，房型好等），引导客户发现一些不容易发现的优点！,认同有缺点，轻描淡写把缺点说出来，对于客户指出的缺点不要过分掩盖，利用话题将其助于里引到房子的优点上，并指出房子是没有十全十美的。,带看中,-,看,10/23/2024,18,中宇慧通-西北区-培训资料,4.,如何讲解房子,C,用比较法说房子，用同小区、同户型、不同装修、不同楼层的房屋价格做比较：帮助其设计、装修，引导客户先入为主进行思考。,D,要有适当的提问，了解客户的感觉。,带看中,-,看,10/23/2024,19,中宇慧通-西北区-培训资料,5.,防止跳单,看房确认书一定要客户填写，保障我们的权益。,看房时盯紧双方，避免客户和房东有过多的交流，伺机打断，并引导话题（随机应变，见机行事相当重要）,虚拟之前自行成交案例，向买卖双方讲解，讲危害性夸大。,带看中,-,看,10/23/2024,20,中宇慧通-西北区-培训资料,带看中小结,带看路线要设计好，培养客户对房产的兴趣,房屋光线要充足，光线不足要开灯,如果窗外景观好，采光充足，有窗帘一定要拉开,引导客户发掘房屋的潜在优点,对于房屋的不足予以淡化,注意观察客户的反应,避免客户和业主单独相处,最好和客户一起走，多了解客户意见,10/23/2024,21,中宇慧通-西北区-培训资料,根据客户反应，判断客户意向，询问客户价格。,如果客户有意向，立刻拉回店谈。,其他同事配合推荐该房屋，打动客户。,运用比较法，对比以前带看过的房子，突出优点，掩饰大缺点,带看后工作,10/23/2024,22,中宇慧通-西北区-培训资料,5.,一直不给价的客户,A,虚拟一个客户出的价格判断客户的意向，争取客户出价,B,通过询问付款方式，算贷款，了解顾客心理价位，争取客户出价,C,对客户说：“我看你对房子还是较满意，我帮你约下房东，砍砍价”，争取出价,带看后,10/23/2024,23,中宇慧通-西北区-培训资料,6.,如果客户出的价格与房屋底价想差不多或者十分接近后，经纪人要控制自己的情绪，千万不能表现出很兴奋的样子，也不要透露意向价格肯定能谈得下来。,7.,针对出价低的客户,A,坚决的说房东不可能同意。,B,看房后还价太低还想看第二次，直接拒绝不用看，房东知道你的价格，根本不考虑卖给你，给你另找一套吧（要拒绝客户，让自己占主动）,C,如果客户还价始终很低，并且坚决不涨，就直接告诉他房子卖了。,带看后,10/23/2024,24,中宇慧通-西北区-培训资料,如果客户不满意此房又有意向买房，让客户回公司根据客户经济实力，重新匹配房子。,10.,如果客户坚决不回店内，则一定要讲客户先走，通过在路上沟通判断意向。如客户要求经纪人先走，我们可以告知：“我一会还有个客户要来看着房子，我等他”断绝客户跳单的机会。,带看后,10/23/2024,25,中宇慧通-西北区-培训资料,A,、比较法,:,四、带看常用技巧,B,、聚焦法,鲜明的对比,促进成交,几批客户一起看,刺激其中一组客户,10/23/2024,26,中宇慧通-西北区-培训资料,五、实战案例,1,、比较法 带看,案例回放：,李女士打电话来说要买市区附近,80-90,平米的房子。,因为上班没有时间。要求找几套我认为好的，一看就能,看中的，找好了一起看。,10/23/2024,27,中宇慧通-西北区-培训资料,五、实战案例,1,、比较法 带看,交锋时刻,首先：我先给她打了一个电话问问买房子的情况，她买房子说用于结婚，还需要贷款。我就针对贷款问题给客户作了详细的介绍，让客户去准备贷款所要提供的资料，以便节省他的时间，客户因此很信任我。,接着我了解到她手里只有,90,多万，所以我想给他找一套装修好一点的,80,多平米新一点的房子，这样可以省点钱。,10/23/2024,28,中宇慧通-西北区-培训资料,匹配房源,两套和平里的房子,A,房源：二居,75,平米,5/12,楼 东向 简装,185,万,1998,年,房主买了三居急于售房交纳首付。,B,房源：二居,86.4,平米,6/18,楼 东南 精装,205,万,2001,年,房主要去上海发展定居。,五、实战案例,10/23/2024,29,中宇慧通-西北区-培训资料,看房顺序,看前铺垫,对比鲜明,B,房源,198,万成交,五、实战案例,10/23/2024,30,中宇慧通-西北区-培训资料,2,、,聚焦刺激法带看,背景,有一个客户来我们店说要买房，当时并没有急于给客户介绍房子，而是问他买房子的用途和需求，客户说他儿子比较好面子，朋友都买上房子了，就自己还没有买，整天和父母因为买房子闹矛盾。,分析,此客户为,A,级客户；,这套代理房客厅较大，房龄新，而且结构特别好，比较适合他；,五、实战案例,10/23/2024,31,中宇慧通-西北区-培训资料,场景,1,客户觉得房价较高，让我给他再介绍几套；,话术,经纪人：我觉得此房最适合您儿子，什么时候有时间你们一起过去看看。,客户：现在就有时间；,结果,考虑我们店的人都没有看过此房，正好一起过去看看，在给客户儿子推的时候更加容易。,五、实战案例,10/23/2024,32,中宇慧通-西北区-培训资料,场景,2,带看途中；,话术,经纪人：您儿子这么大也该买房子了，而且房价一天比一天高；,结果,看到那套房子的时候客户比较满意，中午让儿子过来看看房子，等他电话。,五、实战案例,10/23/2024,33,中宇慧通-西北区-培训资料,场景,3,营造氛围，给客户打电话；,话术,经纪人：,正好有另外一个客户要看房，一起过去看吧；,客户：说我们两家要是都看上了你们卖给谁呀？,经纪人：谁先交定金签合同先给谁；,客户：那你们别让他们过去看了，我们拿钱过去；,经纪人：那您儿子要是看不上不是耽误别的客户了吗？,客户：行；,分析,从这个客户的语气和上午与他交谈我能确定他看上这个房子了，,但是我还是找了两个别的店的同事充当客户烘托气氛；,五、实战案例,10/23/2024,34,中宇慧通-西北区-培训资料,场景,4,第二次带看中，客户与假客户；,话术,客户的儿子：你问问他们要不要这房子；,经纪人：,那不是我们店的客户，一会他们就出去了；,五、实战案例,10/23/2024,35,中宇慧通-西北区-培训资料,客户的儿子：这套房多少钱你们卖？,经纪人：房主要价,218,万；,客户的儿子：,210,万；,经纪人：不可能，再考虑下；,客户的 儿子：就这个价；,经纪人：那回家在考虑考虑；,话术,造势,1,走到楼道时充当客户的同事和另一个同事说，这套房子能降多少钱，我不贷款，现在回家拿钱，一会就交定金，他们说这个话的时候我们和客户都听见了。,五、实战案例,10/23/2024,36,中宇慧通-西北区-培训资料,客户：我加,5,万，卖咱们就回去签合同；,经纪人：人家比你出的高；,客户：就是这个价；,经纪人：这样吧，他们客户拿钱去了，您也拿着钱呢，咱们先签了他们也没有办法；,造势,2,同时我悄悄用自己的手机打自己的小灵通，用另一种语气说,“,我是，哦，是小李啊，你们客户要定呀，出多少钱呀，是吗，我们的客户没出到那么高，你们签合同吧，行行,”。,回连锁店签合同了。签合同的时候我还是用此办法打了个电话，跟那边说我们已经签了，你们签晚了，客户听我这样说高兴的不行，后来又给我介绍了两个客户。,五、实战案例,话术,结果,10/23/2024,37,中宇慧通-西北区-培训资料,实战演练