惠州市房地产市场调研报告

,深圳金佰利物业机构,初案,/,市场调研,/,惠阳,GOLDEN,BARON,惠州市惠阳区市场基础调研,一、惠州市房地产整体市场现状分析；,1,、,惠州市经济发展状况；,2,、惠州市房地产市场发展基本特点；,3,、盘点,2003,年惠州楼市；,二、惠阳区房地产整体市场现状分析；,1,、惠阳区经济发展状况；,2,、惠阳房地产发展现状；,3,、惠阳房地产特征分析；,目 录：,一、惠州市房地产整体市场现状分析：,1,、惠州市经济发展状况：,惠州市地处经济繁荣的珠江三角洲边缘，毗邻香港和深圳特区，,素有“粤东门户”之称，交通环境十分优越。已构成公路、铁路、,航运、空运、港口五种运输方式并存的运输网。拥有年吞吐量近,千万吨的国家一级口岸惠州港；京九铁路与广梅汕铁路纵贯惠,州，在建的惠澳（惠州港）铁路与京九、广梅汕铁路接轨；多条,高速公路从惠州过境。水陆交通便利，商贾云集。,近年来，惠州抓住了世界经济形势好转和我国加入,WTO,的有利,时机，通过努力扩大内需，开拓外需，并且积极推进结构的调,整，使到惠州的经济得到快速的发展。,一、惠州市房地产整体市场现状分析：,惠州市经济发展状况的基本态势：,（,1,）工业生产增长较快，经济效益进一步改善。,2001,年，惠州工业总产值达到,1048,亿元，而,2002,年前三季度工,业总产值累计完成,878.09,亿元，比,2001,年同期增长了,12.6%,增幅,居全省第一位。其中市直“五大”集团工业保持快速增长的势头，,发挥龙头作用，,TCL,、德赛、麦科特、华阳、百路宝五大集团完,成了,315,亿元，增长,38.4%,。,（,2,）固定资产投资规模扩大，重点项目进展顺利,为了改善投资软硬环境和增强经济发展活动，从,2002,年以来，全,市各地集中资金向一批基础产业的重点建设项目倾斜，促成上马,并加快建设步伐。,2002,年前三季度全社会固定资产完成,55.36,亿,元，比,2001,年同期增长,34.3%,，房地产开发投资完成,7.2,亿元，,此,2001,年同期增长,55.6%,。,一、惠州市房地产整体市场现状分析：,惠州市经济发展状况的基本态势：,（,3,）市场繁荣，物价稳定,从,2002,年以来，惠州市抓住国家连续实施积极财政政策和稳健的,货币政策的机遇，积极培育内外需求，加大经济发展的支持力,度，市场繁荣、物价稳定。,2002,年前三季度惠州市全市消费品零,售总额完成,107.82,亿元，比,2001,年同期增长,10.1%,。,近几年惠州市社会消费品零售总额比较表,（注：资料来源于,2002,年惠州统计年鉴、惠州统计网）,年份,1998,1999,2000,2001,金额,110.06,（亿元）,120.95,（亿元）,132.91,（亿元）,145.25,（亿元）,一、惠州市房地产整体市场现状分析：,惠州市经济发展状况的基本态势：,（,4,）居民收入继续增加、生活水平稳定提高,据市区居民家庭抽样调查，,2002,年前,3,季度，人均支配收入总额,为,8158.92,元，人均消费性支出,6692.76,元，剔除物价上涨因素，,实增比,2001,年同期增长,7.1%,和,2.7%,，从惠州市消费品零售总额,的增加，人均工资的增加，说明惠州人的生活水平不断提高，未,来的消费能力也将不断增长，将会给惠州的销售业带来一个新的,增长。 近年惠州市职工年平均工资比较表（单位：元）,（注：资料来源于,2002,年惠州统计年鉴、惠州统计网）,年份,1995,1996,1997,1998,1999,2000,2001,年平均工资,6716,6889,6966,7835,8883,9607,10482,同比增长率,%,3%,1%,12%,13%,8%,9%,-,一、惠州市房地产整体市场现状分析：,2,、惠州市房地产市场发展基本特点,房地产行业是国民经济中的重要基础产业，是我国启动内需、促进,经济增长、改善人民生活的重要途径之一。近年来，在国家积极扩,大内需的宏观政策引导下，国家鼓励住房消费，支持、促进以住宅,业为发展重点的房地产发展，以商品住宅建设和消费为主要发展方,向的房地产业已成为我国新的经济增长点。,（见图一、图二）,1998-2002,年惠州市房地产开发投资趋势图,：,（图一）,单位：万平方米、亿元、,%,项目,1998,年,1999,年,2000,年,2001,年,2002,年,新开工面积,36.3,47.81,58.12,49.91,92.38,新开工面积增长率,/,31.7%,21.56%,-14.13%,85.09%,施工面积,105,121.29,175.04,201.30,210.97,施工面积增长率,/,15.51%,44.32%,15%,4.8%,竣工面积,45.6,38.14,72.56,73.70,87.27,竣工面积增长率,/,16.36%,90.25%,1.57%,18.41%,土地开发面积,21.1,25.87,68.42,92.76,43.04,土地开发面积增长率,/,22.61%,164.5%,35.57%,-53.6%,其中：实际销售面积,21.2,24.12,50.35,54.35,56.36,实际销售面积增长率,/,13.77%,108.7%,7.94%,3.69%,销售总面积（含预售）,29.5,31.34,58.00,91.20,72.35,空置面积,43.3,75.60,56.03,47.53,47.48,空置面积增长率,/,74.4%,-25.9%,-15.2%,-0.1%,其中：一年以上空置面积,37.5,69.98,50.42,35.83,19.21,房地产总投资额,5.12,6.67,10.30,10.60,15.88,房地产总投资额增长率,/,30.3%,35.2%,2.9%,49.8%,其中,:,商品房投资额,3.8,4.69,7.19,7.83,13.88,商品房销售额,3.9,3.74,8.69,11.48,13.24,商品房销售额增长率,/,-4.1%,132.4%,32.1%,15.3%,其中,:,住宅销售额,3.4,3.34,7.41,8.51,10.55,1998-2002,年惠州市房地产开发投资趋势图,：（续图,1,）,1998-2002,年惠州市房地产开发面积趋势图：,（图二）,单位：万平方米,根据对,以,以上数,据,据的分,析,析，近,期,期惠州,市,市房地,产,产的市,场,场具有,如,如下特,征,征：,（,1,）房地,产,产投资,开,开发增,长,长迅猛,，,，房地,产,产市场,持,持续升,温,温：,在,2001,年我市,房,房地产,市,市场持,续,续发展,的,的基础,上,上，,2002,年我市,房,房地,产市场,继,继续显,现,现出强,劲,劲增长,态,态势：,截,截止,2002,年,12,月,31,日，全,市,市,共完成,房,房地产,开,开发投,资,资,15.88,亿元，,比,比上年,大,大幅上,升,升,49.81%,，其,中商品,房,房投资,额,额,13.88,亿元，,增,增幅达,77.27%,；施工,面,面积为,210.97,万平方,米,米，同,比,比增长,4.8%,；新开,工,工面积,为,为,92.38,万平方,米,米，比,去,去,年大幅,增,增长,85.09%,；竣工,面,面积,87.27,万平方,米,米，增,幅,幅也达,18.41%,。,2002,年，惠,州,州新开,工,工的楼,盘,盘有新,时,时代花,园,园、金,旺,旺花,园,园、金,裕,裕碧水,湾、西,湖,湖丽苑,等,等；隆,生,生地产,、,、金宝,集,集团等,大,大型房,地,地产开,发,发商也,推,推出,东湖花,园,园四区,三,三期、,金,金世界,花,花园、,汤,汤臣山,水,水世家,、,、丽日,广,广场等,楼,楼,盘，其,他,他单体,高,高层和,中,中小楼,盘,盘也纷,纷,纷向市,场,场推出,。,。（见,图,图三）,一、惠,州,州市房,地,地产整,体,体市场,现,现状分,析,析：,1999-2002,年惠州,市,市房地,产,产投资,趋,趋势图,（图三,）,）,单,单位：,亿,亿元,一、惠,州,州市房,地,地产整,体,体市场,现,现状分,析,析：,根据对,以,以上数,据,据的分,析,析，近,期,期惠州,市,市房地,产,产的市,场,场具有,如,如下特,征,征：,（,2,）住宅,建,建设投,资,资成为,房,房地产,开,开发主,体,体，个,人,人购房,比,比例不,断,断提高,。,。,2002,年，全,市,市住宅,投,投资额,达,达,9.95,亿元，,比,比上年,增,增长,28.22%,，投资,额占房,地,地产总,投,投资的,62.42%,；住宅,施,施工面,积,积,165.03,万平方,米,米，占,总施工,面,面积的,78.22%,；住宅,竣,竣工面,积,积,67.90,万平方,米,米，占,总,总竣工,的,的,77.80%,；住宅,销,销售面,积,积,67.99,万平方,米,米，占,总,总销售,面,面积的,93.97%,；,住宅销,售,售额为,10.55,亿元，,占,占总销,售,售额的,79.68%,。,据统计,，,，,2002,年惠州,市,市总人,口,口已达,283,万人，,市,市区内,本,本地户,籍,籍人口,约,40,万人，,外,外来人,口,口据估,计,计也有,40,多万人,。,。随着,外,外来人,口,口的涌,入,入和,本地居,民,民二次,置,置业、,投,投资置,业,业的增,加,加，惠,州,州市人,均,均居住,面,面积也,由,由,20,01,年的,14.4,平方米,进,进一步,逼,逼近,15,平方米,，,，逐步,向,向小康,水,水平的,目,目标迈,入，房,产,产开发,商,商在规,划,划设计,和,和开发,过,过程中,更,更加注,重,重人性,化,化，如,东,东湖,花园、,江,江畔花,园,园、金,迪,迪花园,、,、蓝波,湾,湾等绿,色,色小区,都,都给人,留,留下深,刻,刻的,印象。,（,（见图,四,四）,一、惠,州,州市房,地,地产整,体,体市场,现,现状分,析,析：,一、惠,州,州市房,地,地产整,体,体市场,现,现状分,析,析：,1999-2002,年惠州,市,市住宅,开,开发投,资,资趋势,图,图：,（图四,）,）单位,：,：万平,方,方米,根据对,以,以上数,据,据的分,析,析，近,期,期惠州,市,市房地,产,产的市,场,场具有,如,如下特,征,征：,（,3,）市场,产,产品供,大,大于求,：,：,目前惠,州,州市房,地,地产市,场,场正处,在,在高速,发,发展阶,段,段，有,大,大量的,房,房地产,项,项目,正动工,。,。与市,场,场需求,量,量增长,相,相一致,的,的是市,场,场供给,十,十分旺,盛,盛。据,2003,年,3,月的最,新,新统计,显,显示，,惠,惠州的,在,在售楼,盘,盘已达,至,至,74,个，预,计,计在,年底将,达,达,80,个以上,，,，市场,供,供应商,品,品房数,量,量将达,两,两万多,套,套。供,需,需比约,为,2,：,1,，市场,供,供大于,求,求，购,房,房消费,者,者的选,择,择面增,多,多，必,然,然促使,市,市场,竞争的,进,进一步,加,加剧。,一、惠,州,州市房,地,地产整,体,体市场,现,现状分,析,析：,根据对,以,以上数,据,据的分,析,析，近,期,期惠州,市,市房地,产,产的市,场,场具有,如,如下特,征,征：,（,4,）商品,房,房销售,增,增幅减,缓,缓，房,地,地产销,售,售价格,稳,稳中有,升,升。,2002,年，全,市,市商品,房,房实际,销,销售额,13.24,亿元，,比,比上年,增,增长,15.33%,，,实际销,售,售面积,为,为,56.36,万平方,米,米，比,去,去年增,长,长,3.7%,。（如,销,销售总,面,面,积则为,72.35,万平方,米,米，比,01,年回落,20.67%,，减少,的,的原因,主,主要是,2002,年预售,面,面积的,减,减少）,。,。但实,际,际销售,面,面积与,竣,竣工面,积,积增幅,不,不同,步，竣,工,工面积,大,大于销,售,售面积,14.92,万平方,米,米，供,求,求比为,1,：,0.83,。从,统计数,据,据看，,整,整个惠,州,州房地,产,产市场,供,供应在,2001-2002,年间激,增,增，竞,争日趋,激,激烈，,买,买方市,场,场已逐,步,步形成,。,。,2002,年，全,市,市商品,房,房实际,销,销售平,均,均价格,为,为,2349,元,/,平方米,，,，比上,年,年,上升,11.17%,，与同,年,年人均,GDP,和城镇,家,家庭人,均,均可支,配,配收入,相,相比，,三者指,标,标都呈,现,现稳步,上,上升的,趋,趋势。,但,但由于,目,目前房,地,地产市,场,场供给,过,过热,使发展,商,商面临,降,降价压,力,力。（,见,见图五,）,）,一、惠,州,州市房,地,地产整,体,体市场,现,现状分,析,析：,一、惠,州,州市房,地,地产整,体,体市场,现,现状分,析,析：,惠州市,房,房地产,销,销售情,况,况变化,趋,趋势图,（图五,）,） 单,位,位：平,方,方米、,亿,亿元,根据对,以,以上数,据,据的分,析,析，近,期,期惠州,市,市房地,产,产的市,场,场具有,如,如下特,征,征：,（,5,）房,地,地产,空,空置,面,面积,稳,稳中,有,有降,，,，市,区,区烂,尾,尾楼,盘,盘盘,活,活成,效,效明,显,显。,自,1998,年以,来,来，,惠,惠州,市,市商,品,品房,空,空置,面,面积,逐,逐年,减,减少,。,。,2002,年全,市,市商,品房,空,空置,面,面积,为,为,47.48,万平,方,方米,，,，虽,绝,绝对,值,值较,高,高，,但,但比,1999,年则,大,大,幅下,降,降,28.12,万平,方,方米,，,，减,幅,幅达,37.2%,，,2002,年空,置,置率,（,（空,置,置率,=,全,年的,空,空置,面,面积,/,以往,三,三年,的,的竣,工,工面,积,积之,和,和）,为,为,25.75%,，比,2001,年的,30.41%,下降,了,了近,5,个百,分,分点,，,，略,高,高于,全,全国,25%,的空,置,置率,警,警戒,线,线的,水,水,平。,市,市区,空,空置,面,面积,为,为,25.4,万平,方,方米,，,，空,置,置率,降,降到,20%,，并,且,且本,地,地几,大房,产,产商,开,开发,的,的楼,盘,盘空,置,置率,均,均低,于,于,10%,。在,政,政策,的,的引,导,导调,整,整、,银,银行,不良,资,资产,盘,盘活,等,等因,素,素作,用,用下,，,，惠,州,州市,一,一年,以,以上,的,的空,置,置面,积,积已,大,大幅,减,减,少，,现,现多,位,位于,辖,辖属,县,县市,区,区，,主,主要,集,集中,在,在惠,阳,阳市,和,和大,亚,亚湾,地,地区,。,。,（见,图,图六,),一、,惠,惠州,市,市房,地,地产,整,整体,市,市场,现,现状,分,分析,：,：,1999-2002,年惠,州,州市,房,房地,产,产空,置,置变,化,化趋,势,势图,（图,六,六）,单,单,位,位：,平,平方,米,米,一、,惠,惠州,市,市房,地,地产,整,整体,市,市场,现,现状,分,分析,：,：,一、,惠,惠州,市,市房,地,地产,整,整体,市,市场,现,现状,分,分析,：,：,3,、盘,点,点,2003,年惠,州,州楼,市,市,从,1998,年起,，,，随,着,着全,国,国房,地,地产,市,市场,不,不断,的,的升,温,温，,惠,惠州,房,房地,产,产市,场,场在,经,经历,长,长达,五,五、,六,六年,的,的持,续,续低,迷,迷后,，,，,1998,年底,至,至,1999,年快,速,速复,苏,苏，,2000,年在,取,取消,福,福利,分,分房,、,、鼓,励,励购,房,房贷,款,款、,银,银行,贷,贷款,利,利率,连,连续,下,下调,等,等有,利,利因,素,素影,响,响下,，,，惠,州,州房,地,地产,开,开发,投,投资,取,取得,突,突破,性,性发,展,展，,至,至,2001,年市,场,场继,续,续保,持,持产,销,销两,旺,旺，,交,交易,活,活跃,的,的发,展,展态,势,势。,2002,年,惠州,市,市房,地,地产,投,投资,和,和商,品,品房,销,销售,持,持续,增,增长,，,，虽,土,土地,开,开发,面,面积,有,有所,回,回落,，,，但,新,新开,工,工面,积,积增,长,长迅,猛,猛，,施,施工,面,面积,、,、竣,工,工面,积,积、,实,实际,销,销售,面,面积,稳,稳步,增,增长,。,。,相对,2002,年，,2003,年惠,州,州楼,市,市投,资,资、,开,开发,出,出现,了,了大,幅,幅度,的,的增,长,长，,竣,竣工,面,面积,则,则继,续,续减,少,少，,楼,楼市,交,交易,仍,仍呈,兴,兴旺,之,之势,，,，,2004,年将,持,持续,增,增长,。,。房,地,地产,开,开发,已,已成,为,为惠,州,州市,城,城市,建,建设,及,及投,资,资的,一,一大,亮,亮点,。,。,一、,惠,惠州,市,市房,地,地产,整,整体,市,市场,现,现状,分,分析,：,：,3,、盘点,2003,年惠州楼,市,市,项目,金额,/,面积,增长率,房地产开发总投资,12.36,亿,-22%,商品房施工面积,238.1,万,13%,商品房竣工面积,46.09,万,-1.80%,商品房销售面积,36.88,万,29%,全市交易宗数,16283,宗,32%,交易面积,210.39,万,37%,交易金额,28.17,亿,28%,市区房屋平均价格,1631.3,元,-18.80%,商品房平均价格,1983.3,元,-15.59%,市区交易宗数,9391,宗,57.30%,市区交易面积,121.3,万,65.70%,交易金额,20.17,亿,41.20%,结论：,（,1,）区域市,场,场不成熟,：,：,基数小、,开,开发商盲,目,目、,利好消息,影,影响大。,（,2,）市场起,步,步阶段的,特,特点：,3,年循环周,期,期性明显,（,3,）显现结,构,构性调整,：,：,小量高档,大量中档,（,4,）市场信,心,心明显回,升,升，供,需两旺。,一、惠州,市,市房地产,整,整体市场,现,现状分析,：,：,03,年惠州楼,市,市兴旺的,几,几大原因,：,：,（,1,）中海壳牌南海石化,项,项目的带,动,动下，惠,州,州固定资,产,产投资呈,现,现出成倍,增,增长的态,势,势，成为,全,全市经济,增,增长的新,亮,亮点，对,拉,拉动惠州,经,经济快速,增,增长起到,积,积极作用,。,。,2003,年上半年,全市完成,固,固定资产,投,投资,84.11,亿元，比,上,上年同期,增,增加,54.07,亿元，增,长,长,1.8,倍,增幅比上,年,年同期的,18.6%,高出,161.8,个百分点,，,，增幅居,全,全省同期,各,各市首位,，,，投资额,和,和增幅均,创,创历史新,高,高，由此,而,而带来的,惠,惠州经济,总,总量加大,、,、产业结,构,构变化等,等,等，给予,了,了惠州房,地,地产业坚,实,实的发展,后,后盾。,一、惠州,市,市房地产,整,整体市场,现,现状分析,：,：,03,年惠州楼,市,市兴旺的,几,几大原因,：,：,（,2,）惠州市行,政,政区划调,整,整。,2003,年,6,月，经过,调,调整后，,惠,惠城区由,原,原来管辖,的,的,10,个镇（办,）,）增至,22,个镇（办,、,、场）。,惠,惠城区面,积,积从原来,的,的,419,平方公里,增,增至,1471,平方公里,，,，区域面,积,积扩大,2.5,倍；新城,区,区户籍人,口,口由,40.03,万人增加,到,到,67.07,万人，增,加,加,67.5%,；再加上,经,经济总量,的,的增加，,财,财政收入,的,的增长，,一,一个新城,区,区、大城,区,区的雏形,已,已显现出,来,来，城市,化,化进程进,一,一步加快,，,，房地产,业,业作为第,三,三产业将,迎,迎来更大,的,的发展空,间,间。,一、惠州,市,市房地产,整,整体市场,现,现状分析,：,：,03,年惠州楼,市,市兴旺的,几,几大原因,：,：,（,3,）惠州基础设施,建,建设加快，投资环,境,境进一步,优,优化。惠,州,州已经囊,括,括四块金,牌,牌，,2003,年又被评,为,为“广东,省,省文明城,市,市”称号,，,，加上市,政,政府对两,江,江四岸的,整,整治以及,惠,惠州大道,和,和旧城的,改,改造，市,民,民乐园及,体,体育馆的,建,建成等等,，,，惠州整,体,体环境大,为,为改观。,目,目前，广,（,（广州）,惠,惠（惠州,）,）高速、,惠,惠（惠州,）,）河（河,源,源）高速,、,、惠（惠,州,州）大（,大,大亚湾）,铁,铁路已全,面,面贯通，,惠,惠州大道,四,四期工程,即,即将完工,，,，惠州过,境,境公路已,完,完成总量,的,的,50%,，惠（惠,州,州）淡（,淡,淡水）大,道,道改造进,展,展迅速等,等,等，又将,加,加速惠州,经,经济的腾,飞,飞、城市,建,建设规模,的,的扩大。,惠,惠城区的,房,房地产市,场,场已呈现,出,出向四周,延,延伸之势,。,。,一、惠州,市,市房地产,整,整体市场,现,现状分析,：,：,03,年惠州楼,市,市兴旺的,几,几大原因,：,：,（,4,）惠州市,金,金融运行,良,良好。据,了,了解，,2003,年,1,至,9,月惠州市,全,全市金融,机,机构居民,储,储蓄存款,余,余额比年,初,初增长了,16.5%,；贷款投,放,放力度在,基,基建贷款,和,和消费贷,款,款的主导,下,下进一步,加,加大，贷,款,款余额比,年,年初增长,了,了,16.9%,；外汇结,售,售保持大,额,额顺差；,现,现金回笼,同,同比增加,；,；资金流,动,动性、安,全,全性、盈,利,利性明显,提,提高，全,市,市金融机,构,构近年来,首,首次出现,整,整体性盈,利,利。,一、惠州,市,市房地产,整,整体市场,现,现状分析,：,：,03,年惠州楼,市,市兴旺的,几,几大原因,：,：,（,5,）惠州经,济,济出现了强劲的发,展,展势头。近几年,来,来，我市,经,经济连续,以,以,2,位数速度,增,增长，,2003,年,1-9,月份，我,市,市国内生,产,产总值,407.01,亿元，比,去,去年同期,增,增长,12.9%,。经济总,量,量和居民,生,生活水平,稳,稳步提高,，,，居民收,入,入不断增,加,加，支付,能,能力显著,增,增强；据,统,统计，,1-9,月份我市,城,城市居民,人,人均可支,配,配收入为,10241.22,元，比去,年,年同期增,长,长,25.4%,；用于住,房,房、教育,、,、旅游、,汽,汽车等支,出,出显著提,高,高。由此,，,，潜在的,购,购房消费,群,群不断增,多,多，为楼,市,市的发展,提,提供了保,障,障。,二、惠阳,区,区房地产,整,整体市场,现,现状分析,：,：,1,、惠阳区,经,经济发展,状,状况：,惠阳区地,处,处珠江三,角,角洲经济,区,区和亚太,经,经济增长,带,带中心，,南,南临大亚,湾，毗邻,香,香港，西,依,依深圳、,东,东莞市，,中,中部与惠,州,州相接；,区,区中心距,省会广州,公,里,里，离深,圳,圳公,里,里，水路,到,到香港,海里。,全区总面,积,积,平方公,里,里，辖,个镇：,淡,淡水镇、,秋,秋长镇、,新圩镇、,镇,镇隆镇、,永,永湖镇、,霞,霞涌镇、,澳,澳头镇、,沙,沙田镇、,良,良井镇、,平潭镇，,人,人口,50.77,万，其中,城,城镇人口,.,万。,市,市民以客,家,家,方言为主,普通话也,广,广泛使用,。,。全市有,侨,侨胞和港,澳,澳台同胞,多,万人，是,广,广东著名,侨,侨乡之一,。,。,惠阳区行政区划、总户数和总人口,地理面积,乡镇政府,村委会,社区居委会,平均人口,暂住人口,惠阳区合计,1910,平方,/,公里,18,252,40,566048,227488,227488,二、惠阳,区,区房地产,整,整体市场,现,现状分析,：,：,1,、惠州市,经,经济发展,状,状况,：,（,2002,年末统计,数,数据）,行政区域土地面积,建成区面积,城镇从业人员国有企业经济,集体企业,外商投资,城镇私营,城镇个体,1910,平方公里,22.5,平方,/,公里,33056,28233,21394,8369,11718,全社会固定投资,国有其他投资额,房地产开发,房屋施工面积,销售额,214206,万元,75642,万元,8600,万元,186.3,万,/,平方米,4450,万元,二、惠阳,区,区房地产,整,整体市场,现,现状分析,：,：,1,、惠州市,经,经济发展,状,状况,：,（,2002,年末统计,数,数据）,二、惠阳,区,区房地产,整,整体市场,现,现状分析,：,：,1,、惠州市,经,经济发展,状,状况,：,（,2002,年末统计,数,数据）,惠阳区房,地,地产开发,量,量,（,2003,2004,年）,在售项目,在建项目,筹建中项目,9,12,5,二、惠阳,区,区房地产,整,整体市场,现,现状分析,：,：,2,、惠阳区,房,房地产发,展,展现状：,惠阳区,03-04,年项目开,发,发统计,总投资额,：,：,353007,万元,总占地面,积,积：,2494424,平方米,总建筑面,积,积：,2497236,平方米,房屋销售,宗,宗数：,2463,宗,总销售金,额,额：,3.98,亿,销售金额,同,同比上升,：,：,42,商品房预,售,售面积：,13,万平方米,二、惠阳,区,区房地产,整,整体市场,现,现状分析,：,：,2,、惠阳区,房,房地产发,展,展现状：,项目供应,量,量比例,二、惠阳,区,区房地产,整,整体市场,现,现状分析,：,：,2,、惠阳区,房,房地产发,展,展现状：,目前在售,物,物业类型,二、惠阳,区,区房地产,整,整体市场,现,现状分析,：,：,3,、惠阳区,房,房地产发,展,展特征分,析,析：,现有楼盘,销,销售情况,二、惠阳,区,区房地产,整,整体市场,现,现状分析,：,：,3,、惠阳区,房,房地产发,展,展特征分,析,析：,主力户型,比,比例,二、惠阳,区,区房地产,整,整体市场,现,现状分析,：,：,3,、惠阳区,房,房地产发,展,展特征分,析,析：,在售项目,建,建筑规模,二、惠阳,区,区房地产,整,整体市场,现,现状分析,：,：,3,、惠阳区,房,房地产发,展,展特征分,析,析：,在售项目,面,面积比例,二、惠阳,区,区房地产,整,整体市场,现,现状分析,：,：,3,、惠阳区,房,房地产发,展,展特征分,析,析：,消费群体,类,类型,二、惠阳,区,区房地产,整,整体市场,现,现状分析,：,：,3,、惠阳区,房,房地产发,展,展特征分,析,析：,商业业态,分,分析,二、惠阳,区,区房地产,整,整体市场,现,现状分析,：,：,3,、惠阳区,房,房地产发,展,展特征分,析,析：,竞争者分,析,析,一、直接,竞,竞争对手,：,：,1,、中铭豪,园,园,2,、昊康广,场,场花园,二、惠阳,区,区房地产,整,整体市场,现,现状分析,：,：,3,、惠阳区,房,房地产发,展,展特征分,析,析：,直接竞争,项,项目主要,分,分析,项目名称,主 要 卖 点,规 模,价格,（元,/M2,）,主力户型,中 铭,豪 园,1,、市政广场,2,、直饮水到户,3,、智能化管理,4,、社区配套完善,占地：,78541,平米,总建面：,24,万平米,分三期开发，一期在售,5.3,万平米,均价,2200,起价,1800,二房二厅一卫,三房二厅二卫,四房二厅二卫,复式,昊康广场花园,1,、市政广场,2,、开发商品牌,3,、智能化管理,占地：,6530,平米,总建面：,41000,平米，一栋高层，二栋小高层,起价：,1880,均价：,2280,层差：,50,二房二厅一卫,三房二厅二卫,四房二厅二卫,复式,二、惠阳,区,区房地产,整,整体市场,现,现状分析,：,：,3,、惠阳区,房,房地产发,展,展特征分,析,析：,间接竞争,对,对手：,1,、瑞景居,2,、熊猫碧,富,富新城,二、惠阳,区,区房地产,整,整体市场,现,现状分析,：,：,3,、惠阳区,房,房地产发,展,展特征分,析,析：,间接竞争,项,项目主要,分,分析,项目名称,主 要 卖 点,规 模,价格,（元,/M2,）,主力户型,瑞景居,1,、 巴厘岛风情园林,2,、直饮水到户,3,、智能化管理,4,、小区私家会所,5,、户型设计新颖,占地：,60000,平米,总建面：,12,万平米,分二期开发，一期,12,栋，二期,14,栋，共,26,栋。,均价,2250,起价,1830,二房二厅一卫,三房二厅二卫,四房二厅二卫,复式,碧富,新城,1,、社区配套完善,2,、开发商品牌,3,、超大规模社区,4,、紧临大亚湾开发,区,5,、星级服务的私家,会所,占地：,50,万平米,总建面：,83,万平米，共,135,栋，分四期开发，小高层、高层、别墅、,TOWNHOUSE,等,起价：,2380,均价：,2580,层差：,50,二房二厅一卫,三房二厅二卫,四房二厅二卫,复式,二、惠阳,区,区房地产,整,整体市场,现,现状分析,：,：,3,、惠阳区,房,房地产发,展,展特征分,析,析：,竞争项目,销,销售情况,二、惠阳,区,区房地产,整,整体市场,现,现状分析,：,：,3,、惠阳区,房,房地产发,展,展特征分,析,析：,竞争项目,价,价格分析,二、惠阳,区,区房地产,整,整体市场,现,现状分析,：,：,3,、惠阳区,房,房地产发,展,展特征分,析,析：,项目销售,走,走势分析,二、惠阳,区,区房地产,整,整体市场,现,现状分析,：,：,3,、惠阳区,房,房地产发,展,展特征分,析,析：,目标消费,群,群分析,1,、本地消,费,费者特征,：,：,A,年龄：,45,岁左右,学历：初,中,中以下占,30%,高中以上,占,占,40%,职业：个,体,体经营、,政,政府单位,点评：事,业,业小有成,就,就，对新,的,的观念难,于,于理解,二、惠阳,区,区房地产,整,整体市场,现,现状分析,：,：,3,、惠阳区,房,房地产发,展,展特征分,析,析：,B,年龄：,35,岁左右,学历：,大,大部,分,分是高中,以,以上,职业：,白,白领,阶,阶层、政,府,府公务员,点评：,注,注重生,活,活质量,，,，对新,事,事物较,易,易,接受,二、惠,阳,阳区房,地,地产整,体,体市场,现,现状分,析,析：,3,、惠阳,区,区房地,产,产发展,特,特征分,析,析：,外地客,户,户特征,30%,以上是,属,属于长,期,期在惠,阳,阳经商,的,的商人,外资企,业,业的高,层,层管理,人,人员,年龄：,28,40,岁之间,学历：,高,高等学,历,历,职业：,计,计算机,、,、外教,、,、信息,网,网络、,电,电子通,讯,讯,收入：,家,家庭年,收,收入在,15,万以上,点评：,生活态,度,度开放,，,，注意,健,健康及,良,良好的,环,环境；,注重个,人,人形象,，,，关注,家,家庭，,关,关心事,业,业的成,长,长性；,对新生,事,事物敏,感,感，喜,欢,欢现代,的,的、网,络,络的、,实,实用的,生活方,式,式，更,强,强调个,性,性与品,味,味。,二、惠,阳,阳区房,地,地产整,体,体市场,现,现状分,析,析：,3,、惠阳,区,区房地,产,产发展,特,特征分,析,析：,消费者,的,的共同,特,特征,要求住,宅,宅区有,格,格调,有良好,的,的物业,管,管理,尽量满,足,足空间,的,的私密,性,性,户型方,正,正实用,采光通,风,风要好,，,，安全,服务周,到,到体贴,二、惠,阳,阳区房,地,地产整,体,体市场,现,现状分,析,析：,3,、惠阳,区,区房地,产,产发展,特,特征分,析,析：,链接：,1,、天时,地,地利人,和,和 珠,三,三角房,地,地产业,持,持续向,好,好；,2,、外地,大,大鳄再,入,入淡水,镇,镇惠,阳,阳房地,产,产再度,“,“火”,起,起来；,3,、惠阳,28,项重点,项,项目动,工,工；,4,、惠阳,房,房地产,业,业再度,红,红火,有,有关部,门,门呼吁,要,要理性,投,投资；,链接,1,：天时地,利,利人和,珠,珠三,角,角房地,产,产业持,续,续向好,惠州：,壳,壳牌带,地,地产趋,旺,旺,据惠州,市,市统计,局,局提供,的,的数据,表,表明，,惠,惠州,19,月房地,产,产开发,投,投资保,持,持较高,增,增长，,完,完成,9.42,亿元，,增,增长,30.7,；房,地,地产市,场,场销售,也,也相应,活,活跃，,商,商品房,销,销售面,积,积,29.89,万平方,米,米，增,长,长,61.8,。,19,月全市,建,建筑业,对,对,GDP,增长的,贡,贡献率,为,为,18,，拉,动,动全市,GDP,增长,1.9,个百分,点,点。,惠州房,地,地产局,有,有关负,责,责人分,析,析说，,惠,惠州房,地,地产的,大,大好形,势,势与中,海,海壳牌,项,项目的,带,带动是,分,分不开,的,的。据,悉,悉，至今年,9,月，中,海,海壳牌,项,项目已,完,完成投,资,资,65.2,亿元，,占,占全市,基,基本建,设,设投资,65.8,。,惠阳房,地,地产业,的,的景况,是,是惠州,经,经济发,展,展见旺,的,的真实,写,写照。,多,多年来,，,，惠阳,房,房地产,业,业一直,处,处在,90,年代初,那,那场房,地,地产开,发,发热的,阴,阴影中,。,。,2003,年称得,上,上是惠,阳,阳区房,地,地产转,折,折的一,年,年。,6,月上旬,，,，惠阳,城,城区曾,经,经最棘,手,手的烂,尾,尾楼,29,层的富,景,景大厦,，,，其,200,多套住,房,房经过,改,改造后,全,全部出,售,售完，,1,至,4,楼的商,铺,铺也完,全,全租出,。,。富景,大,大厦终,于,于见证,到,到惠阳,房,房地产,业,业重现,生,生机的,时,时候。,数,数据表,明,明，去,年,年惠阳,共,共卖出,1500,套商品,房,房，绝,大,大部分,都,都是,1992,、,1993,两年遗,留,留的房,产,产，新,建,建楼盘,比,比较少,。,。,由于遗,留,留楼盘,基,基本消,化,化完毕,，,，市民,对,对新型,楼,楼盘的,需,需求开,始,始趋势,旺,旺。,2003,年的房,地,地产业,在,在新旧,交,交替中,，,，又露,出,出了诱,人,人的笑,容,容。日,前,前，记,者,者在,2003,年惠阳,区,区房地,产,产开发,项,项目一,览,览表中,见,见到，,已,已批准,预,预售、,建,建设中,和,和筹建,中,中的各,种,种花园,、,、大厦,、,、商住,楼,楼等将,近,近,20,个。据悉，,仅,仅今年开张,的,的楼盘便有,6,个。,在,90,年代初在这,里,里曾经折翅,的,的深圳房地,产,产商们重返,惠,惠阳的时候,到,到了，中建,蛇,蛇口发展有,限,限公司率先,拉,拉开了进军,惠,惠阳的序幕,。,。据悉，该,公,公司拟投,20,多亿元，开,发,发建设,200,万平米泗水,湖,湖滨公园新,区,区，其中,100,万平米是通,过,过土地置换,而,而来。深圳,振,振业集团在,多,多次考察后,，,，在莲塘面,圈,圈了,5000,亩地，欲建,大,大型高尚社,区,区，现正在,进,进行建设项,目,目可行性研,究,究。,链接,2,：外地大鳄再,入,入淡水镇,惠,惠阳房地产,再,再度“火”,起,起来,焦点房地产,网,网,house.focus. 2003,年,10,月,29,日,09:58,人民网,本报广东惠,阳,阳,10,月,28,日电记者,潘,潘小平、通,讯,讯员卢舜辉,报,报道：曾经,是,是我国房地,产,产虚热三大,重,重灾区之一,的,的广东惠州,市,市惠阳区（,原,原惠阳市）,，,，经过,10,年沉寂之后,，,，如今房地,产,产业再度红,火,火。日前，浙,江,江省赐富集,团,团携资,1,亿多元与惠,阳,阳区政府驻,地,地淡水镇签,了,了投资“新,阳,阳城”项目,的,的协议，这,是,是继惠州、,深,深圳、东莞,、,、广州的房,地,地产“大鳄,”,”游入淡水,镇,镇之后的又,一,一外省“大,鳄,鳄”前来开,发,发新领地。,惠阳房地产,业,业，是“中,海,海壳牌”南,海,海石化项目,等,等多个特大,型,型建设项目,“,“锤定”大,亚,亚湾之后开,始,始复苏，并,迅,迅速“火”,起,起来。去年,底,底，一家名,叫,叫“中铭豪,园,园”的房地,产,产公司抢先,“,“出闸”，,第,第一期工程,数,数百套楼房,1,个月时间就,销,销售了,70%,，掀起了惠,阳,阳房地产开,发,发第二次浪,潮,潮。与此同,时,时，惠阳以,前,前开发的“,烂,烂尾楼”等,存,存货旧楼盘,也,也开始盘活,，,，一个开发,商,商进场开发,锦,锦惠大厦后,，,，半个月便,卖,卖了,200,多套。刹时,间,间，惠州、,深,深圳、东莞,以,以及广州的,房,房地产商先,后,后注资淡水,房,房地产业。,日,日前，记者,在,在,2003,年惠阳区房,地,地产开发项,目,目一览表中,见,见到，已批,准,准预售、建,设,设中和筹建,中,中的各种花,园,园、大厦、,商,商住楼等项,目,目近,20,个，其中包,括,括浙江省民,营,营企业赐富,集,集团的“新,阳,阳城”项目,。,。,据悉，今年,在,在惠阳开工,的,的房地产项,目,目约有,10,个，主要经,营,营中高档的,住,住宅，他们,都,都非常注重,小,小区的环境,建,建设，大多,数,数开发项目,还,还设有直饮,水,水、智能化,管,管理等。项,目,目的开工数,量,量和小区的,环,环境质量是,当,当地过去近,10,年来所没有,的,的。据分析,，,，惠阳的房,地,地产客源主,要,要是由本地,居,居民、“中,海,海壳牌”南,海,海石化项目,员,员工和惠阳,籍,籍外出人员,组,组成，也有,深,深圳、香港,等,等珠三角的,物,物业投资商,大,大批量购买,。,。他们之所,以,以看好惠阳,的,的房地产业,，,，主要是惠,阳,阳的地理位,置,置优越，正,在,在成为大惠,州,州海滨城市,的,的新城区，,投,投资回报潜,力,力大。浙江,赐,赐富集团董,事,事长赵张夫,直,直言，惠阳,有,有“中海壳,牌,牌”石化项,目,目带来的历,史,史机遇，正,是,是投资兴业,的,的最好时机,。,。,与,10,年前狂热的,房,房地产业相,比,比，惠阳目,前,前的房地产,业,业投资更具,理,理性。率先,在,在淡水镇开,发,发高尚社区,的,的“中铭豪,园,园”负责人,说,说，他们的,客,客源并不全,靠,靠“壳牌”,，,，“壳牌”,只,只是锦上添,花,花。他们在,上,上这个项目,之,之前，进行,了,了长达半年,的,的市场调查,研,研究，发现,人,人们的住房,观,观念已从“,居,居者有其屋,”,”逐步向“,居,居者优其屋,”,”转变，惠阳人正在,向,向富裕的小,康,康生活迈进,，,，不再满足,过,过去“有居,”,”就行，而,需,需要一种环,境,境好、安全,舒,舒适的高尚,社,社区式的住,宅,宅。因此，他,们,们的客源目,标,标是看准这,部,部分人群。,深,深圳地产“,大,大鳄”开发,的,的占地,3,平方公里的,大,大型社区，,并,并没有一步,便,便踏入商品,房,房建设中，,而,而是先购下,地,地皮，搞好,外,外部环境，,等,等待时机成,熟,熟时才正式,开,开发住宅楼,房,房。,什么时候才,算,算真正的时,机,机？惠阳建,设,设局一负责,人,人对记者说,，,，要待南海,石,石化下游产,品,品正式启动,时,时。如今，,在,在惠阳一些,开,开发商的座,谈,谈会上，不,再,再关注房地,产,产如何升温,，,，而是认真,思,思考如何理,性,性投资的问,题,题。这说明,，,，曾历经“,浩,浩劫”的惠,阳,阳房地产业,已,已经走上了,健,健康发展的,轨,轨道。,链接,3,：,惠阳,28,项重点项目,动,动工,本报讯（,记,记者于泽,特,特约通讯,员,员卢舜辉）,昨,昨日，惠阳区,项,项重点项目,动,动工奠基仪,式,式在区、镇,同,同时隆重举,行,行。惠阳区,由,由此迎来了,一,一个崭新的,发,发展时期，拉开了全,面,面建设滨海,新,新城区的序,幕,幕。市四套,班,班子领导柳,锦,锦州、黄业,斌,斌、李秀峰,、,、刘品谋、,林,林惠纯、杨,有,有义、谢端,，,，来自新加,坡,坡等国和我,国,国香港、澳,门,门、台湾地,区,区的客商及,内,内地的民营,企,企业代表，,惠,惠阳区四套,班,班子领导、,各,各镇（办事,处,处、开发区,）,）及区机关,干,干部等参加,了,了该区主会,场,场的奠基仪,式,式。,市,市委书记柳,锦,锦州发表了,热,热情洋溢的,致,致辞。他说,，,，新年伊始,，,，万象更新,，,，惠州大地,到,到处涌动大,发,发展的热潮,。,。惠阳撤市,设,设区后，成,为,为惠州市现,代,代石化数码,名,名城的重要,组,组团，在推,进,进经济社会,全,全面协调可,持,持续发展中,迈,迈出了坚实,的,的步伐。惠,阳,阳区委、区,政,政府积极推,进,进实施“一,二,二三四五”,发,发展战略，,致,致力抓好园,区,区经济、民,营,营经济、外,向,向型经济和,城,城市基础设,施,施建设，引,进,进了一批投,资,资超亿元的,项,项目，建成,了,了市政广场,、,、影剧院、,体,体育馆、图,书,书馆、档案,馆,馆等一批高,档,档次的文化,市,市政设施，,成,成为海内外,客,客商投资的,宝,宝地，实现,了,了国民经济,快,快速增长和,社,社会文明的,全,全面进步，,为,为我市加快,三,三个文明建,设,设作出了突,出,出贡献。今,年,年惠阳区又,制,制定了动工,兴,兴建,个,个项目的工,作,作目标，并,筛,筛选出,个,个项目举行,动,动工奠基仪,式,式，不仅全,面,面展示了新,惠,惠阳经济社,会,会快速健康,发,发展的良好,态,态势和优越,的,的投资环境,，,，更是惠阳,区,区致力于推,动,动新一轮发,展,展潮的具体,体,体现。,柳,柳锦州希,望,望，惠阳区,委,委、区政府,要,要以这次重,点,点项目动工,奠,奠基为契机,，,，不断在新,的,的起点上拓,展,展新的发展,空,空间，进一,步,步实践科学,的,的发展观，,优,优化整合发,展,展资源，加,快,快调整产业,布,布局，加快,基,基础设施建,设,设，不断改,善,善服务环境,，,，增创新的,发,发展优势，,为,为海内外投,资,资者提供良,好,好的投资环,境,境和广阔的,市,市场空间，,勇,勇当我市全,面,面建设小康,社,社会和率先,基,基本实现社,会,会主义现代,化,化的排头兵,。,。,惠,惠,阳,阳区委负责,人,人在奠基仪,式,式上介绍了,重,重点项目情,况,况。据了解,，,，惠阳区今,年,年将有,个项目上,马,马建设，累,积,积投资总额,超,超亿,元,元。昨日动工,的,的,个,重,重点,项,项目,，,，涉,及,及工,业,业、,文,文化,、,、旅,游,游、,房,房地,产,产和,市,市政,设,设施,等,等行,业,业，,总,总投,资,资达,亿,亿元。,链接,4,：惠阳,房,房地,产,产业,再,再度,红,红火,有,有,关,关部,门,门呼,吁,吁要,理,理性,投,投资,2003-08-2717:34:06,羊城,晚,晚报,南方,网,网讯,曾,曾经,狂,狂热,的,的惠,阳,阳房,地,地产,业,业，,经,经过,近,近十,年,年的,沉,沉寂,，,，在,南,南海,石,石化,项,项目,“,“锤,定,定”,大,大亚,湾,湾的,“,“利,好,好”,催,催动,下,下开,始,始复,苏,苏，,并,并迅,速,速“,火,火”,起,起来,。,。有,关,关部,门,门指,出,出，,目,目前,，,，惠,阳,阳的,房,房地,产,产已,不,不是,处,处在,如,如何,升,升温,的,的阶,段,段，,而,而是,到,到了,要,要注,意,意把,握,握“,火,火候,”,”的,时,时候,，,，呼,吁,吁理,性,性投,资,资，,以,以防,止,止出,现,现新,的,的房,地,地产,“,“虚,热,热”,现,现象,。,。,去年,底,底，,一,一家,名,名叫,中,中铭,豪,豪园,的,的房,地,地产,抢,抢先,“,“出,闸,闸”,，,，其,第,第一,期,期工,程,程数,百,百套,楼,楼房,仅,仅用,1,个月,时,时间,就,就销,售,售了,70%.,用有,关,关部,门,门的,话,话说,：,：它,掀,掀起,了,了惠,阳,阳房,地,地产,第,第二,次,次浪,潮,潮。,旧,旧有,楼,楼盘,也,也开,始,始盘,活,活，,锦,锦惠,大,大厦,是,是,10,年前,开,开发,的,的烂,尾,尾楼,，,，不,久,久前,另,另一,个,个开,发,发商,进,进场,开,开发,，,，半,个,个月,便,便卖,了,了,200,多套,。,。一,时,时间,，,，惠,州,州、,深,深圳,、,、东,莞,莞以,及,及广,州,州的,房,房地,产,产大,鳄,鳄争,先,先恐,后,后纷,纷,纷“,游,游”,入,入淡,水,水。,日,日前,，,，记,者,者在,2003,年惠,阳,阳区,房,房地,产,产开,发,发项,目,目一,览,览表,中,中见,到,到，,已,已批,准,准预,售,售、,建,建设,中,中和,筹,筹建,中,中的,各,各种,花,花园,、,、大,厦,厦、,商,商住,楼,楼等,等,等将,近,近,20,个，,据,据悉,，,，光,是,是今,年,年开,张,张的,楼,楼盘,便,便有,6,个。,惠阳,建,建设,局,局一,位,位负,责,责人,接,接受,记,记者,采,采访,时,时说,，,，如,今,今，,在,在与,一,一些,开,开发,商,商的,座,座谈,会,会上,，,，不,再,再谈,房,房地,产,产如,何,何升,温,温情,况,况，,而,而是,谈,谈理,性,性投,资,资的,问,问题,，,，这,位,位负,责,责人,说,说，,适,适当,泼,泼泼,冷,冷水,，,，好,让,让大,家,家更,理,理性,地,地投,资,资。,据分,析,析，,惠,惠阳,的,的房,地,地产,客,客源,一,一是,本,本地,居,居民,，,，他,们,们中,不,不少,人,人已,不,不满,意,意自,己,己所,建,建或,所,所买,的,的住,房,房，,欲,欲“,二,二次,购,购房,”,”；,二,二是,“,“壳,牌,牌”,的,的工,作,作人,员,员，,如,如果,淡,淡水,的,的环,境,境好,，,，这,些,些人,就,就不,必,必跑,到,到惠,州,州去,买,买房,；,；三,是,是深,圳,圳、,香,香港,的,的买,家,家与,珠,珠三,角,角其,他,他地,区,区的,惠,惠阳,籍,籍外,出,出人,员,员。,不,不过,，,，有,关,关人,士,士指,出,出，,南,南海,石,石化,项,项目,的,的工,作,作人,员,员毕,竟,竟有,限,限，,要,要待,其,其下,游,游产,品,品项,目,目的,启,启动,才,才能,旺,旺起,来,来。,另,另外,，,，现,在,在不,少,少楼,盘,盘都,上,上高,档,档次,豪,豪华,版,版的,，,，较,贵,贵，,千,千万,不,不要,以,以为,别,别人,房,房子,好,好卖,，,，就,一,一窝,蜂,蜂地,上,上这,种,种楼,盘,盘，,要,要高,中,中低,档,档均,衡,衡发,展,展，,要,要有,适,适应,广,广大,工,工薪,阶,阶层,需,需求,的,的房,子,子。,最,最重,要,要的,一,一点,则,