房地产企业税收筹划

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,房地,产,产企,业,业纳,税,税筹,划,划技,巧,巧与,涉,涉税,风,风险,规,规避,章,从,从,大,大,纳税,筹,筹划,基,基础,纳税,风,风险,自,自我,检,检测,与,与风,险,险评,估,估,主要,税,税种,基,基本,法,法规,及,及优,惠,惠政,策,策解,读,读,房地,产,产企,业,业纳,税,税筹,划,划的,主,主要,思,思路,房地,产,产企,业,业纳,税,税筹,划,划技,巧,巧及,实,实战,案,案例,企业,所,所得,税,税对,房,房地,产,产企,业,业的,潜,潜在,影,影响,与,与纳,税,税筹,划,划,课,程,程,目,目,录,录,1,、,纳税,筹,筹划,基,基础,纳税,筹,筹划,兴,兴起,的,的背,景,景及,其,其概,念,念,纳税,筹,筹划,的,的特,点,点及,其,其一,般,般原,则,则,纳税,筹,筹划,的,的环,节,节以,及,及一,般,般程,序,序,纳税,筹,筹划,的,的变,量,量引,进,进与,因,因素,分,分析,学,学说,纳税,筹,筹划,基,基础,世界,上,上只,有,有两,件,件事,是,是不,可,可避,免,免的,，,，那,就,就是,税,税收,和,和死,亡,亡。,面对,国,国家,税,税收,：,：愚,者,者逃,税,税，,蠢,蠢者,偷,偷税,，,，智,者,者避,税,税，,高,高者,筹,筹划,。,。,纳税,筹,筹划,兴,兴起,的,的背,景,景及,其,其概,念,念,纳税,筹,筹划,兴,兴起,的,的背,景,景,现象,之,之一,：,：几,乎,乎100%的,企,企业,偷,偷逃,税,税,法律,对,对偷,税,税的,界,界定,企业,税,税负,分,分析,偷税,风,风险,分,分析,严厉,的,的处,罚,罚制,度,度,税款,追,追征,期,期规,定,定,新征,管,管模,式,式建,立,立,纳税,筹,筹划,兴,兴起,的,的背,景,景,现象,之,之二,：,：几,乎,乎100%的,企,企业,多,多缴,税,税,-未,实,实施,纳,纳税,筹,筹划,-税,收,收优,惠,惠未,充,充分,运,运用,-额,外,外税,收,收成,本,本,纳税,筹,筹划,的,的概,念,念,纳税,筹,筹划:指,纳,纳税,人,人为,了,了实,现,现经,济,济价,值,值最,大,大化,，,，在,不,不违,反,反法,律,律、,法,法规,（,（税,法,法及,其,其他,相,相关,法,法律,、,、法,规,规）,的,的前,提,提下,，,，对,尚,尚未,发,发生,或,或已,经,经发,生,生的,应,应税,行,行为,进,进行,的,的各,种,种合,理,理安,排,排。,几个,概,概念,的,的区,别,别,偷税,：,：纳,税,税人,义,义务,已,已经,发,发生,并,并且,能,能够,确,确定,的,的情,况,况下,，,，采,取,取不,合,合法,的,的手,段,段以,逃,逃脱,其,其纳,税,税义,务,务的,行,行为,，,，应,付,付法,律,律责,任,任。,漏税,：,：纳,税,税人,无,无意,识,识发,生,生的,漏,漏缴,或,或少,缴,缴税,款,款的,行,行为,。,。未,单,单列,漏,漏税,条,条款,的,的法,律,律责,任,任，,限,限期,补,补缴,。,。,骗税,：,：采,取,取弄,虚,虚作,假,假和,欺,欺骗,手,手段,，,，将,本,本来,没,没有,发,发生,的,的应,税,税行,为,为虚,构,构成,发,发生,了,了应,税,税行,为,为，,将,将小,额,额伪,造,造成,大,大额,的,的应,税,税行,为,为，,从,从国,库,库中,骗,骗取,出,出口,退,退税,款,款的,行,行为,。,。属,违,违法,行,行为,。,。,抗,税,税,：,：,以,以,暴,暴,力,力,、,、,威,威,胁,胁,方,方,法,法,拒,拒,不,不,缴,缴,纳,纳,税,税,款,款,的,的,违,违,法,法,行,行,为,为,。,。,避,税,税,：,：,纳,纳,税,税,人,人,通,通,过,过,个,个,人,人,或,或,企,企,业,业,事,事,务,务,的,的,人,人,为,为,安,安,排,排,，,，,利,利,用,用,税,税,法,法,的,的,漏,漏,洞,洞,、,、,特,特,例,例,和,和,缺,缺,陷,陷,，,，,规,规,避,避,或,或,减,减,轻,轻,其,其,纳,纳,税,税,义,义,务,务,的,的,行,行,为,为,。,。,纳,税,税,筹,筹,划,划,（,（,节,节,税,税,）,）,：,：,在,在,遵,遵,循,循,税,税,收,收,法,法,律,律,、,、,法,法,规,规,的,的,前,前,提,提,下,下,，,，,为,为,实,实,现,现,最,最,小,小,合,合,理,理,纳,纳,税,税,而,而,进,进,行,行,的,的,设,设,计,计,和,和,运,运,算,算,。,。,内容,节税,避税,从法律角度看,合法、合理,合法不合理,从立法本意看,完全符合,背道而驰,从税法角度看,善意利用,破坏性利用,从税收政策看,符合税收政策,不符合税收政策,目的,税收支付的节约,少缴税或不缴税,对经济的影响,促进生产经营活动,破坏市场规则,节,税,税,与,与,避,避,税,税,的,的,区,区,别,别,纳,税,税,筹,筹,划,划,的,的,特,特,点,点,事,前,前,性,性,合,法,法,性,性,区,别,别,与,与,避,避,税,税,、,、,偷,偷,税,税,官,方,方,对,对,纳,纳,税,税,筹,筹,划,划,的,的,态,态,度,度,综,合,合,性,性,目,的,的,性,性,操,作,作,性,性,纳,税,税,筹,筹,划,划,的,的,五,五,大,大,环,环,节,节,企,业,业,组,组,建,建,过,过,程,程,中,中,的,的,纳,纳,税,税,筹,筹,划,划,企,业,业,筹,筹,资,资,过,过,程,程,中,中,的,的,纳,纳,税,税,筹,筹,划,划,企,业,业,投,投,资,资,过,过,程,程,中,中,的,的,纳,纳,税,税,筹,筹,划,划,企,业,业,生,生,产,产,经,经,营,营,过,过,程,程,中,中,的,的,纳,纳,税,税,筹,筹,划,划,财,务,务,会,会,计,计,核,核,算,算,与,与,成,成,果,果,分,分,配,配,中,中,的,的,纳,纳,税,税,筹,筹,划,划,纳税筹,划,划的程,序,序,确立节,税,税目标,，,，提出,备,备选方,案,案；,建立数,学,学模型,，,，进行,模,模拟测,算,算；,根据税,后,后的净,回,回报，,排,排列比,较,较方案,考虑各,种,种因素,，,，选择,最,最佳方,案,案；,协调各,部,部门，,付,付诸实,践,践；,收集反,馈,馈信息,，,，不断,修,修正，,提,提高纳,税,税筹划,效,效果。,纳税筹,划,划的变,量,量引进,与,与因素,分,分析学,说,说,收筹划,中,中的变,量,量指影,响,响税收,政,政策有,差,差异化,选,选择、,能,能够引,起,起税额,变,变化的,因,因素。,变,变量引,进,进就是,纳,纳税人,采,采取合,法,法的相,应,应措施,或,或办法,，,，引进,部,部分原,来,来没有,的,的变量,或,或改变,原,原有的,数,数值，,从,从而影,响,响税收,政,政策的,差,差异性,选,选择、,引,引起税,额,额变化,，,，达到,最,最终引,起,起税额,向,向有利,于,于纳税,人,人方向,转,转化的,目,目的,纳税筹,划,划过程,中,中需要,考,考虑的,变,变量包,括,括纳税,人,人的注,册,册地点,、,、纳税,人,人的性,质,质或组,织,织形式,、,、纳税,人,人选择,的,的行业,、,、企业,资,资产以,及,及企业,选,选用的,员,员工等,因数是,构,构成事,物,物本质,的,的成分,，,，是决,定,定事物,发,发展的,原,原因或,条,条件。,因,因数分,析,析即对,那,那些影,响,响税额,的,的条件,（,（因素,）,）进行,分,分析，,并,并通过,一,一些税,收,收安排,后,后加以,利,利用，,从,从而达,到,到节税,的,的目的,影响税,收,收的因,素,素分为,：,：特定,税,税收政,策,策因素,、,、税收,优,优惠政,策,策因素,、,、税制,要,要素、,计,计算公,式,式中的,内,内嵌因,素,素和组,织,织形式,因,因素,2,、,纳税风,险,险自我,检,检测与,风,风险评,估,估,税负异,常,常与否,分,分析,收入完,整,整与否,分,分析,收入确,认,认时间,分,分析,视同销,售,售情况,分,分析,成本合,理,理性分,析,析,费用合,理,理性分,析,析,扣除项,目,目合理,性,性分析,非经常,性,性损益,合,合理性,分,分析,关联方,定,定价合,理,理性分,析,析,非关联,方,方串谋,分,分析,纳税风,险,险自我,检,检测与,风,风险评,估,估,税负异常与否分析,项 目,指 标,税负是否异常,增值税税负率=应纳税额主营业务收入100%,当期营业税特殊行业营业收入扣除率（如旅游业、广告业、运输业）=当期扣除金额当期营业收入100%,所得税税负率=应纳税额主营业务收入100%,收入完整与否分析,项 目,指 标,收入是否完整,主营业务收入增长率=（本期主营收入-上期主营业务收入）上期主营业务收入100%,其他应付款增长率=（期末其他应付款-期初其他应付款）期初其他应付款100%,单位产品主材耗用率=本期主要材料领用数量本期产成品数量100%,单位产品能耗率（电、自来水等）=本期耗用能源（电度、自来水吨位）本期产成品数量100%,单台设备月产量=上年产成品数量设备数量,收入确认时间分析,项 目,指 标,收入确认是否提前,主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本年主营业务收入月平均数）本年主营业务收入月平均数100%,赊销率=（月末应收账款-月初应收账款）本月主营业务收入100%,收入确认是否滞后,主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本年主营业务收入月平均数）本年主营业务收入月平均数100%,客户商业信用负债增长率=（月末预收账款+月末其他应付款）-（月初预收账款+月初其他应付款） （月初预收账款+月初其他应付款）100%,视同销售情况分析,项 目,指 标,自产产品视同销售业务是否确认计税收入,名义销项税额=（主营业务收入+其他业务收入）增值税税率（17%或13%）,外购原材料视同销售业务是否确认计税收入,名义销项税额=（主营业务收入+其他业务收入）增值税税率,成本合理性分析,项 目,指 标,成本是否合理,销售毛利率=（主营业务收入-主营业务成本）主营业务成本100%,费用合理性分析,项 目,指 标,费用是否合理,期间费用率=（管理费用+营业费用+财务费用）（主营业务收入+其他业务收入）100%管理费用率=管理费用（主营业务收入+其他业务收入）100%A.业务招待费率=业务招待费（主营业务收入+其他业务收入）100%B.总机构管理费用率=总机构管理费（主营业务收入+其他业务收入）100%,费用合理性分析,项 目,指 标,费用是否合理,营业费用率=营业费用（主营业务收入+其他业务收入）100%,A.运输费用率=运费（主营业务收入+其他业务收入）100%,C.广告费用率=广告费（主营业务收入+其他业务收入）100%,D.宣传费用率=宣传费（主营业务收入+其他业务收入）100%,E.佣金率=佣金（主营业务收入+其他业务收入）100%,费用合理性分析,项 目,指 标,费用是否合理,财务费用率=财务费用（主营业务收入+其他业务收入）100%,相关指标：,利息费用率=预提利息（主营业务收入+其他业务收入）100%,预提利息=资本化利息+费用化利息,收入借款率=平均借款额（主营业务收入+其他业务收入）100%,平均借款=（长短期借款期初数+长短期借款期末数）2,应收账款周转率=主营业务收入净额应收账款平均余额100%,应收账款平均余额=（应收账款期初数应收账款期末数）2,扣除项目合理性分析,项 目,指 标,工资、折旧等扣除项目是否合理,固定资产综合折旧率=累计折旧额平均固定资产原值100%,平均固定资产原值=（期初固定资产原值+期末固定资产原值）2,工资变动率=（本期工资总额-上期工资总额）上期工资总额100%,预提费用变动率=（本期预提费用-上期预提费用）上期预提费用100%,非经常性损益合理性分析,项 目,指 标,非经常性损益是否合理,非经常性损益变动率=（本期投资收益+本期补贴收入+本期营业外收支）-（上期投资收益+上期补贴收入+上期营业外收支） （上期投资收益+上期补贴收入+上期营业外收支） 100%,关联方定价合理性分析,项 目,指 标,关联交易定价是否合理,主要结合关联方关系及其交易，运用收入、成本、费用、非经常性损益主要评估指标进行分析。,非关联方串谋分析,项 目,指 标,是否存在非关联方串谋,主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本年主营业务收入月平均数）本年主营业务收入月平均数100%,赊销率=（月末应收账款-月初应收账款）本月主营业务收入,赊购率=（月末应付账款-月初应付账款）本月购进原材料或库存商品,3,、,主要税,种,种基本,法,法规及,优,优惠政,策,策解读,营业税,基,基本法,规,规及优,惠,惠政策,解,解读,房产税,基,基本法,规,规及优,惠,惠政策,解,解读,土地增,值,值税基,本,本法规,及,及优惠,政,政策解,读,读,主要税,种,种基本,法,法规及,优,优惠政,策,策解读,营业税,基,基本法,规,规及优,惠,惠政策,解,解读,营业税,优,优惠政,策,策包括,：,：,对于,企,企业以,不,不动产,投,投资入,股,股，参,与,与接受,投,投资方,利,利润分,配,配，共,同,同承担,投,投资风,险,险的行,为,为不征,营,营业税,将土,地,地使用,权,权转让,给,给农业,生,生产者,，,，用于,农,农业生,产,产的行,为,为免征,营,营业税,房地,产,产企业,自,自建自,用,用建筑,物,物免征,营,营业税,以国家,有,有关部,门,门审批,的,的房地,产,产开发,项,项目为,单,单位进,行,行清算,，,，对于,分,分期开,发,发的项,目,目，以,分,分期项,目,目为单,位,位清算,。,。开发,项,项目中,同,同时包,含,含普通,住,住宅和,非,非普通,住,住宅的,，,，应分,别,别计算,增,增值额,。,。,土地增,值,值税的,清,清算单,位,位,应该进,行,行,土地增,值,值税清,算,算的情,形,形：,房地产,开,开发项,目,目全部,竣,竣工、,完,完成销,售,售的,整体转,让,让未竣,工,工决算,房,房地产,开,开发项,目,目的,直接转,让,让土地,使,使用权,的,的,可以进,行,行,土地增,值,值税清,算,算的情,形,形：,已竣工,验,验收的,房,房地产,开,开发项,目,目，已,转,转让的,房,房地产,建,建筑面,积,积占整,个,个项目,可,可售建,筑,筑面积,的,的比例,在,在85%以上,，,，或该,比,比例虽,未,未超过85%,，,，但剩,余,余的可,售,售建筑,面,面积已,经,经出租,或,或自用,的,的,取得销,售,售（预,售,售）许,可,可证满,三,三年仍,未,未销售,完,完毕的,纳税人,申,申请注,销,销税务,登,登记但,未,未办理,土,土地增,值,值税清,算,算手续,的,的,省级税,务,务机关,规,规定的,其,其他情,况,况,土地增,值,值税的,清,清算条,件,件,房地产,开,开发企,业,业将开,发,发产品,用,用于职,工,工福利,、,、奖励,、,、对外,投,投资、,分,分配给,股,股东或,投,投资人,、,、抵偿,债,债务、,换,换取其,他,他单位,和,和个人,的,的非货,币,币性资,产,产等，,发,发生所,有,有权转,移,移时应,视,视同销,售,售房地,产,产,收,收入按,下,下列方,法,法和顺,序,序确认,：,：,按本企,业,业在同,一,一地区,、,、同一,年,年度销,售,售的同,类,类房地,产,产的平,均,均价格,确,确定；,由主管,税,税务机,关,关参照,当,当地当,年,年、同,类,类房地,产,产的市,场,场价格,或,或评估,价,价值确,定,定。,房地产,开,开发企,业,业将开,发,发的部,分,分房地,产,产转为,企,企业自,用,用或用,于,于出租,等,等商业,用,用途时,，,，如果,产,产权未,发,发生转,移,移，不,征,征收土,地,地增值,税,税，在,税,税款清,算,算时不,列,列收入,，,，不扣,除,除成本,和,和费用,。,。,非直接,销,销售和,自,自用房,地,地产的,收,收入确,定,定,扣除取,得,得土地,使,使用权,所,所支付,的,的金额,、,、房地,产,产开发,成,成本、,费,费用及,与,与转让,房,房地产,有,有关税,金,金，须,提,提供合,法,法有效,凭,凭证；,不,不能提,供,供合法,有,有效凭,证,证的，,不,不予扣,除,除。,房地产,开,开发企,业,业办理,土,土地增,值,值税清,算,算所附,送,送的前,期,期工程,费,费、建,筑,筑安装,工,工程费,、,、基础,设,设施费,、,、开发,间,间接费,用,用的凭,证,证或资,料,料不符,合,合清算,要,要求或,不,不实的,，,，地方,税,税务机,关,关可参,照,照当地,建,建设工,程,程造价,管,管理部,门,门公布,的,的建安,造,造价定,额,额资料,，,，结合,房,房屋结,构,构、用,途,途、区,位,位等因,素,素，核,定,定上述,四,四项开,发,发成本,的,的单位,面,面积金,额,额标准,，,，并据,以,以计算,扣,扣除。,具,具体核,定,定方法,由,由省税,务,务机关,确,确定。,土地增,值,值税扣,除,除项目,清,清算,房地产,开,开发企,业,业开发,建,建造的,与,与清算,项,项目配,套,套的居,委,委会和,派,派出所,用,用房、,会,会所、,停,停车场,（,（库）,、,、物业,管,管理场,所,所、变,电,电站、,热,热力站,、,、水厂,、,、文体,场,场馆、,学,学校、,幼,幼儿园,、,、托儿,所,所、医,院,院、邮,电,电通讯,等,等公共,设,设施，,按,按以下,原,原则处,理,理：,建成后,产,产权属,于,于全体,业,业主所,有,有的，,其,其成本,、,、费用,可,可以扣,除,除；,建成后,无,无偿移,交,交给政,府,府、公,用,用事业,单,单位用,于,于非营,利,利性社,会,会公共,事,事业的,，,，其成,本,本、费,用,用可以,扣,扣除；,建成后有偿,转,转让的，应,计,计算收入，,并,并准予扣除,成,成本、费用,。,。,土地增值税,扣,扣除项目清,算,算,房地产开发,企,企业销售已,装,装修的房屋,，,，其装修费,用,用可以计入,房,房地产开发,成,成本。房地,产,产开发企业,的,的预提费用,一,一般不得扣,除,除。,属于多个房,地,地产项目共,同,同的成本费,用,用，应按清,算,算项目可售,建,建筑面积占,多,多个项目可,售,售总建筑面,积,积的比例或,其,其他合理的,方,方法，计算,确,确定清算项,目,目的扣除金,额,额。,土地增值税,扣,扣除项目清,算,算,满足清算条,件,件之日起90日内或在,主,主管税务机,关,关限定的期,限,限内办理清,算,算手续。,纳税人办理,土,土地增值税,清,清算应报送,以,以下资料：,房地产开发,企,企业清算土,地,地增值税书,面,面申请、土,地,地增值税纳,税,税申报表；,项目竣工决,算,算报表、取,得,得土地使用,权,权所支付的,地,地价款凭证,、,、国有土地,使,使用权出让,合,合同、银行,贷,贷款利息结,算,算通知单、,项,项目工程合,同,同结算单、,商,商品房购销,合,合同统计表,等,等与转让房,地,地产的收入,、,、成本和费,用,用有关的证,明,明资料；,土地增值税,清,清算应报送,的,的资料,纳税人办理,土,土地增值税,清,清算应报送,以,以下资料：,主管税务机,关,关要求报送,的,的其他与土,地,地增值税清,算,算有关的证,明,明资料等。,纳税人委托,税,税务中介机,构,构审核鉴证,的,的清算项目,，,，报送中介,机,机构出具的,土地增值,税,税清算税款,鉴,鉴证报告,。,。,土地增值税,清,清算应报送,的,的资料,税务中介机,构,构受托对清,算,算项目审核,鉴,鉴证时，应,按,按税务机关,规,规定的格式,对,对审核鉴证,情,情况出具鉴,证,证报告。对,符,符合要求的,鉴,鉴证报告，,税,税务机关可,以,以采信。,税务机关要,对,对从事土地,增,增值税清算,鉴,鉴证工作的,税,税务中介机,构,构在准入条,件,件、工作程,序,序、鉴证内,容,容、法律责,任,任等方面提,出,出明确要求,，,，并做好必,要,要的指导和,管,管理工作。,土地增值税,清,清算项目的,审,审核鉴证,房地产开发,企,企业有下列,情,情形的，税,务,务机关可参,照,照与其开发,规,规模和收入,水,水平相近的,当,当地企业土,地,地增值税税,负,负情况，按,不,不低于预征,率,率的征收率,核,核定征收土,地,地增值税：,依照法律、,行,行政法规的,规,规定应当设,置,置但未设置,账,账簿的；,擅自销毁账,簿,簿或者拒不,提,提供纳税资,料,料的；,虽设置账簿,，,，但账目混,乱,乱或者成本,资,资料、收入,凭,凭证、费用,凭,凭证残缺不,全,全，难以确,定,定转让收入,或,或扣除项目,金,金额的；,符合土地增,值,值税清算条,件,件，未按照,规,规定的期限,办,办理清算手,续,续，经税务,机,机关责令限,期,期清算，逾,期,期仍不清算,的,的；,申报的计税,依,依据明显偏,低,低，又无正,当,当理由的。,土地增值税,的,的核定征收,在土地增值,税,税清算时未,转,转让的房地,产,产，清算后,销,销售或有偿,转,转让的，纳,税,税人应按规,定,定进行土地,增,增值税的纳,税,税申报，扣,除,除项目金额,按,按清算时的,单,单位建筑面,积,积成本费用,乘,乘以销售或,转,转让面积计,算,算。,单位建筑面,积,积成本费用=清算时的,扣,扣除项目总,金,金额清算,的,的总建筑面,积,积,清算后再转,让,让房地产的,处,处理,各地要进一,步,步完善土地,增,增值税预征,办,办法，根据,本,本地区房地,产,产业增值水,平,平和市场发,展,展情况，区,别,别普通住房,、,、非普通住,房,房和商用房,等,等不同类型,，,，科学合理,地,地确定预征,率,率，并适时,调,调整。工程,项,项目竣工结,算,算后，应及,时,时进行清算,，,，多退少补,。,。,对未按预征,规,规定期限预,缴,缴税款的，,从,从限定的缴,纳,纳税款期限,届,届满的次日,起,起，加收滞,纳,纳金。,关于土地增,值,值税的预征,规,规定,住宅小区建,筑,筑容积率在,1.0以上,、,、单套建筑,面,面积在120平方米以,下,下、实际成,交,交价格低于,同,同级别土地,上,上住房平均,交,交易价格1.2倍以下,。,。各省、自,治,治区、直辖,市,市要根据实,际,际情况，制,定,定本地区享,受,受优惠政策,普,普通住房的,具,具体标准。,允,允许单套建,筑,筑面积和价,格,格标准适当,浮,浮动，但向,上,上浮动的比,例,例不得超过,上,上述标准的20,。,明确普通标,准,准住宅标准,对纳税人既,建,建普通标准,住,住宅又搞其,他,他房地产开,发,发的，应分,别,别核算增值,额,额。不分别,核,核算增值额,或,或不能准确,核,核算增值额,的,的，其建造,的,的普通标准,住,住宅不能适,用,用相关的免,税,税规定。,混合项目要,分,分开核算,凡是已使用,一,一定时间或,达,达到一定磨,损,损程度的房,产,产均属旧房,。,。使用时间,和,和磨损程度,标,标准可由各,省,省、自治区,、,、直辖市财,政,政厅（局）,和,和地方税务,局,局具体规定,。,。,转让旧房的,，,，应按房屋,及,及建筑物的,评,评估价格、,取,取得土地使,用,用权所支付,的,的地价款和,按,按国家统一,规,规定交纳的,有,有关费用以,及,及在转让环,节,节缴纳的税,金,金作为扣除,项,项目金额计,征,征土地增值,税,税。对取得,土,土地使用权,时,时未支付地,价,价款或不能,提,提供已支付,的,的地价款凭,据,据的，不允,许,许扣除取得,土,土地使用权,所,所支付的金,额,额。,转让旧房的,计,计算操作性,增,增强,个人购入房,地,地产再转让,的,的，其在购,入,入时已缴纳,的,的契税，在,旧,旧房及建筑,物,物的评估价,中,中已包括了,此,此项因素，,不,不另作为“,与,与转让房地,产,产有关的税,金,金”予以扣,除,除。,纳税人转让,旧,旧房及建筑,物,物时因计算,纳,纳税的需要,而,而对房地产,进,进行评估，,其,其支付的评,估,估费用允许,在,在计算增值,额,额时予以扣,除,除。纳税人,隐,隐瞒、虚报,房,房地产成交,价,价格等情形,而,而按房地产,评,评估价格计,算,算征收土地,增,增值税所发,生,生的评估费,用,用，不允许,在,在计算土地,增,增值税时予,以,以扣除。,转让旧房的,计,计算操作性,增,增强,土地增值税,以,以国家有关,部,部门审批的,房,房地产开发,项,项目为单位,进,进行清算，,对,对于分期开,发,发的项目，,以,以分期项目,为,为单位清算,。,。开发项目,中,中同时包含,普,普通住宅和,非,非普通住宅,的,的，应分别,计,计算增值额,。,。,对纳税人在,项,项目全部竣,工,工结算前转,让,让房地产取,得,得的收入可,以,以预征土地,增,增值税，具,体,体办法由各,省,省、自治区,、,、直辖市地,方,方税务局根,据,据当地情况,制,制定。对纳,税,税人预售房,地,地产取得的,收,收入，当地,税,税务机关规,定,定预征土地,增,增值税的，,纳,纳税人应当,到,到主管税务,机,机关办理纳,税,税申报，并,按,按规定比例,预,预交，待办,理,理决算后，,多,多退少补；,当,当地税务机,关,关规定不预,征,征土地增值,税,税的，应在,取,取得收入时,先,先到税务机,关,关登记或备,案,案。,分类预征到,期,期清算,纳税人建造,普,普通标准住,宅,宅出售，其,增,增值额未超,过,过扣除项目,金,金额之和20%的，预,以,以免征土地,增,增值税。增,值,值额超过扣,除,除项目金额,之,之和20%,的,的，应就其,全,全部增值额,按,按规定征收,土,土地增值税,。,。,因国家建设,需,需要依法征,用,用、收回的,房,房地产免征,土,土地增值税,。,。,因城市实施,规,规划，国家,建,建设的需要,而,而搬迁，,由纳税人自,行,行转让原房,地,地产的，向,房,房地产所在,地,地税务机关,提,提出免税申,请,请，经税务,机,机关审核后,，,，免予征收,土,土地增值税,。,。,土地增值税,优,优惠政策解,读,读,个人因工作,调,调动或改善,居,居住条件而,转,转让原自用,住,住房，经向,税,税务机关申,报,报核准，凡,居,居住满5年,或,或5年以上,的,的，免征土,地,地增值税；,居,居住满3年,未,未满5年的,，,，减半征收,土,土地增值税,；,；居住未满3年的，按,规,规定计征土,地,地增值税。,对个人之间,互,互换自有居,住,住用房地产,的,的，经当地,税,税务机关核,实,实，可以免,征,征土地增值,税,税。,土地增值税,优,优惠政策解,读,读,对于以房地,产,产进行投资,、,、联营的，,投,投资、联营,的,的一方以土,地,地(房地产)作价入股,进,进行投资或,作,作为联营条,件,件，将房地,产,产转让到所,投,投资、联营,的,的企业中时,，,，暂免征收,土,土地增值税,。,。对投资、,联,联营企业将,上,上述房地产,再,再转让的，,应,应征收土地,增,增值税。,对于一方出,地,地，一方出,资,资金，双方,合,合作建房，,建,建成后按比,例,例分房自用,的,的，暂免征,收,收土地增值,税,税；建成后,转,转让的，应,征,征收土地增,值,值税。,在企业兼并,中,中，对被兼,并,并企业将房,地,地产转让到,兼,兼并企业中,的,的，暂免征,收,收土地增值,税,税。,土地增值税,优,优惠政策解,读,读,4,、,房地产企业,纳,纳税筹划的,主,主要思路,营业税纳税,筹,筹划的主要,思,思路,房产税纳税,筹,筹划的主要,思,思路,土地增值税,纳,纳税筹划的,主,主要思路,房地产企业,纳,纳税筹划的,主,主要思路,房地产企业,纳,纳税筹划的,主,主要思路,房地产企业,纳,纳税筹划的,基,基本思路是,在,在研究税收,政,政策的基础,上,上，成分利,用,用好纳税筹,划,划的平台与,纳,纳税筹划的,技,技术，其得,心,心应手的应,用,用依赖于长,期,期的总结完,善,善,纳税筹划的,平,平台,纳税筹划的,技,技术,5,、,房地产企业,纳,纳税筹划技,巧,巧及实战案,例,例,“临界点”,筹,筹划法,费用转移或,分,分摊筹划法,收入分散筹,划,划法,建房方式筹,划,划法,灵活运用优,惠,惠政策法,代收费用计,价,价筹划法,成本核算对,象,象筹划法,股权转让筹,划,划法,核算方式筹,划,划法,房地产企业,纳,纳税筹划技,巧,巧及实战案,例,例,纳税人建造,普,普通标准住,宅,宅出售，增,值,值额未超过,扣,扣除项目金,额,额的20%,的,的，免征土,地,地增值税；,增,增值额超过,扣,扣除项目金,额,额20%的,，,，应就其全,部,部增值额按,规,规定计税。,“,“20%,的,的增值额”,就,就是 “临,界,界点”。,“临界点”,筹,筹划法,某房产开发,公,公司专门从,事,事普通住宅,商,商品房开发,，,，2007,年,年3月2日,，,，出售普通,住,住宅用房一,幢,幢，总面积9100平,方,方米，平均,销,销价2030元/平方,米,米，售价总,额,额为1847.3万元,。,。该房屋支,付,付土地出让,金,金200万,元,元， 房地,产,产开发成本900万元,，,，利息费用,为,为100万,元,元，其中40万元为罚,息,息（不能按,收,收入项目准,确,确分摊）。,假,假设城建税,税,税率为7%,、,、印花税税,率,率为0.5,、教育费,附,附加征收率,为,为3%。当,地,地省级人民,政,政府规定允,许,许扣除的房,地,地产开发费,用,用为10%,。,。,“临界点”,筹,筹划法,筹划前,转让房地产,的,的收入为1847.3,万,万元；,应纳土地增,值,值税额为94.71万,元,元；,实际盈利金,额,额=收入,成,成本费用,税金,= 1847.3-200-900-100-101.6-94.71,=450.99万元,“临界点”,筹,筹划法,筹划办法：,假,假设该公司,将,将房价适当,调,调低，由每,平,平方米2030元，降,到,到每平方米1978元,，,，则售价总,额,额为1800万元，其,他,他资料不变,。,。,允许扣除的,税,税金18005%,（17%3%）,99（万,元,元）,扣除项目金,额,额合计200+900+110+220+991529（万元,）,）,增值额271万元，,增,增值率为17.72%,实际盈利金,额,额1800-200-900-100-99=499,万,万元,“临界点”,筹,筹划法,虽然售价比,原,原来降低了47.3万,元,元，但实际,税,税后收益反,而,而比原来增,加,加了48.01万元。,认真测算,增,增值率，然,后,后再设法调,整,整增值率，,包,包括合理定,价,价与增加扣,除,除额。增加,扣,扣除额主要,是,是通过加大,投,投入来提高,市,市场竞争力,。,。在房地产,开,开发成本中,包,包括可扣除,的,的内容：土,地,地征用及拆,迁,迁补偿费、,前,前期工程费,、,、建筑安装,工,工程费、基,础,础设施费、,公,公共配套设,施,施费、开发,间,间接费用。,纳,纳税人应该,在,在公共配套,设,设施费和开,发,发间接费用,上,上做文章。,“临界点”,筹,筹划法,北京市：“,对,对普通标准,住,住宅面积进,行,行审核确认,时,时，可按栋,号,号掌握平均,每,每户的建筑,面,面积在120平方米以,下,下。凡符合,上,上述条件的,为,为标准住宅,，,，可享受财,税,税字（1999）210号所规定,的,的有关政策,。,。”由此可,见,见，北京市,对,对普通标准,住,住宅是按栋,号,号掌握平均,每,每户的建筑,面,面积在120平方米以,下,下审定的。,实,实际操作中,每,每栋号住宅,可,可以合理搭,配,配大户型和,小,小户型，使,得,得平均每户,的,的建筑面积,在,在120平,方,方米以下。,“临界点,”,”筹划法,房地产开,发,发业务较,多,多的企业,，,，不同地,方,方开发成,本,本因为物,价,价或其他,原,原因可能,不,不同，容,易,易导致房,屋,屋增值率,高,高低不均,，,，该种不,均,均匀的状,态,态会加重,企,企业的税,收,收负担。,为,为此企业,需,需要对开,发,发成本进,行,行必要的,调,调整，使,得,得各处开,发,发业务的,增,增值率大,致,致相同，,从,从而节省,税,税款。,平均费用,分,分摊是抵,销,销增值额,、,、减少纳,税,税的极好,选,选择。只,要,要生产经,营,营者不是,短,短期行为,，,，而是长,期,期从事开,发,发业务，,那,那么将一,段,段时间内,发,发生的各,项,项开发成,本,本进行最,大,大限度的,调,调整分摊,，,，就可以,将,将某段时,期,期获得的,增,增值额进,行,行最大限,度,度的平均,，,，就不会,出,出现某处,或,或某段时,期,期增值率,过,过高的现,象,象，从而,节,节省税款,的,的缴纳。,费用转移,或,或分摊筹,划,划法,房地产开,发,发企业进,行,行房屋建,造,造时，,将合同分,两,两次签订,，,，当住房,初,初步完工,但,但没有安,装,装设备以,及,及装潢、,装,装修时，,便,便和购买,者,者签订房,地,地产转移,合,合同，接,着,着和购买,者,者签订设,备,备安装以,及,及装潢、,装,装修合同,，,，则纳税,人,人只就第,一,一份合同,上,上注明的,金,金额缴纳,土,土地增值,税,税，而第,二,二份合同,上,上注明的,金,金额属于,营,营业税征,税,税范围，,可,可不计入,征,征税范围,，,，不计征,土,土地增值,税,税。这样,就,就使得营,业,业税税负,不,不变的情,况,况下，使,增,增值额减,少,少，达到,了,了不缴或,少,少缴税的,目,目的。,收入分散,筹,筹划法,假如某企,业,业准备出,售,售其拥有,的,的一幢房,屋,屋以及土,地,地使用权,。,。因为房,屋,屋已经使,用,用过一段,时,时间，里,面,面的各种,设,设备均已,安,安装齐全,。,。估计市,场,场价值是800万,元,元，其中,各,各种设备,的,的价格约,为,为100,万,万元。如,果,果该企业,和,和购买者,签,签订合同,时,时，不注,意,意区分这,些,些，而是,将,将全部金,额,额以房地,产,产转让价,格,格的形式,在,在合同上,体,体现，则,增,增值额无,疑,疑会增加100万,元,元。,收入分,散,散可节省,税,税款，在,合,合同上仅,注,注明700万元的,房,房地产转,让,让价格，,同,同时签订,一,一份附属,办,办公设备,购,购销合同,，,，不仅可,以,以使得增,值,值额变小,从,从而节省,应,应缴土地,增,增值税税,额,额，而且,购,购销合同,适,适用0.03的,印,印花税税,率,率，比产,权,权转移书,据,据适用的0.05,税率低,，,，可节省,印,印花税，,一,一举两得,。,。,收入分散,筹,筹划法,房地产开,发,发公司的,代,代建房方,式,式指房地,产,产开发公,司,司代客户,进,进行房地,产,产的开发,，,，开发完,成,成后向客,户,户收取代,建,建房报酬,的,的行为。,房,房地产开,发,发公司虽,然,然取得了,一,一定的收,入,入，但房,地,地产权自,始,始至终属,于,于客户，,没,没有发生,转,转移，其,收,收入属于,劳,劳务性质,的,的收入，,故,故不属于,土,土地增值,税,税的征税,范,范围。,建筑行业3的营,业,业税，其,税,税负较土,地,地增值税,低,低。如果,房,房地产开,发,发公司在,开,开发之初,便,便能确定,最,最终用户,，,，完全可,以,以采用代,建,建房方式,进,进行开发,。,。可以是,由,由房地产,开,开发公司,以,以用户名,义,义取得土,地,地使用权,和,和购买各,种,种材料设,备,备，也可,以,以协商由,客,客户自己,取,取得和购,买,买，只要,从,从最终形,式,式上看房,地,地产权没,有,有发生转,移,移便可以,了,了。,建房方式,筹,筹划法,为了使房,地,地产开发,公,公司的代,建,建房方式,筹,筹划更加,顺,顺利，房,地,地产开发,公,公司可以,降,降低代建,房,房劳务性,质,质收入的,数,数额，以,取,取得客户,的,的配合。,由,由于房地,产,产开发公,司,司可以通,过,过该项筹,划,划节省不,少,少税款，,让,让利部分,于,于客户也,是,是可能的,，,，而且这,样,样也会使,得,得房屋各,方,方面条件,符,符合客户,要,要求，价,格,格优势也,可,可以增强,企,企业的市,场,场竞争力,。,。,建房方式,筹,筹划法,合作建房,方,方式。一,方,方出地，,一,一方出资,金,金，双方,合,合作建房,，,，建成后,按,按比例分,房,房自用的,，,，暂免土,地,地增值税,。,。房地产,开,开发企业,应,应充分利,用,用该项政,策,策。比如,某,某房地产,开,开发企业,购,购得一块,土,土地的使,用,用权准备,修,修建住宅,，,，则该企,业,业可以预,收,收购房者,的,的购房款,作,作为合作,建,建房的资,金,金。一般,而,而言，一,幢,幢住房中,土,土地支付,价,价所占比,例,例应该比,较,较小，这,样,样房地产,开,开发企业,分,分得的房,屋,屋就较少,，,，大部分,由,由出资金,的,的用户分,得,得自用。,在该房地,产,产开发企,业,业售出剩,余,余部分住,房,房前，各,方,方都不用,缴,缴纳土地,增,增值税，,只,只有在房,地,地产开发,企,企业建成,后,后转让属,于,于自己的,那,那部分住,房,房时，才,就,就该部分,缴,缴纳土地,增,增值税。,建房方式,筹,筹划法,确定合适,的,的利息扣,除,除方式,财务费用,中,中的利息,支,支出，允,许,许据实扣,除,除，但最,高,高不得超,过,过按商业,银,银行同类,同,同期贷款,利,利率计算,的,的金额。,其,其他房地,产,产开发费,用,用则按取,得,得土地使,用,用权所支,付,付的金额,和,和房地产,开,开发成本,之,之和的5,扣除；,如,如果房地,产,产开发企,业,业不能按,照,照转让房,地,地产项目,计,计算分摊,利,利息支出,，,，或不能,提,提供金融,机,机构贷款,证,证明的，,房,房地产开,发,发费用应,按,按取得土,地,地使用权,所,所支付的,金,金额和房,地,地产开发,成,成本之和,的,的10,扣,扣除。,如果借用,了,了大量资,金,金，利息,费,费用多，,应,应采取据,实,实扣除的,方,方式，应,尽,尽量提供,金,金融机构,贷,贷款的证,明,明。,如果借款,很,很少，利,息,息费用低,，,，则可不,计,计算应分,摊,摊的利息,支,支出，或,不,不提供金,融,融机构的,贷,贷款证明,，,，可多扣,除,除费用，,减,减低税负,。,。,灵活运用,优,优惠政策,法,法,房产所有,人,人、土地,使,使用权所,有,有人将房,屋,屋产权、,土,土地使用,权,权赠与直,系,系亲属或,承,承担直接,赡,赡养义务,人,人的或通,过,过中国境,内,内非盈利,性,性的社会,团,团体、国,家,家机关将,房,房屋产权,、,、土地使,用,用权赠与,教,教育、民,政,政和其他,社,社会福利,、,、公益事,业,业的免征,土,土地增值,税,税。,如,非,非,以,以,上,上,两,两,种,种,情,情,况,况,，,，,应,应,当,当,缴,缴,纳,纳,土,土,地,地,增,增,值,值,税,税,。,。,因,因,此,此,，,，,当,当,事,事,人,人,应,应,当,当,注,注,意,意,自,自,己,己,的,的,捐,捐,赠,赠,方,方,式,式,，,，,以,以,免,免,捐,捐,赠,赠,不,不,当,当,承,承,担,担,税,税,款,款,。,。,比,比,如,如,某,某,房,房,地,地,产,产,所,所,有,有,人,人,欲,欲,将,将,其,其,拥,拥,有,有,的,的,房,房,地,地,产,产,捐,捐,赠,赠,给,给,希,希,望,望,工,工,程,程,，,，,就,就,一,一,定,定,要,要,符,符,合,合,法,法,定,定,的,的,程,程,序,序,，,，,即,即,通,通,过,过,在,在,中,中,国,国,境,境,内,内,非,非,盈,盈,利,利,性,性,的,的,社,社,会,会,团,团,体,体,、,、,国,国,家,家,机,机,关,关,如,如,希,希,望,望,工,工,程,程,基,基,金,金,会,会,进,进,行,行,捐,捐,赠,赠,，,，,而,而,不,不,要,要,自,自,行,行,捐,捐,赠,赠,。,。,但,但,如,如,果,果,当,当,事,事,人,人,确,确,实,实,无,无,法,法,采,采,用,用,以,以,上,上,两,两,种,种,方,方,式,式,，,，,则,则,应,应,充,充,分,分,考,考,虑,虑,税,税,收,收,因,因,素,素,对,对,自,自,己,己,及,及,他,他,人,人,的,的,影,影,响,响,。,。,比,比,如,如,某,某,房,房,地,地,产,产,所,所,有,有,人,人,欲,欲,将,将,拥,拥,有,有,的,的,房,房,地,地,产,产,赠,赠,与,与,一,一,位,位,好,好,朋,朋,友,友,，,，,则,则,可,可,以,以,考,考,虑,虑,让,让,受,受,赠,赠,人,人,支,支,付,付,税,税,款,款,，,，,也,也,可,可,以,以,采,采,用,用,隐,隐,性,性,赠,赠,与,与,法,法,，,，,即,即,让,让,该,该,好,好,友,友,实,实,际,际,占,占,有,有,使,使,用,用,该,该,房,房,地,地,产,产,，,，,而,而,不,不,办,办,理,理,房,房,地,地,产,产,产,产,权,权,转,转,移,移,登,登,记,记,手,手,续,续,。,。,灵,活,活,运,运,用,用,优,优,惠,惠,政,政,策,策,法,法,个,人,人,自,自,有,有,住,住,房,房,转,转,让,让,筹,筹,划,划,由,于,于,经,经,济,济,的,的,不,不,断,断,发,发,展,展,，,，,人,人,的,的,流,流,动,动,愈,愈,来,来,愈,愈,频,频,繁,繁,，,，,因,因,而,而,个,个,人,人,自,自,有,有,住,住,房,房,发,发,生,生,转,转,移,移,的,的,可,可,能,能,性,性,也,也,越,越,来,来,越,越,大,大,。,。,如,如,某,某,人,人,拥,拥,有,有,一,一,套,套,住,住,房,房,，,，,已,已,经,经,居,居,住,住,四,四,年,年,零,零,十,十,一,一,个,个,月,月,，,，,此,此,时,时,需,需,出,出,售,售,该,该,套,套,住,住,房,房,。,。,显,显,然,然,，,，,如,如,果,果,该,该,人,人,再,再,等,等,一,一,个,个,月,月,出,出,售,售,住,住,房,房,可,可,免,免,土,土,地,地,增,增,值,值,税,税,，,，,而,而,如,如,果,果,现,现,在,在,出,出,售,售,，,，,因,因,为,为,使,使,用,用,年,年,限,限,超,超,过,过,三,三,年,年,而,而,未,未,超,超,过,过,五,五,年,年,，,，,需,需,减,减,半,半,缴,缴,纳,纳,土,土,地,地,增,增,值,值,税,税,。,。,合,合,乎,乎,理,理,性,性,的,的,做,做,法,法,便,便,是,是,将,将,住,住,房,房,于,于,一,一,个,个,月,月,后,后,转,转,让,让,而,而,不,不,是,是,马,马,上,上,转,转,让,让,。,。,灵活运用优,惠,惠政策法,利用加计扣,除,除进行税务,筹,筹划,从事房地产,开,开发的企业,，,，可加计扣,除,除，其他企,业,业从事房地,产,产开发的，,不,不享受此项,费,费用扣除。,当,当非房地产,开,开发企业欲,进,进入房地产,业,业时，不宜,作,作为其非主,营,营项目，而,应,应考虑重新,设,设立一独立,核,核算的、专,门,门从事房地,产,产开发和交,易,易的关联企,业,业。不仅可,以,以在房地产,开,开发业务中,享,享受加计扣,除,除，而且可,以,以在以后的,各,各纳税年度,中,中利用企业,的,的关联关系,实,实现其他税,收,收的纳税筹,划,划。如通过,双,双方的销售,收,收入分列，,可,可使双方各,自,自扣除交际,应,应酬费时适,用,用较高的扣,除,除率。,灵活运用优,惠,惠政策法,个人自有住,房,房转让筹划,房屋所有人,由,由于工作需,要,要，要转让,使,使用年限很,短,短的住房，,比,比如仅使用,一,一年，寻找,一,一个愿意和,自,自己交换住,房,房，而且对,方,方住房又合,乎,乎自己要求,的,的经济当事,人,人，和该个,人,人交换住房,。,。根据税法,规,规定，个人,之,之间互换自,有,有居住用房,地,地产的，经,当,当地税务机,关,关核准，可,以,以免征土地,增,增值税。,灵活运用优,惠,惠政策法,财政部、国,家,家税务总局,财,财税宇（95）48号,文,文件规定，,对,对于县级及,县,县级以上人,民,民政府要求,房,房地产开发,企,企业在售房,时,时代收的各,项,项费用，如,果,果代收费用,是,是计入房价,中,中向购买方,一,一并收取的,，,，可作为转,让,让房地产取,得,得的收入计,税,税；如果代,收,收费用未计,入,入房价中，,而,而是在房价,之,之外单独收,取,取，可不作,转,转让房地产,的,的收入。对,于,于代收费用,作,作为转让收,入,入计算的，,在,在计算扣除,项,项目金额时,，,，可予以扣,除,除但不允许,加,加计20,的,的扣除基数,；,；对于代收,费,费用未作为,转,转让房地产,的,的收入计税,的,的，在计算,土,土地增值税,时,时不允许扣,除,除代收费用,。,。,代收费用计,价,价筹划法,在会计核算,时,时，应把县,级,级及县级以,上,上人民政府,要,要求房地产,开,开发企业在,售,售房时代收,的,的各项费用,不,不计入房价,中,中，而是通,过,过合同安排,、,、业务流程,重,重组在房价,之,之外单独收,取,取，这样就,可,可以减少销,售,售收入，不,仅,仅可以节省,营,营业税，而,且,且可以降低,增,增值额、减,少,少应纳的土,地,地增值税。,代收,费,费用,计,计价,筹,筹划,法,法,土地,增,增值,税,税适,用,用四,档,档超,率,率累,进,进税,率,率，,如,如果,对,对土,地,地增,值,值税,税,税率,不,不同,的,的房,产,产合,在,在一,起,起计,算,算，,可,可能,会,会降,低,低高,