房地产区位理论与城市空间利用结构

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,第五章 房地产区位理论与城市空间利用结构,内容提要：,1土地区位与,区位理论概述,2决定城市土地区位的,主要因素,3,住宅区位理论,4城市土地利用的,原则和功能分区,第一节 区位理论概述,一、土地区位和区位理论,1.,区位概念,及,区位理论的发展,狭义的区位概念,是指,特定地块（宗地）的地理,和,经济空间位置及其与相邻地块,的,相互关系,。,广义的区位概念,是指人类一切活动，包括,经济的、文化教育的、科学卫生的一切活动以及人们的居住活动,的,空间布局及相互关系,。,区位理论,就是,研究地块地理和经济空间位置分布、相互关系及其影响因素,的学说。,杜能,孤立国同农业和国民经济的关系,（,1826,）,系统地阐述了农业用地的,空间分布问题,韦伯,论工业区位,（,1909,）,奠定了,现代工业区位理论,的基础,克里斯泰勒,德国南部的中心地方,（,1933,）,中心地理论,，即城市区位理论,奥古斯特,勒施,经济空间秩序,经济财货与地理间的关系,市场区位理论,的诞生,2.农业区位理论,孤立国的,假设：,建立于一个面积相当大的区域内，土地面积是一定，且,全部作为农业用地,，以获得收益为目的,孤立国实行,自给自足,，只有一个城市，位于其中心，也是全国农产品的消费中心,孤立国,周围是荒地,，城市和郊区只有陆上道路相通，,交通手段是马车,所有土地的,肥力、气候条件、农业技术条件和农业经营者能力是相等,市场,谷价、工资、利息也是均等,运输费用,与农产品的重量以及从生产地到消费市场的距离成正比。,位置级差地租模型：,利润（地租）农产品销售价农业成本运输费用,结论：单一因素即运费决定利润，从而决定,在什么地方种植何种作物,的区位论。,1,2,3,4,5,6,杜能的农业区位图,中心内容是：,农业土地利用类型和农业土地经营集约化程度，不仅取决于土地的,天然特性,，而且更重要的是依赖于当时的,经济状况和生产力发展水平,(其中,尤其是农业生产用地到农产品消费地（市场）的距离)。,农作物地带,林业地带,轮作农业带,谷草式农业带,三圃式农业带,以外的荒地,3.工业区位理论（,韦伯土地商业区位利用原理,）,主要思想,是通过,运输、劳动力及集聚因素相互关系,的分析与计算，找出工业产品,生产成本最低的点,作为工业企业的理想区位。,工业区位理论的,三个理论假设：,一是,已知工业生产资料产地的地理分布,二是已知产品的消费地及市场规模,三是存在几个固定的劳动力供应地,工业的区位选择主要涉及三个因素：,运输费用,集聚因素,劳动成本,距离远近,，与运费成正比,原料性质,，,是常见性还是稀有性原料,由于工厂企业规模扩大所带来的大生产的,经济效益或能节约的成本,几个工厂集中于一个地点能给各工厂带来,专业化的利益,集聚因素带来了,外部经济利益的增长,4.城市区位理论,中心地带理论,（Central Place Theory）,克里斯泰勒,从,城市或中心居民点,的,物资供应、行政管理、交通运输,等主要职能的角度,提出了城市区位理论，即在一定区域内城市和城市职能、规模及空间布局的学说，并概括为,六边形城市空间分布模型,。,经济距离和能达到的范围,交通,-“,中间介质”,行政管理因素,克里斯泰勒,从上述三方面,分析了,城市等级的形成,，同时指出了城市对其周围地区承担的,各种服务职能,，理论上必须,是最接近所属地区的地点,。,5.市场区位理论,-,“市场圈”,奥古斯特勒施,提出了,市场区位理论,。他把,生产区位和市场区位,结合起来，把,利润原则,同,产品的销售范围,(同市场区位)联系起来，以利润来判断,企业区位选择的方向,。,二、决定城市土地区位的,主要因素,自然条件和环境,是形成和决定土地区位的,最基本的因素,交通和通讯,是形成和决定城市土地区位的,重要因素,基础设施,是形成和决定区位的又一,重要因素,人口和经济集聚,社会文化,一是居民消费水平、结构和习惯,二是居民文化道德水平、劳动力素质,三是文化教育和科学研究机构发展状况,经济区位因素,自然因素,是决定城市土地区位的,关键性因素,自然条件以及资源状况,城市内部,的交通和通讯,城市对外部别的城市、地区以及国家,的交通和通讯,指除交通、通讯以外的其他,生产、生活和社会服务等基础设施状况,市场容量,第二节 住宅区位论:,城市土地住宅区位利用理论,一、,住宅区位理论,与,城市空间结构利用,1.,住宅区位理论,概述,住宅区位理论,指某一经济活动所占据的场所以及该场所与周围事物之间的,经济地理关系,2.住宅区位理论,“同心圆带状住宅区位论”,同心圆土地利用模式图,巴吉斯“同心圆带状住宅区位论”,巴布科克“星状环形模式”,“扇形住宅区位论”,霍伊特等,人,扇形土地利用,模式图,城市住宅区趋向于沿,空间和时间摩擦最小的路径,由中心向外扩展，即土地利用模式是沿着如公路、铁路、河岸、海岸等,交通路线呈扇形由里向外扩展,。,“,多核心城市结构下,的住宅区位理论”乌尔曼和哈里斯（1945）,多核土地利用,模式图,理论认为,城市的发展是,依靠,多个城市中心,及其附近的,工业、商业和住宅业的联合扩展实现的,。,一个,主要商业区,为城市的核心,，,其余为,次核心,。,“三地带住宅区位论”,狄更逊（1947）,城市按,住宅区位分异特征分为,：,中央地带,商业、政府办公机构房产、住宅房产的聚集地,中间地带,中央地带外侧，是中级住宅的分布区，但沿河地带分布有工业厂房,边缘地带,住宅和工业厂房的分布区独立,“折衷住宅区位论”,爱里克森（1954）,一个城市的,中央商务区,通常是由,中心向外呈辐射延伸,，反射状的中央商务区之间为,住宅区的分布地带,，在中央商务区和城市住宅区的,外围通常是城市大工业,。,“住宅区位费用替代论”,温哥和阿兰索,认为城市居民通过对,住宅直接费用,（即购买、租一定区位的住宅的费用）与,通勤费用,的比较来,确定适当的住宅区位。,“社会集聚住宅区位论”,伊文思（1985）,住宅区位选择的因素,除了如,收入、住宅价格、距离,等,经济因素,外，还取决于,人的社会交往需求、需求的差异以及对自然、社会环境的向往,等,社会集聚因素,。,中心商务区的土地利用模式,CBD中零售业布局模式,二、城市土地利用的,原则和功能分区,1.城市土地利用的,基本原则,竞争性,用途分配的结果,形成了,特定的,城市功能分区和结构,“最高最佳利用原则”,提高城市土地的使用效益，减少土地资源的浪费。,2.城市土地利用的,功能分区,商业区,工业区,居住区,天津开发区微电子工业区,商业区:,一般在大城市中心、交通路口、繁华街道两侧、大型公共设施周围。,金融“核”或金融中心,工、商企业的总部或机构,服务的公司,内圈工业区,工业区：,据各种工业的特点、污染状况、占地面积等细分区。,外围工业区,远郊工业区,居住区,：,一般在,中央商业区,与,内圈工业区,之间,，或在,内圈工业区,与,外围工业区之间。,第三节,土地区位与房地产业发展,一、区位理论在房地产业发展中的,作用,一是,能够指导整个城市规划,，包括土地利用及城市建设工作。,二是,能够指导房地产企业及房地产用户,，更好地,进行区位选择,，从而取得良好的,经济效益和社会效益。,二、土地区位和城市规划,土地区位,与,城市土地利用规划,的相互关系,从城市土地规划角度看，必须要重视土地区位的,地域差异,。,各种用地的,不同区位,、,不同布局,可获得,不同利润,。,城市土地规划只有,符合土地区位规律,，才会符合,土地最优利用的原则。,住宅区位与城市规划,城市住宅建设的区位选择,要服从城市土地利用,总体规划和功能分区规划,。,由于城市土地区位的,优劣差异,，产生不同的使用价值，带来不同的土地区位的,级差收益,。,在城市级差地租杠杆的调节下，,住宅用地的区位选择有一定的,向外移动的特性。,非住宅区位,与,城市规划,按照非住宅房地产提供服务的性质可以划分为以下几类：,工业用房、商业及服务业用房、城市文化教育、卫生、体育事业用房，行政办公及其他公共建筑等。,城市非住宅房地产规划,注意几个方面问题：,服从城市土地利用规划和城市发展总体规划的,基本要求,必须体现,综合开发,的原则,统一性和有序性,要突出公共建筑设施,配套功能,1、试论述杜能农业区位理论的主要内容？,2、影响城市土地区位的主要因素有哪些？试结合某一地点，分析该地点的区位状况。,3、试阐述城市土地利用的原则和城市功能分区？,4、土地区位选择对房地产开发有何重要意义？,本章思考题：,