西安水产副食超级商城策划研讨

单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,西安,水,水产,副,副食,超,超级,商,商城,策,策划,研,研讨,方案,提,提供,：,：重,庆,庆宏,大,大房,地,地产,策,策划,代,代理,有,有限,公,公司,2004,年,年8,月,月13日,陕西,华,华威,地,地产,方案,架,架构,项目,基,基本,指,指标,及,及分,析,析,西安,房,房地,产,产市,场,场分,析,析,SWOT,分析,定位,探,探讨,营销,策,策略,营销,推,推广,实,实战,演,演绎,项目,地,地块,分,分析,本项,目,目位,于,于西,安,安繁,华,华闹,市,市中,央,央，,南,南临,东,东大,街,街商,业,业步,行,行街,，,，北,临,临西,一,一路,，,，交,通,通四,通,通八,达,达。,项目,所,所在,之,之炭,市,市街,，,，是,西,西安,乃,乃至,西,西北,地,地区,最,最大,的,的水,产,产副,食,食品,批,批发,市,市场,，,，商,业,业氛,围,围浓,厚,厚，,终,终年,商,商贾,云,云集,，,，人,流,流如,潮,潮。,由于,经,经营,品,品种,所,所限,，,，炭,市,市街,的,的形,象,象不,大,大好,。,。,政府,把,把炭,市,市街,规,规划,为,为西,安,安市,重,重点,菜,菜篮,子,子工,程,程，,将,将为,本,本项,目,目的,建,建设,给,给予,大,大力,支,支持,。,。,项目,分,分析,项目,工,工程,进,进度,项目时间,节点,2004年9月,开始内部认购,2004年10月20日,开盘,2004年10月底,塔楼封顶,2004年底,裙楼开始营业,2005年4月,交房,项目,分,分析,西安,房,房地,产,产市,场,场分,析,析,西安,房,房地,产,产发,展,展概,况,况,西安,市,市房,地,地产,均,均价,走,走势,城内,区,区房,地,地产,均,均价,走,走势,城内,区,区可,比,比项,目,目一,览,览表,房地,产,产市,场,场分,析,析,西安,房,房地,产,产发,展,展概,况,况,楼市,开,开始,降,降温,：近期,的,的西,安,安楼,市,市，,比,比起,前,前几,个,个月,充,充满,激,激情,的,的西,安,安楼,市,市，,着,着实,显,显得,过,过于,理,理性,。,。,房地,产,产进,入,入微,利,利时,代,代，,竞,竞争,日,日趋,白,白热,化,化,：今年,以,以来,，,，相,关,关政,策,策“,打,打压,”,”、,新,新盘,激,激增,，,，市,场,场激,烈,烈竞,争,争迫,使,使许,多,多开,发,发商,的,的楼,盘,盘走,进,进“,微,微利,时,时代,”,”，,降,降价,成,成为,生,生存,和,和赢,得,得市,场,场的,最,最后,利,利器,。,。特,别,别是,西,西安,楼,楼市,进,进入,几,几个,外,外来,大,大盘,，,，市,场,场竞,争,争更,显,显激,烈,烈，,以,以后,的,的地,产,产走,势,势让,很,很多,购,购房,者,者驻,足,足观,望,望，,所,所以,，,，西,安,安房,地,地产,市,市场,出,出现,短,短时,间,间市,场,场冷,淡,淡是,正,正常,的,的。,这,这一,点,点从,本,本月,的,的销,售,售总,面,面积,就,就可,以,以得,到,到佐,证,证，,基,基本,上,上与,上,上月,持,持平,，,，略,有,有下,降,降，,其,其中,普,普通,住,住宅,、,、公,寓,寓、,商,商住,销,销售,面,面积,略,略有,上,上升,。,。,房市,房,房价,走,走势,趋,趋稳,：,：,近期,西,西安,的,的房,价,价有,升,升有,降,降、,走,走势,平,平稳,，,，升,降,降幅,度,度均,不,不大,，,，不,会,会出,现,现大,涨,涨大,跌,跌的,情,情况,，,，西,安,安楼,市,市的,长,长治,久,久安,并,并不,是,是空,穴,穴来,风,风的,子,子虚,乌,乌有,之,之事,。,。,房地,产,产市,场,场分,析,析,西安,市,市房,地,地产,均,均价,走,走势,从本,期,期全,市,市均,价,价图,表,表中,看,看出,，,，本,月,月普,通,通住,宅,宅均,价,价较,上,上月,有,有所,上,上升,，,，本,月,月普,通,通住,宅,宅市,场,场价,格,格为,3022,元,元/,平,平方,米,米，,上,上升,幅,幅度,为,为2.99%,；,；,商铺,本,本月,价,价格,稳,稳中,有,有升,，,，写,字,字楼,本,本月,市,市场,价,价格,较,较上,月,月略,有,有下,降,降，,别,别墅,市,市场,价,价格,本,本期,有,有一,定,定程,度,度的,下,下调,，,，从,市,市场,总,总体,价,价格,情,情况,来,来看,，,，本,月,月各,物,物业,价,价格,有,有降,有,有升,，,，但,升,升降,幅,幅度,均,均不,大,大。,房地,产,产市,场,场分,析,析,城内,区,区房,地,地产,均,均价,走,走势,2004,年,年7,月,月份,城,城内,区,区各,物,物业,房,房产,在,在售,价,价格,依,依次,为,为：,普,普通,住,住宅,类,类3345元/平,方,方米,，,，商,铺,铺类8841,元,元/,平,平方,米,米，,写,写字,楼,楼5869元/平,方,方米,，,，公,寓,寓类4802,元,元/,平,平方,米,米，,别,别墅,类,类4724元/平,方,方米,，,，商,住,住类7752,元,元/,平,平方,米,米。,房地,产,产市,场,场分,析,析,城内,区,区可,比,比项,目,目一,览,览表,物业名称,莲湖佳苑,鑫海大厦,久福嘉园,银河怡园公馆,博瑞商务,物业类别,高档公寓,普通住宅,普通住宅,商住一体,商住一体,物业地址,立新街4号,四府街137号,西门好又多南50米,东大街231号,东新街94号,建筑类型,小高层,小高层,小高层,高层,小高层,装修与否,精装修,清水房,清水房,清水房,清水房,主力户型,2室2厅,2室1厅1卫,3室2厅1卫,3室2厅1卫,3室2厅,2室2厅,销售均价,3900,3400,3300,3600,3400,房地,产,产市,场,场分,析,析,SWOT,分析,优势,劣势,机会,威胁,和,和挑,战,战,项目,的,的基,本,本问,题,题和,应,应对,策,策略,SWOT,分析,优势,地段,优,优势,：,：,位于,西,西安,古,古城,墙,墙内,、,、钟,楼,楼附,近,近，,雄,雄踞,有,有西,安,安长,安,安街,之,之称,的,的东,大,大街,北,北侧,，,，距,在,在建,的,的骡,马,马市,商,商业,步,步行,街,街仅,仅,仅咫,尺,尺之,遥,遥，,尽,尽显,地,地段,黄,黄金,本,本色,。,。,成熟,的,的商,业,业氛,围,围：,炭市,街,街副,食,食品,市,市场,是,是西,安,安乃,至,至西,北,北最,大,大、,最,最繁,华,华的,蔬,蔬菜,、,、水,产,产、,副,副食,批,批发,中,中心,，,，终,年,年商,贾,贾云,集,集。,周,周围,开,开元,商,商场,、,、唐,城,城商,场,场、,百,百盛,购,购物,广,广场,等,等大,型,型商,场,场聚,集,集。,人流优势：,云,云集大型商,场,场，汇聚如,潮,潮人流。,规划优势：,政府拟把炭,市,市街打造成,西,西北首屈一,指,指的以经营,水,水产为主的,商,商业步行街,。,。,交通优势：,50余条公,交,交线路穿梭,于,于此，出行,方,方便快捷。,配套优势：,省政府、市,政,政府等政府,机,机关，西安,中,中学、西安,八,八中、东门,厅,厅小学以及,青,青少年宫、,科,科技馆、市,第,第一、二医,院,院、中医院,、,、市体育场,、,、新华书店,等,等生活配套,设,设施齐全。,景观优势：,站在本项目15楼上，,一,一览西安古,城,城全貌，古,城,城墙、钟楼,、,、鼓楼、环,城,城公园、雁,塔,塔广场等名,胜,胜尽收眼底,。,。,唯一性优势,：,：,本项目为西,安,安市第一家,水,水产、土特,产,产超级市场,，,，相应商家,的,的选择具有,唯,唯一性。,SWOT,分析,劣势,档次较低：,炭市街蔬菜,、,、水产、副,食,食批发市场,和,和本项目裙,楼,楼的水产副,食,食品市场的,规,规划，使本,案,案的档次很,难,难提升。,环境较差：,由于经营蔬,菜,菜、水产和,副,副食，炭市,街,街的环境较,差,差。,印象较差：,人们对炭市,街,街的印象集,中,中在脏、乱,、,、差三个字,上,上。,开发成本高,：,：,周围市政环,境,境还未进行,改,改造，这加,大,大了本项目,的,的开发成。,管理成本高,：,：,本项目商业,定,定位为水产,市,市场，这加,大,大了市场的,管,管理成本。,目标消费群,总,总价承受能,力,力低：,根据我们调,查,查，炭市街,对,对本项目有,兴,兴趣经营户,，,，其总价承,受,受能力在30万元左右,。,。,SWOT,分析,机会,人们渴望改,善,善周边环境,：,：,炭市街的经,营,营者和投资,人,人都强烈渴,望,望改善环境,，,，提高生活,质,质量。而本,项,项目建成之,后,后，所有临,街,街商贩将入,店,店经营，将,极,极大改善炭,市,市街的购物,环,环境，对提,升,升本案塔楼,住,住宅档次将,起,起到巨大促,进,进作用。,政府强力支,持,持：,政府为确保,未,未来炭市街,成,成为西安未,来,来的重点“,菜,菜篮子”工,程,程，将把炭,市,市街打造成,以,以经营水产,、,、蔬菜、副,食,食、土特产,为,为主的商业,步,步行街，对,本,本项目的建,设,设给予大力,支,支持，将会,提,提供相应工,商,商、税务优,惠,惠政策。,内城情节：,西安人有不,离,离本土的习,惯,惯和强烈的,内,内城情节。,银行计划大,力,力发展自用,住,住房贷款业,务,务。,旧城改造：,炭,炭市街、,西大街、北,大,大街、骡马,市,市等地的旧,城,城改造，为,住,住宅和商业,地,地产提供了,巨,巨大的发展,空,空间。,城圈之内的,土,土地开发已,趋,趋于饱和，,格,格局上不会,再,再有大的改,变,变，因此本,案,案可力推进,入,入“大唐皇,城,城”居住的,最,最佳机会。,SWOT,分析,威胁和挑战,改变人们炭,市,市街的脏、,乱,乱、差总体,印,印象，提升,本,本项目的形,象,象档次。,曲江、高新,开,开发区将对,城,城内地产构,成,成巨大威胁,。曲江新区人,文,文地产横空,出,出世，使西,安,安的旅游资,源,源、历史人,文,文积淀与房,地,地产开发有,机,机结合在一,起,起，房地产,开,开发在这里,进,进行得如火,如,如荼，上涨,的,的房价也无,法,法低档人们,渴,渴望的心情,。,。,内城的同类,项,项目和新生,活,活理念的形,成,成将对本案,住,住宅销售构,成,成威胁。,近郊超市、,水,水产市场将,对,对本项目商,业,业部分构成,巨,巨大威胁。,目标购房群,体,体的总价承,受,受能力较低,，,，限制户型,设,设计的多样,性,性,传言已久的,央,央行加息、,提,提高购买第,二,二套及其以,上,上住宅的首,付,付比例，将,大,大大打击人,们,们对房地产,的,的投资热情,。,。,SWOT,分析,基本问题及,应,应对策略,SWOT,分析,面临的基本问题,应对策略,炭市街经营蔬菜、水产和副食品使本项目很难提升档次，而且环境较差,利用生活配套齐全、,强化进入“大唐皇城”居住的最佳机会、政府改造炭市街的强烈意愿、,独具投资价值、本项目雄踞步行街黄金口岸强大的升值空间，并以此整合产品打造和营销推广。,项目规模小，消费关注度不高，如何打造楼盘特色,面对宏观调控后房价开始平抑以及投资市场受制约等营销环境，如何组织快销,抓住项目的唯一性特点，与大盘保持适度价格差距，留足增值空间给消费者和投资人，以打消其观望心理，促进其购买。,定位探讨,目标消费群,分,分析,项目户型配,比,比建议,项目基本定,位,位,命名参考,定位探讨,目标消费群,锁,锁定,个体工商户,：主要是现,有,有炭市街的,经,经营者,小私营企业,主,主：,专业卖场商,家,家、餐饮娱,乐,乐