房地产投资类型分析

,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,房地产投资类型分析,土地投资分析,居住用房产投资分析,商铺投资分析,写字楼投资分析,酒店投资分析,土地投资分析,土地出让,1、出让土地,房地产投资者以支付土地出让金为代,价，从国家手里直接得到的具有一定年限,使用权的土地,出让土地的用途：商业、住宅、工业,最高出让年限：,商业：40年 住宅：70年 工业：50年,土地投资分析,权利归属,（1）土地所有权不在出让的范围内,（2）出让土地下面的各类资源归国家所有,（3）出让期满，土地使用权及其地上建筑,物和其他附着物的所有权由国家无偿取得,或收回,（4）出让土地应办理登记手续取得国土证,出让对象城镇国有土地,土地投资分析,（1）农村集体土地经政府征用并转为国有,（2）国有行政划拨土地转为出让土地,（3）旧城改造由政府收回的国有土地,出让方式：协议、,招标,、,拍卖,出让土地所拥有的附带权益：,转让（有限制）、出租、抵押、投资,土地出让金（土地增值收益）：,不低于基准地价的20%，由当地政府确定,土地投资分析,2、出让土地的取得（投资）类型,城市新区开发,（1）初始地价一般较低,（2）基础设施开发费用较高,（3）增值潜力主要取决于政府规划和区位,（4）地块面积较大，开发规模要求较高,城市旧城改造,（1）区位条件相对优越，土地价格较高,土地投资分析,（2）土地开发级差收益较高，增值潜力大,（3）拆迁安置所需资金和时间投入较大,（4）地块体量较小，对开发项目的要求高,（5）容易获得政府优惠政策的支持,土地投资分析,土地转让,转让土地,房地产投资者以支付土地转让款为代,价，从土地使用权人手中得到的一定年限,使用权的土地（国有土地）,土地转让实行房地合一的政策，即地上,建筑物、其他附着物的所有权应随土地使,用权一同转让,土地投资分析,转让土地的使用年限为出让合同规定的,年限减去已使用年限后的剩余年限,土地转让应办理过户登记，换领国土证,转让土地使用权的形式,（1）买卖,（2）互易,（3）企业并购,（4）赠与,（5）联建、联营,土地投资分析,转让方式：必须公开转让（挂牌、拍卖）,土地使用权转让双方应签订合同以明确,各自的权利和义务，新的土地使用者必须,遵守土地使用权出让合同规定的内容,符合以下情形之一的土地不得转让,（1）未经开发的出让土地,（2）未按土地使用权出让合同规定的期限和条,件投资开发、利用的,（3）集体土地使用权 （4）其他情形,土地投资分析,土地租赁,租赁土地房地产投资者以支付土地,租金为代价，从土地出租人手中得到的一,定年限使用权的土地,租赁土地的期限相对较短，投资额较小,土地承租人仅有使用（自用）的权利，,并且其使用应符合原有利用要求,行政划拨土地出租须经有关部门批准,土地投资分析,土地使用权抵押,抵押土地房地产投资者以抵押贷款,为代价，从土地抵押人手中得到的土地,土地使用权的抵押人：通过出让或转让,方式取得土地使用权，并办理了土地登记,手续的土地使用权拥有者,土地使用权的抵押权人：债权人（主要,指金融机构）,土地投资分析,土地使用权抵押时，其地上建筑物、其,他附着物随之抵押,土地抵押权的设定本身并不发生土地使,用权的转移,土地使用权抵押，应当按照规定办理抵,押登记，领取他项权利证书；抵押权消灭,后，应当依照规定办理注销抵押登记,土地使用权抵押后不能自由转让和投资,土地投资分析,土地抵押权的消灭（消失、灭失）,（1）债务清偿,（2）抵押权人放弃抵押权,（3）抵押物灭失,（4）作为抵押物的土地被处分后,处分抵押土地所得，抵押权人有优先受,偿权,因处分抵押财产而取得土地使用权的，,应当依照规定办理过户登记,土地投资分析,土地入股经营,入股经营土地房地产投资者以出让,分成房屋或分成收益的代价，从土地入股,人手中取得一定期限使用权的土地,土地入股的形式,（1）一方出土地，另一方出资金,（2）一方出土地和部分资金，另一方出不,足的部分资金,居住用房产投资分析,住宅投资,1、需求分析,分析的主要内容,（1）现有住房需求的满足量,（2）潜在的住房需求量,（3）居民的购房欲望,（4）住宅供给量,（5）消费需求与投资需求的现实状况,居住用房产投资分析,影响住房需求的特定因素,（1）购房者的区位偏好和购买能力,（2）市场提供的房源的质量和数量,房源的类型：,普通商品住宅：包括高档（电梯）公寓,经济适用房：包括部分拆迁安置用房、农迁房,房改房：含各类政策性住房,居住用房产投资分析,2、地点选择,上风上水、地势较高,安全、宁静、环境整洁舒适,出行、购物、就学就医就餐方便,公用设施齐全,认识误区,：,居住在越繁华的地区越好,居住在市中心最好,居住用房产投资分析,3、质量问题,包括住宅自身的质量和服务管理质量,需要考虑的因素,（1）购房者的支付能力,（2）市场竞争,艰难的权衡：质量投入售价（租金）,市场证明：,高质量的住宅能够获得更稳定,的长期投资回报,居住用房产投资分析,别墅投资,1、需求分析,特定的要求：占地规模、容积率、绿化,率、装修水准、设施设备性能、管理水平,特定的购买对象：中产阶层以上（富豪）,平稳、缓慢上升的需求状态,较长时期的购买欲望激发及决策,政策影响明显,居住用房产投资分析,2、应考虑的主要因素,视野、景观好，无污染,交通便捷但不嘈杂,建筑造型新颖，标准较高,服务设施高档、齐全,选择客户高标准,加大营销力度,把握好投资时机,商铺投资分析,商铺的销售能力分析,1、影响商铺销售能力的主要因素,外在因素：区位（是否有利于商业活动）,内在因素：经营户的经营能力,2、分析商铺销售能力的步骤,（1）针对特定商铺选择合适的商业行当,（2）判断商铺所在区域内未来商业竞争的,态势（,不同经营内容对竞争的要求不一样,）,商铺投资分析,日常用品、农产品：竞争对手少有利,生产资料、耐用消费品：竞争对手多有利,食品（餐饮）、药品：不定,（3）分析商铺交易范围内居民的购买力和,消费类型,商铺的交易范围：指能吸引的主要顾客的分布区域的大小,顾客距商铺的距离与其吸引力负相关,商铺投资分析,潜在消费者到商铺愿意花费的时间统计,日常生活用品：510分钟,社区购物中心：1015分钟,大型购物中心：1530分钟,商铺交易范围分为,基本范围：步行时间,10分钟，60%70%,第二范围：1025分钟,第三范围：2530分钟,商铺投资分析,商铺,地段的选择,1、衡量地段优劣的基本标志人流量,2、分析地段优劣主要考虑的因素,商业繁华程度,交通状况,临街状态,规划条件,商业业态的分布状况,商铺投资分析,商铺与商,圈,1、商圈的优势,可以吸引更多的顾客,在满足购买力方面有互补作用,对外宣传上的规模效应,商圈内的店铺获利能力远超过独立店铺,2、成熟商圈、新商圈与未来商圈,商铺的经营环境,写字楼投资分析,需求分析,估计商业办公用房的需求非常困难,本地外向型经济的发展对写字楼的需求,形成重要的影响,现有写字楼的经营状况对判断其需求有,参考意义,地段选择,写字楼投资分析,经营环境,停车,电梯,设备、设施,内部空间,综合服务,智能化,酒店投资分析,需求分析,投资注意事项,环境状况,交通状况,经营内容,知名度,顾客忠诚度,产权式酒店：一种全新的酒店经营业态,