货币政策给房地产带来的价格波动

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,货币政策给房地产带来的价格波动,中国人民银行,19,日晚间宣布，,自,2010,年,10,月,20,日起上调金。,融机构人民币存贷款基准利率,其中，金融机构一年期存款基,准利率上调,0.25,个百分点，由,现行的,2.25%,提高到,2.50%,；,一年期贷款基准利率上调,0.25,个百分点，由现行的,5.31%,提高,到,5.56%,；除活期存款利率未调,整外，其他各档次存贷款基准利,率均相应调整。,这是我国央行时隔,3,年后的首度,加息。央行最近一次加息是在,2007,年,12,月，,2007,年为应对流动性过剩和通胀压力，央行曾先后,6,次上调存贷款基准利率。,2009,年,9,月份起，为应对国际金融危机，央行又开启了降息期间，,5,次下调贷款利率，,4,次下调存款利率。央行货币政策委员会委员、清华大学教授李稻葵认为，对当前通胀压力的担忧是央行选择此时加息的重要原因。至此，我国成为继印度、巴西之后，又一选择加息这一货币工具的新兴市场国家。金融危机后，为应对通胀压力，澳大利亚、挪威、印度、巴西等经济体先后加息。与此同时，美国、欧盟、日本等发达经济体央行仍旧维持低利率政策不变,根据近年货币政策对股市和房地产的影响，我们就近期我国时隔三年央行首度加息对房地产将会带来的影响来分析一下货币政策对房地产的影响。,一、我国的利率调整对房地产业的影响,从理论层面的分析，利率提高势必会增加房产购买者、房产开发商的资金成本，从而过热的需求欲望和膨胀的投资预期会得到抑制，但我国连续的加息之后结果并非如此。其原因：,1.,利率政策的作用主要是受利率市场化程度和经济主体对利率信号,的敏感度的影响，而我国，一方面利率尚未完全实现市场化，经济,主体对利率变化的敏感度较弱。另一方面政策的本身也存在着问题。,利率调整幅度较小，对房地产的影响不大。伴随着央行加息，贷款,利率上调幅度虽小于存款，但还是给房贷一族增加了月供压力。目,前市民普遍采用的,5,年期以上的贷款利率从之前的,5.94%,上调到,6.14%,，利息支出自然相应增多。以一笔,100,万元,30,年期的房贷为,例，采用等额本息还款方式，如果之前享受到了银行,7,折利率即,4.158%,计息的老客户，那么加息之前月供是,4865.69,元，而加息之,后如果还享受,7,折利率，即,4.298%,，月供为,4947.54,元，增加约,80,余元；若为第二套住房，利率上浮了,10%,，那么，加息之前月供约为,6343,元，加息后，月供约为,6488,，增加,140,余元从而看来，因为小,量的加息对房价的影响不会有很大的波动。加息心理影响或大于实际,影响。一年期贷款基准利率上调,0.25,个百分点，五年以上贷款基准利,率上调,0.2,个百分点，调整幅度不是很大。此外，目前开发商的融资渠,道较多，不再局限于银行，因此加息对开发商影响比较有限。由于存、,贷款利率的调整，对楼市影响比较大，这会加重市场的观望情绪，楼盘销量下滑，回款率慢，这将增加开发商的压力。,2.,加息并没有区分投机需求和正当的购房需求。我国目前的房地产过热主要是由于投机需求造成的，而央行出台的加息政策并没有以遏制投机需求为目标。很多正当的购房者因为加息，从而对于房产的购买采取了观望的态度，这恰恰增加投机者对未来房产升值的预期，进一步刺激了投机需求的膨胀。,二、提高存款准备金率对房地产业的影响,近期，央行刚针对多家银行提高存款准备金率,50,个基点，间隔不久就发布了利率上调的措施，确实出乎市场的预料。但这也显示了政府对抑制不断上涨的通胀与房价过热的坚定决心。,一方面，提高准备金率目的为收紧流动性，尤其将进 一步收缩房地产开发商资金流动性，或将促使开发商合理定价，从而对楼市产生一定影响，或者说是对楼市新政的延续。房地产行业与流动性密切相关，是银行放贷目标的“大户”。此次央行上调存款准金率的时机首先是处在国内房地产业调控政策密集出台的“多事之秋”，房地产业在消化剂中再逢流动性紧缩举措，其面临的压力将较大。在国际各界纷纷采取降息措施的背景下，中国上调存款准备金率也是管理层对目前国内通胀压力调控彰显决心的关键之举。,另一方面，提高存款准备金率可能会对房地产市场产生影响，是间接收紧房贷。央行决定提高存款准备金利率对于房贷市场来说，银行可放贷资金进一步的减少也意味着放贷额度降低，从而限制开发商贷款的额度。随着市场调控的深入，市场成交渐冷，开发商资金压力或许会在几个月后显现。提高存款准备金率将进一步抑制投资性购房，对于回笼资金抑制投资性贷款将起到一定作用。此次存款准备金率的上调也说明国家对于市场流动资金趋于收紧，而紧缩的银根令市场参与者无法从银行获取足够的贷款，对于目前的房价可能会起到一定抑制作用。不过也有业内人士表示，央行提高存款准备金率是辅助作用，对楼市影响不大，或者说没有直接影响。,此举并不是刻意针对房地产市场的，要说对房地产市场有影响，更多的是可能是心理层面上产生的影响。,在上周四央票利率突然上升之后，央行昨日再出重拳，决定从年月日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。,多数专家认为，本次存款准备金率上调，对银行和地产股影响较大。央行本次出手明显早于美联储行动，是对房市泡沫和信贷增长过快的主动调控。从长期来看，有利于控制信贷风险，中国社科院研究员曹建海预测，整体的货币供应收紧，房地产开发贷款肯定首当其冲受到挤压，房价在信贷政策失去空间后会现拐点。,曹远征认为，央行上调准备金率主要是基于防通胀的考虑，至于能否真正起到效果还需要进一步的观察。此次调整从资金面上不会对股市楼市产生很大压力，但可能会影响人们的预期，进而影响到股市楼市。,三、汇率政策对房地产业的影响,近几年来，为了获取房地产资本增值，以及受人,民币 升 值 的影 响，不少境外主体对我国境内房,地产市场投资，或者是参与房地产开发，或者是,购买房地产。据国家外汇局对流入国内房地产市,场的外资规模的测算，,2003,、,2004,、,2005,年，,外资结汇流入房地产开发市场的规模分别为,817,亿、,651,亿、和,750,亿元人民币，占当年房地产开,发投资额的比重分别为,8,、,5,、,4.8,。此外，,大部分境内投资主体投资境内房地产市场时还使用境内金融机构贷款，一定程度上增强了外资在国内房地产金融市场中的实际投资能力。,应对了金融危机后，我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。在新的汇率机制下以及各国的压力下，人民币汇率持续走高，,2010,年,12,月,13,日人民币对美元汇率中间价报,6.6630,。这对我国房地产市场来说是一个很大的刺激。人民币升值一般意味着国内经济整体较好，投资机会增多，而且收益水平相当可观。从理论上来讲，升值可以使境外投资者获得两部分的收益：一是购买人民币标价的资产将获得增值的收益，另外一部分是人民币升值的直接收益。由于我国国内的投资渠道实在是非常的有限，因此大量的外来资金集中在流通性相对较强的股市和房地产市场，最终会导致股市上涨，房地产价格的上涨。,四、结论,从总体上来看，近几年来的货币政策虽然对房价增长过快和过度投资等问题有一定的调节作用，但是部分货币政策的警示作用远远大于其纯粹的经济上的作用。因为我国当前的房地产市场过热很大程度上是由于投机需求造成的，利率政策不能区分房地产业的真实需求和投机需求，再加上我国银行等金融机构存在着较多的超额准备金，使得准备金率的提高并不能产生预期的效果。,再有，由于人民币的升值趋势不断的加强，,大量外资的流入房地产业，也在很大程度上推动了房地产价格的上升,。因此我们可以得出，国家现今小幅度的货币调控政策并不能够真正的达到其预期的效果。,从货币政策影响房价波,动的经验分析来看，货币,供应量的膨胀支持了我国,房地产市场的繁荣，也是,催生我国房价上涨的重要,原因，由此决定了银行信,贷潜在而现实的风险和危,机。,最后，为实现经济的持续健康发展，我国相关政府机构要注意哪些方面呢？,1.,要合理控制货币供应量增长速度和个人消费信贷规模，尤其是通过按揭贷款进行的投机性信贷；,2.,在国内资金来源渠道狭窄的情况下，可适当增加房地产信贷规模，营造供略大于求的市场氛围，避免因供不应求造成购房者心理恐慌而盲目入市，进而抬高房价的现象发生。,3.,当前部分城市出现房价有所下跌的局面，虽然房价的理性回归凸显了宏观调控的政策效应，但需要警惕的是，房价下跌很可能通过银行控制信贷损失的行为，进一步加剧房价的波动，从而令其负面影响产生放大效应。,