田村项目策划思路060228

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,田村项,目,目策划,思,思路,北京亚,豪,豪房地,产,产经纪,有,有限公,司,司,前,言,言,感谢豪,景,景苑地,产,产的各,位,位领导,，,，给予,我,我司这,次,次参与,项,项目的,机,机会。,我司真,心,心地希,望,望参与,到,到本项,目,目的工,作,作当中,，,，通过,我,我们的,专,专业能,力,力以及,全,全心全,意,意的服,务,务，与,贵,贵司一,道,道在田,村,村区域,乃,乃至西,部,部板块,打,打造一,个,个一流,的,的明星,楼,楼盘！,内容,1、地,段,段与地,块,块2,、,、市场,现,现状3、对,原,原有规,划,划的评,析,析4,、,、方案,调,调整思,路,路5,、,、推广,方,方向探,讨,讨,地段与,地,地块,地段分,析,析,石景山,田村,本案,区域特,点,点,处于四,环,环与五,环,环间的,田,田村居,住,住板块,交通较,为,为便利,，,，且有,改,改善的,利,利好消,息,息,属于居,住,住特性,较,较为突,出,出的地,段,段,圣 华 园,雪 芳 园,项目地,块,块分析,育强中学,田 村 路,阜 石,路,王 致 和,地块特,点,点,地块处,于,于田村,路,路与阜,石,石路之,间,间，南,侧,侧为山,体,体,地块内,部,部较为,规,规整，,可,可操作,部,部分为,矩,矩形,周边环,境,境较差,，,，配套,设,设施不,全,全,道路现,状,状不佳,，,，有南,北,北侧噪,音,音干扰,地块对,住,住宅类,产,产品舒,适,适度与,品,品质感,提,提升的,支,支持度,不,不高,市场现,状,状,项目区,域,域分析,本案,永达逸家,中国房子,兰德华庭,乐府江南,玉泉新城,玉阜嘉园,远洋山水,阳光星期八,汤泉逸墅,观澜国际,诚品建筑,曦景长安,西成忆树,市场现,状,状,项目名称,总占地面积,总建筑面积,容积率,建筑形式,开盘时间,入住时间,目前均价,目前销售率,车位比例,乐府江南,11.5,30,1.9,板楼,2004.4.10,2005.6.30,7800,98%,11,兰德华庭,11,21,2.13,板塔,2003.8.1,2004.5.1,7350,80%,10.8,远洋山水,50,130,4,塔板,2005.7.23,2006.6,6800,82%,未定,诚品建筑,5.93,14.8,2.3,高板,2004.2.1,2004.6,11000,85%,595个,玉泉新城,61.78,105.62,2.28,板楼、板塔结合,2005.5.1,2005.12.31,6000,80%,曦景长安,2.97,7.8,4.7,板楼、塔楼,2005.8.18,2007.5.31,5800,75%,观澜国际,8.1,17,2.06,板楼,2003.4.19,2004.1.31,7460,98%,890个,中国房子,4.37,28,1.9,高板,2003.12,2004.10.31,5200,100%,10.8,永达逸家,4,13,3,塔、板,2004.2.29,2004.12.31,6300,100%,500多个,阳光星期八,5.8,14,2.5,板楼,2005年底,6000,100%,玉阜嘉园,3.7,13,2.2,塔板结合,2001.3.16,2002.8.30,5500,100%,700个,汤泉逸墅,5,12,1.82,板楼,2004.11.20,2005.12.31,8500,100%,充足,西成忆树,2,5.7,2.3,塔板结合,2004.4.6,2005.5.31,4470,100%,在周边,市,市调的13个,项,项目中,，,，有6,个,个项,目,目已经,清,清盘，,其,其余7,个,个销售,率,率均已,超,超过75%。,西,西区住,宅,宅项目,销,销售情,况,况良好,。,。,户型面,积,积分析,1居面积 45-70平米,2居面积 95-120平米,3居面积,120-160平米,4居面积 165-230平米,本区域,周,周边项,目,目户型,面,面积主,要,要为45-230平,方,方米的,一,一居至,四,四居，,特,特种户,型,型（复,式,式、错,层,层）面,积,积范围,较,较大，130-300平方,米,米均有,。,。,户型比,例,例分析,项目名称,1居比例,2居比例,3居比例,4居比例,特种户型比例,乐府江南,5%,45%,45%,5%,兰德华庭,15%,15%,65%,5%,远洋山水,13%,42%,40%,5%,1%,诚品建筑,10%,23%,30%,35%,2%,玉泉新城,5%,40%,45%,5%,5%,曦景长安,20%,55%,25%,观澜国际,20%,50%,30%,中国房子,25%,50%,25%,永达逸家,35%,40%,25%,汤泉逸墅,40%,55%,5%,西成忆树,19%,38%,38%,5%,本区域,周,周边项,目,目户型,种,种类丰,富,富，二,居,居、三,居,居所占,比,比重较,大,大，一,居,居、四,居,居次之,，,，特种,户,户型（,复,复式、,错,错层）,最,最小。,价格分,布,布表,项目名称,开盘时间,入住时间,目前均价,目前销售率,乐府江南,2004.4.10,2005.6.30,7800,98%,兰德华庭,2003.8.1,2004.5.1,7350,80%,远洋山水,2005.7.23,2006.6,6800,82%,诚品建筑,2004.2.1,2004.6,11000,85%,玉泉新城,2005.5.1,2005.12.31,6000,80%,曦景长安,2005.8.18,2007.5.31,5800,75%,观澜国际,2003.4.19,2004.1.31,7460,98%,中国房子,2003.12,2004.10.31,5200,100%,永达逸家,2004.2.29,2004.12.31,6300,100%,阳光星期八,2005年底,6000,100%,玉阜嘉园,2001.3.16,2002.8.30,5500,100%,汤泉逸墅,2004.11.20,2005.12.31,8500,100%,西成忆树,2004.4.6,2005.5.31,4470,100%,本区域,周,周边在,售,售项目,目,目前报,价,价为6800,元,元/平,方,方米左,右,右（精,装,装修的,诚,诚品建,筑,筑除外,）,），已,经,经清盘,的,的项目,均,均价接,近,近6000元/平方,米,米。,成交均,价,价分析,本区域,周,周边在,售,售项目,实,实际成,交,交均价,在,在6540元/平方,米,米左右,（,（精装,修,修的诚,品,品建筑,除,除外）,项目名称,成交均价,乐府江南,7101,兰德华庭,7239,远洋山水,6089,玉泉新城,6251,曦景长安,5675,观澜国际,6889,诚品建筑,8997,总价分,析,析,项目名称,1居总价,2居总价,3居总价,4居总价,特种户型总价,乐府江南,34.3,85.8,117,156,兰德华庭,49.2,75,109.5,139.7,远洋山水,42.8,71.4,91.8,129.2,115.6,玉泉新城,41.4,69,104.4,126,180,诚品建筑,64.9,128.7,137.5,242,247.5,曦景长安,37.7,65,77.7,观澜国际,73.9,122.3,161.1,中国房子,36.4,57.2,67.6,永达逸家,40.3,66.2,91.4,阳光星期八,57,75,玉阜嘉园,37.4,60.5,82.5,90.8,汤泉逸墅,114.8,116.5,119.8,西成忆树,24.6,44.3,62.6,73.8,本区域,周,周边项,目,目总价,大,大多数,控,控制在130,万,万元/,套,套以内,（,（精装,修,修的诚,品,品建筑,除,除外）,，,，其中,一,一居总,价,价25-45,万,万元/,套,套，二,居,居总价50-75万,元,元/套,，,，三居,总,总价70-120万,元,元/套,，,，四居,总,总价100-150,万,万元/,套,套，特,种,种户型,总,总价120-250,万,万元/,套,套,市场,现,现状,综,综合,分,分析,该区,域,域住,宅,宅项,目,目较,为,为集,中,中，,居,居住,氛,氛围,基,基本,形,形成,在售,项,项目,的,的销,售,售率,均,均达,到,到75%,，,，销,售,售情,况,况良,好,好,周边,项,项目,面,面积,控,控制,在,在45-230平,方,方米,，,，其,中,中在,售,售项,目,目面,积,积普,遍,遍高,于,于早,期,期项,目,目10-20,平,平方,米,米,该区,域,域普,通,通住,宅,宅二,、,、三,居,居所,占,占比,例,例较,大,大，,一,一居,、,、四,居,居所,占,占比,例,例较,小,小，,几,几乎,没,没有,特,特种,户,户型,该区,域,域普,通,通住,宅,宅在,售,售项,目,目的,均,均价,为,为,6800,元,元/,平,平方,米,米,左右,，,，而,实,实际,成,成交,均,均价,为,为,6540,元,元/,平,平方,米,米,左右,该区,域,域周,边,边项,目,目总,价,价集,中,中控,制,制在30-130,万,万元/套,，,，其,中,中在,售,售项,目,目总,价,价控,制,制在40-140,万,万元/套,本区,域,域住,宅,宅市,场,场已,经,经由,放,放量,式,式增,长,长向,提,提高,舒,舒适,度,度转,变,变，,有,有很,大,大的,上,上升,空,空间,对原,有,有规,划,划的,评,评析,圣 华 园,雪 芳 园,经济,技,技术,指,指标,12,14层,板,板楼,有部,分,分独,立,立商,业,业及,底,底商,全地,下,下停,车,车,基本,没,没有,园,园林,对原,有,有规,划,划的,评,评析,原规,划,划方,案,案已,基,基本,达,达到,成,成熟,状,状态,经济,技,技术,指,指标,已,已经,除,除限,高,高外,基,基本,用,用足,受经,济,济技,术,术指,标,标限,制,制，,楼,楼座,改,改动,余,余地,不,不大,初步,判,判断,户,户型,面,面积,比,比较,常,常规,，,，属,于,于“,不,不出,错,错”,的,的设,计,计（190200平,米,米/,层,层）,原规,划,划的,问,问题,原规,划,划没,有,有错,误,误，,属,属于,本,本区,域,域第,一,一代,产,产品,是个,“,“保,底,底”,的,的方,案,案！,！,！,无法,达,达到,拉,拉升,价,价格,和,和提,升,升项,目,目品,质,质的,目,目的,！,！,方案,调,调整,思,思路,调整,原,原则,调整,项,项目,规,规划,方,方案,，,，以,产,产品,特,特色,带,带动,项,项目,品,品质,提,提升,调整,项,项目,推,推广,思,思路,，,，依,靠,靠产,品,品特,色,色提,升,升项,目,目品,质,质,对于,任,任何,一,一个,项,项目,而,而言,，,，调,整,整思,路,路均,为,为两,条,条路,：,：,顺向,：,：以,现,现有,产,产品,为,为蓝,本,本，,修,修改,不,不合,理,理处,，,，放,大,大优,势,势,逆向,：,：跳,出,出思,维,维惯,性,性，,在,在显,性,性供,给,给下,寻,寻找,隐,隐性,需,需求,，,，出,“,“奇,”,”制,胜,胜,方案,一,一,既然,现,现有,规,规划,调,调整,余,余地,不,不大,，,，那,么,么我,们,们使,之,之更,为,为合,理,理，,即,即调,整,整户,型,型面,积,积以,及,及比,例,例，,修,修改,户,户型,，,，添,加,加户,型,型种,类,类，,丰,丰富,产,产品,序,序列,，,，修,改,改园,林,林、,变,变换,外,外立,面,面、,出,出奇,的,的包,装,装推,广,广,这是,一,一种,最,最常,规,规不,过,过的,手,手法,，,，是,一,一种,地,地产,人,人的,本,本能,反,反应,，,，也,是,是一,种,种最,偷,偷懒,的,的想,法,法。,方案,一,一符,合,合市,场,场主,流,流产,品,品设,计,计，,不,不会,有,有市,场,场阻,力,力,方案,一,一会,保,保证,销,销售,率,率和,销,销售,速,速度,方案,一,一不,会,会大,幅,幅提,升,升项,目,目品,质,质和,价,价格,方案,一,一不,会,会给,项,项目,推,推广,提,提供,任,任何,支,支撑,因此,，,，我,司,司推,翻,翻了,方,方案,一,一，,这,这个,方,方案,对,对于,本,本项,目,目不,适,适合,。,。,评价方案,一,一,方案,二,二,进而,我,我们,开,开始,逆,逆向,思,思维,，,，看,一,一看,有,有没,有,有什,么,么可,以,以“,跳,跳”,出,出来,的,的地,方,方。,我们,发,发现,了,了一,个,个有,趣,趣的,现,现象,，,，西,区,区楼,盘,盘的,印,印象,就,就是,：,：,适中,户,户型+景,观,观环,境,境优,势,势+,中,中国,传,传统,推,推广+政,府,府背,景,景40-50,岁,岁客,群,群,但是,，,，西,区,区难,道,道就,真,真的,只,只是,这,这样,了,了吗,？,？,是,是否,会,会有,被,被显,性,性供,给,给所,掩,掩盖,下,下的,隐,隐性,需,需求,？,？,如果,我,我们,找,找到,了,了这,个,个隐,性,性需,求,求，,是,是否,会,会对,项,项目,产,产生,极,极大,的,的推,进,进作,用,用？,？,？,方案,二,二,经过,我,我司,在,在西,区,区多,年,年的,实,实战,，,，我,们,们认,为,为西,区,区存,在,在着,很,很大,的,的待,开,开发,“,“地,带,带”,，,，其,中,中：,小,小户,型,型项,目,目是,这,这个,区,区域,中,中的,空,空白,。,。,西区,同,同样,存,存在,年,年轻,人,人（,本,本地,工,工作+地,铁,铁1,号,号线,的,的运,力,力）,西区,有,有其,它,它区,域,域不,可,可比,拟,拟的,巨,巨大,升,升值,潜,潜力,投,投资,性,性,同时,，,，我,司,司在,西,西区,的,的项,目,目以,及,及其,它,它项,目,目中,的,的小,户,户型,部,部分,及,及其,畅,畅销,，,，在,这,这个,位,位置,做,做一,个,个纯,小,小户,型,型项,目,目是,否,否会,产,产生,极,极大,的,的销,售,售力,？,？,方案,二,二,小户,型,型在,这,这个,位,位置,上,上是,否,否可,行,行？,？,？,优势,：,：区,域,域内,无,无竞,争,争、,单,单价,上,上升,空,空间,大,大,劣势,：,：成,本,本增,加,加、,改,改变,现,现有,指,指标,、,、审,批,批困,难,难、,机会,：,：交,通,通利,好,好,威胁,：,：这,个,个区,域,域没,有,有开,发,发商,尝,尝试,小,小户,型,型、,物,物业,纠,纠纷,风,风险,增,增加,、,、,综上,，,，我,司,司认,为,为本,项,项目,小,小户,型,型定,位,位不,可,可行,方案,二,二,一个,疑,疑问,：,：为,什,什么,不,不做,大,大户,型,型？,与汤,泉,泉逸,墅,墅和,雍,雍景,天,天成,相,相比,地段,不,不支,持,持,配套,不,不支,持,持,经济,技,技术,指,指标,不,不支,持,持,北京,集,集合,住,住宅,市,市场,发,发展,的,的阶,段,段划,分,分：,第一,代,代产,品,品：,塔,塔楼,点,塔,塔、,蝶,蝶塔,第二,代,代产,品,品：,板,板楼,多,层,层、,高,高层,板,板楼,第三,代,代产,品,品：,薄,薄板,进,深,深压,缩,缩到13,米,米以,内,内,第四代,产,产品：,短,短薄板,进深13米,以,以内，,两,两个单,元,元一组,第五代,产,产品：,高,高科技,生,生态住,宅,宅,建筑自,身,身形态,的,的,升级,技术设,备,备的创,新,新,方案三,其发展,顺,顺序是,一,一个住,宅,宅向舒,适,适化、,人,人性化,发,发展的,过,过程，,这,这个过,程,程促使,了,了社区,规,规划的,日,日趋合,理,理。,我司定,位,位本项,目,目为：,高科技,住,住宅,短,短薄板,住,住宅,第五代,产,产品,本项目,规,规划已,经,经基本,确,确定，,调,调整余,地,地不大,高科技,生,生态住,宅,宅比起,无,无法维,护,护的大,面,面积水,景,景、必,出,出争议,的,的精装,修,修，都,具,具有着,更,更强的,真,真实的,可,可执行,性,性。,高科技,生,生态住,宅,宅只对,现,现有产,品,品做加,法,法，不,必,必牺牲,掉,掉户型,等,等既得,设,设计优,点,点。,做西部,乃,乃至北,京,京第一,个,个全高,科,科技住,宅,宅，这,样,样将项,目,目从“,出,出售”,上,上升“,地,地产革,新,新”的,层,层次，,从,从而形,成,成贵司,对,对北京,地,地产的,贡,贡献！,我公司,是,是北京,房,房地产,经,经纪行,业,业中，,对,对于高,科,科技住,宅,宅研究,最,最深入,的,的公司,。,。,在从2005,年,年下半,年,年开始,我,我公司,已,已经为3个开,发,发商策,划,划了高,科,科技住,宅,宅，均,将,将于2006,年,年秋季,入,入世。,高,高科技,住,住宅将,成,成为北,京,京2006年,及,及2007年,的,的房地,产,产产品,发,发展主,流,流！,下面，,就,就为贵,司,司和盘,推,推出我,司,司对于,高,高科技,住,住宅的,理,理解以,及,及实际,应,应用到,本,本项目,中,中的策,划,划方案,！,！,亚豪在,高,高科技,住,住宅方,向,向,1、高效保温隔热外墙体系2、 热桥阻断构造技术3、 高效保温隔热屋面技术与构造设计4、 高效门窗系统与构造技术5、 高性能保温隔热玻璃技术与选用6、 高性能遮阳技术系统7、 建筑辐射采暖制冷系统8、 置换式全新风系统9、 住宅主动通风与“房屋呼吸”技术系统10、 能量活性建筑基础与地源热泵系统,11、 高效太阳能利用系统12、 PCM_相位变化蓄热材料技术体系的应用13、 卫生间后排水成套系统14、 隔声降噪，外墙及浮筑楼板技术15、 提高住宅光环境舒适性的技术系统16、 绿色屋面技术系统17、 中水循环及雨水回收再生利用系统18、 智能楼宇自控系统,高科技,生,生态住,宅,宅建筑,的,的18,大,大系统,已,已经非,常,常的成,熟,熟和完,善,善，而,且,且造价,非,非常低,廉,廉。,目前已,经,经成熟,的,的18,大,大系统,我们可,以,以负责,任,任的说,，,，上述,全,全部18套高,科,科技住,宅,宅技术,的,的应用,所,所需付,出,出的代,价,价，只需要,在,在住宅,部,部分每,平,平米的,建,建安成,本,本中增,加,加800元/,建,建筑平,米,米！,1、高,效,效保温,隔,隔热外,墙,墙体系,2、,高,高效门,窗,窗系统,与,与构造,技,技术3、,高,高性能,遮,遮阳技,术,术系统4、,建,建筑,辐,辐射采,暖,暖制冷,系,系统5、,中,中水循,环,环及雨,水,水回收,再,再生利,用,用系统6、,智,智能楼,宇,宇自控,系,系统,本项目,真,真实需,要,要的高,科,科技系,统,统,1、砖,幕,幕墙干,挂,挂,2、LOW-E玻,璃,璃窗,3、,滑,滑动式,外,外遮阳,板,板4,、,、 建,筑,筑辐射,采,采暖制,冷,冷系统5、,智,智能,楼,楼宇自,控,控系统,选装的,系,系统：,住,住宅新,风,风系统,房屋,空,空气置,换,换系统,会呼,吸,吸的住,宅,宅,本项目,只,只需要,增,增加的,系,系统,1、砖,幕,幕墙干,挂,挂,我们只,需,需要增,加,加的系,统,统,2、LOW-E玻,璃,璃窗,我们只,需,需要增,加,加的系,统,统,3、滑,动,动式外,遮,遮阳板,我们只,需,需要增,加,加的系,统,统,上地MOMA,4、水,泥,泥辐射,采,采暖制,冷,冷,我们只,需,需要增,加,加的系,统,统,5、智,能,能房屋,系,系统,我们只,需,需要增,加,加的系,统,统,我们用,增,增加不,足,足800元/,平,平米成,本,本,换来的,是,是,西区第,一,一住宅,升,升级产,品,品,西区第,一,一生态,节,节能住,宅,宅,西区的高科,技,技普通住宅,豪景苑房地,产,产公司在北,京,京房地产开,发,发企业中的,先,先锋地位,与市场相比,较,较，本户型,建,建议属于紧,凑,凑型,户型建议,户型,面积范围,比例,一居,6070,15%,二居,85110,35%,三居,110140,40%,四居,160180,10%,推广方向探,讨,讨,推广方向探,讨,讨,推广的基础,是,是产品设计,我们的产品,是,是西区首个,全,全高科技住,宅,宅,我们一切的,推,推广方向应,围,围绕高科技,住,住宅展开,本项目推广,方,方案应在在,取,取得贵司对,“,“高科技住,宅,宅”概念的,认,认同的前提,下,下开展,因此，我司,这,这次只做方,向,向性探讨,推广方向探,讨,讨,建议方向：,现,现代、生活,、,、时尚、格,调,调,建议案名：,生,生活家,科技、生活,、,、梦想、未,来,来,价格建议,75008000元/平米,视高科技系,统,统而定,结语,由于此次时,间,间紧张，工,作,作量较大，,如,如有疏漏之,处,处，敬请贵,公,公司指正。,您,您的提点，,正,正是对我机,构,构工作的鞭,策,策与激励。,亚,亚豪地产期,待,待与贵司愉,快,快合作，并,希,希望与您一,起,起携手，为,共,共同创造北,京,京房地产业,的,的新亮点、,新,新辉煌而共,同,同奋斗！,汇报结束,谢,谢谢！,北京亚豪房,地,地产经纪有,限,限公司,海量管理资,源,源免费下载,：,：,