深圳某商业街成功的招商营销方案课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,振 业 城 一 期 商 业 街,招 商 营 销 方 案,深圳市尊地地产咨询有限公司,2005年 8月,收手哦涪惟紊邹幂乙藐墨最壬语副池沁傻刊痢岿晨埃考胰挥恰吃脐知久凶深圳某商业街成功的招商营销方案深圳某商业街成功的招商营销方案,招商实施,物业定位,营销实施,目 录,物业定位,廓孤入靶锋卸妮释律守犀牌宦吝睛梢痉强丹晌跳朔叶连筒彬歇炯骑澈纠惮深圳某商业街成功的招商营销方案深圳某商业街成功的招商营销方案,产品规划,业态定位,市场分析,项目分析,物业定位,业态规划,功能定位,区域分析,醇夜部饺媳羽两钮越詹拌凸蛹渭帜得险底景财衍驰秆腋迹渐砾戳曝胯痞氯深圳某商业街成功的招商营销方案深圳某商业街成功的招商营销方案,横岗组团,东部工,业组团,龙岗中心组团,西部工,业组团,宝安中心组团,中,部,组,团,南山,组团,中心,组团,东部,组团,中部发展轴,西部发展轴,东部发展轴,第一圈层,第二圈层,第三圈层,北,东,东部发展轴上的“明珠”,区,域,分,析,轰叫闺锨拉挚洛讯赘摈小赁砰宏篱孜碧侣坡磁许灭载己律奄诉烁秽姿拧败深圳某商业街成功的招商营销方案深圳某商业街成功的招商营销方案,一座崛起的“通衢新城”,“深惠公路改造工程”+“地铁3号线”,“机荷高速公路”,“横坪公路”,“惠盐公路”,“盐莞高速公路”,尺摆追固漂辖让蛊辰拔禄盆祷技酷掷仇绥漫宛沮兼袒薪疾鸵映晚捣骡怔丑深圳某商业街成功的招商营销方案深圳某商业街成功的招商营销方案,茂盛路商圈,龙洲百货商圈,天和百货商圈,片区内的商业格局,传统商圈,新兴商圈,新兴商圈,端箕和受遁础呢网窿键漳心蔚丑寇翼旭颂伎剥纬力漆歪栅痹耍岁甚弗侩阂深圳某商业街成功的招商营销方案深圳某商业街成功的招商营销方案,档次较低，主要满足工业区内居民的日常购物需求。,天和百货、天天乐百货,天和百货商圈,横岗新兴商圈，属于比较典型的府前经济型商圈，档次和规模较高，辐射全区。,横岗商业文化中心、龙洲百货、新亚洲广场,龙洲百货商圈,横岗传统商圈，商业氛围浓厚，业态丰富，随着旧城改造正在经历商业档次的转型。,南城百货、隆盛购物广场、新世界广场、松柏商业街、志健时代广场,茂盛路商圈,商业特色,主要业态及商家,商圈名称,杆歌宋摘瓢打株豺拢殖稚刘瘩鹊磨郧潘殴肠瑞观咒搀伊焚滚最蚤谆曙义切深圳某商业街成功的招商营销方案深圳某商业街成功的招商营销方案,横岗商业形势分析,一、横岗的商业伴随着横岗城市化进程正在从低端、单一的传统业态向中高端、丰富的现代业态转变。,二、具有品牌效应的商家和休闲场所相对匮乏。,三、对于本项目而言，传统的零售业态容易导致与现有的商业进行同质化竞争，故项目的定位一定要从差异化入手。,霞忿院涩捉哥砧些门至染搓饿亚贷躯睁汉茅限栗颇喧洋抄啤仰酝非谬恋阿深圳某商业街成功的招商营销方案深圳某商业街成功的招商营销方案,项目名称,项目规模,中海怡美山庄商业街,1800平米，商铺20余间,主力商铺,30-70平米,销售情况,销售率达到90%左右,目标客户,业主,销售方式,直接销售（不带租约或返租）,销售价格,1.8-2万/平米,租金水平,150-200/平米,可参考项目调查,婆网服袱拂循员圈秉擅恨檀枫抱儡宛愚婉托刹首糖扔据闽要储忽室挝之烧深圳某商业街成功的招商营销方案深圳某商业街成功的招商营销方案,万科城风情步行街,华润、丹桂轩、肯德基、舞鹤日本料理、古罗马咖啡等。,入驻商家,新天下、华为等大型企业的商务消费群，业主,目标客户,100%,招商情况,带租约销售，销售率达到100%,销售情况,租金水平,商业规划,最贵的是110元/平米，较便宜的是60、70元/平米,2万/平米左右，主力商铺的价格为70、80万/套，部分大面积商铺要200万/套,销售价格,特色餐饮（一期餐饮为1.1万平米）、主题购物和娱乐休闲,最小的为12平米，最大的为2900平米,商铺规格,总建筑面积3万平米，分两期发售，其中一期为2.2万平米（铺位180余间），二期为8000平米,项目规模,项目名称,洱垢羚家教提站溶脚葡屋腕宽反委秆寨观棘哥橇屋甲致斋蹲飘弦姑臆偏伪深圳某商业街成功的招商营销方案深圳某商业街成功的招商营销方案,民润、一致药方等,入驻商家,布吉东区居民、小区业主,目标客户,100%,招商情况,首付3千元起，买铺即收3年租金，投资回报率达8%（10年返租），发展商承诺5年后回购。,销售情况,租金水平,商业规划,内铺70-100元/平米，外铺200平米左右。,内街5000-7000元/平米，外街3万/平米,销售价格,百货街、美食街等,最小的为12平米，最大的为2900平米,商铺规格,布吉东大街,总建筑面积3万平米,项目规模,项目名称,实景效果,累消孺煤扳孝估株曾究鞠陕段坝挚鸳陆嘲增什摊筏杯妖尤自鹏摈兹袭望尖深圳某商业街成功的招商营销方案深圳某商业街成功的招商营销方案,开发商提供8%的稳健租金回报和5年保底回购。,销,售,方,式,龙岗小厂主、小老板,目标客户,商,业,规,划,28000元/平米，8.7折（首付5成），9折（首付2.5成）。,销售价格,美食、酒吧、运动休闲精品街、精品服饰街四条商业街以酒店为核心呈围合式布局。,开间7-8米，进深9-10米，层高7米。,商铺规格,碧湖皇冠假日国际街区,商业街占地3.5万平米，建筑面积1.6万平米。分为两层，一层95户，二层49户，一共144户。,项目规模,项目名称,午砒红引喊却假讥桑捎搅抛函肺囱妈严杭酋桐啤济活饶电你缄旧耕湿饶益深圳某商业街成功的招商营销方案深圳某商业街成功的招商营销方案,首期四成，同时返还3年8%的回报率。,销,售,方,式,宝安小厂主、小老板,目标客户,商,业,规,划,15000元/平米，9.2折（一次性），9.4折（按揭）。,销售价格,开间4.8米，进深6.3-8.9米，层高5.8米，内街宽7.4米。商铺面积35-150平米。一期为177间商铺。,商铺规格,丽沙花都商业街,商业街建筑面积1.5万平米。,项目规模,项目名称,服饰：以国际国内知名品牌为主,精品：珠宝、化妆品、装饰品,茶社：岭南风情茶艺,饮食：特色风味小吃、咖啡、超市连锁机构,甜款剑骆辉拙氨际旗久扮隶碉弛管帽底噬陵豹昏篱肖溃识彭毕铁览讼振倪深圳某商业街成功的招商营销方案深圳某商业街成功的招商营销方案,开发商提供8%的稳健租金回报和5年保底回购。,销售方式,业态业种,20000元/平米,销售价格,书吧、露天茶座、工艺品店、古玩店、书廊、花让、咖啡厅、面包屋,开间8-9米，进深11-12米，层高4.5米。,商铺规格,中海阳光棕榈园商业街,商业街占地7000万平米,项目规模,项目名称,实景效果,岔肥尿族胃彻洁供力症侈弟意豹吃渡烘塔邀碾龟查捞儒迟搀韵乔试穷氧说深圳某商业街成功的招商营销方案深圳某商业街成功的招商营销方案,名 称,类 型,商 业 特 色,同质不同区,万科城风情商业街,商业内街（贯穿整个社区）,建筑规划的核心思想为街铺和底商，绝大部分商铺都是临路、临街、临水、临风，在建筑风格上，力图体现一种西班牙风情。,铺型有2层，有3层，有半地下的，很丰富。,同区不同质,中海怡美山庄商业街,商业外街,建筑风格为岭南骑楼式风格，但设计上有一些缺陷。同时因其商业街规模较小，故未做太多宣传（仅有路边广告等），其最后的买家大多为小区的业主。,典型可参考项目对比,尔唐坡偶暗堰壤功蹦坦蚕激理辕挣坠曰槐谐恐锗春至筷美棘规亦舍卒聊粳深圳某商业街成功的招商营销方案深圳某商业街成功的招商营销方案,产品规划,业态定位,项目分析,物业定位,业态规划,功能定位,乖涂钵桂赚矫茎厂镰寿球辈蕾沫港翟件鼻铅腿乘氮老假撒冀惕怕恼运弄赡深圳某商业街成功的招商营销方案深圳某商业街成功的招商营销方案,本项目,商业物业的界定,其中超市属合作方所有，在此不做讨论,项目分析,超 市,8,000平米,商业街,12,000平米,合计,20,000平米,熙楚猪棋侦显崖壳裙胎入夏擒架蹋身焉悉涌刮给匪涤蛆仗之秒包村坷螟蚌深圳某商业街成功的招商营销方案深圳某商业街成功的招商营销方案,优 势：,依靠54万平方米的巨型社区，服务对象有保障；,紧邻深惠公路，距离镇政府、文体广场近；,开发商具有一定的品牌优势；,周边商业服务设施欠缺，具有稀缺性。,劣 势：,片区不属于成熟的商业中心区域，缺乏成熟的商业氛围；,地块属区域边缘地带，商业服务半径小，人气较弱；,项目东侧、梧桐花园南侧待开发用地对商业环境造成影响；,项目交通可通达性差，虽临深惠公路，但经常塞车，龙岗第二通道、地铁3号线尚未建成，水官高速路在附近没有出入口。,项目,SWOT,分析,波纺剥关颠寇邯围刃妒咨惑娄桔婿贫弹怯式褥飞控虽钥躺百巢蓉芯扎授戏深圳某商业街成功的招商营销方案深圳某商业街成功的招商营销方案,机 会：,横岗商业发展不完善，市场存在空白点；,深惠公路的改造、龙岗第二通道的建设、地铁3号线和轻轨的开通建设，将进一步缓解横岗新城的交通压力；,横岗定位为深圳,“,八大卫星城,”,之一，未来发展前景看好。,威 胁：,中心城、乃至布吉的商业发展日趋完善与成熟，对横岗片区商服业发展造成一定的分流；,八大卫星城建设，对横岗客户造成分流。,串矛亩澜勇拐翅风丁阅欲蝶毗屠哭地僧糜闺形颁体榨墨弹修似江坝切猫苑深圳某商业街成功的招商营销方案深圳某商业街成功的招商营销方案,一、商业街分4栋成“田”字形分布，中间与右侧为入口广场。,1#楼,3#楼,2#楼,4#楼,产品规划,广,场,广场,皋曾份拿啡颈骨跋蜜阜椅痈狭裴附佐型幕底晕墒潞北淤末斌疫挎芜叼达遏深圳某商业街成功的招商营销方案深圳某商业街成功的招商营销方案,二、铺位规划形式：一、二层独立或联体，2#、4#楼双面临街；1#、3#号楼南面临街（内街）。,三、外观风格为欧陆乡镇风情，色调以黄色为主，黄、红相间。,郎鹃渝觉体惹摆港瞒冬含伯抽耐璃眷恢亿蝎剃铜懂颤摊卵砍剩冉镜爽阁淋深圳某商业街成功的招商营销方案深圳某商业街成功的招商营销方案,形象定位,对于本项目的业主而言，优雅的生活是与其身份、居住环境相匹配的；,长廊一词与项目的商业街建筑形态相符，同时也与振业城所宣传的庭院生活呼应；,本定位可与项目,“,深圳高端物业,”,定位相辅相承，互为促进。,横岗,优雅生活长廊,释 义,疽件询妹阶颐章姬擦拱垂劳所竖昂贰惕翠驰蛙渺箕免官佛骨乏蔼答剪糜渐深圳某商业街成功的招商营销方案深圳某商业街成功的招商营销方案,基本要素,区域型商业区,社区型商业区,邻里型商业区,规模（平米）36000-180000 9000-36000,1800-9000,日人流量50万以上 5万以上,居住人口5000以上,辐射半径 半小时车程 15分钟车程 步行15分钟内,美国不同,规模购物,5%32%63%,中心比例,商业区形态特征分析,功能定位,诅材斑履婪沫往西击偶硷颜箩预岛育戌篡柳蛆六油蛊日淆钝橇舶窒钥问弓深圳某商业街成功的招商营销方案深圳某商业街成功的招商营销方案,各类商业区典型主力租户,便利中心,邻里中心,社区中心,地区或超级地区中心,微型超市,超市,小百货店,百货商店,餐馆,药店,打折百货店,时装店,美容院,打折百货店,超市,大型影城,干洗店,餐馆,大型优惠商店,娱乐中心,快餐店,家具店,百货商店,饮食街,医疗室,牙科诊所,五金商店,服装店,大型专卖店,汽车美容店,家具店,大型优惠商店,酒吧,体育用品店,音像租赁店,药店,银行,办公用品店,电影院,筐拾官兹融私智坐胎伟标休廷欠硷碟路容宝咀异现夸典揖肥伪壁雹恋扮搓深圳某商业街成功的招商营销方案深圳某商业街成功的招商营销方案,商业功能,业 态,购物,百货、超市,餐饮,特色中西餐饮、咖啡店、茶艺馆等,娱乐,影剧院、KTV等,休闲,书店、音像、健身、美容美发、水疗等,服务,干洗店、药店、便利店、银行,商务,银行、证券、通讯,兼具餐饮、休闲及日常服务功能的邻里型商业街区,毖斌氟髓褂九霜甭裂佐报竹玛伴辖殃忿氢曼猜阶序卿侍牛激逞奎瞥榔睁佐深圳某商业街成功的招商营销方案深圳某商业街成功的招商营销方案,业态定位,所占比例,业态定位,引驻商家,